マンションオーナーの収入ってどれくらい？増やす6つの方法も解説

マンションオーナーとして収入を増やすには、支出の性格を知り、手残りを増やす対策を知っておくことがポイントです。

この記事では「マンションオーナーの収入」について解説します。
マンションオーナーの収入の具体例と、収入と支出の項目、収入を増やす方法について紹介します。
ぜひ最後までご覧ください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.マンションオーナーの収入はどれくらい？

マンションオーナーの主な収入は、家賃収入です。

家賃収入は、以下の計算式で算出されます。

例えば、戸数が15のマンションで、4/5が満室、1戸あたりの賃料が月額10万円だったとすると、月あたりの家賃収入は120万円、年間で1,200万円となります。

ただし、この金額すべてが手取りの収入になるわけではなく、収入から支出を差し引いた金額が、オーナーの手元に残るお金になります。
つまり、マンションオーナーの年収となるのは、以下の金額です。

マンション経営で生じる収入のほとんどは、家賃収入です。
また、月々のローン返済や、修繕費、管理費、火災保険代などが、主な支出となります。

なお、家賃収入のほかに、敷地内に駐車場や駐輪場、自動販売機、太陽光発電システムなどの設備があれば、そこからも収入が生じます。さらに、退去時に支払われる礼金も、臨時収入として数えられるでしょう。

次の章からは、マンション経営で生じる収入と支出について、具体例を交えて詳しく解説します。

さらに、マンションの収入を増やす方法もご紹介するので、マンション経営をお考えの方は、ぜひご覧ください。

2.マンションオーナーの収入の具体例

以下の2点のマンションの収入の具体例を示します。

(1)一棟マンション
(2)区分マンション

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.一棟マンション

一棟マンションの事例を示します。

【事例1】
表面利回り6％前半の物件を、自己資金1割を用意して投資した場合の収入を示します。

【事例2】
表面利回り4％半ばの物件を、自己資金3割を用意して投資した場合の収入を示します。

家賃収入は、投資額や利回りが大きくなると増えます。
収支を増やすには、借入金を少なくすることが最大のポイントです。

事例2の投資額は事例1の約2倍ありますが、利回りが低いため、自己資金を多く積み増さないと年間収入を上げることができなくなっています。
ただし、立地の良い物件は利回りが低いため、自己資金が十分にあれば利回りが低くても立地の良い物件を選んだ方がいいです。

最終的には、用意できる自己資金から購入できる物件価格を逆算し、その中で極力立地の良い物件を選ぶことが収入を上げるコツです。

一棟マンションの経営のポイントについては、以下の記事で紹介します。

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2-2.区分マンション

区分マンションの事例を示します。

【事例3】
表面利回り4％前半の物件を、自己資金3割を用意して投資した場合の収入を示します。

【事例4】
表面利回り6％半ばの物件を、全額自己資金で投資した場合の収入を示します。

区分マンションでは、借入金が増えると収支がギリギリとなってしまうケースがよくあります。
区分マンションは、情報に惑わされず、初心者の方は全額自己資金でスタートするのが無難です。

事例4は全額自己資金で投資したケースです。
年間収入は、実は前節の事例1の一棟マンションとほとんど変わらない結果となっています。

また、区分マンションは空室時に収入がゼロになる点がリスクです。
収入を増やす以外にも、返済リスクを下げるという意味合いから、区分マンションでは借入金を極力少なくした状態で始めるようにしてください

3.マンション経営の収入と支出の項目

この章ではマンション経営の収入と支出の項目について解説します。

3-1.収入

3-1-1.家賃収入

マンション経営の主な収入は家賃収入です。
家賃収入は、安定しているという特徴があります。

他の商売のように「やってみないとどれだけ売上が上がるかわからない」といった不安要素がなく、初心者でもほぼ確実に予定通りの収入を得ることができます。

将来の見込が立ちやすいというのが最大のメリットであり、銀行も安心して融資をしてくれます。

3-1-2.その他の収入

一棟貸しのマンションの場合、家賃収入以外のその他の収入として以下のようなものが挙げられます。

その他として、「管理費」または「共益費」等の名目で借主から金銭を徴収する場合は、それらも収入の一部となります。

マンション経営では、家賃収入以外のその他の収入は決して多くはありません。
その他の収入はないケースも多く、メインの収入はあくまでも家賃収入となります。

3-2.支出

この章ではマンション経営の支出について解説します。
会計上の費用のことではなく、実際に出ていくお金を「支出」と表現して解説していきます。

3-2-1.固定資産税及び都市計画税

固定資産税とは、全国の不動産における1月1日時点の所有者に対して課される税金です。
都市計画税とは、原則として都市計画で指定されている市街化区域内の不動産における1月1日時点の所有者に対して課される税金となります。

ほとんどのマンションは市街化区域内に存在するため、都市計画税も課税されるのが一般的です。

3-2-2.建物損害保険料

建物所有者は火災保険や地震保険などの建物損害保険料をかけることが一般的です。

区分マンションの場合、損害保険料は年間で「1.5万円程度」となります。

一棟マンションの場合は、以下の概算式で計算される金額が目安です。

尚、建物損害保険料は複数年一括契約をすることで安くなります。

3-2-3.管理委託料

管理委託料とは、管理委託方式を採用している場合の管理会社に支払う委託料のことです。

管理委託料は、区分マンションも一棟マンションも、家賃収入の5％が相場となります。
一棟マンションの場合には、規模が大きいマンションとなると管理委託料が家賃収入の1～3％といった物件も存在します。

尚、管理方式として家賃保証型サブリースを採用している場合は、管理委託料は生じません。
家賃保証型サブリースの場合は、管理会社(サブリース会社)から管理料相当額が差し引かれた賃料がマンションオーナーに振り込まれることになります。

一棟マンションでは家賃保証型サブリースを選択している物件も多いです。
家賃保証型サブリースで差し引かれる管理料の相場は、家賃の10～20％程度となります。

3-2-4.仲介手数料

空室が生じると、入居者募集費用として管理会社(不動産会社)に支払う仲介手数料が生じます。
仲介手数料は家賃収入の1ヶ月分です。

仲介手数料は、毎年一定額が発生するものではなく、空室が発生して入居者が決まったときに生じます。
そのため、全く発生しない年や、多く発生する年も存在します。

購入検討時に仲介手数料を予算として見込みたい場合には、入居者の平均回転期間を用いて想定することが一般的です。

平均回転期間とは、入居者が入居してから退去するまでの平均的な年数を指します。
平均回転期間は、ワンルームなら4年、ファミリータイプなら6年を採用することが多いです。

例えば、家賃10万円のワンルームマンションの場合、4年に1度は入居者が入れ替わると想定します。
よって、4年に1度は家賃1ヶ月分の仲介手数料である10万円が生じるということです。

10万円を4年間で均すと、1年あたり2.5万円の仲介手数料が生じると想定することができます。

3-2-5.修繕費

賃貸人には修繕義務がありますので、修繕費も生じます。

建物の修繕のうち、経年劣化や自然損耗による破損に関しては、借主ではなく貸主が修繕を行います。
例えば、クロスの張り替えというはマンションオーナーの負担です。

クロスの張り替え等の修繕費用は、毎年定額で生じるものではなく、入居者の退去時に生じます。

退去時に生じるクロスの張り替え等の費用相場は1部屋当たり6～8万円程度となることが一般的です。

3-2-6.建物維持管理費(一棟貸しの場合)

一棟貸しのマンションの場合、建物全体の維持管理費が生じます。
エレベーターの法定点検費用や清掃費、機械設備の点検費用、共用部の水道光熱費が該当します。

建物維持管理費の相場は以下の通りです。

総専有面積に500～600円程度を乗じたものが年間の平均的な維持管理費となります。

3-2-7.管理費および修繕積立金(区分の場合)

区分マンションの場合、管理費及び修繕積立金が生じます。

管理費及び修繕積立金は、広さや築年数によっても異なりますが、1部屋当たり月額1.0万円～2.0万円程度が相場です。

3-2-8.税金

マンション経営では税金も生じます。
税金はマンションで生み出す不動産所得に対してではなく、他の給与所得等を含めた総所得に対して課税が行われます。

所得税は所得が大きくなるほど税率が上がる累進課税が原則です。
所得税の累進課税率は以下の通りになります。

3-2-9.借入金の返済

借入金がある場合、借入金の返済額も支出として発生します。
借入金の返済額は、借入の額や返済期間によっても異なります。

毎月の借入金の返済額は、借入金の額が多いほど高くなり、また、借入期間が短いほど高くなります。

借入の状況はマンションオーナーによっても異なるため、借入金の返済額は物件ではなく自己資金をどれだけ用意できるかで決まります。

4.収入を増やす6つの方法

収入を増やす方法は以下の6点です。

(1)借入金を極力少なくする
(2)立地の良い物件を選ぶ
(3)築年数の新しい物件を選ぶ
(4)品質の高い建物を適正な建築費で建てる
(5)借入金返済額を減価償却費以内とする
(6)管理会社を見直す

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.借入金を極力少なくする

これからマンション投資をする方は、借入金を極力少なくすることが収入を上げるコツです。

マンション経営の支出の中で、借入金の返済が大きな割合を占めます。
固定資産税や建物損害保険料、管理用等の借入金返済以外の支出の合計は家賃収入に対して15～30％程度の割合で留まります。

つまり、仮に借入金を全く用いずにマンション投資を行った場合、利益率は70～85％程度になるということです。

マンション投資は、本来、ほとんど費用が掛からないため、自己資金100％で投資をすれば利益率はかなり高くなります。

一方で、借入金の返済額の家賃に占める割合は50～80％程度です。
借入金の返済額が存在すると、収益率は5～20％程度となってしまい、大きく下がります。

そのため、同じマンションに投資をしても、実際の収入はマンションオーナーの借入金の額によって大きく異なるのです。

借入金を減らすことは、収入を増やすだけでなく、空室時の返済リスクも減らすことができます。

ギリギリの返済状況でマンション経営を行うと少しの空室で返済が厳しくなりますが、返済額が少なければ多少の空室が発生しても返済に窮することを防ぐことができます。

借入金を減らすことは、収入を増やすだけでなく、空室対策にもなりますので、マンション経営においては極力借入金を減らした方が良いのです。

こちらの記事では、土地活用でローンを利用する上での注意点は、用意しておくべき自己資金の目安について解説します。あわせて参考にしてみてください。

4-2.立地の良い物件を選ぶ

立地の良い物件を選ぶことも収入を増やすコツです。
立地の良い物件は家賃が高く、空室リスクが低くいため、収入が自然と多くなります。

また、マンション経営の費用の中には、仲介手数料等の入居者募集費用や、退去時に発生するクロスの張り替え等がありました。

これらの費用は入居者が入れ替わる度に発生するため、すぐに退去される物件ほど多く支出されます。

立地の悪い物件は、借主の退去も早く、入居者募集費用やオーナーが負担する原状回復費用が多く発生するため、支出が多い傾向にあるのです。

そのため、同じ家賃が10万円の物件であっても、立地の良い物件と悪い物件があれば、立地の良い物件の方が実質的な収入が高くなります。

空室リスクが低く、退去されにくい物件ほど、マンションオーナーの収入は増える傾向にあるのです。

4-3.築年数の新しい物件を選ぶ

収入を増やすには、築年数の新しい物件を選ぶこともポイントです。
築年数の新しい物件も家賃が高く、空室リスクが低くいため、収入が自然と多くなります。

また、築年数の新しい物件は修繕費もほとんど発生しないという点が特徴です。
修繕費は毎年発生するものではありませんが、発生するときは大きな金額となります。
一棟マンションでは大規模修繕費も必要です。

大きな金額となる修繕費を抑えられれば、実質収入はかなり向上します。
例えば新築物件であれば10年程度は修繕費をかけずに経営することも可能です。

築年数の新しい物件ほど修繕費の負担は少なくなりますので、これから投資をするならできる限り築浅物件を選ぶようにしてください。

4-4.品質の高い建物を適正な建築費で建てる

土地を持っている人が新築マンションを建てる場合、収入を増やすには品質の高い建物を適正な建築費で建てることがポイントです。

施工の質が高い物件を建てると将来の修繕リスクが低くなることから、修繕費の支出を抑えることができます。
「安かろう、悪かろう」の建物を建ててしまうと、将来の支出が増え、収入が下がる結果となりますので、品質の悪い新築投資は避けるべきです。

一方で、施工の質の高い建物を建てるには相応の建築費が必要となるため、投資に対するリターンが悪くなってしまいます。

建築費を適正に抑えながら高品質の建物を建てるには、最初から施工の信頼性が高い会社同士を比較することがコツです。

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4-5.借入金返済額を減価償却費以内とする

借入金返済額を減価償却費以内とすることも収入を増やすポイントです。
マンション経営においては「借入金の返済比率は何％以内にすべきか？」と質問を受けることがありますが、家賃収入に対して50％程度と回答されることがよくあります。

理由としては、減価償却費が家賃に対して概ね50％程度くらいの割合となることが多いからです。

減価償却費とは、建物の取得原価を各会計期間に配分することで生じる会計上の費用のことを指します。

減価償却費は実際に支出を伴う費用ではありませんが、会計上の費用であるため、節税効果があります。

税金は利益に対して課税されますが、会計上の費用である減価償却費は利益を低くしてくれるため、税金も小さくなるのです。

一方で、借入金の元本返済額は、実際に支出を伴いますが、会計上の費用ではありません。
お金は借りても売上となって課税されないことから、返しても費用となって節税できないというのが理屈です。

減価償却と借入金の元本返済額は真逆の性質を持つことから、減価償却と借入金の元本返済額を同額にすると「会計上の利益」と「最終的な手残り(キャッシュフロー)」が同額となる性質があります。

借入金元本返済額が減価償却費よりも大きくなってしまうと、キャッシュフローは会計上の利益よりも小さくなってしまうということです。

借入金元本返済額が減価償却費を上回る状態は「デッドクロス」と呼ばれます。
デッドクロスの状態は収入が低過ぎて、マンション経営としては危険な状態です。

デッドクロスを避けるためにも、借入金の元本返済額は減価償却費以内とすることがポイントとなります。

4-6.管理会社を見直す

既にマンション経営をしている方は、管理会社を見直すことが収入を上げる適切な方法です。

管理会社は空室を埋める重要な役割を果たしますので、良い管理会社に管理を任せると空室が埋まるようになります。

管理会社の見直しは、空室対策の中でもかなり効果的な対策といえます。
無料でできますので、リフォームによる空室対策のような投資は不要です。

また、管理会社は時代の変化に合わせて柔軟に入居者募集を行っていきますので、管理会社の見直しは息の長い空室対策となります。

例えばインターネット広告に動画や360°ビューイングを掲載する等、工夫を凝らして入居者募集方法を変化させていくようなことができます。

空室対策というと、インターネットを無料にする等のハード面の改修ばかりに目が行く人がいますが、ハード面による対策は真似されやすく息も短い空室対策となってしまうことが多いです。

管理会社の切り替えは、お金もかからず、効果が長続きする対策ができるため、検討する価値が非常に高いといえます。

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マンション管理の実績が豊富な管理会社が厳選されていますので、誰でも今よりも良い管理会社を簡単に見つけることができるようになっています。
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まとめ

以上、マンションオーナーの収入について解説してきました。
マンションオーナーの実質収入は、家賃から固定資産税や借入金の返済等の支出を引いた残りの額となります。

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