【詳しく解説】コンバージョン建築とは何か？土地活用でのメリット・デメリットと向いている事例

コンバージョン建築とは、建物のもともとの用途を変更するためのリフォーム（リノベーション）建築のことです。建物の用途変更を伴う再利用はコンバージョンと呼ばれています。
当初の用途では収益性が落ちているなどの問題を抱える建物の起死回生策として注目の土地活用方法です。

本記事では土地活用におけるコンバージョン建築について、メリット・デメリットや向いているケースなどを詳しく解説します。

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1.コンバージョン建築とは？

土地活用においてコンバージョン建築は近年増えてきた再生方法です。収益を十分得られなくなった物件をニーズのある用途に変更し、再び十分な収益を生むように生まれ変わらせます。

似た建築用語に「リノベーション建築」があります。リノベーションも同じく建物に大規模改修を施すものです。しかし、用途を変更するコンバージョン建築とは異なり、間取りの変更はあるものの用途の変更は含まれません。

2.コンバージョン建築のメリット・デメリット

検討にあたってはコンバージョン建築のメリット・デメリットを把握しておくことが大切です。

以下で解説します。

2-1.コンバージョン建築選択のメリット

コンバージョン建築では既存の建物の一部を生かした改修が行われるため、新築よりも低コスト・短工期で再生が可能です。
不動産経営は立地商売であるものの、長い年月を経て立地のニーズが変化することもあり得ます。ニーズがなくなった不動産は用途を変えるため、建て替えか解体かを選ぶのが一般的です。しかし、コンバージョン建築では建て替えほどの初期投資をせずとも用途を変更して収益を取り戻すことができます。

2-2.コンバージョン建築選択のデメリット

コンバージョン建築では、既存建物の弱点をそのまま引き継いでいく可能性があることが大きなデメリットです。
建築基準法は過去に改正が幾度もあったため、土台となる建物が現在とは異なる基準で建てられている可能性があります。その場合には、コンバージョン建築とともに補強工事が必要となるでしょう。

補強工事だけでなく、既存の建物の構造上、取り払えない梁や柱、壁がある場合も多く、設計に制限がかかる可能性があることにも注意が必要です。

また、築年数が経過している場合、建物の資産価値はゼロになっているかもしれません。資産価値がないと融資に不利に働くことがあります。

3.コンバージョン建築が向いているケース

低コストで建て替えの効果が得られるなど、メリットも多いコンバージョン建築。コンバージョン建築のメリットを生かすには向いているケースとそうでないケースを把握しておく必要があります。ここでは、コンバージョン建築が向いているケースを紹介します。

3-1.建物の建築様式などに価値がある

土間付きの古民家など、その価値が再認識される建物は多くあります。建築物のデザイン性が高かったり、希少価値の高い造りであったりする場合は、特徴を残し、生かしたコンバージョン建築をすることで、建物の価値を維持できます。

古い建物の特徴を生かしてコンバージョンした例では、多くが付加価値という魅力をつけ、不動産経営の助けとなるでしょう。

3-2.用途を変えれば収益化できる可能性が高い

周辺環境の変化は不動産経営にとって大きな転換点となります。新しい鉄道路線が延伸したことによる賃貸住宅需要の拡大がみられる場合もあれば、大学や工場移転による需要減少という憂き目にあうこともあるでしょう。

賃貸需要の変化への完璧な対応には建て替えが効果的ですが、多額の初期費用がかかるなどデメリットも考慮しなければなりません。

建物の使用に問題がなく、用途を変えさえすれば異なる需要に対応できる場合にコンバージョン建築はおすすめです。短工期で経営の転換が図れるため、収入が途絶えるリスクも少なく済みます。

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4.コンバージョン建築での土地活用事例

土地活用におけるコンバージョン建築のよくある事例を紹介します。経営内容を変えることで収益化を目指す事例です。

4-1.【事例1】オフィスビル→マンション

急速に進む新しい働き方の浸透や地価の下落によって、オフィスの需要は大きく変化しています。中には長期の空室状態に陥るケースもあり、都心部を中心にオフィスビル経営をマンション経営へとコンバージョンする事例が増えています。

ビルからマンションの場合、躯体のほか、エレベーターの設置位置や配管などを利用しながらも新たな配管や各戸の水回り設備導入など、大規模な工事が必要です。

コンバージョンによって賃貸住宅へと変換する場合、自治体によっては助成制度が利用できます。
例えば、東京都や島根県では、賃貸住宅需要を満たす対策として建て替え事業とコンバージョン事業を対象に助成制度を設けています。対象となる自治体に利用できる補助金制度があるか確かめてみるとよいでしょう。

4-2.【事例2】マンション→ホテル

インバウンド消費が拡大している日本では、ホテル不足が問題化しています。需要拡大に乗ってマンションをホテルとして不動産投資の活路を見出した事例もあります。
マンションからホテルのコンバージョンはマンションの多くの機能を生かしてできる事業転換です。

ただし、ホテル経営は立地を選びます。マンションから不特定多数が出入りするホテルへの転換となると、周囲への配慮も必要になるでしょう。

4-3.【事例3】戸建て住宅→シェアハウス

実家を相続して放置しておくと特定空き家として固定資産税の優遇措置などが受けられなくなります。戸建てを相続して住まない場合、税金対策、維持の助けとなる土地活用がおすすめです。
しかし、建て替える余裕がないケースも少なくないでしょう。そうしたときに検討したいのがコンバージョン建築です。例えば、戸建て住宅をシェアハウスに改装するケースも見られます。

実家の建物を生かしてシェアハウス経営をする場合、200平米以上の建物だと寄宿舎として用途変更の手続きをして、建築基準を満たさなければなりません。

4-4.【事例4】店舗兼住宅→テナントビル

店舗兼自宅として活用していた建物を小規模のテナントビルや複合ビルにコンバージョン建築する事例も見られます。1階の店舗はそのまま店舗用テナントとして、上階を住宅からテナントもしくはオフィスとしてコンバージョンし、ビル経営をします。

店舗経営の実績がある立地では、テナント需要も見込めます。もともとの建物を生かせる部分も多く、効率良いコンバージョン建築の例です。

4-5.【事例5】倉庫→テナント

倉庫をテナントとしてコンバージョンする例は多くみられます。横浜の赤レンガ倉庫をはじめ、小樽運河の倉庫など、多くがもともとの建物の風情を生かしたコンバージョン建築で成功しています。

倉庫はカフェにしたり、アウトドアショップにしたりとさまざまな可能性が考えられます。大きな開口部、柱の少ない空間など、テナントとして活用しやすい特徴を備えているからです。

テナント経営では、内装工事は借主側で行うことが多く、コンバージョン建築の費用もぐっと抑えることができるでしょう。

5.コンバージョン建築で補助金を利用する方法

コンバージョン建築は建物を再生し、空き家や空きビルを減らすことが可能です。このことから、特に市街地にある建物のコンバージョン建築には国や自治体から補助金や助成金を受けられることがあります。

補助金制度、助成金支援措置はそれぞれにその後の用途などを限定していることもあるため、制度を利用できるパターンであるかを確認しなければなりません。

例えば、厚生労働省の支援措置利用は生涯学習センターなど、社会福祉施設のコンバージョンに利用可能です。

6.コンバージョン建築で土地活用する際の注意点

土地活用でコンバージョン建築をする場合、築年数というハンデを抱えての新しい事業のスタートとなります。事前にハンデを克服するための対策を講じておくと安心です。ここではコンバージョン建築で土地活用する際の注意点を紹介します。

6-1.エリアニーズの分析をする

コンバージョン建築では、用途の変更か組み込まれます。変更後の用途はニーズにマッチしているかが重要です。計画を進めるうえで、エリアニーズの分析を行い、ニーズのある土地活用方法がコンバージョン建築で対応できる場合にのみ選択できる方法だと認識しておいたほうがよいでしょう。

6-2.用途変更が可能か確認する

コンバージョンによって建物の用途が変更になる場合、事前に用途変更の手続きが必要な場合があります。
また、都市計画法で定められている用途地域に適応する用途にしなければなりません。

延べ床面積が200平米未満の住宅を宿泊施設や飲食店などに用途変更する場合は建築確認の申請がいらなくなりました。ただし、大規模な変更を伴う場合は申請が必要です。

また、コンバージョン建築の際は、現在の建築基準法に適合する建物にする必要もあります。耐震性や耐火性能の強化など、高額な費用負担でもコンバージョン建築にするかは慎重に検討する必要があるでしょう。

6-3.コンバージョン建築と建て替えを経営面で比較する

コンバージョン建築は、低コスト・短工期で不動産を収益化できる方法です。しかし、既存の建物を生かすことで耐震性強化の費用負担が重くなったり設計に制限を受けたりするため、のちの経営に影響しないかをしっかり検討する必要があるでしょう。
建て替えと比較することも長期的経営を視野に入れている場合には有効な方法です。

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