江戸川区でのアパート建築はどこに相談するか？おすすめ建築会社と区の条例

千葉県の市川市、浦安市に隣接する江戸川区は、東京の東部に位置する河川や公園など緑の多いエリアです。
また、鉄道網が5路線走る江戸川区は都心へのアクセスがよいエリアも多く、賃貸需要も期待できます。江戸川区でのアパート建築をお考えの方の中には、江戸川区でのアパート建築の注意点を知りたい方も多いのではないでしょうか？

そこで本記事では、江戸川区のアパート建築について、おすすめのハウスメーカーや選び方を紹介します。

江戸川区でのアパート建築について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。
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1.江戸川区でのアパート建築費目安

江戸川区は大型の公園が多く、子育て世帯にも人気のエリアです。まずは、一般的なアパート建築費の目安を把握した上で、江戸川区でのアパート建築費の傾向を解説します。

1-1.アパートの建築費用と坪単価

アパート建築費は、木造、鉄骨造など、構造によって相場が異なります。

建築費相場と延床面積をかけることでおおよその建築費を概算可能です。各構造の坪単価相場を以下にまとめました。

※HOME4U調べ

坪単価相場の高い構造のほうが法定耐用年数は長く、減価償却期間も長くなります。

アパート建築の初期費用は建築費以外にも諸費用がかかります。
例えば、延床面積100坪のアパートを木造で建てるとなると7,700万～1億円の建築費、初期費用は9,240万～1億2,000万円となる計算です。

1-2.江戸川区でのアパート建築費の傾向

江戸川区は河川に囲まれたエリアで、台風や地震などの災害時は水害や液状化のリスクがあり、建物を建てるには対策が不可欠です。
災害に強いアパートを建てるには、耐震性能や耐火性能、水害対策設備などを取り入れる必要があります。その場合、アパート建築費は一般的な相場より高くなると考えておくべきでしょう。

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2.江戸川区のアパート建築の条例と補助金

江戸川区でアパートを建てる際に気を付けたい建築規制を含む条例について確認します。また、江戸川区でのアパート建て替えなど、一定の条件で利用できる補助金についても解説します。

2-1.江戸川区のアパート建築にかかわる条例

3階以上かつ10戸以上の特定共同住宅の建築や、300平米以上の事業区域面積に共同住宅を建築するケースでは「江戸川区住宅等整備基準条例」に基づいて建築を進める必要があります。条例による協議をもち、建築確認申請と手続きをします。

共同住宅の建築では、駐車場、駐輪場、荷捌き場の整備が必要です。また、隣地や道路と敷地の著しい高低差が生じないようにするなどの基準も設けています。

参考：『江戸川区｜江戸川区住宅等整備事業における基準等に関する条例』

2-2.江戸川区のアパート建築で利用できる補助金

江戸川区ではアパート建築予定地に旧耐震基準で建てられた木造住宅がある場合、除却に必要な費用の一部の助成が受けられる可能性があります。

江戸川区では建て替えに限って助成を受けられる可能性があります。補助金の利用の可否については、事前にハウスメーカーへ相談してみてください。

参考：『江戸川区｜老朽住宅除却工事助成制度』

参考：『東京都都市整備局｜不燃化特区の制度』

3.江戸川区でのアパート建築に強い10社

ここでは、江戸川区でのアパート経営を見据えたアパート建築に強いハウスメーカーを10社紹介します。

候補の絞り込みが難しいという方は「HOME4U 土地活用」の利用がおすすめです。本記事での基本情報を踏まえたうえでベストな企業を探してみてください。

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3-1.積水ハウス株式会社　東京城東シャーメゾン支店

積水ハウス株式会社が展開する賃貸住宅シリーズ「シャーメゾン」は、250万戸を超える戸建て住宅建築で培った技術を生かして実現した快適、安全、安心の3拍子がそろった賃貸住宅です。

戸建て住宅レベルの性能をもつシャーメゾンは、集合住宅の不満として多くありがちな騒音対策に注力しています。上下階・隣室の生活音を遮音する独自技術「シャイド55」を標準採用し、プライバシー確保を重視する入居希望者の不安を解消します。
また、独自の鉄骨構造は、過去の巨大地震での全半壊ゼロの実績を誇ります。

積水ハウス株式会社の詳しい紹介はこちらもご覧ください。

3-2.ミサワホーム株式会社

ミサワホーム株式会社は、デザイン性と暮らしやすさを併せ持つ空間設計でグッドデザイン賞を連続受賞しているハウスメーカーです。アパート建築においても、戸建て住宅で培ったデザイン力を存分に生かした空間づくりで暮らしやすさを実現、入居希望者に選ばれるアパート建築が可能になります。

世界初の「ゼロ・エネルギー住宅」を発売以来、環境配慮型のハイブリッド住宅を提案し続けていることも強みです。快適性の高く人気を集めやすいZEH賃貸の規格アパート「SkipHigh」は長期安定経営の基盤となるでしょう。

ミサワホーム株式会社の詳しい紹介はこちらもご覧ください。

3-3.株式会社ファミリーコーポレーション

株式会社ファミリーコーポレーションでは、自然災害のリスク検討を土地の分析から始めます。調査検討を踏まえて、ベストな土地活用を提案。その後のアパート経営も一貫したサポート体制を整え、経営後が安心な土地活用提案を強みとしています。

採用する構造は、木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造から立地の持つ災害リスクや規模に合ったものをチョイスできます。災害に強い、安心感のあるアパート建築が可能な建築会社です。

株式会社ファミリーコーポレーションの詳しい情報はこちらのページでも紹介しています。

3-4.朝日建設株式会社

自社開発の工法を使った鉄筋コンクリート造賃貸マンションを提案する企業です。
この工法は内断熱工法。断熱型枠材を用いて高気密・高断熱を実現できる工法です。この型枠を使用することで内側の枠が不要となるため、廃材を削減できます。また内側の枠がないことで工期短縮、コストカットも可能になりました。

朝日建設株式会社の詳しい紹介はこちらもご覧ください。

3-5.大和財託株式会社

自社設計・施工で中間コストをカットすることで、高利回りのアパート経営を実現できるプランを提案できる企業です。
コストカットは建築時だけでなく、その後のことも考えられています。外壁などの10～15年ほどでメンテナンスが必要となる建材についてメンテナンスフリー仕様を採用。大きな出費となるメンテナンス費が削減できることは安定経営にもつなげやすいでしょう。

大和財託株式会社の詳細はこちらでご確認ください。

3-6.株式会社木下工務店

株式会社木下工務店は、ファミリー層に人気のガレージハウスの提案に長けた建築会社です。提案する高いグレードのガレージハウスは、長期入居による安定経営が期待できます。特に、ファミリー層の賃貸需要が高い江戸川区でもガレージハウスはニーズが見込めるでしょう。

また、ZEH賃貸にも力を入れており、さまざまな形態の賃貸経営の提案が受けられます。

株式会社木下工務店の賃貸住宅ラインアップはこちらでも紹介しています。

3-7.三井ホーム株式会社

三井ホームでは、木造の快適性を生かした住宅づくりに強みをもつハウスメーカーです。
アパート建築では、木造壁工法「プレミアム・モノコック構法」を採用。強靭な外壁が空間を支える工法で、高い耐久性と断熱性を確保する構造です。

木造は騒音対策に弱い構造ともいわれています。しかし、三井ホームでは遮音性の高い鉄筋コンクリート造並みの遮音性能を確保。入居者の住み心地を重視したアパート提供が可能です。

三井ホーム株式会社の詳しい情報はこちらで紹介しています。

3-8.パナソニック ホームズ株式会社　東京支社

パナソニック ホームズでは、地震に強い鉄骨構造を採用しています。構想ビルの耐震技術を応用した制振軸組鉄骨構造を採用した建物では、万が一の地震による被害に対し建て替えを保証するほどの耐震性を誇ります。

安心度の高い賃貸経営が可能になるパナソニック ホームズでは、災害後も暮らしを続けることを想定した「防災賃貸住宅」も提案。災害リスクの高い東京にあって、入居者から選ばれる賃貸経営が可能になります。

パナソニック ホームズの詳しい紹介はこちらもご覧ください。

3-9.旭化成ホームズ株式会社

旭化成ホームズの賃貸ブランド「へーベルメゾン」は、60年耐えうる躯体構造を有する賃貸住宅ブランドとして選ばれています。耐久性は防災力にも長けており、地震や水害からオーナーの資産を守ります。

また、へーベルメゾンは多様なライフスタイルにマッチする複数のシリーズを展開しています。例えば、子育て世帯をターゲットとしたファミリーにうれしい間取り展開の「母力」や共働き世帯を住宅として支援する「fufu」など、ターゲットに合わせた提案が受けられます。

旭化成ホームズの詳しい情報はこちらのページでも紹介しています。

3-10.東建コーポレーション株式会社

東建コーポレーション株式会社は、建築後のアパート経営の手厚いサポートが受けられる一括借り上げシステムを採用しています。
グループ会社の全国ネットワークによる入居希望者募集が可能。サブリース経営代行システムは空室の長期化や家賃滞納の不安を解消するシステムを構築しています。

建築技術は賃貸経営に問題となりやすい騒音対策を重視。特許取得の高遮音床「TKS-55」を採用しています。

東建コーポレーション株式会社についてはこちらのページもご覧ください。

4.アパート建築前に知っておきたい江戸川区の不動産関連データ

アパート経営では、建築前のデータ収集によって経営プランを策定、それを実現できるアパートを建築することがもっとも重要です。本章では、アパート建築前に知っておきたい江戸川区のデータを紹介します。

4-1.江戸川区の人口推移

江戸川区の人口は690,152人、世帯数352,851です。（2023年10月1日現在）合計特殊出生率では23区中1位、世帯人数も上位となっていますが、単身世帯の割合は全国水準より高めです。

「江戸川区人口ビジョン」によると2030年をピークに人口は減少するとみられており、子育て世帯の定着化が課題とされています。

参考：『江戸川区｜町丁目別世帯と人口・年齢別人口報告』

4-2.江戸川区で人気の間取り

江戸川区は合計特殊出生率が23区中1位という特徴があるものの、子育て世帯の区外転出が多く、ファミリー層の定着化が課題となっています。また、単身世帯の転出も多く、賃貸オーナーとしては空室リスク対策が不可欠ともいえるでしょう。

区は、こうした動きに対して「江戸川区総合戦略」を策定し、住みたいまち、住み続けたいまちとなるうる魅力あるまちづくりに取り組む意向です。このようなことから、ファミリー層の間取りの需要は今後期待できるでしょう。

4-3.江戸川区の家賃相場

江戸川区の家賃相場は、東京都全体の家賃相場に比べ、単身者向けの間取りほど高い傾向にあります。東京都の家賃相場は以下の通りです。

※HOME4U調べ（2023年9月）

江戸川区ではファミリー向けの２LDKからの間取りの相場が2割程度低い傾向です。近隣の区に比べて相場が低いため、借り手を見つけやすい状況といえます。

4-4.江戸川区の利便性

江戸川区は東京都の東、千葉県と隣接しており、南北に長い地形にはJR総武線をはじめ、JR京葉線、京成電鉄などが乗り入れ、東京の主要駅、千葉の主要都市へのアクセスに優れた立地です。

また、水と緑に恵まれたエリアで、大型の公園や文化施設も多く、子育て支援施策が充実しています。暮らしに役立つ施設も多く、利便性が高く住みやすいエリアといえるでしょう。

4-5.江戸川区の開発予定

江戸川区ではJR小岩駅北口地区で市街地開発事業が進められています。大型の再開発事業で、新しく整備された街並みは2028年に完成予定となっています。これに伴い、大規模な再開発ビルも林立する予定です。

そのほか、立地的に地震・洪水・高潮に弱い街を守る事業としてスーパー堤防の整備を進めていますが、複合災害にソフト面でも対策する方針をまとめるなど、複合災害への備えを強化しています。

5.アパート建築のモデルケース

アパート建築は上記のような流れで進めます。江戸川区の場合、条例に伴う手続きが必要なため、計画段階で事前相談や協議が入ることに注意が必要です。

以下では、江戸川区でのアパート建築を想定した建築費をシミュレーションします。

4階建ての重量鉄骨造ファミリー向けアパートを新築する想定です。

6.江戸川区でのアパート建築はどこに依頼するか

本章では、江戸川区でのアパート建築において、安心の施工会社の選び方を紹介します。ポイントは江戸川区の条例への対応力と災害への対策です。

6-1.耐震・耐火技術の高いハウスメーカー

江戸川区は河川が多く、東京湾に面していることから地震、洪水、高潮の複合災害を想定した対策が必要になります。耐震性・耐火性についてはどのアパートメーカーもしのぎを削っている技術分野です。それぞれどのような特徴があるか比較検討してみるとよいでしょう。

また、地震対策以外にも江戸川区では水害対策も大切になってきます。ハウスメーカーの一部では水害後の暮らしを想定した災害対策住宅を提案するところもあります。こうした複合災害に備えられる技術力を備えたハウスメーカーを選べると安心です。

6-2.狭小アパート実績の多い建築会社

江戸川区には下町情緒あふれるエリアも多く、相続などで狭小地を土地活用するケースも多くみられます。また、江戸川区は立地的に賃貸需要が見込まれるエリアであるため、狭小地であってもアパートを建てることで高収益が期待できます。

しかし、狭小アパートは設けられる部屋数が限られることから設計力が大きく試されることになります。そこで確認したいのが、施工会社の狭小アパートの実績です。同様のケースでも柔軟に対応できる設計力があれば、土地の効率的な利用の提案にも長けているといえるでしょう。

6-3. 経営サポートが充実している企業

江戸川区では若年層の定住率の低さが問題視されています。そのため、アパート経営では入退去が多く、空室リスクが高いエリアといえるでしょう。こうしたときに、入居者募集などで空室リスクへの対策をもっている管理会社に任せられれば安心です。

賃貸住宅の建築を行う大手ハウスメーカーの多くは、グループ企業に管理部門の会社をもっています。こうしたその後のサポートを受けられる体制が整うメーカーであれば、メンテナンス・修繕なども含め一括管理が依頼できるケースも多く安心です。

6-4.一括プラン請求で複数のプラン比較がおすすめ

アパート建築では、同じ立地であっても正解のかたちは一つではありません。
希望する経営方針によっても理想となる建築プランは異なるため、多くのプランを取り寄せ、比較検討することをおすすめします。
比較検討することによって、プランのブラッシュアップの方法もわかるようになってきます。どの企業のプランが希望にマッチするのかも見極めやすくなるでしょう。

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