【基本を解説】マンションの法定・実耐用年数は何年？耐用年数がマンション経営に与える影響や経過後の対処法を解説

1.マンションの寿命は法定耐用年数より長い

2.法定耐用年数は減価償却費と関係がある

3.法定耐用年数がマンション経営に与える影響

3-1.ローンの返済期間

一般的に不動産投資ローンの返済期間は、建物の耐用年数によって決まります。
耐用年数を超える返済期間の設定は一般的には難しいため、中古マンションを購入してマンション経営を考えている場合は耐用年数が何年残っているか確認しましょう。
短期間での返済となると月々の支払い負担額が多くなり、キャッシュフローが悪化します。

しかし、耐用年数を超えて融資してくれる銀行もあるため、自己資金や目的に応じて判断するとよいでしょう。

3-2.節税の期間

耐用年数は、減価償却費を計上できる期間でもあるため、節税できる期間が変わってきます。

「減価償却費」を計上する事で高い節税効果がありますが、耐用年数を超えるとこの費用を計上できなくなるため節税効果がなくなります。

マンション経営において相続税を節税できる仕組みを知りたい方や、シミュレーションをしたい方は、ぜひ以下の記事も参考にしてみてください。

4.マンションの耐用年数を過ぎたらこうしよう

4-1.建て替える

耐用年数を過ぎ老朽化が深刻化すると、大規模修繕や改修では回復・改善できなかったり、費用がかさむようになったりします。こうしたケースでは、建て替えも選択肢のひとつとなります。

建て替えを検討する際は、以下の2つが重要です。

建て替えは住民の合意形成に10年以上かかる場合もあり、比較的ハードルが高い選択です。
マンションの建て替えについて、詳しくは以下の記事を参考にしてください。

4-2.マンションを売却する

耐用年数を過ぎても、満室状態が維持できているなど収益性が高いマンションは売却も可能です。
マンション売却のタイミングとしては、下記になります。

投資用マンションを購入する場合、購入時からマンション売却のタイミングを計算する事が大切です。
また入居者が残っている場合は立ち退き交渉を行う必要があります。詳しくは下記記事を参考にしてみてください。

4-3.解体して土地を売却する

耐用年数の過ぎたマンションを解体して、土地として売却するのもひとつの方法です。

マンションの管理状態が悪く耐震強度に不安がある場合や、土地そのものに資産価値がある場合に有効です。更地にすることで自由度が高くなります。

しかし、土地の条件によっては二度と住居を建てられないケースも存在するため、解体前に複数の不動産会社に相談しておくことが重要です。

マンションの解体費用は、建物の規模や構造、立地などによって異なります。
詳しくは以下の記事も参考にしてみてください。

4-4.そのままマンション経営を続ける

入居率が高く、需要が落ちない地域などに建っているマンションは、耐用年数を超えていても経営を続けていく事ができるでしょう。

節税効果はなくなっても家賃収入を得られるため、資産形成を目的とした中・長期的な目線でのマンション経営を行うことも可能です。

ただし築年数の古いマンションでも収益性の高い経営を続けたい場合は、必ずこまめな管理と定期的なメンテナンスが必要です。

5.中古でも買い？寿命の長いマンションの5つの特徴とは

5-1.耐震基準に適合している

マンションが耐震基準に適合しているかどうか、耐震性をチェックしましょう。

耐震基準は、建築物や建造物の建築を許可するための基準のことで、建築基準法によって定められています。

中古マンションを購入する際には、震度6強の地震で倒れないとされる「新耐震基準」以降に建てられたどうか（築年数43年まで）を目安のひとつにしましょう。

5-2.立地に見合うメンテナンスが行われている

構造や設備が同じようなマンションでも、立地が変われば劣化度も変わってきます。
立地に見合った日々のメンテナンスは、マンションの寿命を左右する大きな要素です。

たとえば、積雪がある地域や海沿いに建てられたマンションなどは、融雪剤や潮風によって塩害が生じやすいと言えます。
中古マンション購入時には、立地に見合ったメンテナンスがされているか、建物全体をくまなくチェックし、修繕計画や改修履歴などを見せてもらったりするとよいでしょう。

5-3.給排水管のメンテナンスが行われている

給水管や排水管といった配管のメンテナンスが行われているかどうかも、マンションの寿命に影響します。給排水管が定期的にメンテナンスや交換されているか確認するようにしましょう。

配管の種類と耐用年数は以下の通りです。

築古のマンションの中には、配管がコンクリートに埋め込まれているケースもあります。中古マンションを取得する際は、配管がどうなっているのか、取り替え工事がされているのかなどをチェックすることをおすすめします。

5-4.コンクリートの状態がよい

劣化したコンクリートに対して適切な修繕がされているマンションは寿命の長いマンションです。

コンクリート中の鉄筋が錆びる事で、躯体の耐久性は低下していきます。
サビはコンクリートのひび割れから雨など入る事が原因の事が多く、細かいひび割れでもこまめにメンテナンスする事で強度を維持できます。

購入しようとしているマンションの躯体や壁面のコンクリートの状態を、修繕計画や過去の改修履歴などで確認しておくことが重要です。

5-5.住宅性能表示制度や安心R住宅マークが確認できる

売られているマンションには「住宅性能表示制度」や「安心R住宅マーク」といった、マンションの品質や安全性、耐久性などが総合的に把握できる制度があります。
新築マンションを購入する場合は「住宅性能表示制度」を、中古マンションを購入する場合は「安心R住宅マーク」の有無を確認することをおすすめします。

＜図　新築・中古マンション購入時の参考にするマーク＞

参考：国土交通省　新築住宅の住宅性能表示制度ガイド
参考：安心Ｒ住宅

6.マンションを長持ちさせる方法

6-1.耐震改修工事をしておく

旧耐震基準のマンションを取得した場合、現在の新耐震基準に適応できるように耐震改修工事をしておくと建物の寿命を延ばせます。
耐震基準は大規模地震をきっかけに厳しくなっており、築年数によっては新耐震基準を満たしていないマンションも存在します。詳しくは下記表をご確認ください。

※築年数は2024年2月時点の算定

耐震基準は、建築基準法で定められた「最低限守らなくてはならない決まり」です。
しかし、耐震改修工事を施しても現在の耐震基準同様の耐震性は確保できない可能性もあります。

地震での倒壊を防ぐためにも、旧耐震基準のマンションを取得した場合には耐震改修工事をしておく必要があるでしょう。

6-2.定期的に大規模修繕工事を行う

マンションの大規模修繕工事は、マンションの物理的な老朽化の防止に加え、陳腐化を防止できるとされるため、定期的に行う必要があります。

以下は、国土交通省の「改修によるマンションの再生手法に関するマニュアル」で示された大規模修繕の目安です。

大規模修繕工事では、実施回数を追うにつれ、改良（グレードアップ）の割合を大きくした修繕を実施することが重要です。

6-3.こまめにメンテナンスする

マンションを長持ちさせるためには、耐震改修工事や大規模修繕工事のような大きなメンテナンスも必要ですが、最も重要なのは日々のメンテナンスをしっかり行うことです。

たとえば、雨どいの補修を行ったり、金属部分の錆びを放置せずに取り替えたりと、小さな補修や修繕を繰り返すことで建物の寿命を延ばせます。

以下の記事では、アパートの修繕費用の目安や修繕費用を抑える方法を解説しています。一部異なる部分もありますが、アパートの部分はマンションと読み替えて差し支えありません。ぜひ参考にしてみてください。

7.まとめ