【事例付き】サ高住建築のポイントと建築基準を解説。建築費用相場とシミュレーション

サ高住とはサービス付き高齢者向け住宅の略称です。土地活用としてのサ高住経営は、固定資産税の軽減措置があるなど始めやすいという特徴があります。

そこで本記事では、サ高住の建築について、建築基準法の用途についてや間取り、サ高住建築に利用できる補助金や税制優遇を解説します。

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1.サ高住建築にかかわる建築基準法と建築規制

サ高住建築で重要なポイントとなるのは、建築基準法や設備規制の遵守です。まずは、サ高住建築にかかわる建築基準法や必要な設備などを解説します。

土地活用としてのサ高住経営については以下の記事で解説しています。

1-1.サ高住の建築基準法の用途

サ高住は要介護度の低い高齢者を対象としたバリアフリー住居です。生活相談や見守りサービスが受けられることが特徴で、基本的に25平米以上の居室が複数戸ある賃貸集合住宅の形態をとっています。

サ高住は建築基準法で定められた用途は「共同住宅」か「寄宿舎」のどちらかに分類されます。各居室にバス・トイレ、キッチンがあるかどうか分類が決まります。

1-2.サ高住の設計基準

サ高住は各住戸の面積が25平米以上あり、建物全体がバリアフリー化してあることが原則となっています。車椅子の取り回しが可能な幅を確保した通路や段差の排除、移動の補助となる手すりやスロープなどの設置が必要です。

そのほか、談話室といった共同で利用できるスペースを設ける必要があります。そのうえ、避難が容易な設計であることも必須です。

1-3.サ高住の設備の規定

キッチンやバス・トイレなどの水回り設備、収納設備は原則各居室に設置することとなっています。しかし、これと同等の住環境となる配慮ができれば共有のキッチン、バス・トイレの設置のみでもサ高住として登録が認められます。

また、2階以上の施設の場合、エレベーターの設置も必要です。消防法では面積によってスプリンクラー設備や自動火災報知設備の設置なども求められます。

参考：消防法

2.サ高住建築の間取り事例

サ高住で土地活用をするには、300坪程度の広い土地が望ましいといわれています。また、建築では補助金制度の条件を満たしているかが重要なポイントの一つです。ここでは補助金の条件を満たしている間取りの例を２パターン紹介します。

2-1.平屋建て（デイサービス受け入れなし）

敷地面積320坪に2棟建てるケースのうちの1棟の間取り例です。平屋の棟は2人入居も受け入れ可能な居室となっています。

敷地に2棟建てることで、1棟の規模を小さくし、緊急時の避難経路も確保しやすくなっています。

2-2.2階建て（デイサービス併設）

デイサービス施設や居宅介護支援事業所では、複層階にして2階部分をサ高住としているケースもあります。300坪の土地に2階建てで想定して間取り例を紹介します。

単身向けの居室です。

3.サ高住の建築費相場

サ高住の建築費は、アパートなどの集合住宅に比べ高額になりがちです。本章では、サ高住の建築費の特徴を紹介、坪単価相場をもとにサ高住建築費のシミュレーションをします。

3-1.サ高住建築費の特徴と内訳

建築では、建築費（本体工事費）、付帯工事費、諸経費がかかります。サ高住は、バリアフリー化が原則であることや消防法などで定められた耐火性能基準など細かな規定があることから建築費はアパートなどの集合住宅に比べて高いことが一般的です。

また、規模の大きな建物を作ることが多くなることから、鉄骨造や鉄筋コンクリート造の施設も多く、本体工事費も高額になります。

そのほか、複層階の施設の場合、設備としてエレベーターなどの設置も求められるなど、設備設置にかかる費用も一般的な住宅よりもかかるため、初期費用における建築費以外の費用の割合も増えると考えてよいでしょう。

3-2.サ高住の建築費坪単価相場とシミュレーション

建築費の坪単価相場は構造によって異なります。国の建築着工統計調査によると、社会保険・社会福祉・介護滋養用建物の建築坪単価は、木造で約83万1,335円、鉄骨造で105万1,069円、鉄筋コンクリート造で43万8,633円です。全体の坪単価相場は約90万4,574円です。

ただし、鉄筋コンクリート造は棟数が少ないことが影響しています。鉄筋コンクリート造は構造坪単価が高いことが一般的です。この調査は予定額から算出しているため、実際の建築費はもっとかかると考えてよいでしょう。

ここで鉄骨造2階建て、延床面積300坪で建築費をシミュレーションしてみます。建築費の概算は以下の計算式で求めます。

建築費（円）＝坪単価（円）×延床面積（坪） 坪単価を110万円としてシミュレーションすると、 3億3,000万円＝110万円×300坪　となります。

参考：建築着工統計調査2023年（年次）

4.サ高住建築で利用できる補助金と税制優遇

サ高住は、高齢者向けの福祉施設の中でも利用できる補助金制度が充実していることが特徴です。また、要件を満たす施設には固定資産税の優遇措置もあります。本章では、サ高住建築のために利用できる補助金とその後受けられる税制優遇について解説します。

4-1.サ高住建築で利用できる補助金

サ高住の新設には、国土交通省が補助金制度を設けています。「サービス付き高齢者向け住宅整備事業」はサ高住の登録制度に登録した施設が対象で、新築工事費の10分の1を補助するものです。居室の床面積によって限度額が変わり、25平米未満は70万円、25平米以上は120万円、30平米以上は全住戸の2割上限として135万円の補助が受けられます。

また、ZEH相当水準での新築の場合、補助率と補助限度額が引き上げられます。

そのほか、自治体で独自にサ高住建築の補助事業を設けていることもあります。例えば、東京都では「東京都サービス付き高齢者向け住宅整備事業」で、建築費の10分の1の補助を受けられます。

補助金の申請などには要件を満たさなければなりません。また、年度内であっても予算上限に達すると補助金事業が終了することもあります。補助金が受けられるかどうかはハウスメーカーに相談するとよいでしょう。

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4-2.サ高住で利用できる税制優遇

サ高住の新築に伴い、税制面でも優遇が受けられます。

固定資産税では建物が対象で、新築から5年間の適用です。一戸当たり120平米分ごとに3分の2の税額を参酌して2分の1以上6分の5以下の範囲で市町村条例に基づき割合を軽減できます。

また、新築時の不動産取得税でも一般住宅と同様の税制優遇があります。 こちらは建物と土地の両方が対象です。建物は1,200万円の控除、土地は評価額の半額に建物床面積の2倍をかけた額か、4万5,000円の大きい額のほうが適用されます。

参考：国土交通省｜サービス付き高齢者向け住宅供給促進税制の概要（PDF）

5.サ高住建築における注意点

サ高住経営はニーズの高まりがあり、国や自治体でも整備に対する補助金制度を設けています。しかし、建築には補助を受けるためのポイントなど、注意したい点が複数あります。以下の3点について解説します。

5-1.併設施設を見極める

サ高住は高齢者向け住宅だけでなく、高齢者向けサービスの事業所を併設していることが多くあります。サ高住の借主となるのは社会福祉法人や医療法人となることが一般的です。法人の事業内容によって高齢者向けのサービスが変わるため、サ高住に併設するサービスも変わってきます。

例えば、社会福祉法人のように主に介護事業を行う法人がサ高住の経営を手掛けるとなると、デイサービスや居宅介護支援事業所などを併設することが多いです。

一方、医療法人が運営を手掛ける多くの場合は診療所併設のサ高住となります。

併設するテナント部分に何が入るかは賃料にも影響があります。一般的に居宅介護支援事業所より診療所を対象としたテナントのほうが賃料は高い設定です。

そのため、サ高住建築の際は、ニーズなどを鑑みてテナントとして併設施設を何にするかを検討する必要があります。

5-2.補助金の条件を満たした設計になっているか確認する

サ高住は補助金制度の充実している高齢者向け施設です。福祉関係の土地活用は建築費が高額になることから補助金制度がさまざまあるサ高住はメリットが大きいといえるでしょう。補助金制度を活用して初期の負担を抑えるには、各制度が設けている要件を満たす必要があります。

国のサービス付き高齢者向け住宅整備事業で、建築時に気を付けておきたい設計や構造の要件は以下の通りです。

このほか、施設で行うサービスや契約内容についての要件もあります。

補助金を受けるには計画段階から要件をしっかり把握しておく必要があります。自治体の補助金制度などもハウスメーカーに相談して調査してもらうとよいでしょう。

5-3.複数のプランを比較検討する

サ高住建築は利用できる補助金制度が充実しており、初期費用負担を抑えて始められる土地活用です。建築基準や設備規制など、サ高住登録の要件を満たすことが大前提のため、計画段階から要件を把握し、手続きを進める必要があります。

サ高住建築を依頼するハウスメーカーや建築会社は、福祉施設の条例などにも詳しい実績が豊富な企業を選ぶと安心です。

また、福祉施設の建築実績があるハウスメーカーは福祉事業者や医療法人との関係がある企業もあり、紹介をしてもらえることもあります。

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