【初心者向け】市街化調整区域で建設、土地活用する裏技4つ

1.市街化調整区域の定義

2.市街化調整区域で建設する4つの裏技

2-1.農林漁業用の建物を建設する

農林漁業に従事する人のための建物は、市街化調整区域内であっても建築可能です。
開発許可を得る必要も特にありません。

「農林漁業」とは、農作物の栽培・収穫や養蚕・家畜、その他の動物の飼育、林木の育成・伐採・搬出、水産動植物の捕獲・採取・養殖などの業務を指します。

建築可能な具体例として、以下が挙げられます。

開発許可不要で建設可能ではありますが、念のため所属する市区町村の役場へ事前相談しておくことをおすすめします。

2-2.「都市計画法第34条11号区域」に建設する

市街化調整区域の中でも、「都市計画法第34条11号区域」に属する地域であれば、住宅や小規模店舗を建設可能です。

「都市計画法第34条11号区域」とは、集落化が進み道路や水道などのインフラ整備が進んだエリアで、例外的に開発を認めたものです。市街化調整区域との境目に設定されます。

比較的低コストで土地を購入できるので、この区域に土地を持っていなくても、これから購入して活用することは十分可能です。

2-3.住宅利用が認められた土地に建設する

市街化調整区域の中でも、すでに住宅（宅地）としての利用が認められた土地であれば、開発許可を得なくとも、住宅や店舗を建てられます。

建築できる建物の条件は以下の通りです。

2-4.開発許可取得済みの土地に建設する

すでにディベロッパーが大規模に開発した分譲住宅地などのエリアです。

こうした分譲住宅地は市街化調整区域内であっても開発が進んで発展しており、都市郊外の住宅地と近い外観が広がっています。

注意すべきポイントとして、建築可能な建物は低層の戸建住宅に限られるという制約があります。

3.市街化調整区域を賢く活用する4つの方法

3-1.太陽光発電

太陽光発電設備は、広い土地を確保できる市街化調整区域向けの土地活用方法の一つです。
自然相手の太陽光発電は、豊かな自然環境を残すことが目的の市街化調整区域との相性が良い方法です。

太陽光発電に関わる制度として、固定価格買取制度（FIT）の定めにより、20年間は固定価格で買取してもらえると言う保証があるので、毎月安定的な収入を受け取ることができ、設置費用を回収することができます。

ただし、急斜面や地盤が緩い場所で地盤改良・地質改良の造成工事を行った場合は開発の許可が必要になるため、注意が必要です。

3-2.資材置き場

土地活用に関してはさまざまな準備の手間が発生するものですが、資材置き場は土地を整備する必要もなく、業者に貸し出すだけで収入源にできる活用方法です。他の土地活用方法と比べても低コストかつ手軽に手掛けられます。

ただし、周辺に資材置き場を必要とする業者がいることが前提条件です。

3-3.墓地・霊園

墓地・霊園は、生活地域としては人気のない市街化調整区域であっても需要があります。

業者の立場からしても、地下が高い市街地よりも市街化調整区域のほうが購入のハードルは低めです。
一定以上の広さの敷地が必要ですが、市街化調整区域でできる土地活用としては、比較的高めの収入を期待できます。

ただし、墓地・霊園は長期間の使用が前提なので、一度業者に貸し出したら、すぐに返してもらうことは難しい点には十分留意する必要があります。

3-4.駐車場・コインパーキング

人が少ない市街化調整区域の中でも例外的に開発が進んでいる「都市計画法第34条11号区域」や「分譲住宅地」であれば、駐車場やコインパーキングの設置が視野に入ってきます。

資材置き場についで手間がかからない方法であり、集客次第ではまとまった収入を期待できる土地活用方法です。

4.市街化調整区域で建設するための手順