フルローンでのアパート経営　4つのリスクと審査基準

フルローンとは、事業のための資金（アパート経営ではアパート建築費等）を金融機関からの融資のみで調達することです。基本的にアパートローンをフルローンで組むのは難しいといわれています。

本記事では、フルローンでアパート経営を始めるための条件や潜むリスク、フルローンを組めない場合の資金なしでアパート経営を始める方法を解説します。

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1.フルローンでアパート経営を始める条件と審査基準

「土地を所有しているものの資金がない」といった場合にアパート経営を検討する際、資金をフルローンで賄うことも選択肢に上がります。まずは、フルローンでアパート経営を始めるための条件と審査基準について解説します。

1-1.融資対象となる不動産の価値や収益力が高い

アパートローンの審査では、借り入れを行う人物・事業者の返済能力を計ります。融資金額を利息も含めて滞りなく返済できるだけの能力がある、と診断された場合のみ、融資実行となります。

審査では、融資額の返済能力が問われるため、融資額が高くなれば審査は通常の基準よりも厳しくなります。フルローンであれば、審査通過のハードルは高くなり、多くの場合でローンを組むのは難しいといえるでしょう。

ただし、アパートを建てる土地の担保評価が高い、アパート経営の収益性が高いと見込まれる、といった返済能力を高める条件に当てはまれば、フルローンで借り入れができることもあります。

1-2.オーナーの属性の評価が高い

事業用ローンであるアパートローンでは、個人の属性より事業の収益性など事業や所有資産にかかわる審査のほうが重視される傾向です。しかし、フルローンでの借り入れを試みる場合は、すべての項目において厳しく審査されると考えておいたほうがよいでしょう。

アパート経営の収益だけでローンの返済が難しい場合は、自己資金から補填することになります。そのとき、ローンの補填ができる定期的な収入があれば、返済能力があると判断されやすいため、属性においても評価が高いに越したことはありません。

2.フルローンで始めることで生じるアパート経営リスク

資金なし、フルローンでアパート経営を始めるのはリスクが伴うことを理解しておく必要があります。本章では、フルローンでのアパート経営にはらむリスクを解説します。

2-1.返済負担が重く、経営を圧迫する

フルローンでアパート経営を始めると、返済リスクは高まります。フルローンで資金を調達するとなると返済額は膨らみ、余力がない中でアパート経営をすることとなります。毎月の返済負担も重く、返済期間の長くなるため、不測の事態が起こった時に対処できない事態に陥りかねません。

例えば、空室がうまらなければ十分な収入を得られず、月々の返済額をねん出できないこともあります。また、ぎりぎりの返済プランでの経営では、修繕費などの積み立てもできず、修繕対応が滞ることで空室が増えるという悪循環に苦しむことになるかもしれません。

2-2.金利が上昇するリスクがある

アパートローンの利用でつきものなのが、金利上昇リスクです。フルローンでは、このリスクの影響が大きくなります。

アパートローンは多くのもので一部、または全期間の変動金利型金融商品となっています。変動金利は市場の動向などによって半年ごとに金利を見直します。金利が上がればその分利息が増えるため、返済負担が増すことになります。

フルローンの場合、多額の資金を調達することから、残債が多い状態で金利が上昇すれば、返済総額が数十万円以上の大幅に増額となるかもしれません。

2-3.借り換えが難しい

フルローンで借り入れが可能になった実績があるからといって、他のローンへの借り換えができるとは限りません。

フルローンで借り入れを行った場合、アパートの築年数に対して残債が多い状態になっているケースがほとんどです。その場合、審査では収益性に疑問視が付き、返済能力がない、と判断されることになるでしょう。

2-4.売却タイミングを逃すリスクがある

アパートを売却するとなったとき、売却額を決めるポイントとなるのは築年数です。築年数が増えれば、その分価値は落ちる傾向にあるため、売却額も落ちます。

フルローンでアパート経営を始めた場合、アパートの築年数に対して通常よりも多くの残債があることが一般的です。その場合、売却益で残債を賄うことができないという事態に陥ることがあります。

そのため、フルローンでのアパート経営は、出口戦略が非常に難しくなると考えておくとよいでしょう。

3.フルローンでアパート経営など不動産投資をするメリット

フルローンでのアパート経営はリスクが多く対策が必要なものの、逆にフルローンで不動産投資を始めることがメリットとなることもあります。ここでは、フルローンがもたらすメリットを紹介します。

3-1.自己資金をプールしておける

アパート経営など、不動産投資を始めるとき、アパートローンで賄えるのは事業に使用する不動産の取得費用（建築費用）のみです。そのほかにも、手続き費用などの諸費用がかかりますが、この費用はローン以外からねん出する必要があります。

諸費用として用意しておく資金のほかに、当面の運転資金をプールしておけば、経営開始直後であっても不測の事態に対処しやすくなります。

不動産投資の中でも、経営安定までにある程度時間を要するものがあります。満室経営がすぐにかなわない場合は、ローン返済を自己資金から補填することもあるでしょう。

3-2.最大のレバレッジ効果を引き出せる

レバレッジ効果とは、小さな力（自己資金や所有不動産資産）に「てこ」の原理（借入金）を取り入れることで大きな力（収益）となることを指す投資用語です。

フルローンでの不動産投資は、資金なし（諸費用がまかなえるだけの自己資金のみ）から始めるため、最小の力を大きな力に変えることになります。アパート経営の場合、土地あり資金なしでもフルローンを組めば、使っていなかった土地で収益をあげられるようになるわけです。

3-3.負債者が死去した場合団信利用で負債がなくなる

アパートローンの多くは、団体信用生命保険（団信）加入を条件としています。団信は万が一、債務者が返済中に亡くなってしまったり、返済が困難な状況に陥ったりした場合に、残債を保険金として全額弁済するものです。 賃貸アパートを経営していたら、ローン返済はなくなるためキャッシュフローがよくなります。

フルローンの場合、残債も大きくなります。しかし、団信が債務から家族を開放してくれるため、アパートを手放すことなく経営で収入を得続けられることになります。

4.フルローンでアパート経営をする場合の利回りの傾向

アパート経営の利回りは経営の健全性を測ることができます。新築でアパート経営を始める場合、期待利回りは5％前後、首都圏や大阪などの大都市圏では4％台が相場です。

利回りは「表面利回り」と「実質利回り」に二分することができ、実質利回りにはローン返済額も計算に入れた手残りから利率を割り出した利回りを「返済後利回り」といいます。返済後利回りの場合、かかる経費や出費などを利率計算に組み込むため、期待利回り、実質利回りよりも低くなります。

したがって、フルローンでのアパート経営ではローン返済額が大きくなる分、利回りが低くなる傾向です。

また、ローンを組む際、返済比率を適正な割合で返済計画を立てることも大切になります。返済比率が5割を超えると試算される場合、アパート経営は破綻するリスクが高まるでしょう。フルローンの場合でも返済比率は5割を超えないよう返済計画を立てる必要があります。

5.フルローンでアパート経営を始めるための対策

フルローンでアパートローンを組むとなると審査がいっそう厳しくなるため、なんらかの対策を講じる必要があります。ここでは、フルローンでアパート経営を始めるためにしておきたい対策を紹介します。

5-1.属性を高める

高い属性があると信用度が増すため、借り入れに有利に働きます。属性をすぐに高めることはできないものの、努めて高めようとすることは可能です。 具体的には、勤続年数を途切れさせない、社会的信用度の高い企業に勤める、高い年収が得られる企業に勤める、負債を整理する、などです。

属性を高めることで、債務者となる人物の返済能力を高めることができます。もし、アパート経営で収益率に問題が発生した場合でも補填できるだけの収入が安定的にあると判断されるため、信用度は高まるでしょう。

5-2.高収益のアパート経営の実現性を高める

フルローンでアパート経営を始めるには月々の返済額も多くなるため、収益性を十分確保できる物件でないと審査が通りにくくなります。新築の場合は、収益をしっかり確保できるアパートを設計・建築できるよう、プランニングの段階からニーズの把握などの対策を講じる必要があります。

アパートローンでは、事業計画や収支プラン、設計図面などから物件の収益性を審査します。計画が計画で終わらないか、長期的な見込みがなされているかも審査対象です。審査通過には、実行性の高い綿密な計画書が必要になります。

アパートローンの審査対策ともなるプランニングはオーナーひとりで作り上げることは困難です。ハウスメーカーや建築会社のプロの目を早期の段階から取り入れるとよいでしょう。

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5-3.返済比率が50％を超えないようにする

アパート経営に対するアパートローンの原資は、アパートの家賃収入です。 家賃収入から経営に必要な経費やローン返済が差し引かれた手残り額の中で将来的なリスクヘッジをしておかなければなりません。限られた家賃収入をうまくやりくりするためには、それぞれに適正な比率を超えない運用が必要となります。

ローン返済は比率が50％を超えないようにプランニングします。フルローンの場合、返済額も大きくなることから見合った家賃収入を得られる物件とする必要があるでしょう。

5-4.不動産経営実績を積む

事業用のローン審査では、債務者となる審査対象者の事業実績を重視する傾向にあります。アパート経営のためのローンの審査では不動産賃貸経営の実績があれば、プランニングにも実績が反映されているとみなされて、信頼度が増すでしょう。

できることから不動産経営実績を積むことで、審査通過もしやすくなります。

また、実績がある場合、事業実績と同時に返済実績が同一の金融機関であると強みとなります。

5-5.共同担保にできる物件を用意する

共同担保とは、融資対象となる物件以外の不動産も融資の担保とすることです。審査で担保評価額を低く評価されると融資額の減額につながります。フルローンでのアパート経営では相当額の融資が必要となるため、共同担保を設定して、借入額を確保することも検討してみてもよいでしょう。

6.フルローンを組めない場合の対処法

フルローンは審査のハードルが高く、土地はあっても資金が調達できないということもあるでしょう。フルローンが組めない場合でもいくつかの対処法が考えられます。ここでは、フルローンを組めない場合、土地あり資金なしで不動産投資を始める対処法を3つ紹介します。

6-1.リースバック

リースバックは建設協力金方式ともいい、所有地を利用したいという第三者から建設協力金を受けて土地オーナーが建物を建てる土地活用方法です。福祉施設やテナントの建築などで活用される方式で、アパートとの複合施設建築などが考えられます。

建設協力金は、月々の使用料から返済をするかたちをとります。土地あり、資金なしで始められる土地活用で、返済が終わった後も建物はオーナーの所有となります。

6-2.土地信託

土地信託は、信託会社などの土地信託を取り扱う金融機関に土地活用を「信託」し、運用益を得るかたちの土地活用です。活用方法は金融機関側で決めて運用を始めるため、土地オーナーに土地活用の知識は必要ありません。任せておけるので、副収入として土地を使った不動産投資を考える人向きです。

ただし、活用価値が低く、どの活用方法でも収益性が認められない土地では土地信託ができないこともあります。判断は各金融機関で異なるため、相談をしてみるとよいでしょう。

6-3.等価交換

等価交換は土地をデベロッパーなどに供して建物を建ててもらい、建築した物件の一部を供した土地の等価分だけ所有できる仕組みの土地活用方法です。資産価値、利用価値の高い土地で可能な方法で、駅近であったり、広い敷地があったりする場合に上がる選択肢となります。

この方法のデメリットは、物件の一部を所有することになるため権利関係が複雑になること、土地の一部の権利を失うことです。デベロッパーが入る大きな事業となる場合は収益性も期待できるものの、将来的な活用の自由度は失います。

7.フルローンでアパート経営を検討する際の相談先の探し方

フルローンでのアパート経営は審査のハードルが高いだけでなく、経営時のリスクも高まるため、収益性の高いアパートを建築する必要があります。どのような間取りに人気があるか、どのような層が所有地のエリアで多いかなど、ニーズにマッチしたアパートとしなければなりません。

また、フルローンでアパートローンを組むには、しっかりした事業の計画性と収益性が求められます。通常より難易度が高まるフルローンでのアパート経営では、ハウスメーカー選びが肝となる、といっても過言ではありません。 アパートローンの借り入れも含むアパート経営の相談は複数社へのプラン請求から始めるのがおすすめです。複数のプランを比較検討することで、最良のプランを作る近道となります。

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