相続した不動産はどうする？節税できる有効活用の方法

1. 代表的な不動産相続のパターン

不動産を相続するとき、親から「自宅」としての土地と建物両方を相続するケースもあるでしょうし、土地だけを手に入れることもあるでしょう。
一棟アパートやマンションの一室（区分所有権）を引き継ぐこともあり得ます。

さまざまなケースがある不動産の相続ですが、大きく分けると次の2つのパターンに分かれます。

1-1. 建物の相続

自宅や空き家、収益物件など、建物を相続するケースがこれにあたります。
自宅を相続した場合なら、ご自身で住み続けることもできますが、賃貸経営で収益を上げることも可能です。

なんにせよ、空き家にしてしまうと「特定空き家」として固定資産税が跳ね上がるため、相続した不動産は何らかのかたちで活用するのがおすすめです。

1-2. 土地の相続

土地だけを相続する場合のほかに、建物付きの土地を相続するケースもあります。
土地の立地や形、広さなど、どのような特徴の土地を相続するかによって、向いている活用方法は変わってきます。土地に建物が建っていても、そのまま活用できる場合と、建て替えや解体が有効な選択肢となる場合があります。

本記事で、建物と土地、それぞれの代表的な活用方法を解説していきます。まずは、建物を相続した場合のおすすめな活用方法について、続く章でご紹介します。

なお、不動産の活用方法について、より詳しく知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。

2. 相続した建物の活用方法3選

「空き家建物」と言えば、一戸建てだけでなく、アパートやマンションなども含まれます。
この章では、まずは空き家となっている建物を活用する方法をご紹介します。

2-1. 賃貸経営

まずは、一戸建てが空き家となっている場合、そのままの状態で賃貸することが考えられます。
この方法は、もっとも手っ取り早く、手軽に取り組める活用方法です。

リフォームや建て替えなどをしないので費用もかからず、ローンを負担することもありません。
たとえば、都市部の人気の高いエリアに所有しているならば、そのままでも十分賃貸することは可能です。

入居者のいるアパートやマンションを相続した場合は、そのまま貸し続けることで、安定した副収入が得られます。

もし、空室があったり、管理会社の管理状態に不満を感じたりするような場合には、管理会社を変更して入居者募集からしっかり行う、といった対応を検討するのがおススメです。

2-2. リフォーム、リノベーションして貸す

そのままでは貸せない状況であれば、物件をリフォームして賃貸に出す方法があります。
少し傷んでいるけれども手を入れればまだまだ人が住める状態なら、必要なところをリフォームすると、十分活用できます。

また、たとえばアパートやマンションの場合なら、オートロック設備を付ければ、賃料を高めに設定できるので、収益性が高まります。

リフォームやリノベーションをするときには、どこまで手を入れるかが重要となってきます。
不必要に丁寧なリフォームをして費用をかけても、物件の価値がたいして上がらなければ費用倒れになってしまいます。

その工事によって物件の付加価値がどのくらい上がり、それによってどの程度の賃料を得る見込みがあるのか、具体的にシミュレーションしましょう。

2-3. トランクルーム

建物の条件によっては、「トランクルーム」にする方法もあります。トランクルームとは、いわゆる「倉庫」「物置」のことです。

たとえば、自宅に物を置くための十分なスペースがない場合、自宅外にトランクルームを借り、荷物置き場として利用します。

居住用として貸すためには、少なくとも「人が住める」状態にしなければなりませんし、いったん賃貸借契約を締結すると、丁寧な管理が必要です。
不具合が発生したらすぐに修繕しなければなりません。

トランクルームの場合、管理が必要とは言っても、人が住める状態までの対応は求められませんので、管理が圧倒的に楽な点が特徴です。

都市部であれば、それなりに需要が高く、利回りも良いことが多く見られます。

トランクルームは、室内を細かくパーテーションなどによって区切り、利用者ごとのスペースを作るだけで貸し出せます。
人が住むためのリフォームと比べると非常に簡単です。

ざっとご紹介しましたが、空き家建物を活かす方法については以下の記事でも細かく解説していますので、そちらもあわせてご覧ください。

3. 相続した土地の活用方法6選

次に、更地を所有している場合の活用方法をご紹介します。

3-1. 新しく建物を建築

相続した土地に、新しくアパートやマンションを建築して賃貸経営する活用方法があります。

この方法は、もっとも収益性の高い方法です。

なぜならアパートを建築する場合、複数の部屋を作るので、複数の入居者が得られます。部屋が全部埋まれば1戸あたりの家賃は高くなくても、相当な収益になります。

また、マンション経営であれば、堅牢な構造になるので、長期的な収入が見込める点も魅力です。

一度入居したら1年～2年は居住することが一般的ですし、賃借人が気に入れば、何度も契約を更新して住み続けてくれるでしょう。
利回りの高いアパートやマンションは将来の年金代わりにもなりますし、資産価値も高いです。

ただし、大きさや構造によっては建築費用が高額になるので、多くのケースではアパートローンの利用が必要になります。

ローンを利用する場合、特にキャッシュフローに注意が必要です。

キャッシュフローとは、賃料収入からローン返済金、管理費用、修繕費用、税金などの経費をすべて差し引いた「手取り」の収入のことです。
キャッシュフローがマイナスにならないよう、収支計算を行うなど、事前の計画が必要です。

また、アパート経営で問題になりやすいのが、「空室リスク」です。

高額なローンを組んでアパートを建築してみたけれど、人気がなく、設定した賃料では入居者が集まらないため、賃料を下げざるを得なくなり、キャッシュフローが悪化していくケースも多く見られます。

土地上にアパートやマンションを建築する場合には、特に慎重になって、具体的にどのくらいの収益が上がり、どのくらいの経費がかかるのか、事前にキャッシュフローのシミュレーションを行っておくことが重要です。

他にも、空き地を活かす方法については以下の記事でご紹介しているので、併せてご参照ください。

建築費がかからない等価交換とは？

新しい建物を建築する際に利用できる「等価交換」という方法をご紹介します。

等価交換とは、所有している土地を建築会社や不動産会社に売却し、その土地上にマンション等の建物を建築してもらい、土地の価格に応じたマンションの区分所有権を取得する方法です。

土地を手放して、代わりに土地の価格に見合った区分所有権を得ることができます。これを「等価交換」と言います。

土地の全部を提供する場合に限らず、一部の提供も可能です。

等価交換のメリットは、ローンを一切組まなくてもマンションを取得できることです。

また、一定の条件を満たせば「立体買換えの特例」という税制上の特例を利用できるので、譲渡所得税の支払いを繰り延べてもらうことも可能です。

ただし、「減価償却費」が低くなるので、所得税を節税できない点がデメリットです。

また、土地を全部譲渡すると、資産を失うことになるので、土地を残したいならば、一部譲渡の形にしてもらうと良いでしょう。

等価交換による利用方法については、以下の記事でも、詳しくご紹介していますので、あわせて参考にしてください。

3-2. 駐車場経営

2つ目の土地活用の方法が、駐車場です。駐車場にすると、毎月定まった賃貸収入を得ることができます。
居住用のような建物を建築するわけではありませんので、比較的少ない資金で始められます。

将来土地を別の目的で利用したくなったとき、駐車場には借地借家法の適用もないので、対応しやすい点がメリットです。

駐車場にするときには、いくつかの注意点があります。

月極駐車場かコインパーキングか

まずは、月極駐車場とコインパーキングの2種類から選ぶ必要があります。

月極駐車場なら比較的個人でも管理しやすいですが、コインパーキングにするときには、設備(精算機やロック板など)の準備や管理が必要になるので、駐車場管理会社へ管理委託した方が良いでしょう。

管理会社に委託する場合でも、管理委託する方法と一括借り上げしてもらう方法(サブリース)があります。

一括借り上げ方式にすると、利用者がいなくても確実に賃貸料が入ってきますが、管理委託方式の場合、利用状況により収益は変動します。

月極駐車場の場合には、自分で管理する選択肢も選べます。その場合、管理が面倒ですが、収益はすべて自分のものとなります。

立地条件についての検討が重要

駐車場経営を成功させるためには、立地条件の検討が不可欠です。

コインパーキングにするなら、周辺に商業施設のある場所など、需要の高いエリアにすべきです。
一方、住宅街などであれば、月極駐車場の方が向いています。

3-3. 太陽光発電

相続した土地が広い場合には、ソーラーパネルを置いて、太陽光発電を行い、売電などによって長期的な収益を得ることができます。

日当たりが良い郊外の土地に適している土地活用の方法です。
詳しくはこちらの記事をご一読ください。

3-4. 資材置き場

土地をそのまま活用する方法としては、資材置き場に利用することも可能です。

資材置き場とは、建築工事の資材などの置き場所のことです。

近隣でマンションの建築工事などが行われる場合、たくさんの資材が必要になるので、資材置き場の需要が高まります。
そのようなとき、建築会社と契約して、資材置き場として利用してもらい、賃貸料を収受するものです。

駐車場と比べると収益性は落ちますが、駐車場としての需要がない場所では有効な活用方法です。
何の準備も要らず、そのまま土地を貸して、短期で確実に返してもらえることができます。

ただ、資材置き場にするときには、長期にわたって安定収入にすることは難しいです。
その工事が終わると、契約が終了してしまうので、手軽で一時的な活用方法といえるでしょう。

3-5. トランクルーム

土地上にトランクルームを設置することもできます。建物を建築せずに、コンテナを設置してトランクルームにする方法です。

コンテナを設置するだけなので初期費用が小さく済み、その分利回りの高い活用方法です。

騒音がある場所、狭い土地、陽当たりの悪い場所など、居住用としては難がある土地でも、トランクルームであれば問題なく設置することができます。

また、借地借家法の適用がないので、比較的自由に解約できて、他の活用方法に転用しやすい点もメリットとなります。

トランクルーム経営をするときには、以下の3種類の方法があります。

すべて自分で運営管理する場合、売上金額をすべて自分が受け取ることができますが、客付けや管理の面が大変です。
負担になると感じる方は、フランチャイズやサブリースなどを利用した方が良いでしょう。

3-6. 第三者に貸す

土地を所有しているならば、「借地権」を設定し、賃貸収入を得る方法もあります。

借地権とは、建物を所有することを目的に、土地を借りる権利のことを言います。
これにより借主は土地上に自己の建物を建築し、さまざまな用途で利用します。

居住用に利用することもありますし、事業用に利用することもあります。また、賃貸用マンションなどを建設し、さらにそれを人に貸して賃料収入を得るケースもあります。

土地を貸した人は、土地の借主から「地代」を受け取ることができます。
地代の金額が固定資産税等を上回っていれば、採算としてはプラスになります。

借地権にも種類がありますので、設定するときには注意点が必要です。
なぜなら、借地借家法により、借地人の権利が非常に強く保護されており、借地権の種類によっては、自分の土地を生涯使用できなくなる可能性があるからです。

普通借地権の場合、契約期間は当初30年以上となり、期間が終了しても「正当事由」がない場合、借地人の希望で契約は更新されます。
契約終了時に建物が残存する場合、地主に対し建物の買い取りを請求できます。

定期借地契約の場合、あらかじめ借地契約の期間を定めておき、期間が終了したときには当然に契約が終了します。

定期借地契約には、一般の定期借地契約、建物譲渡特約付き定期借地契約、事業用の定期借地契約があります。
契約期間の設定はそれぞれ異なり、特に事業用借地権契約にすると、契約期間を10年などの短期に設定することができます。

土地を使う予定が一切ないというケースであれば、普通借地権や一般の定期借地権(存続期間50年)を設定する方法もあるので、十分に検討し設定しましょう。

4. 建物や草木のある土地を活用する方法

相続した土地の上に建物や草木がある場合、どのように活用すればよいのでしょうか。建っている建物や草木をどうするか、4つの選択肢をご紹介します。

4-1. 賃貸物件にする

土地＋建物を相続したら、そのまま賃貸物件することもできます。
その場合は、物件に賃貸のニーズがあるか、市場調査をしてから経営を始めてください。不動産のプロに活用方法を相談するのもおすすめです。

4-2. 建て替える

土地に建っている建物に、賃貸物件としての魅力が足りない場合や、より有効活用できそうな方法があるなら、建て替えも視野に入れてください。

建て替えをする場合には、どのような建物を建築するかが重要です。候補としては、賃貸アパート、マンション、戸建て住宅などが考えられます。

まず、賃貸アパートの場合、いくつもの部屋を作るので、入居者がゼロになるリスクが小さく、収益が安定しやすいです。

アパートは資産価値も高く、節税効果も高いので、将来の年金代わりにもなります。
アパートローンを組めば、団体信用生命保険に入るので、生命保険代わりにもなります。
時代の変化にも対応しやすく、管理会社を入れれば管理も比較的容易です。それほど広い土地でなくても建築できる点もメリットです。

マンションの場合、建築費用が高額になり、広い土地も必要なので、実現できるケースは限られますが、収益性はとても高いので、広い土地をお持ちの場合はぜひ一度検討してみてください。

戸建ての場合、建築費用はアパートやマンションよりも安価の傾向ですが、戸数が1戸なので、空室リスクが高くなり、収益が安定しにくいです。

賃貸経営をするならば、アパートかマンションを建築するのがもっとも無難といえるでしょう。

4-3. 更地にする

現在、土地上にそのままの活用には不向きな建物が建っていたり、草木が生い茂ってしまっている場合には、その建物を取り壊したり草木を取り除き、「更地」にして活用する方法があります。

まずは、土地上の建物や施設を取り壊す工事が必要です。

工事を行うときには、解体会社に依頼しなければなりません。いろいろな会社があるので、いくつか見積もりをとって担当者とも話をした上で、もっとも信頼できそうな会社に依頼しましょう。

更地にしたあとの土地活用の方法としては、3章で紹介したような、太陽光発電や駐車場経営などが考えられます。
所有している土地やご自身の状況、好みに応じて選ぶと良いでしょう。

4-4. 売却する

色々と検討してみても、どうしても活用することが難しい場合には、「売却」も1つの候補となってくるでしょう。

老朽化した建物が建っている状態よりも、更地の方が高値で売れるからです。

特に、人気の高い住宅地のエリアなどでは、戸建て建築などのために土地を探している人も多いので、買い手探しには困らないでしょう。