![[19周年]利用者数1,000万人[HOME4U年間利用者数2020年5月現在]](/img/common/header_f1.jpg)
賃貸オーナーになるには？仕事内容とメリット・注意点
賃貸オーナーとは、不動産を人や企業に貸し出して収入を得る不動産経営者です。
賃貸オーナーは資格不要ですが、成功するためにはある程度の基礎知識と自己資金が必要です。
この記事を読むと、
- 賃貸オーナーは経営に関する判断・指示をするのが主な仕事内容
- 賃貸オーナーには多くのメリットがある
- 安定経営にはプラン比較と信頼できるパートナー選びが重要
といったことがわかります。
賃貸オーナー成功の第一歩は、複数社の建築会社から賃貸経営プランを取り寄せ、比較することです。
以下のボタンから土地情報を選択すると、最大10社の建築会社があなたの土地に合った、建築費の見積もりや、収支計画を無料診断いたします。ぜひご活用ください。
この記事の内容
1.賃貸オーナーとは？どんなことをしているの？
賃貸オーナーとは、アパート・マンション・戸建て賃貸物件の所有者のことです。所有している不動産物件を人に貸して家賃収入を得る、不動産経営をしている方を指します。それでは、賃貸オーナーがどんなことをしているのかを、具体的に見ていきましょう。
- 賃貸オーナーの仕事内容
- 賃貸オーナーの種類
- 資格不要で誰でもできる
- 専業にする必要がない
- 賃貸管理
入居者募集案内・契約対応・更新管理・退去対応・振込確認・督促・クレーム対応などの賃貸経営に関した業務全般 - 清掃・設備点検
貸している物件のエントランス・廊下・ゴミ置き場など共用部分の清掃・整理整頓。共用部分の電灯・電子機器・エレベーターなどの建物設備の管理点検や修理修繕など - 建物管理
建物の構造や共用部分・室内に関した修理修繕の対応、または修理修繕の計画 - 木造アパート一棟：木造のアパートを一棟ご所有のオーナー
- マンション一棟：鉄筋コンクリート造マンションなどのマンションを一棟ご所有のオーナー
- 戸建て賃貸：木造・鉄骨・鉄筋コンクリート造などの戸建て住宅を賃貸に出しているオーナー
- ビルの賃貸：鉄骨や鉄筋コンクリート造のビル（住居ではない）を賃貸しているオーナー
- 区分所有マンション：マンションの一室を購入して所有し、その一室を賃貸に出しているオーナー
- 店舗・テナント貸：店舗や事務所などのビジネスをする方向けに賃貸をしているオーナー
- 土地を貸す：ご所有の土地をそのまま企業や個人に賃貸し、土地を使ってもらうタイプの賃貸オーナー
- 土地を有効活用できる
- 相続税対策になる
- 長期安定収入が期待できる
- 自己資金が少な目でもスタート可
- 保険金の代わりになる
- 自己資金が必要
- 初期費用が大きい
- 賃貸運営の経費がかかる
- 税金が発生する
- 経営リスクがある
- 1.空室リスク
- 貸している物件に入居者が付かないことで起きる「無収入」期間が発生するリスクです。特に、融資を受けてローン返済をしている場合、ローンの返済原資は入居者家賃であることが前提です。空室期間が長くなるとローン返済にも支障が出る可能性が高くなります。
- 2.家賃滞納リスク
- 入居者がいても、その方が家賃支払いをしないために「無収入」になってしまうリスクです。空室リスクと似ていますが、こちらは入居者がいるため、その方が出ていかないと次の入居者を募集することもできませんので、万が一揉めた場合には、かなりリスクが大きくなります。
- 3.修繕リスク
- 建物の修理や修繕に費用がかかり、家賃収入からの持ち出しが多くなるリスクです。建物の維持のためには必要な修理修繕はしなければなりませんが、建物の築年が古くなるほど、修繕箇所が増えていきます。
- そのため、年々、経費がかさむようになり、賃貸経営の収支バランスに影響するようになります。一般的に、築年が10年を過ぎたあたりから修理箇所が増えていくようになります。
- 4.災害リスク
- さまざまな災害リスクの中でも、不動産という性質上、地震・火事・水害は大きなリスクとなります。地震は最悪の場合は建物が倒壊してしまい、賃貸経営そのものを続けることが難しくなります。
- 火事は上層階でおきると、下層階にも被害が広がることがあります。また、火災による煙や煤の被害もあり、燃えたのが一室だけであっても、建物全体に問題が起きることがあります。水害は台風や大雨などによる被害のことです。どの自然災害リスクも、損害保険に入ったうえで、そのエリアのハザードマップを確認した対応をして対策とします。
- 5.金利上昇リスク
- 金融機関の金利が上昇することで、ローン返済額が上昇するリスクです。金利は一度に何パーセントも上昇するものではないので、金利上昇リスクだけであれば乗り切れるケースが多い傾向にあります。
- しかし、他のリスク、例えば空室が続いているうえに金利上昇リスクが重なると、ローンの返済に支障が出る可能性が出てきます。
- 6.増税リスク
- 増税により経費が余分にかかり、収支バランスに影響があるリスクです。賃貸オーナーに影響のある増税は、所得税・消費税・固定資産税以外にも、相続税や贈与税、登記に関わる税率なども関係してきます。
- 増税も金利と同様に、突然上がることはありませんので、税理士などに相談しながら早めに対策をはじめておくことで、収支バランスに影響の少ない経営にすることができます。
- 1.固定資産税及び都市計画税
- 毎年１月１日時点の不動産の所有者に課されます。土地と建物それぞれに税金がかかります。都市計画区域に活用予定地がある場合は、都市計画税も発生します。
- 2.修繕費
- 建物と敷地内の修繕や修理にかかる費用のことです。
- 3.管理委託料
- 不動産管理会社へ管理委託をする際に発生する報酬です。
- 4.仲介手数料
- 入居者募集をして入居者が決まった場合に、仲介をしてくれた不動産会社に支払う報酬です。
- 5.水道光熱費
- 敷地内の共用部分で使用する電気ガス水道の料金です。
- 6.通信費
- 不動産経営のために使用した電話代金やネットの通信費です。建物全体に無料WIFIを設置している場合も通信費に含まれます。
- 7.交通費
- 賃貸経営のために移動に使った交通費全般です。電車・バス・タクシー代以外にも、車の駐車料金やレンタカー代も含まれます。
- 8.接待交際費
- 不動産経営に関したセミナーや集まりの懇親会参加費や、不動産会社の担当者との打ち合わせに使った喫茶店の代金などは接待交際費です。
- 9.新聞図書費・セミナー代
- 賃貸経営の勉強のために購入した新聞・雑誌・メルマガ・セミナー代・DVD・動画購入などの代金のことです。
- 10.消耗品費
- 賃貸経営のために使用した文具・事務用品などの消耗品全般です。
- 11.地代・家賃
- 賃貸経営のために利用している事務所として使っている場所の代金です。レンタルオフィスの利用代金も含まれます。
- 12.ローン金利
- 金融機関でローン借り入れをしている場合、ローン返済額のうち金利分は、経費となります。
- 13.減価償却費
- 減価償却費とは、建物や設備が経年劣化することによる資産価値の減少分を「会計上の費用」と
して計上する経費です。
例えば、アパートを建てた場合はその建物の建築費を、法定耐用年数で按分し、それぞれの会計年度ごとに経費として計上します。詳細は関連記事で確認してください。 - 賃貸経営をして賃料収入が発生した
- 経費を差し引いた手残りの金額が、年間20万円以上ある
- 建築プランを請求してたくさん比較する
- 現地調査依頼をして担当者とたくさん話す
- 現地見学会や個別相談会にも足を運ぶ
- ハウスメーカーや建築会社のセミナーに参加する
- 複数の雑誌や書籍も参考にする
- エリアの賃貸ニーズを徹底調査する
- 入居者のニーズにあった部屋を作る
- 毎月のローン返済額は少な目に設定
- 信頼と実績のある管理会社と契約する
- 複数の建築プランを比較検討する
- 現地調査をして担当者に相談をする
- 土地を有効活用できる
- 相続税対策になる
- 長期安定収入が期待できる
- 自己資金が少な目でもスタート可
- 保険金などの代わりになる
- 活用予定地を決める／相続をする
- 賃貸経営に関した情報収集をする
- 土地活用プランを選ぶ
- 銀行融資の相談／申込
- 賃貸物件が完成する
- 入居者を募集する
- 入居後に賃料収入が発生
1-1.賃貸オーナーの仕事内容
賃貸オーナーとしての仕事内容には、大きく分けて以下の３つがあります。
一般的に、上記の管理業務自体はオーナーが行うのではなく、不動産管理のプロフェッショナルである、不動産管理会社に委託をします。不動産管理会社によって、上記３つの業務をすべて扱うところと、得意な分野を単独で扱うところがあります。
委託した仕事内容に対し、オーナーの判断が必要なことに対しては管理会社から連絡が来ますので、賃貸オーナーはその都度、判断・指示をすることが主な仕事になります。例えば、賃貸管理の委託をしている場合は、入居申し込み者の審査や、家賃交渉に対しての判断を下して、管理会社に指示をします。
良質な管理会社はそれぞれの業務がスムーズで対応が良く、万が一のクレームの場合でも適切な判断をしてくれます。良質な委託先と提携すると不動産経営も成功しやすくなりますので、不動産管理会社選びは、かならず複数の会社に見積もりプラン請求をして、たくさんの候補の中から内容を比較して決めるようにしてください。管理会社への相談や管理会社を探す際には、「賃貸経営HOME4U」の無料相談をご活用ください。
1-2.賃貸オーナーの種類
賃貸オーナーは不動産経営をしている方の総称ですので、実際には、以下のような物件を持つ、さまざまなタイプの賃貸オーナーがいます。
どのケースでも、「オーナー＝所有者」ですので、その物件の法的な所有権を持っています。
賃貸物件を所有するようになった経緯は、オーナーによって違いがあります。不動産投資として土地を購入してから建物を建てて賃貸経営をする方、相続などで経営中の物件を引き継いだ方、土地活用としてご所有の土地に建物を建てて経営をはじめる方など、さまざまです。
1-3.資格不要で誰でもできる
賃貸オーナーになるのに、特別な資格は不要です。ただし、不動産を所有していないとオーナーにはなれませんので、賃貸に出すための土地や建物などの不動産は必要です。
賃貸経営をはじめるためには、ある程度の情報収集は必要ですが、学校に行くなどの必要はなく、ご自身で出来る範囲で勉強をしながら理解を深めるだけでも賃貸オーナーになれます。
また、土地活用プランを請求したハウスメーカーや建築会社などの担当者に相談をし、建築プランをベースにして賃貸経営に関した知見を深めていくこともできます。
1-4.専業にする必要がない
賃貸物件の管理は不動産管理会社に委託しますので、実際の管理業務を賃貸オーナーがすることはほぼありません。そのため、賃貸オーナーの実質的な仕事は、賃貸物件所有者・経営者としての判断になります。
例えば、入居者の選択・修理修繕の内容など、不動産管理会社の担当者から上がってきた内容を的確に判断することです。そのため、賃貸オーナーは不動産経営を専業にする必要がありません。
サラリーマンで会社勤めをしたままでも、他の事業をしていても賃貸オーナーになることができ、今までのライフスタイルを変えることなく不動産経営がはじめられます。
2.賃貸オーナーになる5つのメリット
本章では、賃貸オーナーになると、どのようなメリットがあるのかを5つにまとめています。
2-1.土地を有効活用できる
土地は持っているだけでは固定資産税などが発生し、お金が出ていくだけになります。しかし、アパートなどの住宅を建てて人に貸す、駐車場などを作って人や企業に貸すなどの賃貸経営をすれば、土地を有効活用して、ご所有の土地から利益を発生させることができます。
すでに土地の上に建物が建っている場合でも同じで、ご自身や家族が住まない・利用しない建物は、やはり固定資産税がかかり、さらには建物の維持費もかかります。しかし、建物を貸すなどをして活用すれば、不動産から利益を発生させることができます。
今ご所有の土地や不動産を活かして賃貸オーナーになる際には、土地に最も適した活用方法を選ぶことが賃貸オーナーの最初の仕事と言えます。また、複数のハウスメーカーや建設会社からプラン請求をして、数多くのプランの中から、土地からの利益が最大化できる方法を選ぶようにしてください。
2-2.相続税対策になる
相続が起きた際、現金の場合はその資産額のすべてが課税対象額になりますが、アパートやマンションなどの人に貸している不動産の場合は、相続税の課税評価額が下がり、相続税の節税が可能です。
また、アパートやマンションを建てるために組んだローン金額も、マイナスの資産として相続税の課税対象額から差し引かれますので、将来の相続の際に税額を減らすことができます。
さらに、経営中の賃貸住宅から得られる賃料収入は相続税の課税対象ではないため、相続が起きても現金収入が入り続けます。ただし、相続税対策をご検討の方は、相続が開始される3年以上前に賃貸オーナーになっておく必要がありますので注意が必要です。
2-3.長期安定収入が期待できる
賃貸オーナーは、ご自分が所有している不動産を人や企業に貸して、その賃料を得ます。一旦入居した入居者やテナントは、土地条件やエリア条件が大きく変わらない限りは更新を続けてくれる傾向がありますので、長期的で安定した収入が期待できます。
実際に長期安定収入が得られるかどうかは、ご所有の不動産があるエリアの賃貸ニーズを前もって調べておく必要があります。同じ賃貸でも、住居・テナント・オフィスなどさまざまな賃貸方法がありますので、どの賃貸物件のニーズがあるのかを調べます。
これらの調査は、不動産のプロフェッショナルであるハウスメーカーや建設会社に土地活用プランの請求をして、どのようなプランであれば賃貸オーナーとして長期的な収入を得られるのかを調べてもらい、複数社からの回答を比較しておく必要があります。
2-4.自己資金が少な目でもスタート可
賃貸オーナーのほとんどが、アパートやマンションを建てる時には、金融機関で借り入れをして土地活用をスタートさせます。一般的な不動産投資の場合は、土地を購入してから建物を建てますが、土地活用の場合は、すでにご所有の土地を活用することになりますので、借入に必要なのは建物の代金のみになります。
そのため、用意する自己資金（頭金）は、一般の不動産投資と比較すると少な目になります。例えば、普通の不動産投資で土地に5,000万円、建物に5,000万円かかる場合は合計1億円の融資額が必要になります。一般的な融資を申し込む時の自己資金めやすは、総工費の2～3割程度が必要ですので、この例の場合は2,000～3,000万円の自己資金準備が必要です。
しかし、はじめから土地をご所有の土地活用であれば、建物を建てる代金の2～3割を準備すればよいので、1,000～1,500万円の準備で済みます。このように、同じ賃貸オーナーになるのでも、土地活用の場合は、準備しておくべき資金が少な目でもスタートできます。
相続などで引き継いだ賃貸物件にリフォームやリノベーションをして賃貸に出す場合でも、土地を担保にリフォームローンが下りる可能性が高くなります。このように、土地活用・不動産活用で賃貸オーナーになる方は不動産経営のための準備資金が少な目でも始められる傾向にあります。
2-5.保険金などの代わりになる
アパートやマンション建築のような大きなローンを組む場合、金融機関では団体信用生命保険への加入を義務付けています。団体信用生命保険とは、借り主に万が一のことがあった場合には、ローンの残債を生命保険でカバーするというものです。
仮に、一家の大黒柱がアパートローン返済中に亡くなっても、保険金によってローン残債は完済されますので遺族は完済されたアパートを引き綴ことになります。さらに経営中の賃料収入は入り続けます。つまり、団体信用生命保険のついた賃貸経営であれば、家族にとっては頼りになる生命保険以上になります。
また、何ごともなくローンを完済した後は、賃料収入から経費を差し引いた分がすべて収入になりますので、将来の私的年金の代わりなどに使えます。このように、賃貸オーナーになることで、万が一への備え、将来への備えが可能です。
3.賃貸オーナーになる際の５つの注意点
本章では、賃貸オーナーになる際に、注意しておくべき5つのことをまとめています。
3-1.自己資金が必要
自己資金とは、一般的に「頭金」と呼ばれる現金のことです。
人に貸す建物（アパートやマンション、ビルなど）を建てる場合、金融機関から建築資金の融資を受けますが、その際には、借り入れ金額の2～3割程度の自己資金の準備が必要です。
実際に、いくらの自己資金が必要になるのかは、建築プランなどを請求して総工費がわからないとハッキリしません。将来、賃貸オーナーになることをご検討中の方は、まずは複数のハウスメーカーや建設会社へ土地活用プランを請求し、複数のプランを比較して、おおよその総工費を確認しておくと、準備すべき自己資金額も把握できます。
プロフェッショナルに相談をすると、ご所有の土地のエリア条件やエリアニーズなどのデータをもとに、どのような土地活用方法が適切なのかを提案してもらえます。
プランには、外観デザインや間取り以外にも、収入や経費、どのくらいの期間で返済を予定するかなどの総合的なプランも含まれています。
まずは、複数社のハウスメーカーや建設会社に土地活用プランを請求し、たくさんの候補の中から、未来の賃貸オーナーとして適切なプランを選び出すところからスタートしてください。その際には、一回の入力で最大10社にまでプラン請求が可能な「HOME4U土地活用」をご活用ください。
3-2.初期費用が大きい
賃貸オーナーになるためには、人や企業に貸し出すための建物が必要です。今、ご所有の土地に何も建っていない場合には、所有地のエリアニーズに沿った建物、例えば、アパート・マンション・ビルなどを建てる必要があります。
建物の建築費は大きな金額になることが多く、さらに諸費用と呼ばれる建築のためのさまざまな手続き費用もかかります。建築費は金融機関で融資を受けるのが一般的ですが、その際には前項で解説をした自己資金という建築総額の2～3割程度の頭金の準備も必要です。
自己資金や初期費用のお金は融資だけでまかなうことができませんので、オーナーご自身での準備が必要です。
相続などで引き継いだ、すでに建っている建物を賃貸に出す場合には、新規に建物を建てる時ほどの費用は必要ありません。しかし、設備や構造に問題がないよう、人に貸し出せる状態にするための点検・修理修繕費用などは発生します。
そのような金額は、大きな金額となれば金融機関にリフォームローンなどの融資を申請しますが、小～中規模の工事である場合にはオーナーが預貯金などを含めたお金を用意して支払うこともあります。
どちらにしても、賃貸オーナーとして経営をスタートさせるときには、まとまった金額が現金で必要になりますので、資金準備をしながら計画を進めていく必要があります。
3-3.賃貸運営の経費がかかる
賃貸オーナーとなり、物件を運営しはじめると、建物の管理や維持にお金がかかります。一般的には不動産経営の「経費」または「運営費」と呼び、内容は不動産管理会社への委託料・修理修繕費用・共用部分の電気水道代・保険料・仲介料などです。
これらの金額は年間総収入の1～2割程度が上限ですので、年間の家賃収入が1,000万円であれば、200万円までが経費として妥当な金額となります。上限がある程度決まっているということは、賃貸オーナーとして経費を整理して、経費で落とせるものと落とせないものを把握しておく必要があります。
賃貸物件の規模が大きい場合には、税理士などの専門家に任せることになりますが、その場合の税理士報酬なども経費になります。
3-4.税金が発生する
賃貸経営をはじめると賃料収入が発生しますので、それらの収入から経費を差し引いた分は、不動産所得となり、所得税の申告をして納税をする義務があります。不動産からの所得は分離課税と言って、ご自身の給与などとは別枠で計算して納税する決まりがあります。
例えば、会社員をしていて賃貸オーナーになった場合には、会社からの給与は会社で源泉徴収などをし、不動産に関した所得はご自分で確定申告をする必要があります。賃貸経営で納税をする必要があるのは、不動産所得が20万円以上の黒字だった時のみで、赤字の場合は基本的には申告をしなくても問題がありません。
ただし、会社員などの給与収入がある方は、会社員としての所得と不動産所得の赤字を合算して申告ができる損益通算という方法により、給与分で支払っている納税額が還付されるケースもあります。
これらの税額のシミュレーション計算は、土地活用の検討段階でしておくと、プランの比較をする際にも役立ちます。税金に関して詳しく知りたい方は関連記事も合わせて参考にしてください。
3-5.経営リスクがある
土地や建物の規模とは関係なく、賃貸経営には、以下のような経営リスクがあります。
4.賃貸オーナーになる7フロー
これから賃貸オーナーとなるまで、一般的には、以下のような流れで進んでいきます。
4-1.活用予定地を決める/相続をする
まずは活用予定地を決めます。複数ある場合は、最も土地活用に適した場所を選んでください。土地活用プランなどを複数請求し、不動産のプロフェッショナルの目で見た時に、賃貸経営に適している場所と方法はどれが良いのかをベースにして選ぶようにしてください。
相続などで経営中の賃貸物件を引き継ぐ方は、相続手続きが完了次第、賃貸オーナーとなり、経営も引き継ぐことになります。賃貸オーナーになっても、はじめての賃貸経営である場合には、次項以降も参考にして将来の経営のための情報としてお役立てください。
4-2.賃貸経営に関した情報収集をする
活用予定地が決まったら、その土地条件とエリア全体の情報を調べます。ご所有の土地に関しては、土地の持つ建築条件などを、公的な情報をもとに調べておきます。エリア全体の情報に関しては、ご所有の土地がある地域でどのような賃貸ニーズがあるかを主に調べます。
この時に、将来の開発予定や近隣エリアに新しい駅やランドマークなどが計画されていないかなども、あわせて調べておきます。このようなことを知っておくと、将来的にどのような入居希望者が増えていくかなども推測しやすくなるため、プラン選びの際にも役立ちます。
調査はご自身でもできますが、次項の土地活用プランを選ぶときに、ハウスメーカーや建築会社などの不動産のプロフェッショナルに調査をしてもらう方が、より正確で詳細な情報を得ることができます。また、建物が完成した後に管理委託をお願いする管理会社も、この時点から探しはじめるようにしてください。
4-3.土地活用プランを選ぶ
土地活用プランとは、ご所有の土地の広さや土地やエリア条件などをもとに、もっとも賃貸需要のある賃貸経営のタイプや方法を教えてくれる土地活用の提案書です。
ご自身では雑貨店などが複数入るテナント経営をしたいとイメージしていても、近隣に学生や独身者のワンルーム需要が高ければ、テナントよりもアパートやワンルームマンションの賃貸をしたほうが、賃貸経営が成功しやすくなります。
土地活用プランは、はじめから会社を決めてしまうよりも、複数のハウスメーカーや建築会社にプラン請求をし、なるべくたくさんの会社からの提案を比較検討するようにしてください。ハウスメーカーや建築会社にはそれぞれ得意とする工法やデザイン、過去の蓄積データがありますので、プラン請求をすると自社が最も得意なことを提案してきます。
そのため、1～２社しか土地活用プランがないと、ご所有の土地に最適な土地活用プランに出会えないままで、大きな金額を融資して土地活用をスタートさせることになる可能性があります。できる限り多くの土地活用プランを請求し、たくさんの候補の中から比較検討をしたうえで、納得のいくプランを提案してくれた会社を選び出すことは、賃貸オーナーとしての大きな仕事と言えます。
土地活用プランを請求する際には、NTTデータグループの運営する日本最老舗の不動産情報サイト「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。一回の入力で最大10社にまで同時に請求ができますので、たくさんの候補の中から、最適なプランを探しやすくなります。
4-4.銀行融資の相談/申込
土地活用プランを請求し、土地活用の方法が絞り込めて来たら、そのプランで融資が可能かどうかを金融機関に相談してみます。金融機関では不動産投資を含む土地活用全般に対し、融資申請をする前の段階での相談を受け付けています。
その際には、最終候補まで残った土地活用プランと、ご所有の土地の場所と広さがわかるものを持参し、融資をお願いしようと検討している金融機関をいくつか訪問してみます。一つの金融機関がダメでも、他の金融機関では前向きであるなど、金融機関の対応にも違いがあります。
各金融機関の反応も参考にしながら、最終的にどの土地活用方法にするのか、またどこのハウスメーカーや建築会社にするのかを決定し、利用する金融機関候補を選んでおきます。
建築依頼をする会社と契約後、経営計画を作って金融機関へローン申請をします。大手ハウスメーカーや建築会社の中には、ローン提携のある金融機関もありますので、選択するプランによっては融資申請をする金融機関も同時に決まることがあります。融資審査が下りれば、建築開始です。
4-5.賃貸物件が完成する
建築がスタートして半年～１年ほどで建物が完成します。建築期間のめやすは、木造アパートで4～５ヶ月、鉄骨や鉄筋コンクリート造で10か月～1年を見ておきます。ただし、ハウスメーカーや建築会社の工法によっては、建築期間がもっと短いところもあります。
工期は土地活用プランの中に提示があります。また、建物の完成時期によっても工期が変わります。完成時期（竣工）は、土地活用プランを提案した会社の担当者に相談をして決めていきます。
4-6.入居者を募集する
物件が完成し、さまざまな法的手続きが完了して物件の引き渡しが完了すると、入居者募集が開始できます。募集は、契約をした管理会社か、または任意の不動産会社に依頼をします。
入居候補者は不動産会社に内見申込をし、担当者に案内されて物件を確認してから申し込みします。不動産管理会社は、入居者希望者の支払い能力や社会属性などをもとに、ある程度の条件をクリアした方を賃貸オーナーに打診してきます。オーナーは添付された書類などをもとに、可否を回答します。
4-7.入居後に賃料収入が発生
入居審査をクリアした方との賃貸契約が完了したら、入居者が引っ越してきて賃料が発生し始めます。これらの契約は不動産会社が行いますので、賃貸オーナーは送付されてきた書類の印鑑やサインをするだけです。
契約開始後、１～12月までの１年間を通じて発生した賃料収入から、必要経費を差し引いた金額が不動産所得です。合計額が年間20万円以上あった場合は、翌年に確定申告をします。
5.賃貸オーナーになる前にしておくべき7つの準備
賃貸オーナー業がスタートする前に、賃貸経営を良好なものにするために、準備しておくべき７つのことをまとめました。相続などで経営をすることが決まっている方も、参考にしてください。
5-1.活用予定地エリアの情報を調べる
これから賃貸経営をしようとしている活用予定地を含んだエリア情報を、入念に調べてください。特に、エリアにどのような賃貸ニーズがあり、どのような属性の方が利用するエリアなのかを確認します。例えば、周辺に大学や企業がおおく、単身者向けのワンルームタイプの間取りが必要なのか、それとも、周辺には学校が多くファミリー向け物件が必要なのかなどを調べます。
ご自身で足を使って調べることも可能ですが、土地活用プランを複数のハウスメーカーや建築会社へ請求し、たくさんの土地活用プランを見ていく中で、どこの会社でも必ず提案してくる土地活用方法は、そのエリアに合致した活用方法である可能性は高いと言えます。
土地活用プランはそのエリアで「どの土地活用をすると、その土地からの利益を最大化できるか」を基本としてプラン作成をしています。例えば、10社へプラン請求をしてどこのハウスメーカーや建築会社えも「アパート経営」を提案してきたら、アパート経営はご所有の土地の活用方法として筆頭である可能性が高いということになります。
気になる活用方法を提案してくれた会社には現地調査を依頼し、活用予定地の日当たりや近隣との距離や道路幅などを確認してもらい、担当者に質問や相談をしながら、より適切な活用方法を絞り込んでいきます。
5-2.建築プランをたくさん比較する
建築プランとは、土地活用方法が決まったうえで、どのような賃貸物を建てるのかを決めるための提案です。例えば、アパート経営を選択したら、土地活用プランを提案してくれた任意のハウスメーカーや建築会社に、アパート建築のプラン請求をして、建築プランを作ってもらいます。
建築プランには、外観デザイン・間取り・設備・構造など、実際に建てたらこうなるというイメージがしやすいような画像・イラスト・数値などが記載されています。同じ土地の広さ、土地条件であっても、ハウスメーカーや建築会社によってプランには違いや個性がありますので、数多くの建築プランを請求して、たくさんのプラン候補をじっくり比較検討してください。
建築プランで気に入ったものがあれば、「ここをこうしたい」「この部分は削りたい」などの希望を伝えれば、意向に沿ったプランに作り替えてくれます。プランの中には、ローンの借入額や返済額、毎月の賃料収入など、経営を開始した後のシミュレーション計算も含まれていますので、賃貸オーナーとして実際に不動産経営をはじめた後のことも、イメージしやすくなります。
以下のボタンから土地情報を入力すると、最大10社の建築会社から「アパート建築プラン」を取り寄せることができます。ご活用ください。
5-3.賃貸経営に関した勉強をしておく
賃貸オーナーとは、不動産経営をしている経営者です。そのため、会社員とは違って困ったことがあってもご自身で判断を下さなければならないことが多く、知識や情報はたくさん持っている方が、経営リスクを回避しやすくなります。
経営がスタートしてしまってからは、ゆっくりと勉強をしている時間が取れるかわかりませんので、賃貸オーナーになることを検討し始めた段階から、さまざまな角度から賃貸経営に関した情報を集め、経営者としての勉強は始めておいた方が良いと言えます。
実際の経営がスタートすれば、賃貸管理や建物の管理は不動産管理会社に委託ができますが、経営の主導権は賃貸オーナーにあります。経営判断をする際には確かな情報が必要ですが、正確な情報判断をするためには、下地となる知識が必要です。勉強の仕方に関しては本記事第6章で解説をしています。
5-4.経営開始後の経費を把握しておく
賃貸経営でどのような経費が発生するのかは、なるべく把握するようにしてください。経費とは、賃貸経営をするために必要な費用すべてのことです。
アパート経営のための経費には、以下のようなものがあります。
5-5.金融機関に建築プランの相談をしておく
将来的に賃貸オーナーとして成功するためには、施工をお願いするハウスメーカーや建築会社を決定する前の段階で、金融機関に土地活用の相談をしておくことをおすすめします。候補となる建築プランを2～3社分と、活用予定地のことがわかる書類を持って無料相談に申し込みます。
ほとんどの金融機関では、土地を所有している方の土地活用相談には積極的に対応してくれます。無料相談では、ご所有の土地条件や建築プランをもとに、そのプランが妥当かどうか、そのプランに適切なローン商品があるかなども教えてくれます。
まったく同じ書類を持って相談に行っても、金融機関によって反応に違いがありますので、複数の金融機関の相談窓口に行っておくことにより、実際に土地活用をスタートさせるときに金融機関選びもスムーズになります。
また、大手のハウスメーカーや建築会社に建築依頼をした場合には、その会社が提携している金融機関を紹介されることもあります。これらは建築プランを比較する段階で、各社の担当者に確認をしてください。
5-6.ざっくりと確定申告のことを学ぶ
賃貸オーナーとして経営が始まり、賃料収入が入るようになると、確定申告をしなければなりません。今まで会社員としての生活が長かった場合は、確定申告をする必要がなかったため、少し情報を得ておくと役に立ちます。
難しいものではありませんが、予備知識があるのとないのとでは、経営をする上でも大きな違いがあります。基本的に、以下の2条件が揃っていれば、確定申告が必要です。
上記の条件で年間収入がある場合は、賃貸経営をスタートした翌年の2/16～3/15までに、ご自身がお住まいの自治体にある税務署に、不動産所得の確定申告をする必要があります。今は、事前登録をしておけばスマホからでも簡単に申告ができますので、予習をしておくと実際に確定申告をする際に慌てずに済みます。
また、いろいろ予習をしてみても「どうしても自分でできる気がしない」方は、確定申告を税理士に代理で申請してもらう方法もあります。報酬支払は発生しますが、この金額も経費として計上できますし、絶対に間違いのない申告をしてもらえます。税理士を選ぶのにも候補者をいくつか検討する必要がありますので、確定申告のための準備は、早めにしておくようにしてください。
5-7.準備段階で管理会社を探しておく
管理会社は早い段階で候補を絞り込んでおくことをおすすめします。実際に経営がスタートしてしまうと、不動産管理会社の質によって賃貸経営の状態も左右されやすくなります。
良質でマメな動きをする不動産管理会社であれば、早い段階で入居者が決まり、順調なスタートを切れます。入居審査も適確なため、滞納なども起こりにくくなります。クレームがあっても迅速かつ的確に処理をしてくれますので、入居者が安心して住み続けることができ、更新にもつながりやすくなります。
反対に、動きの遅い不動産管理会社だった場合には、上記のこととは反対のことが起こり、賃貸経営のリスクが高まる可能性があります。不動産管理会社の仕事ぶりは担当者によるところも大きいため、管理会社をいくつか見積もりをした後には、必ず面会をするようにしてください。
多くの場合、はじめて委託管理を依頼する場合には、その会社の上長と担当者が一緒に挨拶に来て、自社の管理内容の説明を直接してくれます。その際に、費用面や管理内容などに関してカスタマイズが必要な場合は対応をします。面談の時の対応がテキパキとしていれば、実際の管理能力も高い傾向があります。
管理会社の仕事ぶりが気に入らなければ、契約中でも管理会社を変更することができます。しかし、入居者のことを想定すれば、はじめから問題の少ない管理会社が担当を長く続けてくれる方が良いので、早い段階で管理会社選びをスタートしておいてください。
6.賃貸オーナーになるための正しい5つの勉強方法
本章では、賃貸オーナーになって経営をスムーズに行えるようにするための、勉強法についてまとめています。
6-1.建築プランを請求してたくさん比較する
ご所有の土地を活用して賃貸オーナーになる場合は、はじめから土地活用プランや建築プランを請求し、たくさんのハウスメーカーや建築会社が提案するプランを比較して下さい。
土地活用プランや建築プランは、ご所有の土地条件とエリア条件に適したプランのみが提案されていますので、賃貸オーナーとして選択すべきプランが絞りこまれた状態です。
建築プランには複数の建物と経営内容に関した提案やシミュレーションがありますので、実際に経営をはじめたらどのような間取りにどのような入居者が入るのかなども、イメージしやすくなります。
6-2.現地調査依頼をして担当者とたくさん話す
建築プランを請求し、気になるプランがいくつか見つかったら、必ず現地調査を依頼してください。現地調査とは、各ハウスメーカーや建築会社の担当者が活用予定地まで来て、実測・日当たり・周辺環境を確認して、より的確な建築プランを提案するためのものです。
プラン請求をした際に、図面やイラストを見てわからなかったことなどは、現地調査の際に担当者に直接確認できます。その時に対応や説明の内容なども参考にし、会社選びの参考にしてください。
ひとつやふたつではなく、たくさんのハウスメーカーや建築会社の担当者と直接話すことで、プラン内容も良くわかるようになり、さらに、各社のプランの違いも分かるようになります。
6-3.現地見学会や個別相談会にも足を運ぶ
ハウスメーカーや建築会社では、土地活用や賃貸オーナーのために、現地見学会や個別相談会を実施しています。現地見学会とは、同じ工法や土地活用方法で建築をした方の建築中の建物を見学、会社が運営するハウジング展示場などを見学します。
たいていの見学会では、プランの担当者が案内をしてくれますので、疑問に思っていたことや、実際の工事が壁などで見えなくなる前に、どのような構造になっているかなどを、実際に建築中の建物で確認できます。
個別相談は、土地活用をしたほうが良いのか、するならどれにすべきなのかなど、漠然としたお悩みから、相続税対策をしたい、建て替えをしたい、間取り変更をしたいなど、賃貸経営に関するあらゆるお悩みに個別に対応をしてくれます。
ほとんどのハウスメーカーや建築会社で対応があります。本や動画を見てもわからないことでも、ご所有の土地を使う前提でお話をしてもらえると、とても分かりやすく、理解が深まります。
6-4.ハウスメーカーや建築会社のセミナーに参加する
中堅以上のハウスメーカーや建設会社では、定期的にセミナーを開催しています。内容は、プラン請求の際のアンケートや、前回のセミナーでのアンケートをもとにした内容がテーマになっています。
例えば、確定申告や、相続税対策などのセミナーなど、土地オーナーや賃貸オーナーにとって切実な悩みをテーマにしてあるため、賃貸オーナーをはじめる前の状態でもとても勉強になります。セミナーは無料であることが多く、当日のセミナー内容の小冊子なども配られますので、情報収集にも役立ちます。
6-5.複数の雑誌や書籍も参考にする
雑誌や書籍も役に立ちます。土地をお持ちの方は「土地活用」と書かれている書籍や雑誌テーマを選んでください。税金のこと以外は最新の本を選ぶ必要はなく、古本などでも問題ありません。
それよりも、プラン請求と同じように、なるべくたくさんの本や雑誌に目を通し、広い視野で情報収集をするようにしてください。また、最近は、書籍や雑誌の内容がDVDなどの動画にまとまっているものも多いので、読むだけではなく視聴するのもおすすめです。動画では、実際の建物の映像などが出てきますので、より分かりやすいと言えます。
7.賃貸オーナーとして成功するために大切なこと
賃貸オーナーとして成功するために大切なことを6つにまとめています。
7-1.エリアの賃貸ニーズを徹底調査する
エリアニーズ調査とは、そのエリアで、どのようなタイプの賃貸物件の需要があるかを調べることです。賃貸物件には、住居・テナント・オフィス・倉庫や駐車場など様々なものがありますので、そのエリアで必要とされている建物で賃貸経営をします。
これから土地活用をする方は、エリアニーズに合った賃貸物件を建てることで経営がスムーズになります。相続などで賃貸オーナーになった方も、エリアニーズは必ず調査をします。築年によっては経営開始当時と今で、周辺環境が代わり賃貸ニーズも代わっている可能性があるためです。
エリアニーズは、ハウスメーカーや建築会社に土地活用プラン請求や建築プラン請求をすると、各社が調査をした上で、適切なプランを提示してくれます。
7-2.入居者のニーズにあった部屋を作る
エリアニーズがわかったら、そのエリアに住む入居者に合った間取りを選びます。例えば、独身の1部屋タイプであればネット環境の良さ、収納家具が無くてもキレイに片付くクローゼットなど、1つの部屋で生活用品などがスッキリと収まるような工夫が必要です。
ファミリータイプの場合は、子供の荷物やおもちゃなどがサッと片付けられる大きな戸棚、子供を見ながら食事の用意ができるカウンター式キッチンなど、子育て中の家族が生活しやすそうな仕組みが必要です。
プラン請求をすると、エリアニーズに沿った間取りプランが提案されてきますが、賃貸オーナーとして、入居者候補が本当に求めている間取りや設備などを、入居者目線で選ぶようにしてください。
7-3.毎月のローン返済額は少なめに設定
賃貸オーナーは毎月の家賃収入から経費を差し引いた分が手取りになります。賃貸経営は10～20年と運営期間が長いので、賃貸経営で得たお金はなるべくキャッシュで手元に残しておくようにすると、経営リスクへの対処がしやすくなります。
融資を受けて賃貸物件を建てた場合には、毎月のローン返済があります。これらの返済原資は入居者からの家賃ですので、空室や滞納などの経営リスクが発生すると、返済に支障が出る可能性が高くなります。
経営リスクが起きたときでも、毎月の返済額が少な目であれば、ローン返済が滞る可能性を回避できます。また万が一、自己資金から補填をしなければならないケースでも、返済額が少な目であれば、賃貸オーナーの負担も軽くなります。
毎月の返済額は低めに設定し、返済が順調で手持ち資金が増えてきたら、まとまった金額を繰り越し返済すれば、ローン返済期間もご自分で管理しながら短くすることも可能です。
7-4.信頼と実績のある管理会社と契約する
不動産管理会社は、信頼と実績のある良質な会社を選んでください。管理会社からの対応が良く、適切な住環境を維持してくれる管理会社に委託をすると、入居者は住み心地良く感じますので、更新につながりやすくなり、長期安定収入を実現しやすくなります。
また良質な管理会社は、機動力があります。例えば、空室が出た場合でも即座に入居者募集をし、積極的な営業活動をしてくれますので、空室期間が短く、経営リスクに直結しません。このような良質な管理会社もまた、複数の候補の中から比較をして選ぶようにします。
7-5.複数の建築プランを比較検討する
賃貸オーナーとして成功するためには、建築プランや土地活用プランを選ぶ段階で、なるべく数多くのハウスメーカーや建設会社にプラン請求をして、たくさんの候補を比較検討するようにします。
最初から少ない候補数や、会社を決め打ちしてしまうと、ご所有の土地に最も適したプランと出会えないまま終わる可能性もあります。数多くのプラン請求するとわかりますが、企業の特徴や得意とする工法などには個性があり、同じ土地条件でプラン請求をしているはずなのに、非常にバラエティに富んだ選択肢があります。
プラン比較には、「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用ください。複数の建築プランや土地活用プランを集めて比較検討し、最善最適だと思えるプランを数社に絞り込むことができます。
7-6.現地調査をして担当者に相談をする
建築プランや土地活用プランを請求し、気になるプランや会社がいくつか絞り込めたら、現地調査を依頼します。現地調査に来てもらうと、各ハウスメーカーや建築会社の担当者が土地の実測をして、周辺の環境や日当たりなどを確認したうえで、プラン作成をしますので、よりリアルな建築プラン・土地活用プランができ上ります。
わからないことや、疑問に思っていることなども担当者に直接確認できますので、建築プランへの理解も深まります。また、質疑応答などをしたときの担当者の対応なども含めて、ハウスメーカーや建築会社選びの参考にもできます。
賃貸オーナーと一口に言っても、アパート一棟のオーナー、マンション一室のオーナーなど種類はさまざまです。
オーナーの仕事内容は入居者募集や建物管理、清掃やメンテナンスなど多岐にわたりますが、これらの業務は不動産管理会社に委託し、オーナーは判断や指示を中心に行うのが一般的です。
オーナーの仕事や概要について詳しく「賃貸オーナーとは？どんなことをしているの？」をご確認ください。
そんな賃貸オーナーには、さまざまなメリットがあります。
詳しい解説は「賃貸オーナーになる5つのメリット」をご一読ください。
賃貸オーナーになるには、以下のステップが一般的です。
詳しくは「賃貸オーナーになるフロー」をご確認ください。
賃貸経営の管理会社をお探しの方へ
賃貸経営HOME4Uは、管理会社を簡単に探せるサイトです。入居者募集や一括借り上げなど様々なメニューをご用意していますので、ぜひご利用ください。
土地をお持ちの方、「売る」ことは検討しましたか？
「売却」と「活用」、どっちがお得か検討してみましょう。不動産売却HOME4Uなら最大6社の査定価格が無料でカンタンに取り寄せできます。
パートナーサイトさま
HOME4Uでは、さまざまな形でアライアンスを組むパートナーサイトさまを募集しています。お問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせください。
お困りですか？ユーザーサポートセンター
使い方に関するご不明点など、お困りのことがありましたら専属のオペレーターがお受けします。何でもお気軽にご相談ください。
-
電話
0120-245-171
-
受付時間
平日10:00～18:00
電話でもプラン請求をお受けします。「個人情報の取り扱いについて」に同意の上、お電話ください。
