土地活用で事前の市場調査が大切な理由とチェックしておくべき項目

今現在、使っていない土地がある場合、アパート経営や駐車所経営などの土地活用をすることで、土地から利益を生み出すことができます。

土地活用で成果を出すためには、事前の市場調査がとても大切です。

しかし、多くの方は市場調査をした経験がなく、どこに頼めば良いのか、また自分でする方法はあるのかなど、わからないことばかりです。

今回は、土地活用における市場調査の重要性と、調査すべき内容、そして具体的な調査方法に関して、はじめての土地活用をご検討の方でもわかるように、やさしくまとめています。

また、市場調査は土地活用のプロである、土地活用会社や建築会社にお願いするのが安心です。

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1.土地活用における市場調査の３大重要性

土地活用をはじめるとき、市場調査がなぜ大切なのか、その理由を3つにまとめています。

• リスク回避ができる
• 土地に最適な活用法を選択できる
• ニーズのある土地活用方法がわかる

1-1.リスク回避ができる

土地活用のリスクは、一般的な不動産投資のリスク以外にも、地域特有のリスクや、将来的な変化が内包された、隠れたリスクがあります。

ご所有の土地のリスクが前もってわかっていれば、対策を打っておけるため、事前調査はとても大切です。

例えば、個人では避けようのない自然災害でも、ハザードマップなどをもとに安全対策を講じておけば、万が一災害が起きても、ダメージを減らすことができます。

このように、市場調査をしておくと、起きる可能性のありそうなリスクに先手を打っておくことで、経営にダメージを与える要因を遠ざけることができます。

土地活用の失敗例については、関連記事を参考にしてください。

1-2.土地に最適な活用法を選択できる

ご所有の土地に関した法的なルールを調べておくと、その土地に建てても良い建物の種類と、規模がわかります。

建てられる建物がわかれば、採択できる土地活用方法が絞り込まれ、最適な活用方法がわかってきます。

同じエリアにあるライバル物件も特定できるようになるので、競合の強み弱みがわかり、ご自分の土地活用に活かすことができます。

1-3.ニーズのある土地活用方法がわかる

数ある土地活用方法の中から、エリアで求められている土地活用を選びだすためには、周辺の人口・家族構成・男女比・年齢層に加えて、エリアの商業圏・学区・開発予定などの情報が必要です。

このようなことがわかると、学生が多い・ファミリー層が多い・近くにビジネス街があるなど、エリアの「需要と供給」のバランスがわかるようになるため、成功しやすい土地活用方法を絞り込むことができます。

2.土地活用の市場調査でチェックすべき5項目

市場調査をするときに、チェックしておくべき項目を5つにまとめています。

• エリアニーズ
• エリアの成長性
• ライバルの存在
• 法規と土地条件の確認
• 実現可能な土地活用方法

2-1.エリアニーズ

エリアニーズとは、その地域の潜在的な需要のことです。

エリアニーズが高ければ、土地活用は成功しやすくなります。

例えば、地域ごとの住宅や商業施設の配分から、「大きな商業施設があり、隣町に大学も引っ越してきたのに、賃貸住宅が少ない」などから、今後、地域に人が増える可能性があることなどがわかります。

目には見えないニーズですが、しっかりと調査をして情報が集まってくると、わかってくることがあります。

2-2.エリアの成長性

活用予定地がある周辺エリアを含め、将来的な発展が期待できるかどうかを調査します。

発展とは、公共事業などによる開発も含まれています。

エリアが整備されると暮らしやすくなるため、人口が増える傾向があります。

それによって地域の経済が活性化し、土地活用も成功しやすくなります。

2-3.ライバルの存在

近隣エリア内に、似たような物件がどのくらいあるのかの調査です。

例えば、アパート経営をしようとお考えであれば、同エリア・隣の駅エリアまでを含め、全体でアパートが何軒あり、賃料はどのくらいか、経営状態はどうなのかなどを調べます。

ライバルが好調なのであれば、後から参入しても勝算があると考えられます。

2-4.法規と土地条件の確認

法規と土地条件がわかると、ご所有の土地に建てられる建物がわかります。

まずは、法的なルールを調べます。

土地は、「都市計画法」という法律で定められた「用途地域」によって、その地域に建てられる建物が決まっています。

特に、ご所有の土地が市街化調整区域に属している場合は、必ず用途地域の定めがあります。

建ててよい建物は、大まかに分けると住居系・商業系・工業系の３種類です。

ご自分の土地に建てて良い建物の種類がわかったら、次は、土地条件にある建ぺい率・容積率をもとに、どのくらいの広さ・高さの建物が建てられるのかを確認します。

2-5.実現可能な土地活用方法

建てられる建物、エリアの発展性、人口の傾向がわかったら、ご所有の土地の立地と予算も含めて、実現可能な土地活用方法を選びます。

投下した資金を回収するには、賃貸経営でいくらの収入があれば良いのか、将来の相続はどうするのかなどを含め、総合的に考える必要があります。

最適な土地活用方法は、ご自分で考えてもなかなか答えは出ないものです。

そんな時には、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

ご所有の土地の広さとエリアなどから、土地活用のプロフェッショナルが調査をしたデータをもとに、土地にぴったりの土地活用プランを複数提案してくれます。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、豊富なプラン提案を比較しながら、じっくりと選び出すことができます。

気になるプランがあれば、現地調査に来てもらうと、目で見た周辺環境や日当たりなどを考慮した、より具体的なプランを提案してもらえます。

3.土地活用を成功に導く市場調査方法

どんな土地活用ができるのかを探る市場調査には、２つの方法があります。

できれば両方を行い、より多くの情報から総合的に判断していくことをおすすめします。

• 自分でコツコツと調査する
• 土地活用のプロフェッショナルに調査依頼する

3-1.自分でコツコツと調査する

ご自分で調査をする場合は、主にインターネットと足で情報を増やしていきます。

あまり詳細に調べても素人の調査の範囲を出ないのと、とても労力がかかるため、ざっくりと様々な角度から土地活用の可能性を探るというスタンスをおすすめします。

活用予定地の公的な情報を手軽に得たい場合は、統計ダッシュボードというサイトを利用すると、市区町村レベルの人口統計が出てきます。

以下の画像は、東京都渋谷区を検索した結果です。

【参照：統計ダッシュボード　東京都渋谷区の検索結果】

右上の一般世帯数のところを開けると、以下のようなグラフが出てきます。

過去20年の間に、単身世帯（薄緑色）数は増え続けていることがわかりますので、渋谷区で住居の賃貸物件を経営するならば、単身向けが良さそうなことがわかってきます。

また、核家族世帯（青色）が安定して住み続けているので、個人とファミリー向けのテナント経営などにも需要があることもわかります。

このような数値データをもとに、ご自分の足を使って「体感」をする調査も加えます。

例えば、近隣のカフェやスーパーなどに足を運び、そこにどんな人たちが来ているのかを確認します。

年齢層・服装からわかるライフスタイルを類推してみると、同じ賃貸経営でも、どんな間取りでどんなデザインにするべきかが、何となくわかってきます。

また、エリア内に住んでいる方に顔見知りがいれば、世間話のような感じで、人の出入りがどんな風に変わってきたかなどを聞いてみてください。

ストレートに「この土地をアパートにしようとしてるんだけど、うまくいくかなあ」などと、聞いてしまっても良いでしょう。

返って来る答えは「あら、若い子が増えたから、いいんじゃない？」「やめた方がいいよ、駅の向う側に、新築アパートがどんどん建ってるよ？」など、相手もご自分なりの返答をしてくれますが、こちらもリアルな体感のある回答であり、参考にすべき大切な情報といえます。

さらに、SNS（旧ツイッター「X」・Facebook・インスタグラム）などを使って、エリア内でどんなことが流行っているか、どんなお店が人気なのかを調査していくと、ご所有の土地の周辺エリアで「今」何が起きているのかをリアルに把握することができます。

このような情報をもとに、どんな土地活用方法が良さそうかを絞り込んでおきます。

3-2.土地活用のプロフェッショナルに調査依頼する

前項の個人であつめた情報には必ず偏りがあり、プロが調べた調査結果のようにはなりません。

ご自分での市場調査後には、必ず、プロによる土地活用の市場調査の結果を依頼した方が、安心で安全です。

一般的なマーケティングとは違い、土地活用専門の市場調査が必要ですが、専門会社にお願いするとかなり高額になります。

このような場合は、ハウスメーカー・建築会社などの不動産を扱う会社に、土地活用プランを請求すると、無料で市場調査付の土地活用プランを提案してもらえます。

土地活用プランは、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」の運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。

活用予定地の広さや場所など、かんたんな項目を入力していくだけで、日本全国の大手ハウスメーカーや建築会社、地元の精鋭企業までを含めた土地活用と賃貸経営に強い会社の中から、相性の良い企業を最大10社まで紹介しています。

その際、なるべく多くの企業にチェックを入れることで、数多くの土地活用プランをそろえられます。

各企業とも、土地活用のプロフェッショナルですので、公的なデータをもとに土地条件や建築条件を調べたうえで、適切な土地活用プランを提案してくれます。

これらの土地活用プランを比較する際に、ご自分で行った市場調査の体感は多いに役立ちますので、自分で調査+土地活用プラン請求を合わせて検討すると、よりぴったりな土地活用方法が見つかりやすくなります。