隣地購入は価格が決め手！相場や成功させるための手順を解説

4.隣地購入の手順

この章では隣地購入の手順について解説します。

4-1.隣地の状況を確認する

隣地を購入するにあたっては、まず隣地の状況を確認することが重要です。
隣地で事前に確認したいことは、主に以下の2点になります。

それぞれについて見ていきましょう。

（1）地型と地番

隣地を購入する場合、隣地の地型(形状)と地番を知ることが必要です。
地番とは筆(土地の単位のこと)ごとに振られている番号になります。
地番は都市部の場合には住居表示と異なることが多いです。

隣地の地型と地番を確認するには、管轄の法務局で「公図」という地図を取得します。
法務局で公図を書面請求する場合の取得費用は450円になります。
公図とは、以下のような地型を表した地図です。

法務局では、自分の土地の地番で公図を請求します。
自分の土地の地番が分からない場合、固定資産税納税通知を見れば地番が記載されています。

例えば、上図の例で自分の土地の地番が907番であり、南側隣地を購入したい場合には、隣地の地番が906番であることが分かります。

また、隣地に建物がある場合、隣地の建物の家屋番号を知ることが必要です。
家屋番号とは、登記簿謄本の建物に付された番号となります。
家屋番号も住居表示とは異なります。

一般的に、地番が906番の場合、家屋番号も906番となっていることが多いです。
ただし、家屋番号は必ずしも地番と同じとは限らないため、法務局で該当地番上にある建物の家屋番号を確認するようにしてください。

（2）所有者と抵当権の設定状況

地番や家屋番号がわかったら、次にその土地または建物の所有者と抵当権の設定状況を確認します。

抵当権の設定状況とは、その土地を担保に入れてお金を借りているかどうかということです。

所有者と抵当権の設定状況は、土地や建物の登記簿謄本を調べることで分かります。
登記簿謄本も公図と同じ法務局で取得できますので、地番や家屋番号が確認できたらその場ですぐに登記簿謄本も取得するようにします。
法務局で登記簿謄本を書面請求する場合の取得費用は600円です。

登記簿謄本は、「表題部」、「権利部(甲区)」、「権利部(乙区)」の3つで構成されています。
表題部には、地番や地目、地積(面積)が記載されています。

念のため、隣地が「農地でないこと」を確認するようにしてください。
隣地が農地の場合、購入する上で別途農地法の許可を得なければいけないケースがあります。

農地法の許可が必要な場合は、隣地購入のハードルがかなり上がってしまいます。
田舎における隣地購入は、隣地が農地であることで断念するケースもあるので、地目はしっかり確認することが重要です。

所有者に関しては、「甲区」に記載されています。
甲区には過去の所有者履歴が載っていますが、最後の所有者が現在の所有者です。

隣地が更地の場合、所有者が遠方に住んでいる場合があります。
謄本には所有者の住所が記載されていますので、遠方の場合にはまずは手紙で購入の打診をすることが必要です。

尚、登記簿謄本の所有者は必ずしも真の所有者とは限りません。
相続で所有者が変わっても、昔の所有者のままになっているケースもあるからです。

隣地所有者と連絡が取れないと、購入が極めて困難となってしまいます。
所有者が遠方の場合には、手紙を出して連絡が取れる人か確認することも必要となります。

また、土地と建物の所有者が異なる場合、建物所有者が土地を借地しているということです。
借地契約は、通常、簡単に解除することはできません。

たとえ底地(借地権が設定されている土地のこと)を購入できたとしても、購入後、借地人(土地を借りている方のこと)との契約を解除できず、自由に土地を使えないことになります。
よって、調査の結果、隣地が借地物件の場合には購入を見送ることをおススメします。

抵当権の設定状況に関しては、「乙区」に記載されています。

抵当権が設定されていると、所有者はその土地または建物を担保にお金を借りていることになりますので、購入のハードルが少し高くなります。

ただし、売却代金によって借金が返済できるような状況であれば、売ってくれる可能性はあります。

乙区に何も記載がなければ、抵当権は設定されていないということです。
また、記載があったとしても抵当権が抹消されていれば、その土地や建物は担保に入っていないことになります。

登記簿謄本は、アンダーラインが記載されている部分は内容が削除(抹消)されたことを意味しています。

抵当権が設定されていない土地や建物の方が購入しやすいので、必ず抵当権の設定状況も確認するようにしてください。

購入できそうな土地または建物の特徴をまとめると、以下のようになります。

• 農地でない土地
• 所有者と連絡が取れる土地
• 借地権が設定されていない土地
• 抵当権が設定されていない土地(ただし、売却代金によっては外してもらえる可能性はある)

4-2.購入後の建築プランを計画する

隣地を購入したい方は、「土地活用をしたい」、「増築したい」等の何らかの目的があるはずです。

購入後の目的は本当に実現できるかどうか分かりませんので、打診する前にきちんと購入後の建築プランを検証することが必要となります。

土地には、用途制限や容積率等の制限があり、自由に建物が建てられるわけではありません。
また、前面道路の幅員や日影の規制によっても建物の形状が決まります。

どのような建物を建てることができるかは、一般の方には容易に分からないため、せっかく隣地を購入しても目的を実現できなかったということはあり得ます。

そのため、隣地購入をするにあたっては、購入打診の前に必ず建築士に一度相談するようにしてください。

建築士への相談となると気が引ける方も多いと思いますが、一つ良い方法があります。
それは、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」の一括プラン請求サービスを利用することです。

「HOME4U 土地活用」は、ハウスメーカーから初期費用や建築計画等の建築プランを「無料」で受けることができるサービスです。

ハウスメーカーには一級建築士が在勤していますので、無料で一級建築士にプラン検証を依頼することができます。

ハウスメーカーの一級建築士は、プランを作成する前に隣地の用途制限や容積率等の情報を調べてくれます。
そのため、実現可能なプランをしっかりと検証することができます。

しかも、「HOME4U 土地活用」は最大7社のハウスメーカーにプラン請求できますので、しっかり比べて良い建築プランを選ぶことが可能です。
建築費に関しても、複数社を比較すれば、簡単に適正な金額を知ることができます。

尚、検証においては、「今の土地だけで建てた場合」と「隣地購入後の土地で建てた場合」の2つの建築プランを依頼することをおススメします。

2つのプランを比較すると、場合によっては「わざわざ隣地を購入する必要もないかもしれない」ということが分かる場合もあります。

例えば、元々大きな土地を持っている方が、小さな隣地を購入するようなケースでは、劇的な変化が見られない可能性もあります。
「わざわざ購入する必要性は低い」という事実がわかることも、重要な検証結果といえます。

今の土地だけでも十分ということであれば、今の土地だけで土地活用をスタートさせることも検討してみてください。

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4-3.周辺の土地相場を調べる

隣地購入を打診するのであれば、周辺の土地相場を調べておくことも必要です。
更地価格の相場は、国土交通省が開示している「土地総合情報システム」で知ることができます。

土地総合情報システムは、国土交通省が実際に売買を行った当事者にアンケートを行って得た情報を開示しているため、実際の相場がわかるという点が特徴です。

ただし、土地総合情報システムでは、事例の場所までは特定できないことや、取引件数が少ない地区もある等のデメリットもあり、使いにくい面があるのも事実です。

土地総合情報システムで相場が良く分からない場合には、「中古住宅 HOME4U」等の不動産ポータルサイトによって土地価格を調べる方法もあります。

近くでたまたま土地の売り物件があれば、売り出し価格を知ることができます。
ポータルサイトで知ることができるのは、あくまでも売り出し価格なので「高めの可能性がある」と認識しておくことが必要です。

その他、知り合いの不動産会社がいる場合にはヒアリングをする等、可能な限り土地の相場を調べておくようにしてください。

4-4.提示価格の上限額を決める

相場を把握できたら、次に土地の提示価格の上限額を決めることが必要です。
増分価値は、本来なら不動産鑑定士による鑑定評価を取ってしまった方が早いです。

しかしながら、鑑定評価を依頼する費用がかかってしまいます。
そこで、ここでは一棟マンション等の収益物件を建てた場合の増分価値の計算方法について、できるだけ簡単なものをご紹介します。

例題として、以下のような敷地のケースで隣地購入価格の上限額を求めます。
対象地は、「第一種中高層住居専用地域」に属する土地で、容積率が200％と指定されたエリアの土地です。

元々の土地(青く示した土地)は東側に4ｍの幅員の道路に接しています。
それに対して、隣地(赤く示した土地)は南側に8ｍの幅員の道路に接している状況です。

第一種中高層住居専用地域のような住居系の用途地域では、道路幅員に40％を乗じた数値と、指定容積率(本例の場合は200％のこと)のいずれか低い方が上限の容積率となるというルールがあります。

そのため、元々の土地が利用できる容積率は160％(＝4m×40%)までです。

一方で、隣地を購入すると、購入後の土地は南側の8ｍの幅員の道路に接することができます。
よって、隣地を購入後の土地が利用できる容積率は200％となります。
320％(＝8ｍ×40％)と指定容積率200％を比較すると、200％の方が低いためです。

従って、元々の土地は隣地を購入すると、利用できる容積率が160％から200％に増えるため、とても価値のある隣地購入であるということができます。

隣地購入価格の上限額を求めるには、以下の3ステップの計算を行います。

ステップ1

元々の土地で建物を建てたときの利回りを求める

ステップ2

購入後の土地で建物を建てたときにステップ1の利回りを満たす土地価格を求める

ステップ3

ステップ2で求めた土地価格から元々の土地価格を控除し隣地価格を求める

上記の3ステップに基づき、隣地価格を求めます。
隣地価格を求めるに当たり、本例では与条件を以下のように定めます。

ステップ1：元々の土地で建物を建てたときの利回りを求める

ステップ2：購入後の土地で建物を建てたときにステップ1の利回りを満たす土地価格を求める

ステップ3：ステップ2で求めた土地価格から元々の土地価格を控除し隣地価格を求める

上記のステップ1～3までの計算を表にまとめると以下のようになります。

	ステップ1	ステップ2	ステップ3
項目	元々の土地	購入後の土地	隣地
敷地面積	80.00坪	100.00坪	20.00坪
土地単価	1,000千円		2,000千円
土地価格	80,000千円	120,000千円	40,000千円
容積率	160.00%	200.00%
延床面積	128.00坪	200.00坪
建築単価	900千円	900千円
建物建築費	115,200千円	180,000千円
土地建物合計	195,200千円	300,000千円
月額賃料単価	10千円	10千円
年間賃料収入	15,360千円	24,000千円
表面利回り	8%	8%

本例では、隣地は坪200万円までの単価を提示しても損はしないことになります。

4-5.購入を打診する

上限額を決めたら、隣地へ購入を打診します。
前節で求めた上限額は、あくまでも「損をしない上限額」です。

上限額で隣地を購入しても同じ8％の建物しか建てられないため、仮に坪200万円という上限額で購入すると「買っても買わなくても同じ」という結論になります。
従って、賢く隣地を購入するには上限額以下で妥結することが必要です。

例えば、前節の例で仮に隣地の通常の相場が坪120万円であるとした場合、坪120万円～200万円の間で妥結すると隣地を購入するメリットが出てきます。
仮に坪150万円くらいで妥結すれば、隣地購入は大成功といえます。

交渉の方法には正解はありませんが、相手も多少高く買ってくれることを期待しているのも事実です。
相場の坪120万円で購入しようとせず、多少の色を付けて価格を提示すると話もまとまりやすくなります。

もし、先方が上限額の坪200万円以上を提示してきて、「それ以下では売らない」という話になった場合、購入を断念するという冷静な判断も必要です。

上限額を超えて購入しても経済的にはメリットはないため、あらかじめ上限額は見定めておくようにしてください。

尚、交渉に不安を感じる方は、不動産会社の仲介を入れることも一つの手です。
仲介を入れると、仲介手数料が発生するというデメリットはありますが、不動産会社は適正相場や公法上の規制等をしっかり調べてくれますので、安心して購入することができます。

不動産の仲介は、買主に対して重要事項説明を行うなど、元々は買主に安全な取引を実行させる制度ですので、買主は仲介を入れる価値が十分にあります。

価格交渉等も行ってくれますので、隣地購入の場合は割り切って不動産会社に依頼することをおススメします。

5.固定資産税額を知る方法と注意点

固定資産税の額は、所有者しか分からないため、推測するしかありません。
この章では、隣地を購入する前に固定資産税を推測する方法について解説します。

5-1.固定資産税路線価を調べる方法

固定資産税額は、固定資産税路線価を調べることで推測することが可能です。
固定資産税路線価とは、一般財団法人資産評価システム研究センターが運営している「全国地価マップ」というサイトで調べることができます。

一般的に「路線価」というと、相続税評価額を求めるための「相続税路線価」のことを指しますが、固定資産税評価額を求めるための「固定資産税路線価」というのも存在します。

全国地価マップで固定資産税路線価を調べると、対象隣地の道路の前面に平米単価が表示されます。

固定資産税路線価が「123000」と表示され、隣地の面積が「150平米」の場合、固定資産税評価額は以下のようになります。

本来、固定資産税評価額は、対象地の個性(例えば角地等)を反映して求められるものですが、ここでは単純に固定資産税路線価に面積を乗じたものを概算値としています。

固定資産税額は、課税標準額と呼ばれる数値に税率を乗じて求められます。
固定資産税の税率は1.4％です。

隣地が更地の場合、課税標準額は固定資産税評価額に70％を乗じたものとなります。
上記の例で固定資産税額を求めると以下の通りです。

その他、都市計画区域内の市街化区域であれば、都市計画税も発生します。
都市計画税は、課税標準額に0.3％(標準税率)を乗じた金額です。

都市計画税が発生しているかどうかは、自分の土地の固定資産税納税通知書を見ると確認できます。

5-2.固定資産税納税通知書から推測する方法

隣地の固定資産税額は、自分の土地の固定資産税納税通知書からも推測可能です。
固定資産税納税通知書は、土地と家屋の2つの内容が記載されていますが、ここで注目するのは「土地」の部分です。

固定資産税納税通知書には、主に「固定資産税評価額(評価額または価格と記載されている)」と「課税標準額」、「税額」の3つが記載されています。

ここで、まず自分の土地の固定資産税評価額を自分の土地の面積で割り、評価額の単価を求めます。
次に、評価額の単価に隣地の面積を乗じて隣地の固定資産税表額を求めます。

隣地の評価額の単価は、必ずしも自分の土地と同じとは限りませんが、大きな差はないことが多いのでこのような方法でも簡便に求めることは可能です。

ここで、以下の条件で隣地の固定資産税額を求めてみます。

(与条件)

隣地の固定資産税は以下の通りです。

5-3.利用状況によって税金は異なることが注意点

隣地の固定資産税額を知る上では、利用状況によって税金は異なるという点が注意点です。

土地の固定資産税は、住宅地の場合、「住宅用地の軽減措置」という特例を受けています。
住宅用地の軽減措置では、区分に応じて固定資産税評価額に以下の係数が乗じられて課税標準が求められています。

区分		係数
小規模住宅用地	住宅用地で住宅1戸につき200平米までの部分	1/6
一般住宅用地	住宅用地で住宅1戸につき200平米を超え、家屋の床面積の10倍までの部分	1/3

 

もし自分の土地が200平米以内で小規模住宅用地の特例を受けている場合、課税標準額は固定資産税評価額の1/6となるため、固定資産税はかなり安くなっていることになります。
隣地が更地なら小規模住宅用地の特例は受けていませんので、隣地を購入すると隣地の固定資産税額が自分の土地に比べて高くなっています。
元々の土地が住宅で、隣地が更地のケースでは、購入する隣地の固定資産税は高いということを知っておいてください。
隣地の固定資産税は、前節までに紹介した方法でしっかり計算することをおススメします。

まとめ

いかがでしたか。
隣地購入について解説してきました。
隣地購入には、「土地の悪条件が改善される」、「増築ができる」といったメリットがありました。
一方で、「すんなり売買できるとは限らない」、「価格が高くなりがちになる」といったデメリットもあります。
隣地購入では明確な相場はありません。
増分価値があれば相場よりも高くなり、増分価値がなければ相場と変わらない価格となるという関係にあります。
隣地購入の手順は、「隣地の状況を確認する」、「購入後の建築プランを計画する」、「周辺の土地相場を調べる」、「周辺の土地相場を調べる」、「購入を打診する」という流れです。
購入後に土地活用を検討している場合には、「HOME4U 土地活用」でプラン提案を受けることがおススメです。
プラン提案を受けることで、交渉の前に購入の上限額はいくらになるのかを把握し、損をしない範囲で購入することを目指してください。