【はじめてでもわかる】マンション経営を始めるまでの手順

マンション経営をはじめるまでには、

• ①…準備
• ②…物件を探すor建築する
• ③…経営開始

の大きく３段階に分かれます。

本記事では、はじめてのマンション経営をご検討中の方に、各段階で気を付けるべきことなどを、わかりやすくまとめています。

マンション経営には、ご所有の土地を活用してマンション建築をする方と、区分マンションを購入してスタートする方がいますが、本記事は、どちらの方にも役立つ内容となっています。

1.マンション経営の手順1　準備編

マンション経営には、大きく分けて、

• ご所有の土地にマンションを建てる土地活用
• 完成している賃貸用マンション一棟を購入する不動産投資
• 区分マンションからはじめる不動産投資

の3種類があります。

また、すでに経営中のマンションを相続などで引き継ぐケースもあります。

どのような背景でスタートするとしても、マンション経営には多額のお金が動きますので慎重さが必要です。

次のような準備をしっかりしておくことで、スムーズなマンション経営ができます。

• マンション経営に必要な知識を学ぶ
• 土地活用と不動産投資の違いを理解する
• マンション取得に関した資料をあつめて比較する
• 資金調達の方法を考える
• プロに相談・確認をする

1-1.マンション経営に必要な知識を学ぶ

まずは、マンション経営に必要な知識をつけます。

勉強の仕方は、書籍・ネット記事・動画・DVD・セミナーなど、いろいろな方法ありますが、なるべく複数のメディアを横断して勉強するようにしてください。

情報収集をするメディアには、以下のようなものがあります。

例えば、複数のネット記事を読んだら、書籍と企業セミナー参加もするなど、違った形の情報発信を組み合わせて、さまざまな角度から情報をとるようにします。

こうすることで情報の偏りを防いで総合的な知識が付くとともに、悪質な会社や詐欺などにもひっかかりにくくなります。

1-2.土地活用と不動産投資の違いを理解する

本記事では、土地活用と不動産投資に共通した、マンション経営の手順を紹介しています。

しかし本来、土地活用と不動産投資は、マンション経営への立ち位置が違います。

ご自分がどのポジションであるのかを事前に把握しておく方が、知識の吸収に役立ちますので、以下の表で、自分のポジショニングを確認してください。

どちらの投資方法であっても、基本的なマンション経営手順は変わりません。

※区分マンションでも、持ち分相当の土地代が含まれます。

• 土地活用の方

すでに土地をお持ちであり、その土地にマンションを建築する方。または、相続などで経営中のマンションを引き継ぎ、それをこれから運営・建て替えなどを検討していく方。

• 不動産投資の方

土地・不動産ともにこれから購入する方。販売中のマンション一棟を購入と、区分マンション購入がある。

1-3.マンション取得に関した資料をあつめて比較する

ある程度の知識がついてきたら、実際にどのようなマンションを自分が経営できるのかを絞り込んでいきます。

土地活用の方は、マンション建築プランやマンション経営プランの一括請求をして、ご所有の土地条件で、どのようなマンションができ、どのくらいの収益になるのかを把握します。

不動産投資の方は、すでに売っているマンションの価格や利率などを比較して、候補を絞り込んでいきます。

ここでは不動産経営のシミュレーションをしている段階ですので、希望している物件と、ご自分の条件をすり合わせていき、「このくらいのマンションならば、安定した経営ができそうだ」「これなら無理なく買えそうだな」という、あたりを付けていくのが資料比較の主な目的です。

このような資料には、融資と経営計画に関した情報も含まれていますので、必要な条件で、今から準備できるものがあるかも確認しておいてください。

1-4.資金調達の方法を考える

マンション経営は、区分（マンションの中の一室）であっても高額ですので、キャッシュでマンション購入ができる方は、ほとんどいません。

多くの方は、金融機関から融資をうけて、マンションを建てる・買うことになります。

融資の際には、土地建物の評価と将来の賃料収入の安定性、そして申込者の社会属性などが審査の対象になります。

勉強をしている段階から金融機関が、どのような人物や物件に融資をするのかをよく調査しておき、なるべく条件を整えておくようにしてください。

1-5.プロに相談・確認をする

ある程度の知識がたまってきて、本やネット記事を読んでも「これは知っているな」と感じることが多くなったら、集めた資料をもとにプロに相談や確認をしていきます。

相談相手となるプロには、税金や法律のプロと、土地活用や不動産経営のプロがいます。

税金のプロは税理士、法律のプロは弁護士ですので、マンション経営をする上で気になることを確認しておきます。

かんたんな相談は自治体の無料相談窓口、相続などの込み入った相談は有料相談にすると、間違えのない答えが入手しやすくなります。

土地活用に関しては、ハウスメーカーや建築会社にプラン請求をすることで、信頼と実績のある会社の担当者になんでも相談ができます。

はじめてマンション経営をするときには、相談やアドバイスがもらえる企業と担当者選びがとても重要です。

最初に相談した方が、経験値が高く誠実な仕事をする良質な会社の担当者であれば、それだけでマンション経営がスムーズになります。

信頼と実績の高い良い会社とのご縁つくりは、NTTデータグループが運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、数多くの選択肢の中から、ぴったりだと思える会社を選ぶことができます。

また、国内最大手の情報企業であるNTTデータグループの運営ですので、提携企業はすべて厳密な審査をクリアした会社ばかりです。

どの会社でも、安心して相談していただけます。

マンション建設に関する相談はこちら

2.マンション経営の手順2　物件選び編

情報が整い、ご自分のマンション経営の方向性がハッキリしてきたら、次は経営するマンションを選ぶ、物件選びが始まります。

土地活用の方は、ご所有の土地にどのようなマンションを建てるのかを選び、不動産投資の方は土地探し・物件探しのスタートです。

現在経営中のマンションをお持ちの方は、本章では管理会社の部分だけお読みください。

マンション物件選びには、次のような段階があります。

• スケジュールを立てる
• マンション建築・購入
• 法的な手続き
• 管理会社を探す
• 経営スタート

2-1.スケジュールを立てる

土地活用でも不動産投資でも、ある程度のスケジュールを立てておきます。

スケジュールのポイントは、入居者が多い時期を経営スタート時期に設定し、そこから逆算するようにします。

入居者が多い時期は、引っ越しシーズンである1～3月ですので、そのころには入居案内などができる状態になっていることが理想です。

次に良いのは転勤などで移動が増える9月ごろになります。

土地活用の方は、この時期に建物が竣工しているように、建築計画を立てておく必要があります。

鉄筋コンクリート造マンションの場合、工期は「マンションの階数+3～4カ月」と言われています。

例えば、4階建てであれば7～8カ月くらい必要になりますので、工期スケジュールの把握は大変重要です。

不動産投資の方は引っ越しシーズンには物件が貸し出せるように、契約時期などのタイミングを見ておく必要があります。

スケジュールを立てず進行すると、物件の準備ができているのに、不動産業界の閑散期に重なるなどで、スタートと同時に、空室リスクに悩まされる可能性があります。

2-2.マンション建築・購入

スケジュールに合わせて、マンションを建築・購入します。

土地活用の方はプランを絞り込み、マンション建築をどこにお任せするかを決定します。

不動産投資の方は、購入前に必ず買い付ける物件の現地調査をしてください。

現物をじかに見ることで、建物の外観に画像ではわからなかったひび割れなどがないか、建物の清掃が行き届いているかなどを確認し、十分に納得してから買い付けをしてください。

金融機関で融資を受けたら、所定の方法で支払いをします。

土地活用の場合は、契約時・着工・竣工の3回にわけて支払うことが多くなります。（※ハウスメーカーや建築会社によります）

不動産投資の場合は、売買契約をしたときに購入代金の5～10％前後の手付金を支払い、残金を本審査通過後に全額入金します。

2-3.法的な手続き

契約が完了すると、不動産の所有者の名義を登記する法的な手続きなどが行われます。

一般的には、最初の売買契約時から一カ月以内、本審査と同日にローンを組んだ金融機関で、全額入金の確認後に司法書士によって手続きします。（※関係者全員の話し合いで調整して決めていきます。）

これらの法的な手続きが完了すると、土地活用・不動産投資とも、物件の鍵などが手渡されることになります。

土地活用の方は、はじめから名義が本人のものですが、新しくできた物件の不動産登記などが必要になります。

2-4.管理会社を探す

土地活用の場合は、はじめからその建物のオーナーが決まっていますので、竣工前の状態でも入居者募集を始められるケースがあります。

そのため、土地活用の方は、アパート建築プランを比較しはじめたタイミングで、不動産管理会社の管理プランも同時に比較しておいた方が良いと言えます。

早く管理会社が決まっていれば、内装が出来上がった部屋から画像をアップしてもらい、竣工と同時に内見案内をすることも可能です。

不動産投資の場合も、物件探しの段階で不動産管理会社を探しておくことはできます。

ただし、不動産投資の場合は、前の持ち主からの名義書き換え（不動産登記）が完了しないと、物件の内部に手を加えることができません。

法的な手続きが済んで引き渡しが住み、貸出ができる状態にしてから入居者募集を開始します。

2-5.経営スタート

土地活用・不動産投資とも、入居者募集がスタートし、入居者との賃貸契約が済むと、マンション経営の開始です。

入居申し込みがあれば、不動産管理会社からの入居前の申し込み書・属性などに関したデータが届きますので、内容をよく確認して回答をします。

最近の入居者候補は、SUUMOなどの大手不動産情報サイトで賃貸物件を探すことが多い傾向があります。

そのため、ネット上で物件を比較してから行動しますので、不動産情報サイトに掲載する情報量は多い方が良いと言えます。

仲介をお願いする会社は、ネット対応の良さも重要です。

オーナーの入居許可が下りれば、契約が完了し、最初の賃料などが振り込まれます。

3.マンション経営の手順3　経営編

本章ではマンション経営そのものについてまとめています。

• 入居者の審査をする
• 管理会社に必要な連絡対応をする
• マンション建物の管理計画を立てる
• 確定申告の準備をしておく

3-1.入居者審査をする

マンションが竣工する、または物件が人に貸し出せる状態になったら、管理委託をしている不動産管理会社、または任意の不動産会社に仲介をお願いして、入居者募集を開始します。

内覧申し込みや問い合わせには、仲介会社が対応をします。

入居申し込みがあったら、仲介会社が内容をチェックしたうえで、オーナーに入居者の個人情報を含めた連絡をします。

個人情報には、現住所・氏名・連絡先・勤務先・緊急連絡先・連帯保証人の有無などが記載されています。

オーナーはこれらの情報をもとに、入居の可・不可を判断して返事をします。これが入居者審査です。

審査とはいっても、はじめてのマンション経営の場合はよくわからないことが多いので、担当者と相談をしながら、気を付けるべきポイントなどを教わります。

不動産管理会社が仲介も兼ねている場合、良質な入居者を入れないと、後々の管理トラブルの可能性が高まりますので、丁寧に教えてくれます。

オーナーが入居を許可したら、入居者との間に賃貸契約を結びます。

賃貸契約の場にオーナーが参加する必要はありません。

入居者が契約書を記入したら、オーナーに記載済みの契約書が郵送されますので、内容を確認したうえで署名捺印をして返送をします。

期日になったら入居者が引っ越してきて、経営スタートです。

3-2.管理会社に必要な連絡対応をする

マンション経営がスタートすると、基本的な業務は委託している不動産管理会社が行いますので、オーナーは特にすることがありません。

毎月決まったタイミングで、管理会社から送金明細書などが送られてきますので、内容をチェックして、振り込み確認をします。

修繕や修理対応の必要がある場合は、基本的には管理会社から連絡が来ますので、問い合わせに対して適宜、対応をする形になります。

クレーム対応全般は管理会社が対応しますが、オーナーの許可が必要な場合には、必ず確認連絡が来ます。

3-3.マンション建物の管理計画を立てる

マンション経営をスタートしたときに委託をした不動産管理会社の業務には、大きく分けて賃貸管理と建物管理の２種類があります。

不動産管理会社によって管理項目や組み合わせメニューに違いがあります。

マンション経営スタート時に賃貸管理は必須ですが、建物管理は後から決めるのでも間に合いますので、建物管理プランの一括請求で、しっかりと内容の比較をしてください。

新築時にはピンとこないものですが、建物管理によるメンテナンスは、賃貸物件の資産価値を維持するためにはとても大切です。

メンテナンスとは、外壁・屋上・共用廊下・エントランス・駐車場などの定期点検、必要に応じた簡易な修理修繕のことです。

例えば、共用部の電灯が切れていたら交換する、春になったら敷地内の除草をするなど、外観や敷地内の状態を良好に維持していくたの作業です。

普段のこまめなメンテナンス以外に、ベランダ・階段・廊下の塗装、室内設備の修理、排水管の高圧洗浄などの、5～10年単位の長期修繕計画も必要です。

これらの建物管理も専門性が高い業務が多いため、不動産管理会社に委託する方がスムーズです。

3-4.確定申告の準備をしておく

マンション経営による賃料収入から、経費を差し引いた不動産所得が、年間20万円以上あれば、確定申告が必要です。

確定申告は前年度1年間の所得を、翌年の2月16～3月15日までの間に申告納税する、所得税を納めるための税金です。

マンション経営には経費がかかりますので、それらの領収書やレシートを帳簿に記録していきます。

一カ月にいくらの収入があり、いくらの経費が掛かっているかの把握をするために、ひと月に一回は記入するようにしてください。

経費となるのは以下のような、マンションの経営のために使った費用全般です。

• 固定資産税・都市計画税
• 火災保険料・地震保険料
• 減価償却費
• 修繕費・修繕積立金
• 管理委託料
• 入居者募集費用
• セミナー参加費用
• 不動産投資ローンの利息
• 修理修繕費・工事費
• 管理会社委託料
• 仲介手数料
• 接待交際費

また、年間の不動産所得が20万円以下や、赤字経営であったとしても、確定申告をした方が節税になるケースもあります。

詳細は関連記事を参考にしてください。

4.マンション経営で気を付けるべき5ポイント

マンション経営をする際に、気を付けておくべきポイントを5つにまとめています。

土地活用・不動産投資・相続によるマンション経営のどれであっても、この5つのポイントをおさえておくと、マンション経営はスムーズになります。

• 初期費用は2～2.5割が理想
• マンションに適した土地は80～100坪以上
• 土地活用なら一棟マンションがおすすめ
• 準備から開始まで最低1年間はみておく
• 信頼と実績のあるパートナー企業を探す

4-1.初期費用は2～2.5割が理想

マンション経営の初期費用とは、マンション経営を始めるときの手付金・頭金・自己資金と呼ばれる、金融機関から借りてないお金のことです。

土地活用の場合は総工費（建築坪単価×延べ床面積坪数）、不動産投資の場合はマンションの購入金額に対して、2～2.5割程度の金額を用意できることが理想です。

たとえば、1億円のマンションであれば、2,000～2,500万円の自己資金が用意できるのが、理想的な状態です。

この金額を用意しなければ、絶対にマンション経営ができないというわけではありませんが、経営リスクを回避しながら、長期にわたって健全経営をしていくためには、初期費用は多めに用意している方が良いと言えます。

初期費用が多いと、月々のローン返済や金利負担が減りますので、より安定的な賃貸経営をしやすくなります。

たとえば、マンション経営をしている期間には、空室リスクが発生することがあります。

空室が起きるとマンション収益が減りますが、その間も、ローン返済は続けていかないとなりません。

次の入居者が決まるまでの空室リスク期間にも、なるべく支払い負担や持ち出しが少なくなるようにするためには、適切な初期費用の準備が必要です。

また、反対に、預貯金などが多いからといって、全額をマンション経営につぎ込むのも、経営リスクにつながりやすくなります。

たとえば、1億円の預貯金があるからと、1億円を現金でマンション購入をすると、手元に自由に使えるお金が無くなります。

マンション経営では、前述した空室リスク以外にも、修繕費や突発的な修理対応など、まとまった金額が必要になるときがあります。

そういう時に使う金額は手元に残しておく方が、マンションからの賃料収入の状態に関係なく、適切な対応ができるようになります。

さまざまなリスクを想定したうえで、無理のない範囲の金額を用意してください。

4-2.マンションに適した土地は80～100坪以上

土地活用でマンション経営を検討中の方は、ご所有の土地が80平米以上ある方が、経営がスムーズになります。

これよりも小さい敷地面積の場合、総戸数が少なくなり、さらに間取りにも工夫が必要になるなど、マンション経営そのものハードルが上がりやすくなります。

このようなことから、マンション経営をする建物の敷地は、ある程度の広さがある方が、その後の経営もスムーズです。

不動産投資の場合でも、購入予定のマンションがどのくらいの敷地面積に建っているのかは、物件選択の重要なポイントになります。

ある程度の広さのあるマンションであれば、間取りや景観にも余裕があり、暮らしやすい物件になります。

スペースがあれば、駐車場や駐輪場、プライベート倉庫を設けるなど、後から住み良い環境を用意しやすくなりますので、空室リスクも回避しやすくなります。

4-3.土地活用なら一棟マンションがおすすめ

土地活用をご検討であれば、新築でマンション一棟を建てる方が、収益性が良く、建物としての資産価値が高く、空室リスクの低い、経営をしやすいマンションになります。

一棟マンションは戸数が多いため、空室が出ても空室リスクにつながりにくいという特徴があります。

さらに部屋数が多ければ収益も多く、新築であれば相場家賃よりも高い、新築プレミア賃料で設定をしても入居者が付く傾向があります。

建物が新品ですので、メンテナンスも少なく、しばらくの間はトラブルの少ない、安心感のある経営が期待できます。

土地の広さは前項で解説したように80坪以上あることが理想ですが、土地条件がとても良い場合は、敷地が小さくても十分に黒字経営ができる可能性もあります。

個人で判断するよりも、土地活用と不動産のプロである、ハウスメーカーや建築会社の担当者に相談をしながら、判断をしていってください。

はじめての不動産投資をする場合は、一棟マンション購入よりも、まずは区分マンションからスタートすることをおすすめします。

物件探しの際には、多くの売却物件資料の中から利回りも比較していきますので、中古物件は利回りが高いことに気が付くと思います。

そのため、「あれ？同じ買うなら中古の一棟マンションが良いのでは？」と判断する方もいらっしゃいます。

しかしマンション一棟の中古というのは、多くの場合、何かしらの理由があって売りに出されているケースが多く、資料だけではわからないトラブルの種が潜んでいる可能性があります。

たとえば、建物内に事故物件がある、問題のある入居者が存在している、空室が多くて返済が大変であるなどの可能性があります。

仲介する会社にもよりますが、中古の一棟マンションを売るときには、売却キャンペーンとして短期賃貸契約で満室にしてから売るようなケースもあるため、はじめてのマンション経営で、そのような裏事情までを調べて見極めるのはかなり困難です。

もちろん、中古の一棟マンションの中にも本当に魅力的な物件はありますが、そのような物件はかなり見る目のあるプロ級の不動産投資家でないと、見抜くのは難しいと言えます。

このような背景から、不動産投資でマンション経営を始めたい方は、まずは中古の区分マンションからスタートし、経験を積み重ねてから一棟マンションを経営するほうが、最終的なマンション経営の成功に近づきやすくなります。

4-4.準備から開始まで最低1年間はみておく

マンション経営をしたいと思ったら、実際のマンション経営スタート時期よりも、最低でも1年前には動き出しておく必要があります。

特に土地活用で鉄筋コンクリート造マンションを建築する場合には、「マンション階数+3～4カ月」という建築期間がかかります。

5階建てのマンションなら着工から8～9カ月、10階建てなら1年半近い建築期間が必要ですので、スケジュールには十分注意してください。

さらに、入居者募集のタイミングも考慮に入れ、不動産業界の繁忙期である1～3月と9月の、2つの引っ越しシーズンに合わせて、物件が賃貸に出せるように準備しておく必要があります。

土地活用であれば竣工日、不動産投資であれば原状回復や修繕のタイミングが合うようにスケジュールをしておき、可能な限り空室リスクを回避するようにしてください。

4-5.信頼と実績のあるパートナー会社を探す

土地活用、不動産投資のどちらであっても、はじめてのマンション経営の場合は、1人で何もかもをするよりも、信頼と実績のあるパートナー企業と二人三脚で歩く方が、成功しやすくなります。

不動産投資であれば、セミナー参加から個人相談を経て、物件探し、購入から管理、出口戦略までをともに歩むことになります。

土地活用であれば、プラン請求をして比較をし、相談や提案、設計から建築、竣工から管理までの道のりを、一緒に歩む可能性があります。

そういう意味では、マンション経営が成功するかどうかの半分は、パートナーとなる会社の実力にかかっていると言っても、過言ではありません。

はじめてマンション経営を行う場合は、最初に手を取った企業や担当者がとても大きく影響します。

はじめての相談先が、信頼と実績のある誠実な会社であれば、それだけでマンション経営の手順はスムーズになり、経営も成功しやすくなります。

パートナー企業となりえる会社を探し出すには、NTTデータグループが運営する「HOME4U土地活用」の一括プラン請求が便利です。

大企業から地元の精鋭企業までをふくめた、日本全国で土地活用と不動産経営に信頼と実績のある会社を紹介しています。

一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、数多くの良質な会社を一度に比較できます。