空き地を活用して駐車場経営する方法とは？始め方から失敗しないコツまで専門家が解説

空き地を駐車場として活用することで固定資産税対策だけでなく安定した収益を獲得することも可能です。駐車場経営のメリット・デメリットから月極駐車場とコインパーキングそれぞれの費用・収益シミュレーション、失敗しないコツまで解説します。

活用していない「空き地」の固定資産税に、毎年頭を悩ませてはいませんか？その土地を駐車場として活用することで、安定した収入を生む資産に変えられる可能性があります。

とはいえ、駐車場経営と聞くと「何から始めたらいいの？」「初期費用はどれくらい？」「本当に儲かるの？」など、多くの不安や疑問が浮かんでくるのではないでしょうか。

そこでこの記事では、土地活用の専門家の監修のもと、駐車場経営の始め方を5つのステップでわかりやすく解説します。メリット・デメリットや費用はもちろん、収益シミュレーションや始め方、駐車場経営で失敗しないコツまで網羅しています。

この記事を読めば、あなたの土地に最適な駐車場経営の形が見つかり、漠然とした不安が具体的な計画へと変わるはずです。

1. 空き地を駐車場にする3つのメリット

まず、なぜ多くの土地所有者が駐車場経営を選ぶのか、その主なメリットは以下の3つです。

それぞれ詳しく解説していきます。

1-1. 初期投資を抑えて始められる

駐車場は、アパートやマンション経営のように建物を建てる必要がありません。多くの場合、舗装や区画線、車止めなどの最低限の設備投資でスタートできます。

あくまでも目安となりますが、駐車場経営では、50～200万円から始められる一方、アパート経営では、ワンルームの木造（4室）でも、2,000～3,000万円の初期投資が必要になります。

駐車場経営は、自己資金や金融機関の融資など、資金計画上のハードルが低く、土地活用の初心者でも始めやすい点が魅力です。

また、コインパーキング経営で採用されることの多い、土地を一括で駐車場運営会社に貸し出す「一括借り上げ方式」であれば、運営会社側が整備費用を負担するため、初期費用ゼロで始められるケースもあります。

1-2. 専門知識がなくても運営しやすい

駐車場経営には建物が必要ないため、アパート経営で求められるような専門知識はほとんど必要ありません。

例えば、アパート経営では、建築プランの策定から始まり、ローンの知識や建物の修繕計画、入居者トラブルへの対応などについての専門知識が必要です。また、キャッシュフローに影響する減価償却費の計算も、駐車場経営と比べると複雑です。

その点、駐車場経営、特に運営会社に管理を委託する場合は、専門知識がなくても運営しやすいといえます。

なお、「運営会社」とは、オーナーから土地を一括で借り上げ、駐車場の管理だけでなく企画・運営まで行う会社です。オーナーは、土地を貸す対価として運営会社から賃料（地代）を受け取ります。コインパーキング大手の「タイムズパーキング」は、運営まで行う一括借り上げ方式（サブリース）が一般的です。

一方、「管理会社」とは、賃料集金や清掃など駐車場の管理業務のみを請け負う会社です。運営は土地所有者であるオーナーが行い、管理委託費を管理会社に支払います。

ただし、運営会社に駐車場の管理だけを委託する（管理委託方式）場合もあります。

1-3. 将来的に他の活用へ転換しやすい

駐車場は建物を解体する必要がなく、更地への原状回復もしやすい点が強みです。将来土地を売却したり、自宅を建てたり、あるいは他の事業に転換する場合も柔軟に対応しやすい点がメリットです。

初期投資も少なく、減価償却期間も比較的短い設備が中心のため、事業から撤退する経営判断がしやすいでしょう。

また、契約面でも、賃貸住宅は法律で借主が強く保護されているため、オーナーの一方的な都合で立ち退いてもらうのは困難です。

その点、駐車場の賃貸借契約では、あらかじめ解約に関する取り決めをしておけば、比較的簡単に契約を終了できます。駐車場経営は、土地活用の出口戦略を描きやすい点もメリットといえます。

駐車場経営のメリットとして、経営規模やオーナーの関わり方に応じて3つの経営方式から選べる柔軟性も挙げられます。手間をかけずに始めたい方は、管理委託方式や一括借上げ方式（サブリース）を選べば、契約募集や清掃・トラブル対応などを専門業者に任せられ、ほとんど手間がかかりません。一方で、駐車場の規模が大きくない、比較的時間に余裕がある方は、自主管理方式で収益性を高めることも可能です。

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2. 知っておきたいデメリットとリスク

駐車場経営にはメリットがある一方で、事前に理解しておくべきリスクもあります。これらを知ることで、より現実的な判断ができるようになるでしょう。主なデメリットとリスクは次の3点です。

それぞれ詳しく解説していきます。

2-1. 収益性が低い場合がある

駐車場経営は、少ない投資で始められる反面、期待したほど利益が出ない場合もあります。例えば、同じ広さの土地を活用するとしても、アパート経営より収益は小さくなる傾向があります。これは、「賃料水準」と「空間利用の効率性」の違いによるものです。

アパート経営では、1室数万円～10万円単位の家賃が見込める一方、駐車場経営では、1台あたり数千円～数万円程度です。また、アパートは2階、3階と建てられるため、同じ土地でも多くの戸数を確保できる一方、駐車場は基本的に1フロアしか使えません。

このような違いから、アパート経営の収益は低いと言われることもあります。そのため、土地活用としては有効な方法でも、大きなリターンを期待し過ぎると現実とのギャップが生まれることがあります。

また、賃貸経営と比べると、税制面での優遇措置が少ない点もデメリットです。建物を建てない駐車場の場合、「住宅用地の特例」が適用されないため、固定資産税・都市計画税の軽減措置が受けられません。

さらに、アパート経営では、建物の購入費用を複数年に分けて経費計上（減価償却）することで、毎年の所得税・住民税を抑える効果を得られます。一方、駐車場には建物がないため、こうした節税メリットは少なくなります。

これらの税制面の違いは、最終的に手元に残るお金（キャッシュフロー）に影響する点に注意しましょう。

出典：“固定資産税・都市計画税（土地・家屋）”.東京都主税局.（参照：2025-09-05）
出典：“No.2100 減価償却のあらまし”.国税庁.（参照：2025-09-05）

2-2. 立地によって収益が大きく左右される

駐車場経営の成功は、立地によって決まるといっても過言ではありません。好条件の場所では安定した稼働・収益が期待できる一方、駐車場経営には向かない土地もあります。

立地に対して見込まれる需要を見誤ると、稼働率が低迷し、想定した収益を確保することは難しいでしょう。

例えば月極駐車場の場合、マンション近辺や住宅密集地など、各戸の駐車場が慢性的に足りていないエリアでは安定した需要が見込め、長期的な契約を維持しやすいでしょう。

一方、コインパーキングの場合、駅周辺や商業施設が立ち並ぶ繁華街の周辺などは、短時間だけ車を停めたいドライバーの需要を幅広く見込めます。

これらの安定した需要が見込めるエリア以外では、需要を慎重に予測しなければ稼働率の低い駐車場になりかねません。

駐車場経営は、立地によって収益性や事業の継続性が大きく左右される点に注意が必要です。

2-3. 住宅用地特例が適用されなくなる

住宅用地として使われている土地には、固定資産税が大幅に軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。具体的には、200平米以下の小規模住宅用地であれば課税標準額が6分の1に、それ以外の一般住宅用地でも3分の1圧縮されるため、税負担が大きく軽減されます。

反対に、住宅を取り壊して駐車場にする場合、住宅用地の特例が適用されなくなることで、固定資産税や都市計画税の負担が数倍に増える点に注意が必要です。税負担が増える以上の収益を確保できれば問題はありませんが、経営規模によっては、税負担が収益を圧迫する可能性があります。

3. 月極駐車場とコインパーキングどちらを選ぶ？

駐車場経営には大きく「月極駐車場」と「コインパーキング」の2種類があります。それぞれの特徴を理解して、あなたに適した方式を選びましょう。

3-1. 月極駐車場：安定収入重視の方向け

月極駐車場は、利用者と月単位で賃貸借契約を結ぶ方式です。契約が継続する限り一定の収入が見込めるため、安定した収入を重視する方に適しています。特に、駐車スペースが不足する住宅密集地や事業所が多いエリアでは、継続的かつ安定した需要が期待できるでしょう。

ただし、空き区画が発生すると収入が直接的に減少し、契約期間中の賃料設定について柔軟性に欠けるという課題があります。こうした課題を解決するために、複数の募集ルートを確保することや、更新時に相場を踏まえた賃料の見直しを行うことが重要です。

なお、駐車場の管理はオーナー自らが行うことも可能ですが、管理会社に委託すれば、利用者の募集から契約手続き、賃料回収、滞納対応まで任せられるため手間を大幅に削減できます。

3-2. コインパーキング：高収益狙いの方向け

コインパーキングは時間単位で駐車料金を設定する方式です。主に、短時間利用者をターゲットにしており、需要をうまく掴めれば、月極駐車場よりも高収益を狙えます。

駅前や繁華街における買い物客の短時間利用、病院や役所の周辺での一時利用などに向いていますが、住宅街での土地活用としても選ばれることがあります。料金設定については周辺相場を調査し、平日・休日、昼・夜の需要差を意識することがポイントです。

また、コインパーキングの運営では、精算機やゲートバーなどの機器メンテナンスや利用者の問い合わせ対応などが必要になります。そのため、専門会社に管理を委託する「管理委託方式」か、運営会社が土地を一括借上げし、オーナーは毎月賃料を受け取る「サブリース方式」が一般的です。サブリース方式では安定した収入を得られる反面、委託費が高くなる分、他の方式より収益性が下がる傾向があります。

これらの違いを一覧にするとこのようになります。

どちらの方式があなたの土地に適しているかは、立地条件や投資可能額、管理の手間など複数の要素を総合的に判断する必要があります。

「立地的にはコインパーキング向きだが、初期投資を抑えたい」「月極で安定収入を得たいが、本当に需要があるか不安」といった悩みがある場合、土地活用の専門家による客観的なアドバイスが役立ちます。

「HOME4U 土地活用」では、あなたの土地条件に基づいて最適な駐車場経営プランをご提案します。月極・コインパーキングの収益比較から、信頼できる管理会社の紹介まで、無料で複数の提案を受けられます。まずは気軽に、あなたの土地活用の可能性を確認してみましょう。

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4. 駐車場経営にかかる費用と収益シミュレーション

実際に駐車場経営を始めるには、どのくらいの費用がかかるのでしょうか。初期費用から運営コスト、期待できる収益まで具体的に解説します。

4-1. 初期費用の内訳と相場

駐車場経営の初期費用は、月極駐車場とコインパーキングでは大きく異なります。

まず月極駐車場の初期費用は、土地整備費が中心となります。

それぞれの費用の相場は、次のとおりです。150平米の土地に8区画の駐車スペースを設けた場合の目安も併せて紹介します。

月極駐車場の初期費用は、アスファルト舗装が中心です。費用を抑えたい場合は砂利敷き（2,000～4,000円/平米）を選択することも考えられます。このほか、土地の状況によって、境界のフェンス設置や掘削・整地費用、排水設備工事費がかかるケースもあります。

さらに、コインパーキングの場合、月極駐車場の費用に加えて、機械設備の投資が必要です。

精算機の価格は機能によって差があり、クレジットカードのほか、電子マネーやスマートフォン決済対応の最新機種だと300万円を超えるものもあります。これらを合計すると、コインパーキングの場合、200～500万円の初期投資が必要です。

なお、駐車場運営会社に土地を貸し出す一括借り上げ方式（サブリース）であれば、精算機やゲートバーなどの初期投資は運営会社が負担するため、オーナーの初期費用を大幅に削減できます。

ただし、一括借り上げ方式の場合、オーナーは駐車場経営のリスクも管理の負担もない一方、収入は、売上げに関係なく固定された賃料です。そのため、本来の土地が持つ収益性から考えると、低い収入しか得られない可能性があります。さらに、契約条件や更新のタイミングで賃料が変わることがあります。

一括借り上げ方式を検討するのであれば、初期費用だけでなく、契約期間中の収益性や賃料見直しの可能性などの契約内容を踏まえて判断することが必要です。

4-2. 運営にかかる維持費用

駐車場運営には、以下の維持費（ランニングコスト）がかかります。

月極・コインパーキング共通の維持費

月極駐車場の維持費は、管理委託費と固定資産税、保険料が中心となります。

コインパーキング特有の維持費

土地の条件にもよりますが、コインパーキング（10台規模の場合）の維持費は、年間40～60万円が目安となります。

また、駐車場経営で得られる所得は、「不動産所得」「事業所得」「雑所得」のいずれかに該当します。事業計画では、固定資産税のほか、所得の種類や売上規模に応じて、個人事業税や所得税、消費税がかかる点を考慮しておく必要があります。

4-3. 収益シミュレーション例

駐車場経営の収入は、基本的に「区画数×収入/台×稼働率」で求められます。ここから運営会社の委託料や維持費を控除して収益を計算します。

月極駐車場の収益例

【前提条件】

・駐車区画：10台分
・月額賃料：1万5,000円/区画
・年間平均稼働率：90％

【収益計算】

・年間の賃料収入：1万5,000円×12か月×10区画×90％＝162万円

管理委託費を10万円/年、その他の維持費を20万円/年とすると、年間収益はおよそ130万円となります。

コインパーキングの収益例

【前提条件】

・駐車区画：10台分
・平均時間単価：300円/時間
・年間平均稼働率：20％

【収益計算】

・300円/時間×24時間×10区画×365日×20％＝約525万円

管理委託費を50万円/年、その他の維持費を50万円/年とすると、年間収益は約425万円となります。

ここでのシミュレーションでは、同じ区画数でもコインパーキングのほうが大きな売上げ期待できる結果となりました。

また、売上げ規模ではなく利益で考えた場合、月極駐車場の管理委託費は、賃料収入の約6％、その他の固定資産税などの維持費を20万円で試算しています。

一方、コインパーキングの場合、精算機やゲート機などの維持・メンテナンスが必要な分、管理委託費を賃料収入の約10％、その他の維持費を50万円としています。

つまり、売上げだけでなく維持費を引いた利益ベースで考えた場合でも、コインパーキングの方が有利という結果です。

市場調査を基に、安定した稼働が見込まれる立地であれば、土地活用としてコインパーキング経営を検討する価値は大きいといえるでしょう。

駐車場経営の収益性を検討するうえで「利回り」の検証も大切です。単純に年間収入を初期投資額で割って算出する「表面利回り」と、管理委託費や税金などの維持費を差し引いた収益をもとに算出する「実質利回り」があります。
土地から取得するか既存の土地を活用するか、都市部と郊外の土地取得費の違いなどによって、不動産投資として求めるべき利回り水準が異なる点に注意が必要です。

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5. 初心者でもわかる！駐車場経営の始め方5ステップ

駐車場経営の基本が理解できたら、実際の始め方を確認しましょう。初心者の方でも安心して進められるよう5つのステップに整理しました。

それぞれのステップを分かりやすく解説していきます。

5-1. STEP1：土地の条件確認と市場調査

まず自分の土地が駐車場経営に適しているかを判断するための現地調査と市場調査を行います。

需要があるエリアでも、競合過多で空きが目立つ場合、慎重な検討が必要です。平日・休日、昼・夜などの異なる時間帯に複数回調査を行い、正確な市場状況を把握しましょう。

また、道路からの見つけやすさや接道状況、入りやすさも大切です。さらに、駐車場の基準寸法や通路の必要幅から、土地を有効活用できるか、通行の安全性を確保できるかなどをチェックします。

5-2. STEP2：駐車場の種類を決める

調査結果を基に、月極駐車場にするかコインパーキングにするかを判断します。

月極駐車場が適している立地

コインパーキングが適している立地

初期投資額の違い、収入の安定性、管理の手間などを含めて総合的に判断しましょう。

5-3. STEP3：業者選定と見積もり取得

月極駐車場の場合、管理委託方式であれば管理会社や駐車場整備を行う施工会社の選定が必要です。自主管理方式であれば、管理会社の選定は不要ですが、施工会社の選定のほか、清掃業務のみを委託する場合などは、必要に応じて探すことになります。

一方、コインパーキングの場合、一括借り上げ方式であれば駐車場運営会社を、管理委託方式であれば管理会社を選定します。自主管理で行うことも可能ですが、設備機器の選定から運営・管理まで自ら行うため、知識や手間が必要な分、ハードルは高くなります。

事業者によって提案内容や費用は異なるため、少なくとも3社から見積もりを取り、初期費用だけでなく維持費・管理委託料・撤去費用まで比較することが重要です。

特に、設備や機械の保守点検が必要なコインパーキングでは、管理委託契約に含まれる作業範囲や契約年数、途中解約の可否といった契約条件をしっかりと確認しましょう。

また、管理を委託するメリットとして、集客や事業経営に関するアドバイスを受けられる点も挙げられます。実績が豊富で信頼できる管理会社を選ぶことが、駐車場経営を成功に導くポイントです。

5-4. STEP4：工事・設備設置

駐車場の工事では、土地に砕石を敷き詰め、アスファルト舗装をしたうえで、設計レイアウトに基づいて区画ラインを引き、車止めを設置します。

コインパーキングの場合はこれに加え、精算機やゲート、監視カメラ、照明などの設備を設置していきます。工事内容によって異なりますが、工事期間は1～3か月が目安です。いずれにしても、利用者が安心して駐車できる環境づくりが重要です。

5-5. STEP5：利用者募集・運営開始

駐車場が完成したら、利用者を募集して運営開始です。

月極の場合、不動産会社や駐車場専門サイト、看板設置、口コミや紹介などを活用し、広く募集を行います。コインパーキングでは、設置した看板や精算機そのものが集客装置となります。道路からの視認性向上、料金表示のわかりやすさ、競合の状況を踏まえた適切な料金設定が重要です。

なお、駐車場の経営方式には、次の3つがあります。

管理コストと手間だけでなく、駐車場経営の安全性を踏まえ、最適な運営方法を採用しましょう。

6. 失敗しないための注意点とコツ

最後に、駐車場経営の失敗を防ぐための重要なポイントをご紹介します。これらを押さえることで、長期的に安定した経営を目指せます。

6-1. 立地条件をしっかり調査する

駐車場経営の失敗を避けるために最も重要なことは、継続的な需要が見込める立地かどうかの見極めです。

短期的な需要調査では、平日・休日、昼・夜の時間帯別利用パターンや周辺施設の営業時間と駐車需要の関係を調査します。

同時に、長期的な視点で以下のような分析も必要です。

さらに、半径300～500メートル圏内の競合駐車場の数、稼働状況、新規参入の可能性なども調べます。周辺道路の交通量や駐車場への出入りのしやすさ、駐車場内の安全性も稼働率に影響するため、丁寧な現地調査を行いましょう。

6-2. 適切な料金設定を行う

駐車場の料金は、収益性と需要に直結する重要事項です。次の点を考慮しましょう。

また、利用者の滞在パターンに合わせた料金設定も検討しましょう。

短時間利用が中心の場合は、最初の30分を低料金にし、その後の時間単価をやや高めに設定するなどです。一方、長時間利用が見込まれる場合は、時間単価を抑えめに設定する、あるいは適切な最大料金を設定して利用を促進する方法などが考えられます。

また、病院近くの立地では、昼は短時間の料金単価をやや高めに設定し、夜間は単価を抑えて地域住民の駐車需要を取り込むなど、立地やターゲット層に合った料金設定を行うことが大切です。

6-3. 信頼できる管理会社を選ぶ

信頼できる管理会社を選ぶことも、失敗しないためのコツです。複数社の営業担当に話を聞き、以下の観点から総合的に判断して決める必要があります。

基本的な管理体制として、清掃や巡回頻度、24時間対応の有無、緊急時の連絡体制などを確認します。

事業運営面では、地域での管理実績や会社の安定性（財務の健全性など）、ブランド・集客力などをチェックしましょう。

さらに、管理委託料や委託業務の範囲、契約期間、解約条件などの契約内容の確認に加え、経営アドバイスや料金改定の提案などのサポート体制があるかどうかも重要です。

特に、コインパーキング経営では、管理会社や運営会社のブランド力が集客に影響する面もあるため、知名度と信頼性のバランスを考慮して判断しましょう。

不動産コンサルタント・吉満博

7. まとめ：あなたの空き地に最適な駐車場経営プランを見つけよう

空き地をそのままにしておくと、単純に固定資産税を払い続けるだけでなく、本来得られるはずの収益機会も逃してしまいます。駐車場経営なら初心者でも参入しやすく、需要が見込まれる立地で適切に運営できれば安定した収入源となります。

とはいえ、駐車場経営は立地や土地の広さ、形状に合わせた適切なプランを立てることが重要です。収益を最大化するためには、駐車場経営のプロが作成した土地活用プランを比較検討することが近道です。

駐車場経営は、土地活用の有力な選択肢の一つです。とはいえ、立地や土地の条件によっては、駐車場経営に向いていない、あるいは駐車場経営より収益性が高い土地活用方法が見つかるかもしれません。

大切なのは、はじめから一つの選択肢に絞り過ぎず、複数の土地活用方法を比較したうえで最適なプランを見つけることです。

「HOME4U 土地活用」なら、複数の土地活用プランを一括で請求でき、専門家への相談も可能です。無料で大手から地域密着の企業まで、複数のプランを比較検討できます。

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駐車場経営は土地活用の中でも参入障壁が低く、経営方式によってはほとんど手間をかけずに運営できます。ただし、立地によって売上げ規模の上限が決まりやすく、また、税制面の優遇措置が受けられないため、長期的な視点で事業計画の判断が不可欠です。また、正確な市場環境の把握が成功の鍵となるため、一人で判断せず、複数の事業者の提案内容を比較検討することが望ましいでしょう。

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8. 空き地の駐車場経営に関するよくある質問

最後に、駐車場経営を検討中の方からよく寄せられる質問とその回答をまとめました。細かな疑問を解消し、最初の一歩を踏み出しましょう。

Q. どんな土地でも駐車場にできますか？

A. 駐車場経営に関しては、駐車場法や道路交通法に加え、まちづくり条例など各自治体の条例の制限を受ける場合があるため、どんな土地でも駐車場として活用できるわけではありません。

例えば、500平米以上の駐車場を設置する場合は、出入り口の位置や車路の幅員などを一定の技術基準に適合させる必要があります。

出典：“駐車場政策の最近の動向”.国土交通省.（参照2025-09-06）

Q. アスファルト舗装は絶対に必要ですか？

A. 必ずしもアスファルト舗装が必要なわけではありません。特に、月極駐車場であれば、砂利敷きや未舗装で駐車場経営を行うことも可能です。

ただし、雑草や雨天時の水たまり、砂ぼこりの発生などによる維持管理面や、利用者満足度の低下による稼働率への影響も考慮しなければなりません。長期的な収益性を考えると、アスファルト舗装が推奨されます。

Q. 管理会社にはどんな業務を委託できますか？

A. 月極であれば、契約管理（利用者の募集や契約・解約手続き）から賃料の集金、清掃、滞納者対応、トラブル対応まで委託できます。コインパーキングの場合は、料金回収から精算機・ゲートなどの設備の保守・点検、防犯対策、売上管理まで委託が可能です。

Q. 相続した土地ですが、税金で注意すべきことはありますか？

A. 土地を相続し、相続税がかかる場合は、相続人が死亡した日から10か月以内に申告しなければなりません。また、住宅用に活用されていた土地を駐車場に転用する場合、住宅用地の特例が適用されなくなるため、固定資産税・都市計画税の負担が増える点に注意が必要です。

駐車場経営は空き地活用の有力な手段ですが、立地や条件によってはアパート経営など、より収益性の高い方法が適している場合もあります。後悔のない判断をするためには、複数の土地活用プランを比較することが欠かせません。

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