解体費用の相場ってどれくらい？安くおさえるポイント3選を解説

土地活用を考えている方の中には、土地の上に残っている古家の解体がネックになっている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
解体にはいったいどれくらいの費用がかかってしまうのか、予想しにくいですよね。
しかも、解体費用は新築ローンに組み込めないため、自分で用意する必要があります。

解体費用にも相場が存在します。
しかしながら、解体工事は新築工事とは異なり、材料費の積み上げで相場が決まるわけではありません。

その内訳は、主に作業費で構成されているため、作業の効率性が金額に大きく影響していきます。
現地での作業効率性を確認しないと、最終的にはその費用はどれくらいになるかは分かりません。

そこでこの記事では、解体費用の相場と、何が原因で解体費用が上下していくのか、また解体を依頼する上での注意点についてご紹介いたします。

最後までお読みいただき、解体工事を依頼する上での一助にして頂けると幸いです。

また、解体費用を含む土地活用の具体的な収益シミュレーションは、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使えば、最大10社の企業から無料で収支プランが手に入ります。

1.解体費用の相場

建物の解体費用は、躯体の構造によって金額がある程度決まります。
木造などのように比較的柔らかい構造でできている建物は安く、鉄筋コンクリート造のような堅牢な構造の建物は高くなる傾向があります。

解体費用の相場は、坪単価で概ね決まっており、以下のような目安となっています。

 上記金額は、上屋のみの金額の目安です。
地階がある建物に関しては、解体費用が倍以上に膨らむこともあります。

坪とは約3.3058平米です。
例えば木造の2階建ての延床面積が100平米だとした場合、30.25坪になります。

30.25坪の木造2階建てを壊す場合、坪4万円で計算すると121万円程度がざっくりとした解体費用と計算されます。

国内の新築工事の建築費用は東日本大震災以降、上昇傾向にありますが、解体費用に関してはほとんど上昇がありません。
逆に下落もほとんどないというのが解体費用の特徴です。

解体費用の相場は、物価の優等生のように安定しているというのが特徴です。

尚、解体費用は相場だけで判断するのはリスクがあります。
作業の効率性は現地によって大きく異なるため、最終的に現地を見てもらったうえで見積を取らないと、正確な数字が把握できません。

費用は相場だけで見込むのではなく、必ず現地見積を経た上で金額の把握をするようにしましょう。

以下の記事では、解体費用の内訳や、地域ごとの相場を詳しく解説しました。
本記事とあわせてご参照ください。

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2.木造解体工事の特徴

この章では木造の解体工事に着目し、その特徴についてご紹介します。

2-1.手作業が増えてきている

重機の性能は上がっているはずなのに、解体費用がなかなか下がらない理由は、手作業での解体工事が増えてきているためです。

現在は、「手作業・機械作業併用分別解体工法」が主流となっており、手作業と機械作業を併用することでコストダウンを図っています。

解体工事が全て機械作業でできない理由としては、2000年以降に制定されたリサイクル関連法が原因です。
時代の流れとして、年々、産業廃棄物処理や不法投棄の対策が強化されてきているため、解体現場では分別作業が煩雑になってきています。

重機で一気に壊した後に分別しようとすると、逆に手間と時間がかかってしまうのが実態です。
廃材は、手作業で解体しながらその場で分けていった方が効率的なのです。

そのため、現在の解体工事の現場は、昔の解体工事の現場よりも手作業による解体部分が増えています。

解体現場では、新築工事で作っていく逆の手順で建物の解体を行っていきます。

新築工事では、躯体を作り上げ、最後にクロスや建具、畳などの内装を仕上げていきます。
解体では、最初に建具や畳、クロスを手作業ではがし、丁寧に分別していきます。
手作業で解体している間は、解体工事の現場はイメージとは異なり非常に静かです。

内装材や屋根材が撤去され、建物が骨組みだけの状態になると、はじめて重機が登場して躯体や基礎が解体されていきます。
重機が入る段階になるとあっという間に解体は終了します。

現在では、リサイクル関連法が厳しいため、解体作業は機械による効率化ができなくなってきており、価格が下がりにくくなっているのです。

2-2.解体費用の今後の動向

解体費用は、今後上がっていくのではないかと懸念されています。

理由としては、現在の解体現場で働いている職人たちの高齢化のためです。
今でも解体の職人は減り始めていますので、今後はますます職人が減っていきます。
この傾向が続けば、解体費用はいずれ価格が上がることが予想されます。

解体現場では、分別が煩雑過ぎて手作業に頼らざるを得ません。
その担い手がいなくなれば必然的に解体費用の上昇は余儀なくされます。

一方で、解体で発生する廃材の買取費用が上がると、解体費用は安くなります。
北京オリンピックが行われたときは、中国による鉄くずの買取需要が強かったため、解体費用をある程度安くすることができました。

しかしながら、その後、廃材の買取費用がなかなか上がらず、業界全体としてコスト圧縮が難しい状況が続いています。ここ数年は、廃材を必要とする国も少なくなってきていることから、買取費用の上昇が期待しにくい状況です。

このように、解体費用は手作業が必要なことから効率化の兆しが見えず、なおかつ、解体の職人も今後不足していくことが予想されることから、実は今が一番安い可能性があります。（2019年5月現在）

業界の構造的に、例えばオリンピック後に安くなるのかと言われても、安くなる要素が今のところ見当たりません。解体費用は、いずれ上がっていく可能性がありますので、解体するのであれば、できるだけ早く解体したほうがよいでしょう。

3.解体費用を左右する現場の状況

相場で割り出した費用に加えて、現場周辺の状況が解体費用に影響を与えることが多いようです。そのいくつかの要因について解説します。

3-1.閑静な住宅街

現場が閑静な住宅街の中にある場合、防音対策を必要とすることから解体費用が高くなる傾向があります。

解体工事は騒音規制法に基づき作業が規制されるため、騒音や振動を制限する必要性が出てきます。

閑静な住宅街は解体工法も騒音の少ないものに限定され、粉塵等も飛散させないようにする必要があることから、コストが高く、工期も長くなる傾向にあります。

3-2.近接建物の状況

隣地の建物の近接状況も解体費用に影響します。

解体工事は、主に振動によって近接建物にひび割れ等の被害を与える可能性があります。
現場に建物が近い場合、振動が与える影響が大きくなり、慎重に解体工事を進める必要が出てきます。

真面目な解体施工会社であれば、解体の施工前に近隣の建物の調査を実施し、写真で細かく残しておきます。

施工前の状態を詳しく調査することで、近接建物のひび割れ等が解体工事に起因するものなのか、見極めることができます。
隣地の建物が近いと、これらの調査の手間がかかるため、解体費用も増えます。

また、建物が近すぎると、重機で作業できない部分も生じ、手作業が発生します。
手作業部分が増えれば、その分、解体費用も増えることになります。

3-3.周辺道路の状況

周辺道路の状況も解体費用に影響します。
解体工事が始まると、周辺道路は大型重機の搬入や搬出、産業廃棄物の搬出等に頻繁に利用されるようになります。

そのため、解体工事の現場にはガードマンを配置します。
周辺に通学路がある場合には、安全確保の面からガードマンを増員することがあります。
ガードマンが増えれば、解体費用は高くなります。

また、前面道路に歩道があって、段差により工事車両が直接入れない場合、歩道の切り下げ工事を行います。
切り下げ工事とは、歩道と道路との段差解消工事のことです。

切り下げ工事を行った場合は、工事終了後、復旧工事も行います。
歩道の切り下げ・復旧が発生する場合には、解体費用が割高となります。

3-4.狭小敷地・住宅密集地

狭小敷地や住宅密集地など、重機が入ることができない工事現場だと、工事費用が高くなります。
重機が使えない場合、解体は全て手作業で行います。

全て手作業の場合、基礎部分なども大ハンマーやハンドブレーカーといった機材を使い人力で壊すことになります。

手作業解体は騒音や振動が少ない、分別の精度が上がる等のメリットがありますが、解体工期も長期化し、解体費用も割高となるのがデメリットです。

解体専門の職人も減ってきているため、全て手作業となる解体工事は特に割高となる傾向があります。

4.その他解体費用が膨らむ要因

現場の周辺状況に加えて、さらに解体費用が膨らむ原因もあります。

4-1.アスベスト除去工事を含む場合

建物にアスベストが使われていると、別途アスベスト除去工事が発生するため、解体費用が上がります。
1975年以前の建物は、アスベストが使われている可能性が高いです。

アスベストは、以前は断熱材として使われていましたが、発がん性物質を含むことから現在では使用が禁止されています。

アスベストの中で特に問題となるのが、「飛散性アスベスト」と呼ばれるものです。
飛散性アスベストとは、外壁と内壁の間にある黒い綿状の断熱素材です。

普段は壁の内側にあるため問題ありませんが、解体時にはアスベストが露出して飛散してしまうため、適切な工法で処分することが定められています。

飛散性アスベストがあると、建物の中にわざわざクリーンルームを作り、使用した手袋も毎回新品に交換して作業するなどの手間が発生するため、解体費用が一気に膨らみます。

アスベストが使われている面積にもよりますが、場合によってはアスベストの存在によって解体費用が通常の2倍近くになることもあります。

アスベストの使用が懸念される建物は、見積段階で必ずアスベストの有無の調査も行われることが通常です。

4-2.地中障害撤去工事を含む場合

地面の下に、地中障害物が残っているような場合、それを除去しようとすると解体費用が一気に跳ね上がります。
地中障害物の典型例には、昔の建物の地下部分のコンクリート躯体があります。

解体費用は地下まで壊すとなると、相当に高額となるため、昔は地下部分を壊さずそのまま残していたという事例が多くありました。

都内の中心部など、早くから鉄筋コンクリート造の建物が建っていたエリアでは、地下にコンクリートの塊が残っているような土地が存在しています。

土地の履歴を知らない場合、地中障害は解体時よりも新築時に発見されることの方が多いです。

過去の土地の使用履歴で、地中障害の可能性がある場合には、解体の施工会社にその旨を伝えるようにしましょう。

5.解体費用を小さくおさえるポイント

次に、解体費用を安く済ませるために、知っておきたい3つのポイントを解説します。

• 信頼できる解体業者を選ぶ
• 補助金を利用する
• 不用品を事前に処分しておく

それぞれのポイントについて、以下で順番に見ていきます。

5-1.信頼できる解体業者を選ぶ

解体工事は、信頼できる施工会社に依頼することが重要です。

まず、解体にかかる費用の見積もりは、業者によって違いがあります。
中には、解体が始まってから、追加で費用を請求され、当初の見積もり通りにいかないというケースも聞かれます。
このように見積もりを変更されたり、相場以上の費用がかかったりするリスクを回避するためには、信頼できる解体業者を選ぶ必要があります。

次に、解体工事では、騒音・振動などで近隣に迷惑をかけます。騒音などで近隣トラブルを発生させてしまうと、その後の新築工事に遺恨を抱かれるということがよくあるので、現場の管理監督がしっかりできる施工会社に依頼したいですね。

また、作業員の事故も新築工事に比べて多い傾向にあります。細心の注意を払って解体工事を行うことができる会社であることも大切です。

そのため、単純に安さだけで選ぶのではなく、しっかりと施工管理のできる信頼できる会社を選ぶことがポイントです。
解体工事だけを解体専門会社に直接依頼することも可能ですが、次の土地活用のための専門会社（ハウスメーカーなど）を決めてから、信頼できる解体施工会社を紹介してもらうほうが安心かつスムーズです。

おすすめなのは、複数企業に一括で見積もりを請求し、相場と比較しながら、解体業者を選ぶ方法です。

解体業者を決める前に、少なくとも2～3社の企業から見積もりをもらい、条件を比べてみてください。
契約する際は、今後見積もりの変更や、追加の費用がないかも、あわせて確認することをおすすめします。

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5-2.補助金を利用する

空き家を解体する際は、自治体の補助金制度を利用すれば、費用の一部を負担してもらえる可能性があります。

• 老朽危険家屋等解体補助金
• 老朽空家住宅除却助成事業
• 老朽空き家解体工事補助金
• 解体撤去費助成事業

代表的な補助金の制度には、上記のようなものがあります。

解体する建物がある地域によって、利用できる補助金が異なりますが、大幅に費用を抑えられる場合もあるので、ぜひ活用したい制度です。

また、補助金制度を利用するためには、制度ごとに定められている要件を満たす必要があります。
ご自身に当てはまる制度があるか、各自治体の窓口で確認しておいてください。

5-3.不用品を事前に処分しておく

解体工事を依頼する際は、古家の中のゴミは処分し、何もない状態で依頼するのが基本です。
理由としては、解体の施工会社は家庭から出るゴミの処分ができないためです。

家庭から出るゴミは「一般廃棄物」、いわゆる「一般ごみ」に分類されます。
一方で、解体業者に不用品の処分をお願いすると、不用品は「産業廃棄物」扱いとなり、一般ごみで廃棄するよりも費用が増えてしまいます。

解体工事の施工会社は、産業廃棄物処理業または産業廃棄物収集運搬業などの免許は持っていますが、一般廃棄物処理業または一般廃棄物収集運搬業の許可を受けていないことがほとんどです。
一般廃棄物関連の免許を持っていないと、そもそも家庭ゴミを持ち出すことができません。

「一般ごみ」で捨てられる不用品は、できるだけご自身で処分しておくことで、解体時の費用を安く抑えられます。
まれに、一般廃棄物関連の免許も持っている解体施工会社も存在しますが、そうでない限り、ゴミは自分で処理するのが基本です。

なお、タンスや棚、家電製品などの粗大ごみの場合は、戸外への搬出などが難しい大きさの廃棄物であれば、業者に任せてしまうのもひとつの方法です。
処分するものによっては、自分で処分しても、業者に頼んでも、費用に大差が無い場合もあります。
粗大ごみの処分費用と、業者に処分してもらう場合にかかる費用を比較した上で、処分方法を決めてください。

また、敷地内の雑草や庭木の処理も、余裕があればご自身で対応しておくことでコストの節約につなげられるでしょう。

6. 解体発注時の注意点

最後に、発注時の注意点についてご紹介します。

6-1.建物滅失登記を行う必要がある

解体によって建物が滅失した場合は、1ヶ月以内に「建物滅失登記」を申請する必要があります。

申請がない場合は、10万円以下の過料が課される場合があるので、忘れずに手続きすることをおすすめします。

6-2.税金が高くなる可能性がある

土地に居住用の建物が建っていると、固定資産税と都市計画税が軽減されます。しかし、解体によって空き地になってしまうと、建物が建っていたときの数倍の税金がかかる場合もあります。
その後、すぐに建て替えをするなら大きな影響はありませんが、空き地の期間が続くようなら、注意が必要です。

なお、「空家等対策の推進に関する特別措置法」によって、倒壊の危険性があったり、衛生上問題があったりする空き家は、そもそも固定資産税や都市計画税が軽減されない決まりになっています。
解体して建て替えるタイミングについては、税金の金額も考慮した上で判断してください。

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6-3.解体だけでなく売却も検討する

建物の解体をお考えの場合は、建っている建物が古くなり、空き家の状態が続くなどして、さらなる土地活用をしたいという方が多いのではないでしょうか。

空き家の活用方法としては、もちろん解体して新しい建物を建てるのもひとつの方法です。
しかし、最近はリノベーション需要の増加から、古家付き土地の流通量が増えています。
賃貸物件としては空き家になっている物件でも、古家付き土地として売却することができれば、解体費用はかかりません。

また、解体後の更地を売却する方法もあります。解体するのが本当にお得なのか、建物や土地の売却といった選択肢も考慮に入れた、広い視野での検討をおすすめします。

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まとめ

いかがでしたか。

解体費用の相場は、木造なら坪4～5万円、軽量鉄骨造なら坪6～7万円程度です。

解体費用は、重機の性能が上がっても法改正により分別作業も増えていることから、なかなかコストが下がりません。
今後は職人が少なくなれば、価格が上がっていくことも懸念されています。

解体費用には一定の相場があるものの、現場の施工状況によって金額が大きく異なってくるという特徴を持っています。
その他、アスベストや地中障害物の有無によっても金額が変わります。

解体の発注の際は、ゴミは事前に処分しておき、信頼できる施工会社に依頼することがポイントです。
信頼できる解体の施工会社はハウスメーカー等に紹介してもらいましょう。

解体費用は最終的に現地を見てもらったうえで見積を取らないと、正確な数字が把握できません。
解体を依頼する際は、必ず現地見積を経た上で金額の把握をするようにしてください。

（2019/10/1追記：本記事の掲載内容は、公開日（2019年5月15日）時点での情報です。）

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

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