不動産の活用方法20選！ビジネスモデルプラン集を一挙公開

土地や建物をお持ちの方で、今後どうやって不動産活用しようか検討している方は多いと思います。
また現在、不動産を持っていなくても、相続税対策として不動産活用を考えている方もいるでしょう。

不動産活用は投資額も大きく、簡単に決断できるものではありません。
最適な不動産活用を行うには、最初にどのような活用方法があるのか、ビジネスプランを知ることが必要です。

そこでこの記事では、20の不動産活用方法を紹介します。

まずは、下記の表で20の土地活用ビジネスプランの特徴を確認してみてください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.不動産活用の5つの選択肢

まずは不動産活用について、大枠から説明します。

不動産活用には、「建物を建てて貸す」、「建物を建てて自営する」、「借地事業を行う」、「暫定利用を行う」の4つの方法があります。
そのほかに、活用が難しい場合には、「売却または交換する」といったことも選択肢としてあります。

不動産活用の選択肢を、収益性と難易度の関係で分類すると以下のようなイメージとなります。

この章では、不動産活用の5つの選択肢「建物を建てて貸す」、「建物を建てて自営する」、「借地事業を行う」、「暫定利用を行う」「売却または交換する」について解説します。

1-1.建物を建てて貸す

建物を建てて貸す活用は不動産活用の王道です。
アパートや老人ホーム、コンビニなどは、全て建物を建てて他人に貸す土地活用となります。
建物を建てて貸す場合、土地オーナーは建物投資を行って建物所有者になります。

基本的に土地を貸す地代よりも建物を貸す家賃の方が高いため、建物を建ててから貸す方が大きな収益を得ることができます。
ただし、建物所有者となることから、建物の修繕義務を負わなくてはなりません。

建物を建てて貸す不動産活用は、安定収入を得ることができ、その収入も比較的大きなものであることから、一番人気の高い土地活用方法といえます。

ご所有の土地に合った活用方法が何かは「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求のサービスを使うことで簡単に知ることができます。

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1-2.建物を建てて自営する

土地活用の中には建物を建てて自営するといった活用方法もあります。

コインランドリーや貸会議室、貸しスペース、コワーキングスペースといった活用方法が自営の活用に該当します。

不動産には、空間や時間の単位を小さくすると賃料単価が上がるという性質があります。
例えば、月単位で貸す普通の事務所よりも時間単位で貸す貸会議室や貸しスペースのほうが単価は高いです。

空間や時間を細かく刻むことで収益を上げる性質を利用したものが自営の不動産活用になります。

ただし、空間や時間を細かく刻んで高い収益を上げるには、運営が必要となってきます。
運営が加わることで、高い収益性を生む不動産のことを「オペレーショナルアセット」と呼びます。

オペレーショナルアセットの典型例としては、ホテルです。
ホテルはワンルームマンションとほとんど変わらない不動産ですが、受付やレストランなどの運営を加えることで高い収益を生み出しています。

ホテルというとハードルは高いですが、例えば貸会議室や貸しスペース、コワーキングスペースなら一般の方でも行うことができます。

しかしながら、オペレーショナルアセットは、不動産所有者にある程度の運営業務が発生するため、完全に不労所得とはならない点がデメリットです。
毎月の売上も一定にはならず、収入も不安定になります。

楽に稼ぐなら建物を貸す方法となりますが、時間的に余裕があり、さらに高収益を得たい場合には自営の不動産活用にチャレンジしても良いかもしれません。

1-3.借地事業を行う

不動産の活用には、土地を貸す借地事業があります。
具体的には、「一般定期借地権」、「建物譲渡特約付借地権」、「事業用定期借地権」といった定期借地権を利用して土地を貸す活用方法になります。

ここでいう借地とは、建物所有目的で土地を借りる借地を指します。
借主は自らの費用で建物を建て、土地オーナーに対して地代を支払います。

土地の所有者は土地オーナー、建物の所有者は借地人(土地を借りる人)です。
建物所有者は借地人であることから、建物の修繕費用等は全て借地人が負担します。

借地事業では、土地オーナーの費用は土地の固定資産税だけであり、コストも手間もほとんどかからないというのが特徴です。

ただし、一般的には家賃より地代の方が金額は低いため、収入は建物を貸す活用に比べると少なくなります。

しかしながら、建物投資を行う必要もなく、将来的に発生する建物修繕費も負担する必要がないことを加味すれば、収入が低くてもメリットは十分にあります。

また、借地事業では、借主が自ら建物投資まで行うため、そう簡単に撤退することはありません。
建物を貸す借家事業とは異なり、借主の退去リスクが低いです。

建物投資を伴わず、なおかつ、長期安定的に収入を得ることができることから、借地事業も根強い人気があります。

1-4.暫定利用を行う

不動産活用の中には、暫定利用もあります。
暫定という名が付くだけあって、本格的な土地活用が見つかるまでの間の一時的な活用方法が暫定利用です。

例えば、コインパーキングやセルフ洗車場、トランクルームといった活用方法が暫定利用に該当します。

暫定利用と借地事業の違いは、土地の借主が建物所有目的ではないという点です。
駐車場のような建物所有目的ではない借地は、借地借家法が適用されません。

借主の権利は保護されず、貸主が辞めたいときにいつでも終了することが可能です。
そのため、暫定利用を行っている間に他に良い土地活用が見つかった場合は、すぐにその土地活用に切り替えることができます。

簡単に始めることもできますが、簡単に止めることもできるという点が暫定利用の特徴です。

暫定利用は、借地事業とは異なり、ある程度の初期投資を伴います。
例えば時間貸し駐車場を行うにしても、アスファルト舗装は初期投資として生じます。
ただし、建物を建てて貸すという本格的な土地活用に比べると、投資額は小さいです。

暫定利用は、収益性に関しては他の活用に比べると一番低くなります。
そのため、暫定利用で大きく稼ぐことはできません。
十分な収益を得たい場合には、建物を建てて貸すことが基本です。

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1-5.売却または交換する

広い意味で「売却」や「交換」も不動産活用の一つです。
土地活用は、基本的に良い立地でないと難しいため、立地条件の悪い不動産は無理に活用せず売却する方がリスクは低くなります。

例えば、郊外の土地を売却し、都市部のワンルームマンションに買い替えることも立派な土地活用です。

売却すれば投資資金を賄えますし、ゼロから都市部の収益物件を購入するよりはリスクは低くなります。

建物投資も伴わず、かつ、条件の良い物件に変えることができるため、買い替えは有効に土地を活用した収益獲得方法といえます。

売却をする際は、「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の一括査定サービスの利用がオススメです。

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買い替えを成功させるには良い物件情報を握っている不動産会社を選ぶことが重要です。
「不動産売却 HOME4U（ホームフォーユー）」の登録企業は、地方から都市部まで広域な収益物件を扱っている不動産会社が多いので、郊外の土地を都市部の物件に買い替えるには最適なサービスになります。

一方で、立地条件の良い土地では、「等価交換」と呼ばれる交換の不動産活用も可能です。

等価交換とは、土地所有者が土地を提供し、ディベロッパーがその土地の上に建物を建て、建物完成後に両者で土地と建物を交換しあい、最終的に土地所有者とディベロッパーの共同所有で建物を所有する形態の事業です。

等価交換は、ディベロッパーが建ててくれた建物の一部を土地と交換しますので、建物投資を伴わずに建物を取得することができます。

ただし、わざわざディベロッパーが建物を建てるくらいなので、等価交換はよほど立地の良い土地でないと行われることはありません。

等価交換事業は、立地は良いけど建物を建てるのが面倒という土地オーナーに向いています。

2章からそれぞれの活用方法についてご紹介します。

2.建物を建てて貸す土地活用方法

この章では建物を建てて貸す土地活用方法について解説します。

2-1.アパート

アパートは最も典型的な建物を建てて貸す不動産活用です。
土地の利用規制上から見ても、ほとんどのエリアで建てることができ、また、広いエリアで賃貸需要も存在します。

また、木造や軽量鉄骨といった比較的安い建築素材で建てることもでき、取組みやすい土地活用といえます。
その反面、供給過剰になりやすい点も特徴です。

一方で、近年は外国人労働者が増えてきたことから、地方でも外国人向けの新たな賃貸ニーズが増えています。

今後は、よりターゲットを絞り、コンセプトを明確にしていくことがアパート経営に求められるでしょう。

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2-2.マンション

住宅系の不動産活用には、賃貸マンションもあります。
賃貸マンションは、高層階の建物になることから、敷地の容積率(延床面積の敷地面積に対する割合のこと)が高く指定されていることが必要です。

また、土地の面積も相応の広さが必要となることから、賃貸マンションが建てられる土地は限られています。

一般的には鉄筋コンクリートで建てるため、木造に比べると建物の劣化は少なく、賃料もアパートよりは落ちにくいです。

マンションが建てられるような土地であれば、アパートよりもマンションの活用を優先して検討することをおススメします。

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2-3.社員寮

大企業がある市区町村には、社員寮のニーズもあります。
社員寮は一棟貸しとなるため、空室による賃料変動もなく、管理の手間もかかりません。

アパートのように管理会社に委託することもなく、維持費を抑えることができることから、比較的高収益を狙える土地活用になります。

社員寮は各部屋がドミトリータイプ(風呂やトイレは共用の部屋)であったり、食堂や大浴場があったりするため、建物仕様が特殊です。
企業が退去した後、将来の他の用途への転用が難しいのがデメリットになります。

社員寮は企業側からオファーがあって始めることが通常です。
社員寮の経営を行う場合には、収益性だけでなく、その企業の信用力(街から撤退しないかなど)を含めて検討すると良いでしょう。

2-4.戸建て賃貸

住宅系の土地活用に戸建て賃貸があります。
戸建てが建てられる敷地であれば可能なため、30坪程度の比較的小さい土地でも活用が可能です。

地型が悪い土地や、小さな土地など、アパートには向かない土地が戸建賃貸に向いています。
戸建て賃貸は、アパートに比べると利用効率が下がることから、あまり供給されません。
そのため、供給過剰になりにくい特徴があります。

一方で、戸建て賃貸の需要は一定数存在します。
比較的安定した賃貸経営ができるのが戸建て賃貸のメリットです。

尚、戸建て賃貸では、借主が「家を買わせて欲しい」といってくることがあります。
古い建物を借主に売却できるというのはアパートにはないメリットです。

アパートに向かない土地であれば、戸建て賃貸を積極的に検討してみてください。

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2-5.コレクティブハウス

コレクティブハウスとはスウェーデンやデンマーク等の北欧で見られる賃貸形式です。
コレクティブハウスでは、建物を建てる前に入居者が居住者組合という組合を作ります。

居住者組合のメンバーが話し合って、どういう建物にするかを決め、借主が設計しながら建てていくのがコレクティブハウスです。

完成形はシェアハウスに近い建物ですが、シェアハウスはオーナーが企画して与えられた建物に入居者が入るのに対し、コレクティブハウスは入居者が自分たちで企画した建物に入るという点が異なります。

土地オーナーは居住者組合に事前に確保したい利回りを伝えておき、居住者組合が払える賃料から建築費が逆算されます。

居住者組合は、与えられた建築費予算の中で、自分たちの要望を盛り込んだ建物を作っていくことになります。

コレクティブハウスは完成する前から入居者が決まっているため、入居者募集の心配をする必要がありません。
人口減少の中、賃貸需要が減っていくこれからの時代にピッタリの不動産活用といえます。

2-6.ロードサイド店舗

幹線道路沿いに広い土地を持っていればロードサイト店舗も可能です。
コンビニも広い意味でロードサイド店舗になります。

ロードサイト店舗は、鉄骨造で作ることができ、建築単価は比較的安いです。
一方で、店舗なので賃料単価は高くなります。
そのため、利回りはロードサイド店舗が不動産活用の中で最も高い部類に属します。

ただし、ロードサイド店舗は退去リスクも高いです。
早期に退去されてしまうと、大きな建物が残ったまま後継テナントが決まらない状況も続きます。

ロードサイド店舗を検討する際は、退去リスクを十分に考慮した上で決定するようにしてください。

2-7.医療モール

地方でも駅に近い土地を持っている場合には、医療モールが比較的ニーズが高いです。
医療モールとは、複数の診療所と調剤薬局が入っている建物になります。

マッサージや整体といったテナントも相性が良く、医療モールは比較的長く借り続けてくれるテナントが多いです。

商業ビルとなると、テナントの入れ替わりが激しいですが、医療モールは安定的に収益を稼ぐことができます。

高齢化が進み、病院のニーズは今後も高まることから、駅前の土地の活用方法は医療モールが有望株です。

2-8.老人ホーム

土地活用には老人ホームに一棟貸しする活用方法もあります。
老人ホームは、バスの停留所から5分以内の土地であれば賃貸ニーズがあり、必ずしも駅に近い土地である必要がない点が特徴です。

アパートのような住宅の賃貸ニーズがないエリアでも、老人ホームなら借りてくれる可能性があります。

老人ホームは、第一種低層住居専用地域と呼ばれる建築用途の規制が厳しいエリアでも建築することが可能です。
第一種低層住居専用地域における事業系の数少ない活用方法になります。

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2-9.デイサービス

デイサービスも土地活用の一つです。
デイサービスとは日帰りの通所介護施設です。

建物の規模は戸建て住宅程度ですので、土地の広さは40～60坪程度あれば十分です。
近隣住民がマイクロバスで通所するため、駅に近いなどの立地条件は必要ありません。
住宅街の中にポツンとある施設も多いです。

アパートを建てるには少し狭すぎて、駅から10分以上離れているような土地であればデイサービスも検討してみてください。

2-10.保育園

都市部では慢性的な保育園不足が続いていることから、土地活用で保育園を行うケースが増えてきました。

認可保育園が建てられるかどうかは、行政に確認しないとわかりませんが、建てられるエリアであればニーズがあります。

保育園は、保育園事業者に一棟貸しを行います。
退去リスクは低いので、安定的な収益を得ることが可能です。

最近では、1階に保育園とし、2階はアパートとするといった複合型の土地活用も増えています。

子育て世代に付加価値の高いアパートになりますので、アパートを建てる人も1階に保育園の可能性がないか検討してみることをおススメします。

3.建物を建てて自営する土地活用方法

この章では建物を建てて自営する土地活用方法について解説します。

3-1.賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートを併用して建てる土地活用です。
賃貸部分は管理会社に完全に任せてしまうことも可能ですが、自営もできるため、あえて自営する土地活用方法で紹介します。

賃貸併用住宅は、自宅部分を50％以上とすると住宅ローンで全体の建物を建てることができるというメリットがあります。
住宅ローンは他の不動産投資ローンに比べると、金利が低く、長期で借りることができます。

また、アパート部分と同じ建物であることから、常に入居者に目を配らせることができ、自主管理が可能です。
自主管理とは、管理会社に管理を委託せずに行うアパート経営を指します。

自主管理をすれば、管理費用は削減されますので、より収益性の高いアパート経営をすることが可能です。

日ごろから入居者とあいさつを交わす等の人間関係が構築されると、借主の入居期間が長くなる傾向があり、退去防止にも繋がります。

そのため、賃貸併用住宅はあえて自主管理にチャレンジすることで通常のアパートよりも高収益で、かつ、空室の少ない賃貸経営をすることができます。

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3-2.コインランドリー

自営の不動産活用の一つにコインランドリーがあります。
コインランドリーは、近年、共働き世帯が増えたことから需要も増え、注目されている土地活用です。

昔の銭湯の隣にあったコインランドリーとはイメージが異なり、近年は布団なども洗濯できる大型コインランドリーが増えてきました。

一週間分の洗濯を一度にすることができる大型コインランドリーは、共働き世帯や忙しいライフスタイルの人などに欠かせない存在となりつつあります。

コインランドリーは、空き店舗に借りて営業する人もいるくらいなので、当然、自営ですることも可能です。
自営で行えば、賃料負担がないため、高い収益性を期待できます。

コインランドリーは機械化が進んでおり、トラブル発生時もコールセンターに繋ぐことができるなど、無人店舗で経営することができます。

都市部の立地の良い場所であれば、10坪程度の空き店舗でもできますので、小さな土地でも可能な土地活用の一つです。

コインランドリーの収益性は都内の好立地物件で、10～15坪の店舗で月50万円前後です。
そのうち、20％程度が水道光熱費となるので、月40万円前後が手残りとなります。

10坪で月40万円なら、賃料単価で換算すると坪4万円ですので、かなり割の良い活用方法といえます。

ただし、コインランドリーは認知度が向上するまで時間がかかります。
2年目あたりから売上が安定してきますので、1年目の収益性は低いです。
売上が不安定というのは、普通の商売と同じだといえます。

3-3.貸会議室・貸しスペース

貸会議室や貸しスペース(以下「貸会議室等」と略)も自営による不動産活用の一つです。
事務所を時間単位で貸すため、月単位で貸す通常の賃貸よりも収益性が高くなります。

貸会議室等は、机や椅子があれば良いのでコインランドリーのような大掛かりな設備投資は不要です。
また、2階以上でもできるため、路面店に限らずとも営業することもできます。

例えば、1階をコインランドリーとし、2階を貸会議室等にするような活用方法も考えられます。

貸会議室等には、企業の社内会議の他、出張型の催事、研修会、新人採用会場といったニーズがあります。

地方都市の企業の営業所は社内で会議室まで借りていないことが多いため、貸会議室等は都内だけではなく地方都市でも営業が可能です。

貸会議室等は、普通に事務所として貸すよりも収入は2倍程度になります。

ただし、貸会議室等も客商売ですので、認知度向上にはある程度の時間がかかります。
やはり売上が安定するのは2年目以降からです。

3-4.コワーキングスペース

コワーキングスペースも需要が増えつつある不動産活用の一つです。

コワーキングスペースは、会員制でワーカーにオフィスを貸すビジネスモデルになります。

近年、高速インターネット環境が整備されてきたことから、会社に籍を置かずに働くフリーランスの仕事が増えています。

コワーキングスペースには、フリーランスが働く場所としてのニーズや、名刺やホームページに記載する住所、会社の登記などのニーズがあります。
会員制のため、会員数が増えれば増えるほど、収益が高くなります。

コワーキングスペースも物件を借りてでも営業する事業者がいるため、自営で行うことが可能です。

ただし、会員数を集めるには立地の良さと相応の営業努力が必要ですので、貸会議室等と比較すると難易度は高くなります。

また、コワーキングスペースは貸会議室等とも相性が良く、セットで営業しているケースも多く見られます。

3-5.民泊

民泊は、年間180日以内であれば全国どこでも届出をするだけで営業が可能です。
住宅宿泊管理業者に管理を委託すれば、無人の家主不在型で営業することができます。

民泊は、観光資源がある地方なら都内よりも高い宿泊料を設定することが可能です。
紅葉や海水浴、お祭りなど、その地域の観光のトップシーズンに営業日を合わせると高い収益性を期待することができます。

また全国の中には、新潟市や北九州市、千葉市、東京都大田区、大阪府など、民泊の特区があります。

民泊の特区では、180日の営業日数制限がなく、ホテルのように365日営業することが可能です。

4.借地または暫定利用としての土地活用方法

この章では、借地または暫定利用としての土地活用方法について解説します。

4-1.事業用定期借地

借地事業の中で土地オーナーに最も人気のある活用方法が事業用定期借地です。
事業用定期借地権は、建物の用途が店舗や工場、倉庫、ホテル等の「事業用」の建物に限定された定期借地権です。

更新がなく、定期借地終了時に確実に土地が戻ってくるため、安心して土地を貸すことができます。

土地がきちんと戻ってくるという点が、一度貸したら取り戻すことが難しい普通借地とは異なる点です。
定期借地権は、契約期間が10年以上50年未満と法律で定められています。

地代は、相当地代と呼ばれる地代収入になることが一般的です。
相当地代とは、年間の地代が更地価格の6％程度になるような金額になります。
何も投資をせず、相当地代を得ることができるため、かなり条件の良い土地活用といえます。

ただし、事業用定期借地は、事業者がわざわざ借りてまで建物投資を行って出店したいと思える土地ということになるため、相当に条件の良い土地でないと話がありません。
恵まれた条件の土地に限られた土地活用方法といえます。

4-2.コインパーキング

コインパーキングは土地オーナーに底堅い人気のある暫定利用です。
投資額が少ない割に、収益性は比較的高く、気軽に始めることができます。
また、借地借家法は適用されないので、簡単にやめることもできます。

良い土地活用が見つからない場合には、とりあえずコインパーキングにしておくことをおススメします。

コインパーキング事業者に貸せば、毎月、定額の賃料をもらうことができます。
コインパーキング事業者に貸した場合の収益性は、土地の固定資産税をやや上回る程度になると想定できるので、土地を放置して損をする事態は避けられるでしょう。

4-3.セルフ洗車場

セルフ洗車場は、ガソリンスタンドにある洗車機だけを置いた土地活用です。
基本的には自営の土地活用になります。

設備投資を伴い、なおかつ、売上も安定しないことからコインパーキングに比べると取組みにくい点があります。

車の多い地方でもできる土地活用ですが、暫定利用の割には設備投資が重いため、相応にリスクのある土地活用です。

4-4.トランクルーム

トランクルームは比較的気軽にできる土地活用です。
トランクルームは置いているだけのように見えますが、現在は置くだけのトランクルームは禁止されています。

そのため、近年のトランクルーム事業は、「トランクルームのように見える建物」を建てて貸す事業を行っています。

トランクルームは、トランクルーム事業者に貸すか、もしくは自営するかの2つの選択肢があります。

マンションは収納量が少ないので、マンションの近辺は比較的トランクルーム需要が高いです。

ただし、投資額は相応に高いので、コインパーキングと比較した上で実行する必要があります。

4-5.野立て看板用地

野立て看板用地も暫定利用の一つです。
「○○まであと500ｍ」のような店舗への誘導看板などのニーズがあります。

野立て看板用地は、看板を出したい企業側からオファーがあることが通常です。
看板を立てるだけなので、敷地が狭くても実施することができます。

土地オーナーは看板掲出料を企業から受領します。
野立て看板は建物所有目的の借地ではないため、借地借家法は適用されず、止めたいときはいつでもやめることが可能です。

まとめ

いかがでしたか。
不動産活用の20のビジネスプランについて解説してきました。

不動産活用の選択肢には大枠として、「建物を建てて貸す」、「建物を建てて自営する」、「借地事業を行う」、「暫定利用を行う」、「売却または交換する」の5つがあります。
このうち、アパートやマンション経営などの「建物を建てて貸す」ことが不動産活用の王道といえます。

建物を建てて貸す場合には、「HOME4U 土地活用」の利用がおススメです。
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より高収益の不動産活用にチャレンジしたい方は、自営する不動産活用にもチャレンジしてみてください。

良い土地活用が見つからない場合、当面は暫定利用でやり過ごすことも選択の一つです。
暫定利用で固定資産税等の固定費を賄いながら、「HOME4U 土地活用」を利用して最良の活用方法をじっくりと探すことをおススメします。

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