35坪の二階建ての解体費用はいくら？補助金活用と解体費用に影響のある項目

35坪の二階建ての場合、家の解体費用は木造でおおよそ105万～175万円、軽量鉄骨造で210万～245万円です。

本記事では、35坪二階建ての解体費用はどのように決まるのかを解説、費用を抑えるコツについても紹介します。解体工事に活用できる補助金制度も紹介している内容です。

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1.【35坪の二階建て】解体費用相場は105万～280万円

延床面積35坪の二階建て住宅の場合、解体費用は木造で105万～175万円、鉄骨造で坪210万～245万円、鉄筋コンクリート造で245万～280万円が相場で、二階建ての解体は一般的な相場の範囲内と考えてよいでしょう。
ここでは35坪二階建ての解体費用について、相場の計算の仕方や内訳を解説します。

1-1.解体費用の坪単価相場

解体費用は構造によって異なる坪単価相場を使って概算できます。以下に解体費用の相場をまとめました。

※HOME4U調べ

解体費用の計算式は以下の通りです。
解体費用＝解体坪単価×延床面積

延床面積35坪でフロアが２つの建物は多くが木造か軽量鉄骨造です。重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造のような堅牢性よりも設計の柔軟性を重視する傾向にあります。

解体費用相場では木造が最も安く、2階建てはごく一般的な解体相場になるといえるでしょう。逆に平屋は基礎面積が広くなる分坪単価としては高くなります。

1-2.構造別の解体費用シミュレーション

35坪、二階建てでよくある木造と軽量鉄骨造の解体費用例をシミュレーションしてみます。

古くからある住宅密集地での解体工事を想定しています。住宅同士が隣接している部分では、手壊し解体をする必要があります。そのため、工事費は相場内の最安ではなく、プラスアルファが生じている計算です。
次は軽量鉄骨造のシミュレーションをします。

一般的な四角い建物を想定しています。相場内最低限の解体費用坪単価での想定です。

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2.【35坪の二階建て】解体にかかる費用内訳と期間

解体工事にかかる費用は、いくつかの項目に分けられます。これは、解体にかかる費用の内訳を工事関連とそのほかに分けて解説します。また、この規模の解体工事にかかる一般的な期間も紹介します。

2-1.解体工事関連の費用

解体費用のなかでも建物解体にかかる費用の内訳をまとめました。

費用の多くを占めるのは、解体工事費と廃棄物処分費です。この部分は状況によって費用の増減が大きく、地下埋設物がある場合は解体工事費が高くなります。
廃棄物処分費は廃材や家財の量を減らすことで解体費用を抑えることが可能です。

2-2.解体工事以外の費用

解体時は建物の工事以外の費用も発生します。以下に基本的な解体工事以外にかかる費用をまとめました。

それぞれの割合を円グラフにまとめると以下のようになるのが一般的です。
（アスベストが使われていなかったケース）

解体工事が行われる環境によって割合も大きく変わります。

2-3.二階建て35坪の解体にかかる期間

一般的な住宅の規模である二階建て35坪の建物の解体にはおおよそ2週間程度かかるといわれています。
ただし、敷地が広く庭木の撤去などが多くあると期間が延びることもあります。また、重機が入らない敷地の場合は、手壊し解体を選択せざるを得ないため、一般的な工期より伸びます。

3.解体工事に補助金制度が使えることがある

建物の解体には周辺環境を守るという側面があります。空き家となった家屋を放置しておくと害虫が集まる、犯罪の温床になるなどの問題が生じます。また、住まいとして現役で活用していても耐震性に不安があったり、木造家屋が密集していたりすると、地震災害発生時に災害規模を拡大する恐れがあります。
こうした状況をなくすため、老朽化住宅の解体に関しては国や自治体が多くの補助金を用意しています。

国土交通省では空き家対策特別措置法施行を背景に、空き家の解体の促進を図っています。各自治体では空き家対策に関連する補助金制度があるほか、地域の地震災害対策として老朽化住宅の解体を補助する事業を展開しています。

2023年度の自治体実施の解体補助金事業をまとめました。

補助金制度は自治体ごとに対象となる建築物の条件が異なります。また、解体工事の施工を自治体内の企業に限定する場合もあるので、内容を確認することをおすすめします。また、予算額に達すると年度内でも終了することもあるので注意が必要です。
補助金があるかどうかは解体を依頼する会社に相談してみるとよいでしょう。

4.【35坪の二階建て】解体費用に影響の大きい項目

解体費用は建物や土地の状況によって額が大きく変わります。ここでは、解体費用に影響が大きい項目とケースについて、詳しく見てみます。

4-1.残置物の量

残置物は、家具、家電など解体する家屋に残されたもの全般のことです。住設と認識しやすいエアコンやガスコンロ、照明なども残置物となり、処分には費用がかかります。

残置物の中には自分で家庭ごみとして無料で処分できるものもあります。廃棄物処分費用は解体費用のうちの多くの割合を占めます。できる限り処分しておくことで廃棄物処分費を軽減できるでしょう。

4-2.敷地に重機が入るかどうか

建物がある敷地の間口が狭い、面している道路の幅員が狭いなど重機が入れないと、解体工事は手壊し解体をすることになります。手壊し解体では手間が増え、工期が延びるため、費用が高くなりがちです。

35坪二階建ての解体では、狭小地に建っているケースも多いでしょう。狭小地では近隣への配慮から重機の使用を控える必要があるケースもあるため、この場合も手壊し解体を全体、もしくは一部のみ手壊し解体を選択します。

4-3.隣接建物との密接度

狭小地での解体では、隣接の建物と距離がとれないことがあります。その場合、作業のためのスペースを十分に取れず、手壊しでの解体をすることになるかもしれません。

また、密接度が高い分、近隣への配慮が必要です。ホコリの飛散や騒音を防止するための養生シート保護をしっかりと行います。保護を厳重にすればその分、費用的な負担があるでしょう。

4-4.地中埋設物の量

基礎として地中に打った杭や古い水道管、浄化槽、井戸など、地中埋設物の除去には費用がかかります。
コンクリートなどのがれきなど、地上での撤去費用の倍以上の金額が相場です。地下室がある場合や半地下になっている場合も解体費用は高額になります。
築古の建物は、他の建物から出た瓦やがれきを埋めてしまっていることが多くあります。こうした地中にあるがれきも費用増加の原因です。

4-5.アスベスト除去の有無

2006年以前に建てられた建物の場合、アスベストを使用している可能性があります。木造住宅の場合、スレート屋根や石膏ボード、サイディングなどに使用されている可能性があるため、工事前に調査をしなければなりません。設計図の記載によって使用建材にアスベストが含まれるかわかる場合もあります。

アスベストの除去は35坪の二階建ての場合、使用面積×1.5万～8.5万円程度の費用がプラスでかかります。さらに調査費用がかかる場合もあります。

5.【35坪の二階建て】解体費用を安く抑えるコツと注意点

ここでは、35坪二階建ての建物の解体費用を安くするコツと解体をする際に注意する点を紹介します。

5-1.複数の見積もりをとって比較する

解体が決まったら必ずしておきたいことは複数社から相見積もりをとることです。解体工事の適正価格を知るには見積もりの比較検討が分かりやすく、費用の仕組みも理解できます。

会社によって解体工事の基本価格に含まれる項目は異なります。A社では基本価格に含まれていて、B社ではオプション価格となることもあるでしょう。見積もりは額面を見るだけでなく、内容の精査も必要です。

5-2.更地のままでは固定資産税が上がる

家屋がある土地の固定資産税には住宅用地の特例が適用され、固定資産税と都市計画税が軽減されます。家屋が解体されると、住宅用地の適用がされなくなり、固定資産税評価額の減額がなくなるため、毎年の税負担は増加します。

固定資産税の計算は1月1日（賦課期日）に建物があるかないかで決まります。そのため、解体工事が済み、12月31日に建物がない状態であるとその年の固定資産税負担は増えます。更地の状態で所有し続けると毎年建物があったときよりも高い税負担を続けなければなりません。

5-3.次の活用方法によって仕上げが変わる

アパート経営やテナント経営、駐車場経営など、家の解体後に不動産経営をする予定がある場合、活用方法に合わせた整地を行うことで余分な費用を使わずに済みます。
整地方法にはいくつかの種類があり、アパートなどの建物を建てる場合は粗仕上げで新築工事へと移るのが一般的です。この整地方法が最も安上がりで、そのほかに売却に最適な真砂土仕上げなどがあります。

また、次の土地活用を手掛けてもらう会社に解体工事も一貫して依頼することで、建て替え工事がスムーズになります。近隣への配慮も十分行われるため、その後の不動産経営もスムーズにスタートできるでしょう。

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5-4.再建築が可能な土地か調べる

現在建物が建っている土地でも建築基準法の改正などにより、現在では新しく建てられなくなっている土地も存在します。そうした土地の場合、建物を解体したら最後、建物を建てての活用は不可能になります。

また、セットバックなどが発生して建物の規模を小さくせざるを得なくなるケースもあります。延床面積35坪程度の建物の場合、それより規模が小さくなると建物を建てての賃貸経営は難しくなるかもしれません。

こうした事態を避けるために、解体前には解体後のことをしっかり検討することをおすすめします。売却であっても解体することで建築に制限が生まれる場合、解体しないで売却することもあります。

5-5.近隣への配慮を十分に行う

解体工事では性質上、ホコリの飛散や騒音の問題が発生しがちです。近隣への配慮が十分にできる解体工事会社を選ぶことで、このような不安の多くは解消できます。

最も安心なのが、次の土地活用を任せるハウスメーカーや建築会社に解体もセットで依頼することです。ハウスメーカーや建築会社は経営までサポートする体制を整えていることが多く、経営開始後の近隣との関係性配慮にも期待できます。

5-6.建物滅失登記を行う

建物を解体したら、建物滅失登記を行わなければなりません。建物滅失登記をすることで、建て替えや売却が可能になります。

滅失登記をしないと建物に対する固定資産税がかかり続けます。また、滅失登記は義務であるため、罰則規定があります。申請は法務局で行います。建て替えの場合は、ハウスメーカーに代行してもらってもよいでしょう。

6.住宅の解体費用は土地活用会社への相談がおすすめ

35坪二階建ての建物の解体費用は、木造なら105万～175万円、軽量鉄骨造なら210万～245万円が相場です。土地の状態や近隣との距離、残置物の量などは解体費用の増減に大きく影響します。

建物の解体は、土地のその後をしっかり検討したうえで始めることをおすすめします。将来のビジョンが描けないときは、解体とともにハウスメーカーや土地活用会社に相談してみてください。解体後の最適な方法がプロ目線で提案してもらえるでしょう。

この際、「HOME4U 土地活用」をご活用ください。35坪の土地でできる土地活用について相談できる実績豊富なハウスメーカー・建築会社も多く参画しています。