亡くなった人の土地の名義を変更する全体の流れ・費用・注意点

亡くなった人の土地の名義を変更することを「相続登記」と言います。

相続登記は2024年から義務化されているため、相続によって引き継いだ土地の所有者と登記簿上の名義人は、相続を知った日から3年以内に一致させておく必要があります。

本記事では、はじめての相続登記をする方向けに、土地の名義変更に関した情報をわかりやすくまとめています。

また、相続した土地を活用したい方は、以下のボタンから土地活用会社に相談ができます。ご活用ください。

1.亡くなった人の土地名義変更は2024年より義務化

人が亡くなると、その方が生前に持っていた財産（遺産）は、子や配偶者などに引き継がれることになります。

亡くなった方が持っていた土地や家屋などを引き継ぐ場合は、相続人となる方への名義変更＝相続登記が必要です。

相続登記は、2024年（令和6年）より義務化されたため、相続を知った日から3年以内に土地の名義変更を済ませておく必要があります。

正当な理由もなく、名義変更をしないままでいると、ペナルティとして10万円以下の罰金が科せられることがあります。

土地の名義変更をしないままでいると、土地を担保に入れる、売買する、土地活用をするなどもできなくなります。

2.亡くなった人の土地名義を変更する全体の流れ

亡くなった方の土地名義を変更する、全体の流れを説明します。

流れはぜんぶで5つありますが、これらすべての流れを含めて、3年以内に土地名義を書き換える必要があります。

最初の段階で大きな問題が起きなければ、その後は、あまり時間がかかることはありません。

• 新しい所有者を決める
• 必要書類を集める
• 法務局に提出する申請書の作成
• 登記申請書を提出
• 登記完了

2-1.新しい所有者を決める　

亡くなった方の土地を、誰が新しく所有するかを決めていきます。

新しい所有者は、遺言・遺産分割協議・法定相続分の割合の順番で決定します。

遺言がある場合は、その内容に従って引き継ぎます。

遺言がない場合、誰がどれだけの割合で遺産を引き継ぐのかは、民法で規定されていますので、遺族で話し合ったうえで、法に従うことになります。

相続が開始して土地の相続人が決まってから、名義変更の準備をしてください。

亡くなった方が、どこにどのような不動産を所有していたかは、毎年5～6月頃に、不動産の所有者に郵送で届く、固定資産税・都市計画税の納税通知書に同封してある「課税明細書」を確認すれば、土地の詳細情報を確認できます。

固定資産税の明細などが見つからず、どこにどのような土地や建物があるのか正確にわからない場合は、最寄りの法務局で土地や建物の「全部事項証明書」または「名寄帳」を取得して、内容確認をします。

この時点でスムーズに話が進まない場合は、弁護士や司法書士などの専門家に依頼することも検討してください。

2-2.必要書類を集める

申請書と一緒に提出する書類を集めます。

相続には、遺言・遺産分割・法定相続がありますが、基本的に必要となる書類は大きくは変わりません。

戸籍に関した書類は、2024年（令和6年）3月1日からの広域交付制度の導入により、全国の市区町村窓口のどこでも取得できるようになりました。

必要な戸籍の本籍地が全国各地に分かれている場合や、「出生・婚姻・離婚・死亡までのすべて」のような戸籍情報でも、最寄りの市区町村窓口1か所で、ぜんぶまとめて請求できます。

コンビニ交付・オンライン申請に対応している自治体では、コンビニ交付はマルチコピー機から、オンライン申請はスマホ・パソコンから取得できますが、亡くなった方の書類はコンビニ交付されませんので注意してください。

また、自治体ごとに登録制度や取得できる書類に違いがありますので、必ず事前に総務省のコンビニ交付・自治体のホームページで確認をしてください。

司法書士や弁護士に依頼すると、以下の必要書類の取得も、すべて代理で取得してもらえます。

【参照：法務局　登記手続きハンドブック　遺贈編】

【参照：法務局　登記手続きハンドブック　遺産分割協議編】

【参照：法務局　登記手続きハンドブック　法定相続編】

2-3.法務局に提出する申請書の作成

法務局に提出する、申請書を作成します。

申請方法には、ご自分で手続きをする方法と、司法書士などの専門家に依頼する方法があります。

申請書は法務局窓口で取得、またはホームページから直接ダウンロードできます。

ご自分で申請する場合、書類不備があると、ご自分で修正（補正）をする必要があり、完璧な書類になるまでは受理されません。

ご自分で手続きを進めようとお考えの場合は、まずは、法務局のホームページにある「相続登記のハンドブック」などを参考にして、1人でできそうかどうかを確認してください。

専門家に依頼する場合は、司法書士と弁護士のどちらかになります。

司法書士は法的書類の専門家ですが、トラブルに介入する権限がありません。

そのため、司法書士に依頼する場合は、一般的な相続で特にトラブルがないケースに限ります。

遺産相続がスムーズにいかない可能性がある場合は、はじめから弁護士に依頼します。

弁護士には法的書類作成の権限もありますので、相続問題の解決と書類作成の両方を請け負ってもらえます。

【参照：申請書ダウンロード　法務局　登記申請書の様式及び記載例】

2-4.登記申請書を提出

申請書の作成と、必要書類がそろったら法務局窓口または郵送で申請します。

法務局ホームページに掲載されている申請方法には、法務局窓口とオンライン申請がありますが、オンラインで相続登記の申請をする場合は、原則として、添付情報もすべて電子媒体で作成し、さらに作成者の電子署名が入った公的な電子文書である必要があります。

現時点では、相続登記の必要書類の一つである「戸籍全部事項証明書」は、書類作成者である自治体長の電子署名がつけられないため、一般の方が※、相続登記をオンラインで完結することはできません。

そのため、ご自分で申請をする場合は、法務局窓口か郵送することになります。

※司法書士・弁護士などの専門家はオンライン申請が可能です。

2-5.登記完了

書類に不備がなければ受理され、2週間～1か月程度で登記手続きが完了します。

相続登記が完了すると、不動産を管轄する法務局や法務局出張所（登記所）から、相続した新しい名義人の登記識別情報通知（土地の権利証）が交付されます。

ご自身で申請をした場合は指定した住所に、司法書士などの専門家に依頼した場合は事務所に送付されます。

受け取った専門家は内容を確認したうえで、間違えがなければ、依頼者に送付するのが一般的です。

法務局から直接ご自分の住所に送付を希望する場合は、その旨を司法書士などに伝え、返送先をご自分の住所に指定してもらいます。

3.亡くなった人の土地名義変更で発生する4つの費用

亡くなった方の土地名義を変更するときに、発生する4つの費用めやすをまとめました。

この合計額が、相続登記の費用になります。

• 登録免許税
• 必要書類の取得費
• 司法書士への報酬
• 相続税

3-1.登録免許税

登録免許税とは、法務局で土地の名義変更をするときに支払う税金のことです。

申請用紙に収入印紙を貼って提出しますが、この印紙代が税額です。

登録免許税は、土地の固定資産税評価額に1000分の4の（0.4％）の税率をかけて計算します。

たとえば、土地の固定資産税評価額が1,000万円であれば、1,000万×0.4％で登録免許税は4万円ですので、4万円分の収入印紙を申請書に貼って提出すると、納税したことになります。

固定資産税評価額は、必要書類の中にある固定資産課税明細書に記載があります。

毎年4月頃に新しい明細書が所有者に送付されます。

ただし、引き継いだ土地の評価額が100万円以下の場合は非課税です。

【参照：法務局　相続登記の登録免許税の免税措置について】

3-2.必要書類の取得費用

必要書類の取得費用とは、申請に添付するために取得した必要書類の料金と、その取得のために使った交通費や通信費などのことです。

窓口・郵送・コンビニ・オンラインなど複数の取得方法があり、1通あたり200～750円の金額です。

郵送の場合は、往復の切手代が発生し、コンビニ交付の場合は、交付1通につき交付料10～20円がかかります。

遺言書がある、または親から子へのシンプルな相続の場合は、そろえる必要書類も少なく済むので費用もあまりかかりません。

しかし、相続人がたくさんいる場合は、申請書の添付書類として人数分の戸籍謄本をそろえるケースもあり、負担が多くなります。

司法書士や弁護士に依頼するとこれらの作業は代理でしてもらえ、後で清算します。

3-3.司法書士などへの報酬

土地の名義変更の申請を、司法書士に依頼した場合は、すべての作業が終わった後に司法書士報酬を支払います。

相続関連の報酬額は依頼内容によって37,000円～10万円以内です。

弁護士に依頼する場合は、はじめに着手金を支払い、すべての作業が終わったら報酬金を支払います。

相続の相談内容によりますが、着手金30～50万円、報酬金は60～220万円で平均報酬金額は100万円前後です。

司法書士にはトラブル介入の権限がないため、相続財産でトラブルが起きる可能性がある場合は、はじめから弁護士に依頼をする方がスムーズです。

【参照：日本弁護士連合会　市民のための弁護士報酬のめやす】

3-4.相続税

相続によって土地を取得すると、相続税の支払いがあります。

相続税は、ご自身が取得した遺産総額によって変わりますので、引き継ぐ土地以外にも遺産がある場合は、それも含めた金額に対して課税されます。

ただし、相続の場合は、不動産取得税は発生しません。

引き継ぐ土地の評価額が高額な場合は、相続税も高額になる可能性が高いので、先に税額計算をしてから相続すべきかを検討してください。

将来的に相続することが決まっている場合は、土地の引継ぎも含めた相続税対策として、土地活用も検討しておいてください。

受け継ぐ土地のことを、相続税対策も含めて考えるのであれば、まずはその土地でどんな活用法ができるのか、最適な活用はなんなのかを探ってみることからはじめてください。

はじめての土地活用は、おひとりで考えるよりも、不動産と土地活用のプロフェッショナルである、ハウスメーカーや建築会社などに相談する方がスムーズです。

その際には、なるべく数多くの会社に相談をして、たくさんの土地活用提案の中から、最もよいものを絞り込んでいくようにしてください。

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4.亡くなった人の土地名義変更における注意点

相続はシンプルなケースばかりではありません。

次のような気を付けることを知っておけば、亡くなった方の土地の名義変更がスムーズになります。

• 亡くなった人が登記名義人ではないことがある
• 相続人が増えていることがある
• 遺言書の効果が出ないときがある
• 複数回分の登録免許税を支払う可能性がある
• 土地の登記漏れに注意をする
• 土地の名義変更には期限がある
• 自分で登記申請もできる
• 引き継いだ後の活用方法はプロに相談しておく

4-1.亡くなった方が登記名義人ではないことがある

土地の登記は登記名義人について行うので、亡くなった方が引き継ぐ土地の登記名義人でないと、そのままでは名義の書き換えができません。

たとえば、亡くなった方が、ご自身のお父様であった場合、土地の所有者が父親だと思っていたら、登記簿の所有者名義が祖父や曾祖父というような場合があります。

今まで相続による土地の名義変更は任意であったため、このように代々放置しているケースは多くあります。

結論から言えば、土地の不動産登記の名義人が、亡くなった方の名義ではないことが分かった時点で、登記全般に関して司法書士または弁護士に依頼をしてしまう方がスムーズです。

特に、書類仕事に不慣れな方や、平日に仕事があり、登記のために動ける時間が限られている方は、プロに依頼することを積極的に検討してください。

このような場合、父親の相続登記とあわせて、土地の名義人である祖父や曾祖父の相続登記をしなければなりません。

前の戸籍の取得に加え、相続人の確定作業もしなければならず、祖父や曾祖父の一生涯の戸籍を取得して、すべての相続人を見つけ出す必要があります。

その相続人の中に、すでに亡くなっている方がいれば、さらに、その方の一生涯の戸籍を取得して、次世代の相続人を探し出し、関係者に事情を説明したうえで相続の意志の確認をするなど、煩雑な手続きがたくさんあります。

このようなことから、亡くなった方が登記名義人ではなかった場合は、まずは管轄の法務局（各法務局のホームページが開きます）に相談し、必要な状況に合わせて、司法書士または弁護士への依頼をしてください。

4-2.相続人が増えていることがある

前項の、名義人が亡くなった方ではないケースに付随する問題です。

たとえば、父親が亡くなり、父の所有だと思っていた土地を引き継ごうとしたら、土地の名義人が祖父や曾祖父などの、数代前の人物であった場合などに起こります。

仮に、最後に相続登記をしたのが曾祖父だった場合、その時点では法定相続人となる人物が、祖父・祖父兄という少人数だったとしても、そこから何年、何十年も経過してしまうことにより、当時の相続人たちが死亡してしまいますので、今連絡が取れるのは、あまり面識のない、その下の世代の方々になります。

最もスムーズなのは、登記名義人が亡くなった人ではないことが分かった時点で、司法書士や弁護士にお任せしてしまうことです。

理由としては、ご自分よりもかなり前の世代の相続では、相続の際に遺産分割協議書が作成されていないケースや、登記名義の変更がされていない状態で、さらに別の相続が始まっている可能性が高く、専門家でないと適切な対応ができないことが多いためです。

土地の名義変更をするためには、当時の相続人全員の合意が必要です。

各自の合意を得るためには、戸籍謄本などから相続人を特定したうえで、相続人に連絡を取って事情を説明しなければなりません。

相続人たちの所在がわかって連絡が取れればよいのですが、相続人たちの所在がわからない場合には、ご先祖の戸籍謄本や除籍謄本などを辿って、現住所を特定していく作業が必要です。

また、中には相続人が海外に住んでいるケースや、どれだけ探しても行方が分からないケースもあります。

このような作業は、ご自分でするよりも専門家にお任せする方が、結果的には時間も労力も最小に済ませることができます。

相続のトラブルが少ないと想定される場合は司法書士、トラブルがあると想定される場合は、弁護士に相談をしてください。

4-3.遺言書の効果が出ないときがある

遺言は遺言者が自分1人でも作成できますが、それをそのまま自宅保管してしまうと、「自筆証書遺言」という遺言書となります。

故人が自分で書いて法的な検証がされていない状態ですので、内容に不備がないように見えても、法的な文言を使用していないために、遺言通りの相続ができない可能性があります。

たとえば、土地を長女に相続させたいときは「長女A子に相続させる」と記すべきなのですが、「A子にあげる」「A子に管理させる」などの言葉を使ってしまったために、遺言としての法的な効力がなくなり、故人の希望していた通りの相続ができないことがあります。

自分で書くタイプの遺言は、「自筆証書遺言書」の要件を満たしている必要があります。

亡くなった方からの遺言書が見つかった場合は、未開封の状態で、家庭裁判所で検認手続きをし、遺言書の内容に法的な効力があることを証明してもらいます。

法的な効力が立証されなかった場合には、遺産分割協議による相続になります。

これから相続や遺言の準備をする方は、民法の定める自筆証書遺言の形式に適合した形で作成する必要があります。

詳細は法務局の自筆証書遺言書保管制度をご確認ください。

4-4.複数回分の登録免許税を支払う可能性がある

1つの土地で、祖父→父→自分という3世代で相続があり、祖父の代で名義変更がストップしているとします。

このような場合、「祖父→父」と「父→自分」の登記が2回発生していることになります。

相続の順番に、「祖父→父」を一次相続、「父→自分」を二次相続と言い、このような数代の相続が重なることを、数次相続と呼びます。

登録免許税の支払いは、数次相続のケースによって、一回でよい場合と、回数分の支払いが必要なことがあります。

「祖父→父→自分」の数次相続で、祖父（ひとりっ子）→父（ひとりっ子）→自分（ひとりっ子）など、自分のところに相続が来るまでの間に、他に相続人がいなければ、登録免許税は1回分です。

しかし、父の代に兄弟姉妹（ご自身にとっての叔父叔母）が存在する場合は、祖父→父・叔父叔母で一回分、父→自分で1回分、合計2回分の登録免許税が発生します。

2018年（平成30年）4月1日～2025年（令和7年）3月31日までは、相続登記の登録免許税に対する免税措置があります。

申請書に免税の根拠となる法令の条項を記入する必要があり、未記入の場合は適用外になります。

申請には、今回の土地の名義変更までに、どのような経緯で相続となったかなど、当時の状況と照らし合わせながら判断する必要があり、遺産分割協議書の書き方なども複雑であるため、司法書士または弁護士などの専門家にお任せする方がスムーズです。

【参照：相続登記の登録免許税の免税措置について】

4-5.土地の登記漏れに注意をする

亡くなった方の土地を引き継ぐ場合には、名義変更を予定している土地以外に、登記漏れがないかを確認してください。

たとえば、名義変更を予定する土地Aに隣接する私道、所有地の一部を自治体や公共団体に貸し出して、道路や公共物設置に使っているなどの可能性があります。

これらは、相続のたびに登記名義がきちんと書き換えられていれば、その都度、確認をしていくので登記漏れする可能性が少ないのですが、何代にもわたって登記を放置した結果、生前の所有者から「あそこもうちの土地だ」などの情報が、次世代に伝わっていないまま放置されている可能性があります。

売却を含めた土地活用をする場合には、関連した土地とその所有者名義がそろわないと、土地が使えない可能性もありますので、注意してください。

亡くなった方が所有していた土地や家屋を、いっぺんにまとめて調べる方法はありません。

しかし、所有不動産があるとされている市区町村の名寄帳を閲覧する、不動産の登記事項証明書に書かれている、共同担保目録を確認することで、他に所有している土地が見つかることがあります。

ただし、この場合でも相続人さかのぼって調べる必要があり、非常に手間と時間がかかります。

公共団体などに土地を貸している場合は、年間の使用料に関したお知らせが郵送できていますので、書類を探して確認してください。

名義変更予定地の周辺に共同で使っている私有地がある場合は、その私有地の使用状況などを私有地の所有者が把握していますので、確認してください。

相続と不動産登記に関した問題がある場合は、法務局に相談（対面・電話・ウェブ）をしてから、必要な場合は司法書士に依頼をしてください。

【参照：法務局　登記手続のご案内】

4-6.土地の名義変更には期限がある

亡くなった人の土地の名義変更は、相続登記といい、2024年（令和6年）4月から義務化されています。

正当な理由もなく３年以内に変更しなかった場合は、10万円以下の過料（ペナルティ・罰金）が発生するようになりました。

相続との関わりがある手続きですが、土地の名義変更の期限よりも、相続税の支払い期限（相続を知った日から10カ月以内）の方が先に来ますので、相続手続き全般が終わってからの手続きで間に合います。

しかし、亡くなった人の土地の名義変更には、相続人全員からの承諾が必要であるため、遺産分割協議が長引くと、相続登記の期限である3年以内に間に合わなくなる可能性があります。

遺産相続の問題が長引きそうな場合は、個人で相続人申請登記を提出すれば、相続登記期限の3年を過ぎても過料の対象にはなりません。

この相続人申請登記は、「たぶん、この土地を相続することになりそうです」という前提を法務省・法務局にお知らせするための書類であり、不動産登記ではありません。

遺産分割協議が終わった時点で、かならず正式な相続登記を済ませてください。

また、不動産登記には、土地や建物権利の取得や、所有権移転の経緯を忠実に反映するという原則があるため、まとめての登記はできません。

たとえば、本年度に相続が発生し、2～3年内には別の相続も発生しそうな可能性がある場合でも、数年後にまとめて登記をするのではなく、1つの相続が起きるたびに名義変更をしてください。

【参照：法務省　相続人申請登記】

4-7.自分で登記申請することもできる

亡くなった人の土地の名義変更は、司法書士などの専門家に依頼をしなくても、時間と手間を惜しまなければ、ご自分で申請することもできます。

たとえば、親1人子1人でほかに相続者も存在しない、シンプルな相続であれば、親子の必要書類を集めて申請書作成をすればよいだけです。

しかし、他にも複数の相続者がいる、遺産分けで揉めることが予想される場合は、はじめからプロにお任せする方が、結果的には時間も労力もかからないと言えます。

相続登記のために司法書士に依頼をすると、依頼内容にもよりますが最低でも3～4万円前後の費用がかかります。

ご自分で申請をすれば費用は発生しませんので、シンプルな相続登記手続きであれば、問題なく土地の名義変更ができます。

しかし、相続人が複数存在する、登記名義が亡くなった方の名前ではないなど、複数の事情が重なる場合は、相続人確定のための戸籍謄本収集・法務局での権利関係の確認調査・登記申請に必要な各種証明書の取得などを、すべてご自分でする必要があり、かなりの時間と労力が必要です。

相続登記がシンプルなケース以外は、なるべく司法書士か弁護士に依頼をする方が、結果的に費用対効果も良く、あらゆるストレス軽減ができます。

4-8.引き継いだ後の活用方法はプロに相談する

土地の名義を変更し、受け継いだ土地の売却を含めて土地活用する予定であれば、まずは、土地でどのような活用ができるのかを、調べておく必要があります。

亡くなった方の土地の名義変更は、相続が開始されて、相続人にならないとできません。

しかし、土地の活用方法を調べるだけであれば、相続開始前の段階でも可能です。

その場合、1つの土地活用方法に限定するのではなく、はじめは選択肢を広く持ち、土地にぴったりの活用方法を探すようにしてください。

たとえば、アパート経営がしたいとお考えでも、アパート経営とそれ以外の活用方法も一緒に検討してから、最善と思われるものに絞り込んでいく方法をおすすめします。

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手元にそろった数々の土地活用方法を比較しながら、少しずつ候補を絞っていくことにより、土地からの利益を最大化できる、最適な土地活用方法が見つかります。