土地の造成費用、相場はいくら？費用の計算方法と節約方法

土地活用を考えた場合、そのままでは使えない傾斜地などの土地では、土地の形を整えるために「造成」が必要になることがあります。造成とは、不動産業者・ハウスメーカーなどの大型工事を専門とする会社が土地を宅地として使えるようにすることを指します。造成は規模や土地の状態、工事の内容によって費用が異なるため、いくらかかるのか、どんな工事内容なのか、不安に思う土地オーナー様もおられるでしょう。そこでこの記事では、造成費用について

• 造成費用の相場と計算方法
• 造成費用に含まれる工事内容
• 造成費用をおさえる方法と工期フロー
• 住宅ローンが使える造成のケース

について解説します。

1.造成費用必要な2つの土地のタイプ

本章では、造成が必要なのはどのような土地なのかを説明します。造成が必要な土地には大きくわけて2タイプあります。

【タイプ1】変形や高低差がある土地
【タイプ2】もとの地盤がゆるい土地

ご自分の土地のタイプがすでに分かっており費用についてすぐ知りたい場合は、この章は読まずに２章へお進みください。

1-1.【タイプ1】変形や高低差がある土地

傾斜が3度以上あるなど平坦ではない土地、山・丘・窪地など高低差や凸凹などがある土地を宅地として利用できるようにするためには、凹みには盛り土を行い、形を整えるために斜面や土を切り崩して全体的に平らになるように造成をします。

急斜面やガケなどの激しい傾斜が含まれている土地は、宅地として利用しにくい以前に、土砂災害などの原因となるため、住宅を建てても良いように整備をします。傾斜の中でも、特にガケは、建築基準法第19条で安全な措置を施すことが義務付けられています。一般的にガケは以下の条件が当てはまる傾斜を指します。

• 建築物の敷地が、高さ2～3メートルを超える高低差のあるがけに接している・または近接している

「自分の土地はどのくらい傾斜しているのか？」と気になる場合は、以下のアプリを利用すれば、おおよその角度がつかめます。

• iOSアプリ「角度傾斜計」（App Store）
• Androidアプリ「傾斜角度計」（Google Play）

ただし、ガケの基準は地方自治体により条例内容に違いがありますので、造成を検討している土地の住所がある市区町村で必ず確認をしてください。造成を予定している土地の傾斜角度は、専門家による測定でない限り正確な数値とは言えません。

【参照:建築基準法　第19条4項】
【参照:国土交通省　急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律】

1-2.【タイプ2】もとの地盤がゆるい土地

見た目が平らでも、もとが湿地帯・池・田畑・窪地だったなど水が多くて地盤のゆるい土地には、土砂を足すなどをして全体的に地盤を強くしていきます。

タイプ1・2とも人工的に平らにした土地ですので、長い年月をかけて作られた自然な土地と比較すると、地面の強度は不均一な状態です。そのため、このような造成をした土地に住宅などを建設する場合は、地盤補強強化もする必要があり、平坦な土地よりも費用が多くかかることがあります。

2.造成費用相場の調べ方と計算方法

ここでは造成費用の相場、造成費がおおむねいくらかかるかの計算方法を説明します。

2-1.造成費用の相場の調べ方

造成費用の基本相場は、国税局の管轄区ごとに決められていますので、造成予定地がある区域の国税局で確認ができます。財産評価基準書路線価図・評価倍率表をクリックし、日本地図から金額を確認したい都道府県をクリックします。

【画像参照元:国税庁　財産評価基準書路線価図・評価倍率表　令和２年分財産評価基準を見る】

各国税局管轄区の分類と、各都道府県の造成費用相場のリンク先は以下の通りです。

基本的に、造成費用は傾斜が強ければ強いほど、土地を平らにするための手がかかり、費用も上がる傾向があります。国税局では土地の表現を、以下のようにして2種に分けて造成費を出しています。

1)平坦な土地の造成（傾斜が3度以下の土地）
2)傾斜のある土地の造成費用相場（傾斜3度以上の土地）

2-2.平坦な土地の造成費用相場（傾斜が3度以下の土地）

平坦な土地の造成（傾斜が3度以下の土地）の造成費用相場です。価格は毎年更新されます。以下は、2020年（令和2年）の平坦な土地の1平米（平方メートル）あたりの管轄地区ごとの造成費用相場表です。各作業内容は、2章で解説をしています。

2-3.傾斜のある土地の造成費用相場（傾斜3度以上の土地）

傾斜のある土地（傾斜が3°以上）では、高低差が大きくなるほど工事内容が複雑になり、費用も大きくなります。

※本表は2020年（令和2年）の相場です。各年の相場は財産評価基準書路線価図・評価倍率表で確認をしてください。

2-4.自分でできる造成成費用の計算方法

造成費用の正確な金額は、複数の工事会社へ一括プラン請求などをして、専門家が計算して出した資料から確認する必要がありますが、その前に「だいだいの金額だけでも知っておきたい」のであれば、自分で確認する方法もあります。

国税庁が算出している造成費用相場は、１平米^*あたりの単価です。造成予定の土地総面積がだいたい分かれば、以下の計算式で造成費用がわかります。^*坪単価ではありませんのでご注意下さい。（1平米=0.3025 坪）

【計算式】

この計算式を使って、わかりやすく100坪で計算をしてみましょう。

◆平坦な土地の場合

おおよその造成費用は、以下の金額になります。

◆傾斜地がある土地の場合

おおよその、造成費用は以下の金額になります。

このように、傾斜のある土地と、平坦な土地では造成費用に大きな差が出ることがわかります。造成でかかる総金額を正確に知るためには、不動産の専門家によるサポートと判断が必須です。また、土地を造成した後にも具体的にどのような活用方法をすればより土地を有効に使えるのかを知るにも、プロの提案を得ることは重要です。

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3.造成費用に含まれる工事内容

本章では、造成費用に含まれる工事内容について説明します。主に2-2で紹介した表、以下の赤枠内の用語を解説します。

【表の参照元:国税庁　財産評価基準書路線価図・評価倍率表】

◆主な工事内容

・整地

凸凹がある土地の地面の地ならしをして、表面を平らにする工事です。平坦な土地でも、この整地だけは行うケースもあります。

・伐採・伐根

敷地内に樹木があれば、伐採をして根っこを除去します。樹木は伐採をしても伐根をしないと、数年経過してから成長してくることがあります。

・地盤改良

宅地にするために削ったり埋めたりして造成した土地は、人工的に作られた地面のため、年月をかけて自然に出来ていった地面に比べると地盤が弱いので、地盤改良が必要です。一般的には、セメント系の固定剤を掘った土に混ぜて強度をあげる、コンクリートの柱や鋼杭を補強として何本か打ち込んだりするなどの工事を施します。

・土盛

道路より低い位置にある土地を、宅地利用できる高さまで土砂で埋め立て、地上げする工事です。

・土止

道路より低い位置にある土地を、宅地利用できる高さまで地上げする時に、土盛をした土砂が流出・崩壊しないようにする工事（擁壁工事）です。擁壁とは、コンクリートやブロックなどを利用し、斜面を覆うようにして壁を作る工事のことです。

4.造成費用をおさえる方法・注意点と工期フロー

本章では、造成費用をおさえる4つの注意点と、造成が終わるまでの工期の流れを確認します。

4-1.造成費用をおさえるための4つの注意点

造成費用をおさえるための注意点を4つにまとめました。

• 注意点1　工事会社の選び方
• 注意点2　工事時期の選び方
• 注意点3　全体予算の伝え方
• 注意点4　自分でできることはやっておく

4-1-1.【注意点1】工事会社の選び方

最も大切なのは、エリア周辺の小さな工務店から大企業支店までを含め、幅広い候補の中から工事会社を選ぶようにすることです。知り合いからの紹介や、長い付き合いのある会社があったとしても、それらの会社も含めて、多くの候補の中から吟味して選ぶようにします。

造成は、土地の状態によっては費用もかかりますが、それ以上に気を配るべきなのは、信頼のおける工事をしてもらえる会社かどうかです。特に地盤強化の必要があるケースでは、その工事内容によっては将来、大きなトラブルを回避できますし、逆にトラブルを招いてしまうこともあります。

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4-1-2.【注意点2】工事時期の選び方

造成後に住宅や共同住宅を建てる予定があれば、造成時期と建設時期をあまり離さないほうが良いでしょう。主な理由は固定資産税が変わるためです。

造成しただけの土地は更地と呼ばれ、固定資産税の中でも最も課税が多いものになります。そのため、長く更地にしておくよりも建物を建ててしまうほうが、固定資産税が減税される特例を使えます。

軽減対象となる「住宅」には、一軒家以外にも、賃貸アパート、賃貸マンション、賃貸併用住宅、戸建賃貸などの共同住宅も含まれていますので、宅地利用前提であれば、どのような土地活用プランでも減税対象になります。

固定資産税は、毎年1月1日時点で所有している方に対して発生するので、タイミングが良いのは、造成を開始してから翌年1月1日までに住宅および共同住宅などができあがっていれば、最も費用を抑えられることになります。

また、次期に関しては、地域よって積雪・大雨・台風など自然災害が起きやすい時期がありますので、そのようなタイミングは避けた方が、工事そのものがスムーズに進みます。

4-1-3.【注意点3】全体予算の伝え方

4-1-2の工期タイミングなどを含め、どのような家や共同住宅を、いつまでに建てる予定があるのかなど、土地オーナーとしての要望を含めた全体予算を工事会社にきちんと伝えます。

オーナーが希望する最終目標に合わせて造成の度合いも違ってきます。極端な例ですが、造成後に鉄筋鉄骨コンクリートのマンションを建てたいのか、それともずっと駐車場のままで使いたいのかでは、地盤改良のレベルも変わり、費用も変わってきます。

また、工期がいくつも重なる繁忙期や、近隣県などに大がかりなイベントが控えているタイミングには、工事会社は作業員の確保が必要となるため、人件費が普段よりも割増になることもあります。

土地を将来どのように使っていきたいのか、いつから使っていきたいのかは正直に伝えた方が、プランを作成する側もより適切で効果的なプランの提案ができます。

4-1-4.【注意点4】自分でできることはやっておく

造成工事自体は素人にはできませんが、工事開始前までであれば、土地や家屋があった場所のゴミ処分などは、自分で対処ができます。

個人が片付けるゴミの目安は、普通ゴミと粗大ごみに相当するものです。これらのゴミは、造成工事中に捨ててもらう場合でも、人による分別作業などが加わるため、ごみ処理にかかった日数分の人件費がかかります。また、造成中に出てきたゴミはゴミ廃棄処分費として費用が上乗せされます。

ゴミ処理以外にも、簡単な草むしりなど、人手がいることはお金がかかります。ご自身でできる内容のものであれば、事前にできるところまでだけでもやっておけば、家庭で対処できる範囲のゴミ処分費用のみ・最低限必要な人件費で造成をまかなうことができます。

4-2.造成工事の工期フロー

ここでは、造成工事のフロー（流れ・行程）を説明します。全体の流れは以下の通りです。

4-2-1.平坦な土地　大きな問題のない土地

特に大きな問題がない土地であれば、5～7日程度で完了します。

4-2-2.大がかりな造成が必要な土地

大きな工事がある場合は、1～2カ月程度かかります。ガケや傾斜が激しい土地、大きな樹木があるなどの造成をする理由以外にも、造成中に以下のような事柄のように、現地調査の段階では想定できなかった問題が出てくることもあります。

• 工事中に地下水が出た
• 掘ってみたら地面に大きな空洞があった
• 掘ってみたら巨大な岩石があった

都度、専門家による適切な対処がされますが、大きな造成工事をする場合は、おおよそ1～2カ月程度の期間がかかります。

5.造成費用の準備方法：住宅ローンが使えるケースもある

住宅ローンはすでにある建物に対してのローンですが、住宅を建てることを前提として土地造成するのであれば、住宅ローンを造成工事費にも使えるケースがあります。ここではその他のケースもまじえて、具体的な造成費と住宅建設費を準備する方法を解説します。

5-1.住宅ローンを使うケース

金融機関にもよりますが、基本的に、家を建築する前提で造成工事をするのであれば、造成費用も含んで住宅ローンを組むことが出来ます。宅地用に整備された土地を買うのでもない限り、ある程度の造成が必要な土地を購入してから住宅建築と言うケースはよくありますので、金融機関にもよりますが、造成費用を含むローンも前向きに検討してくれるでしょう。

ただし、住宅ローンの中に造成費用を含んで融資を受ける場合は、金融機関に建築予定地の建築プランと土地契約書などを提出して、建築のためには造成が必要であることをプレゼンテーション（説明）する必要があります。金融機関によってどの規模までを住宅ローンで可能な造成工事とするかの解釈が違いますので、一か所で断られた場合でも他行ではOKなケースがあります。

土地オーナーの場合は、すでにお持ちの土地を活用するための造成工事ですので、必要なのは造成工事の費用と建築費のみです。気を付けたいのは、造成工事費が含まれたローンを組んだ場合、住宅ローンは後から金額を追加することが出来ないため、工事中に追加料金が発生した場合は、自己資金または次項の「つなぎ融資」が必要になります。

5-2.つなぎ融資を使うケース

金融機関で造成費用込みのローンが使えない場合や、造成中に追加で大きな費用が発生してしまった場合は、つなぎ融資を使います。

つなぎ融資とは、住宅ローン実行前に必要なお金を、金融機関が「立替払いをするローンのことです。

住宅ローンは完成している家屋を担保にしてお金を借りるタイプのローンなので、家屋がない状態では住宅ローンが組めません。しかし、家屋の建築には、土地の造成費用や、注文住宅を建てる時の着手金などのように、事前にまとまったお金が必要になるシーンがあります。

つなぎ融資はこのような時に、自己資金を減らさずに、一時的に金融機関からお金を「前借り」して支払いをし、住宅が完成したら住宅ローンに切り替えて、住宅ローンから前借分を一括清算するという資金繰り方法になります。

まとめ

いかがでしたか。この記事では造成費用についての概要と計算方法などを解説しました。

造成相場は国税庁が発表する値段が基本であることや、その調べ方、造成費の基本的な計算方法もご理解いただけたと思います。しかしながら、土地に傾斜・森林などがある平坦ではない土地の場合は一度、造成の総費用がいくらになるかを、専門家を交えて確認してから土地活用方法を考えた方が良いでしょう。

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