アパートローンの審査基準と審査の流れ・必要書類を解説

アパートローンは、不動産を活用した事業を行うための融資であり、同じ不動産関連でも返済原資が異なる住宅ローンとは審査基準も異なります。

本記事ではアパートローン借り入れの際に金融機関で行わる審査について、審査基準や審査の流れ、通らないときの対処法を解説します。

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1.アパートローンの審査基準

アパートローンは事業用のローンであることから、事業計画を厳しく審査されます。ここでは住宅ローンと異なるアパートローンの審査基準を詳しく解説します。

また、アパートローンの概要については以下の記事も併せてご確認ください。

1-1.事業の将来性

アパートローンの返済原資は、不動産事業による収益です。返済が滞りなく進まないことには金融機関は融資をしません。したがって、原資となる部分、事業の将来性や計画性はアパートローン審査の最重要項目と位置付けられるでしょう。

審査には、事業計画書や物件の建築計画書などの事業にかかわる書類を提出します。ここから金融機関で計画の実現性を図り、返済原資が安定的に得られるかを審査するかたちです。 具体的には事業リスク（主に空室リスク）や収益性（利回り）を重視します。

1-2.賃貸物件の資産性

アパートローンの融資対象となる物件の資産性も審査の対象です。もし、返済が滞った場合、物件を売却して回収することも視野に審査されます。

新築の場合、ハウスメーカーが作った収支プランをもとに審査されることもあります。実績豊富なメーカーが手掛けた建築プランであれば、金融機関の信頼性も高まるため、審査に通りやすくなるでしょう。

1-3.賃貸経営の実績

事業主の経営実績は事業の信頼性を高めます。そのため、事業用の融資において事業主（オーナー）の賃貸実績も審査対象です。実績があればリスク対応の経験もあると判断され、安定経営の実現性が高まると判断されるでしょう。

事業主自身に実績がない場合、ハウスメーカーが実績による信頼性の肩代わりが可能になることもあります。経営開始後のサポート体制が整っている大手であれば、金融機関は企業の信頼性を考慮して審査します。

1-4.オーナーの資産状況

事業用のアパートローンでは事業の将来性や収益性が重視される傾向ですが、不測の事態に備えるという意味でオーナーの資産状況もチェックが入ります。つまり、売却によって返済が可能かどうかを計る目的です。返済がとどこらないだけの資産価値があるものを有しているかを計ります。

1-5.オーナーの年収など属性

住宅ローンの審査では、年収や勤務先といった個人の属性が重視される傾向です。アパートローンの場合、属性の審査は最重要視されないものの、必ず審査が入ります。

アパートローンの融資対象となる事業での収入が不十分な場合、事業以外の所得から補填することになります。借入金額の10倍以上の年収を目安としておくとよいでしょう。

1-6.借入金の有無

借入するオーナー名義の債務が他にある場合、借入金額が減額されることもあります。また、複数の金融機関に債務がある場合も、審査に影響があるでしょう。

金融機関によってはトータルでの借入限度額を設定していることがあります。すでに融資を受けている場合、その融資の残債分を差し引いた額までしか借り入れはできません。

1-7.自己資金の割合

かつて自己資金なしで組むケースもあったアパートローンは現在、フルローンでの借り入れは難しい状況です。土地がある場合でも担保価値がよほど良い場合のみと考えてよいでしょう。

アパートローンでは、初期費用の1～3割の自己資金を用意するのが理想です。自己資金割合が高くなれば借入金も少なくなるため、審査も通りやすくなります。

2.アパートローンの審査に通らないときの対処法

アパートローンで融資を受けるためにさまざまな準備を進めたのにもかかわらず、審査が通らないケースもあります。通らなかった場合、審査項目のどこに問題があったのかを分析し、ただちに見直して対処する必要があります。

具体的には以下のようなポイントで見直しを進めます。

• 立地に合った土地活用であるか（実現性が高い事業計画か）
• 多重債務になっていないか
• 借り入れる金額が多すぎないか

上記にも当てはまらない場合は、利用する金融機関の変更も検討します。

アパートローンの審査対策は、ハウスメーカーや土地活用会社の力を借りると安心です。金融機関は事業にかかわるハウスメーカーなどの企業の信用度も計っています。そのため、早い段階から信頼性の高いハウスメーカーをみつけて相談するのがおすすめです。

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3.アパートローン審査に必要な書類

アパートローンの審査申し込みには多くの書類を提出します。必要となる書類をまとめました。

金融機関によって必要となる書類は異なります。書類提出とともに檀新加入の申込書を用意することもあります。

4.アパートローン審査の流れと審査期間

本章ではアパートローンの審査の流れとどの程度の時間がかかるのかをまとめました。

申し込みから融資実行までにかかる期間は金融機関によっても異なりますが1カ月程度です。賃貸住宅経営を始めるにはどの時期に始められるかも重要となりますので、概算してどの程度の期間を準備に要するべきかご確認ください。

4-1.融資の相談・申し込み

まずは融資を受けたいと思う金融機関に融資についての相談をします。さまざまな条件を確認したうえで納得できる条件と判断できたら、申し込みへ動きます。

申し込みまでに3章でまとめた必要書類を用意します。設計図面や事業計画、収支計画は建築に携わる企業に用意してもらいます。どのように進めるべきか、ハウスメーカーに確認を取りつつ進めるのが安心です。

4-2.融資の相談・申し込み

申し込み時に面談の日程を決め、金融機関との面談に挑みます。アパートローンの審査の場合、面談で必ず質問に挙がるのが事業に関するものです。提出された資料をもとに、質疑応答からも事業の実現性、収益性を計ります。 面談が終わったら、面談の内容と提出された書類をもとに金融機関は審査に入ります。

4-3.融資決定

審査の結果、返済に問題がないと判断されれば融資の決定です。審査で問題が生じれば、融資は下りないことになります。理由については言及されないことがほとんどです。

融資が下りない場合は問題がある点を洗い出し、問題点の改善に努めます。

4-4.融資実行・返済開始

融資決定後、手続きが済んだら融資実行です。多くの場合は3営業日程度で融資金が指定の口座に振り込まれます。アパートローンの借入金は、建物の建築費などに使途を限定しているため、手続きにかかる費用は自己資金から出すことになることに注意が必要です。

その後、月々の返済が開始されます。事業収益を得る前に返済開始となるケースもあるため、数カ月程度の返済額をあらかじめ用意しておくと安心です。

5.アパートローン審査に通りやすいハウスメーカーの見つけ方

アパートローンの審査では、事業の信頼性が問われます。自身に賃貸事業の実績がない場合、サポート体制が整うハウスメーカーに建築を依頼することで、実績の肩代わりとなることがあります。つまり、アパートローンの審査の通りやすさは、ハウスメーカー選びも重要になるわけです。

実績のみで判断するのではなく、提案内容で決めることも重要です。プラン提示は複数社から受け、比較検討することをおすすめします。 土地活用のパートナー選びには「HOME4U 土地活用」をご活用ください。金融機関への信頼度も高く、実績豊富なハウスメーカー・建築会社が多く参画しています。