【詳しく解説】神奈川でアパート経営は儲かる？利回りシミュレーションとエリアの注意点

神奈川は東京へのアクセスがよく賃貸住宅需要が高いことから、
アパート経営に向いているエリアです。

しかし、エリアによって細かなニーズが異なる、競合が多い可能性があるなど、リスクも存在します。

そこで本記事では、神奈川でのアパート経営について、エリアごとの特徴や儲かるアパート経営にするための注意点を紹介します。

なお、神奈川県内のアパート経営を成功させるには、以下のボタンより「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。最大10社から収支プランを手に入れられます。

1.神奈川でのアパート経営の利回り

まずは神奈川でのアパート経営の収益規模を確認します。

1-1.神奈川のアパート家賃収入目安

アパート経営の収入はほとんどが家賃収入です。家賃設定と部屋数次第で収益規模か決まります。

神奈川県の賃貸住宅の間取り別家賃相場をまとめました。

※HOME4U調べ（2023年2月）

1-2.神奈川のアパート建築費の傾向

神奈川のアパート建築費は東京と同様、住宅密集地になることも多く、平均的に高めとなります。

アパートの建築費は坪単価相場に延床面積をかけるとおおよその額が算出できます。

構造別の坪単価相場は以下の通りです。

軽量鉄骨造2階建てアパートの場合で概算してみます。

・ 9,000万円＝90万円（坪単価）×100坪（延床面積）

初期にかかる費用は、これ以外に付帯工事費や諸費用がかかります。

1-3.神奈川のアパート経営利回りをシミュレーション

上記の条件をもとに利回りをシミュレーションします。

神奈川エリアの期待利回りは5％と言われています。
これに土地の購入代金が加わると利回りの数値は下がります。ただし、東京より地価が低い神奈川では、東京ほど利回りへの影響が深刻とはいえないでしょう。

活用予定地での詳しいシミュレーションを希望するなら「HOME4U 土地活用」をご活用ください。予想収益や利回りの予想を含めた建築プランが手に入ります。

神奈川にアパートを建築した時の予想収益はいくら？

2.神奈川でアパート経営することのメリット・デメリット

アパート経営する上では、計画の段階からリスクヘッジしておくことが大切です。ここではリスクヘッジのための知識として必要なメリット・デメリットを把握します。

2-1.神奈川でアパート経営をするメリット

神奈川は賃貸住宅需要が高く、アパート経営も安定しやすい傾向です。

2-1-1.賃貸住宅需要が高い

神奈川県は北部が東京と面しており、ベッドタウンとして発展してきたエリアが多くあります。東京への通勤に便利、かつ緑地帯も多い土地柄が多いため、賃貸住宅需要が高い傾向です。アパート経営は安定性や収益性も期待できるでしょう。

2-1-2.東京に比べ地価が高くない

神奈川は東京へのアクセスに優れていながらも東京ほど地価が高騰していないエリアです。地価が高くないとなれば、必然的に土地の評価額は低くなり、税負担も軽くなります。
もともとアパート経営は固定資産税の節税効果も高いという特徴がありますが、税負担が軽く済めば経営も安定させやすくなるでしょう。

また、土地なしで一からの不動産投資をする場合にも地価が安く、家賃を高めに設定できる神奈川は高利回りが期待できます。

2-1-3.東京への交通網が延伸している

神奈川はもともと、長距離を走るJR各線や東急線、京急線、小田急線など、東京の中心部への交通網が発達しています。2023年3月には神奈川の西部から横浜駅を結ぶ相鉄線の一部が東急東横線に乗り入れ、東京へのアクセス路線がまた1本増える計画です。
交通網が延伸することによって、賃貸住宅需要の分布図に大きな影響があるでしょう。需要の高まりが見込めます。

2-2.神奈川でアパート経営をするデメリット

アパート経営は必要となる初期費用が高額になるのが一般的です。計画時からデメリットを把握し、対策を練っておくとよいでしょう。神奈川でアパート経営をすることのデメリットを紹介します。

2-2-1.エリアによってニーズが異なる

神奈川の場合、観光地の点在やベッドタウンとしての役割など、広範囲においては同じようなエリアニーズの傾向があります。東京の23区内と都下の違いのような大きくくくるのは難しいのが現状です。

そのため、ニーズの分析は、より小さな範囲内で把握しておくとよいでしょう。
また、神奈川はファミリー層への賃貸需要も見込めます。そのためそのエリアがファミリータイプの住居のニーズが高いか、単身者向けがよいかを見極める必要があります。

2-2-2.塩害対策が必要なエリアがある

神奈川には湘南・小田原エリアなど大海に面した街並みが多くあります。海沿いのエリアでは塩害・湿気の対策が不可欠です。
建物の金属部分への処置のほか、居室内に湿気がたまりにくくする対策が必要となるでしょう。こうした処置で、建物の老朽化を遅らせることができます。

2-2-3.入退去が頻繁になるエリアがある

神奈川のアパートは、ファミリー層をターゲットとした賃貸需要だけでなく、単身者向けの間取りのニーズも高いことが特徴です。
単身者向けのニーズが高いエリアでは入退去が頻繁になる傾向にあります。入退去が続くと居室の原状回復や入居者募集に経費をかけなければなりません。

計画の段階からこうしたリスクを想定し、対策を講じておくには、複数の建築プランを比較するのが近道です。「HOME4U 土地活用」なら、無料で最大10社からアパート経営プランの提案を受けられます。

最適な間取りや建築費はいくら？

3.神奈川のアパート経営のエリア別の特徴とニーズ

神奈川はさまざまな賃貸ニーズが広範囲に広がっていますが、それぞれのエリアに特徴もあります。

3-1.横浜・川崎エリア

ビジネスと観光の中心地みなとみらいエリアを要する横浜、川崎駅周辺の繁華街、臨海地区に広がる工業地帯を有する川崎は、一方で内陸エリアでは緑の多い住宅街が広がっていることも特徴です。

通勤通学に便利で、かつ東京の家賃坪単価よりも安く入居できるアパートも多いことからファミリー層に人気の高いエリアが点在します。中心地に近いエリアでは単身者向けのニーズも高いことからアパート経営の高収益化も図れるでしょう。

3-2.湘南・相模原・中央エリア

コロナ禍以降、湘南エリアは賃貸住宅需要が高まりを見せています。そのため、一部地域では地価が値上がりしている状況です。
海を感じられる生活を送りつつ、湘南新宿ラインや湘南上野ラインで都内へも1本で出られる立地は、賃貸需要の多さから安定性の高いアパート経営が実現できます。

相模原エリアと中央エリアの注目は、海老名駅周辺です。市が中心となって再開発計画が進んでおり、大型商業施設の充実、子育て世帯への支援充実など、人口流入につながる施策がなされています。
また、交通の面でも東京・横浜のベッドタウンとしての役割を果たせるアクセス網が整っているため、今後も高い賃貸住宅滋養が見込めるでしょう。

4.神奈川のアパート経営に強い企業7選

神奈川は小さなエリアでニーズの変化が見られ、開発計画が途上であるエリアもあることから、神奈川でのアパート建築に実績がある企業を選ぶのが賢明です。
ここでは、神奈川の実績豊富な企業を7社紹介します。
「HOME4U 土地活用」を使えば、これから紹介する企業に一括で「アパート建築プラン」を請求できます。ぜひご活用ください。

4-1.旭化成ホームズ

「へーベルハウス」の集合住宅版である「へーベルメゾン」は、長期サポート体制を支える建物の高い耐久性と堅牢性が特徴です。
特に構造は60年耐用躯体構造を採用しています。この耐久性を背景に、業界最長規模の30年という長期にわたる一括借り上げシステムが実現。途中で見直しも可能なシステムなので、安心して始められます。

旭化成ホームズの詳しい情報はこちらのページでも紹介しています。

4-2.セキスイハイム

セキスイハイムの賃貸住宅「ハイムメゾン」は、住宅の大半を工場で生産するユニット工法を採用しています。厳しい品質管理とミリ単位に及ぶ加工の精度で、工期を短縮しながらも高性能な住宅が実現できました。

長期経営を見据えた耐久性の高い部材を採用し、メンテナンス費用を抑えることも可能です。60年の長期サポート体制では、5年ごと60年間定期診断が入ります。

セキスイハイムについてはこちらのページでも詳しく紹介しています。

4-3.三井ホーム

三井ホームは戸建て住宅ブランドで培ったデザイン力と技術力で、快適な居住空間をもつ賃貸住宅づくりに取り組んでいます。

採用している「プレミアム・モノコック構法」は、独自の技術力と工夫を加えることで、断熱性、気密性を高めることに成功。外気温や湿度の影響を受けにくい、快適空間を実現しています。

デザイン面でもぬくもりを感じられる外観が特徴的で、ほかの賃貸集合住宅とは差別化が図れるでしょう。

三井ホームのブランドラインアップはこちらでご確認ください。

4-4.大東建託

大東建託は賃貸集合住宅ひとつとっても木造、重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造とあらゆる構造に対応できるハウスメーカーです。

アパート経営では10年間の長期固定一括借り上げを採用しており、5年ごとの更新の仕組みをとっています。長期固定とすることで、変動リスクを回避でき、安心の経営が続けられます。

また、経営のサポート体制も充実。水漏れ、トイレ詰まりなどの緊急時にも対応が可能な管理体制を整えています。

大東建託の詳しい情報はこちらで紹介しています。

4-5.タカマツビルド

タカマツビルドは髙松コンストラクショングループの総合力で、アパート建築後の管理、入居募集、メンテナンスまでサポートができるハウスメーカーです。

建築は「適正な品質」「価値のある価値」を追求した姿勢と高いデザイン力で、狭小地でも対応可能な自由な設計プランを提案しています。
最先端のIoT機能を標準装備した「スマート賃貸住宅」やペット共生仕様の賃貸住宅「愛犬家住宅」など、賃貸住宅に付加価値をつけるプランニングも得意です。

タカマツビルドの詳細はこちらもご覧ください。

4-6.朝日建設

朝日建設は相模原を拠点に、神奈川・東京エリアで賃貸集合住宅建設を手掛けるハウスメーカーです。
特徴は自由度の高いプランニング。間取りはもちもん、デザインやグレードも思いのままに設計できます。

また、経営サポート体制も選択の自由度が高いのもポイントです。一般管理と一括借り上げ（サブリース）が選べ、一般管理の中でも、賃貸経営業務の一部のみを委託するタイプと一括委託できるタイプを用意しています。

朝日建設の詳しいサービス紹介はこちらでご確認ください。

4-7.GIFT（プリマ倶楽部）

GIFTは、賃貸住宅の幸せな資産継承の実現を目指し、長期安定が可能な賃貸住宅建築、経営サポートを展開しています。

アパートブランドはコンセプトがはっきりしており、競合とは一線を画す価値を生み出せます。
女性専用/新婚カップル向けの賃貸アパート「PRIMA」の外観はヨーロピアンスタイルを採用。居室は天井高3.6メートルで実現する、実質１LDKとして使える1ルーム＋ロフトの間取りが入居者に人気のシリーズです。

GIFT（プリマ倶楽部）の詳細はこちらで紹介しています。

5.神奈川でアパート経営を始める上での注意点

賃貸需要が高い神奈川でのアパート経営でも、計画段階から注意しておきたいことがあります。
本章では、神奈川のアパート経営を始める際の注意点を3つ解説します。

5-1. エリアのニーズを調査する

神奈川は賃貸住宅需要が高いとはいえ、ターゲット設定を失敗してしまうと空室リスクを抱えやすくなります。確実なターゲット設定のためにもエリアのニーズはしっかり調査しなければなりません。

注意したいのは、エリアの将来性です。中古物件で現時点では高利回りの物件だからといっても、近隣に開発計画があったり、撤退計画があったりするとそれまでの入居率の維持が難しくなるかもしれません。
神奈川のアパート経営では、土地の将来性のチェックも重要です。中古物件で目の前の収益を求めるより、土地の将来性に合致した経営とするほうが結果的に収益性、利回りは高くなります。

5-2.土地の建築条件を確認する

神奈川では単身者向けの賃貸住宅需要が高いエリアがあります。しかし、単身者向けとなる、ワンルームタイプのアパート建築には、市町村ごとに規制がある可能性があることに注意が必要です。

横浜市では、30平米以下の住戸を有するワンルームタイプ集合住宅に対し、敷地内のゴミ置き場の設置、駐輪場の設置を求めています。
相模原市では、25平米以下の住戸の集合住宅に対し、ゴミ置き場の敷地内設置のほか、近隣住民に対してのプライバシーの配慮に努めるようにとの一文があります。

5-3.複数の企業にプラン請求をして比較する

神奈川のアパート経営は最初の計画で将来性を鑑みるなど、一オーナーでは難しい調査をしておく必要があります。しっかりとした調査、分析をしたうえで計画を進めるには、地元の情報に詳しいプロの知見が欠かせません。

プロの意見を取り入れるには、複数のハウスメーカー・建築会社から建築プランを請求して比較検討するのがおすすめです。

ハウスメーカーはそれぞれ得意とすることが違います。得意を生かした異なるプランを比較することで、一番自分のケースに合ったプランを見つけやすくなります。
プラン比較には「HOME4U 土地活用」をご活用ください。最大10社のハウスメーカーに対して、無料で見積もり相談を依頼できます。