【詳しく解説】神奈川でマンション経営は収益物件購入？新築？経営成功の秘訣を解説

神奈川は東京・横浜のベッドタウンとして賃貸住宅需要が非常に高いエリアです。大型マンションも多く存在することから、所有地でのマンション経営に興味がある方もいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、神奈川でのマンション経営について、儲かる始め方とエリアの特徴、信頼できる経営パートナー企業の探し方を解説します。

なお、神奈川県内のマンション経営を成功させるには「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。最大10社から収支プランを手に入れられます。

1.神奈川でのマンション経営の始め方

不動産経営としてマンション経営に乗り出すには3通りの方法があります。ここではそれぞれの方法について解説します。

1-1.中古の収益物件を購入して始める

所有地がマンション経営に向いていなかったり、土地を持っていなかったりする場合には中古物件を購入して始めるのが一つの手です。1棟まるごと購入してオーナーが変わるため、オーナーチェンジ物件とも呼ばれます。
中には入居者がいる状態で取引されることもあり、当面の収益性を把握しやすいといった点はメリットです。

ただし、メンテナンス費や修繕費が新築より多くなりがちで、建て替えを考えるタイミングも早く訪れるなどのデメリットもあります。また、エリアニーズの変化に対応しにくい点も収益に影響を及ぼす恐れがあるでしょう。

1-2.区分所有のマンションを購入して始める

区分マンションによる賃貸経営は、分譲マンションを１戸もしくは数戸購入して始めるマンション経営です。
投資用マンションなどと呼ばれるものは、駅近の環境に単身者向け間取りで分譲されており、これを賃貸運用して収益を上げていきます。神奈川の場合は大規模マンションが多く、こうした物件が売りに出されて賃貸経営をするケースもあります。

区分マンションの賃貸経営は少ない初期投資で始められる一方、空室リスクが高いことは大きなデメリットです。
賃貸にできる戸数が少なければ収益も少なくなる上、１戸のみの運用の場合は退去で収入がゼロになります。

1-3.マンションを建設する

用意した土地にマンションを新築して始めるマンション経営です。
土地がない場合は初期費用が多額になりますが、神奈川は東京に比べると地価が安く済みます。

マンションの建設費は構造の問題などから非常に多額です。土地活用の中では初期費用が最もかかる部類となります。
しかし、新築で経営を始めることで、減価償却期間をフルに活用できる、現在のニーズと将来性を鑑みてプランニングできる、管理が楽といったメリットが生まれます。

2.神奈川のマンション経営に強いパートナー企業

マンションは初期費用が高額になる上に建物の減価償却期間が長く、経営は計画段階から長期的な視野が必要です。ここでは、マンション経営をサポートする体制を整えており、神奈川での経営サポート実績がある企業を紹介します。

また、「HOME4U 土地活用」を使えば、これから紹介する企業に一括で建築費や間取り例が含まれた「マンション建設プラン」を請求することができます。

下のボタンからぜひご活用ください。

2-1.旭化成ホームズ

戸建て住宅「ヘーベルハウス」で有名な旭化成ホームズでは、マンション建設と経営サポートも実績が豊富です。

「へーベルメゾン」シリーズは、非常に高い耐久性を誇る鉄骨構造を誇ります。低層高級マンションブランド「リゾ」、都市空間の借景となる中高層マンション「へーベルヒルズ」など、規模もターゲットも自在です。

旭化成ホームズは耐久性の優れた建物づくりを背景に長期サポート体制を整えています。30年の一括借り上げシステムのほか、毎月一定額の負担で突発的な補修や修繕にも対応できるメンテナンスサポートプランもあり、初めてのマンション経営でもリスクに十分備えられます。

旭化成ホームズの情報はこちらでもご確認ください。

2-2.積水ハウス

賃貸住宅「シャーメゾン」のイメージが強い積水ハウスでは、低層タイプだけでなく中高層マンション建設も手掛けています。中高層マンションでは、構成者施設との複合型であったり、テナントを要する併用マンションだったりとさまざまな経営スタイルがとれます。

さまざまな経営スタイルの実現は、自由度の高い設計とそれぞれのケースに対応するデザイン力が支えています。マンションの場合、複合施設とするかどうかも検討懸案のひとつです。積水ハウスであれば、複合施設の実績も豊富で安心して相談できるでしょう。

積水ハウスについてはこちらもご確認ください。

2-3.クラスト

3万戸以上のマンション施工実績を誇るクラストでは、低金利時代の戦略的土地活用として「高品質RC賃貸マンション＋無料管理」を提案しています。

クラストのマンションはRC工法（鉄筋コンクリート造）がスタンダードです。災害に強く耐久性のある躯体は、将来的にはリフォーム対応で安定経営がしやすくなるなどのメリットがあります。
また、自社設計の間取りは仕様を規格化することで、ハイクオリティ＆ローコストを両立しました。

また、一括借り上げシステムとは一線を画す無料管理システムを提案。入居者募集から対応、建物管理まで施工会社の管理が当然というスタンスで、オーナーの資産を守ってくれます。

クラストの詳しい情報はこちらをご覧ください。

2-4.大東建託

大東建託は優れた仲介力と管理力に定評があるマンション施工会社です。
空室・家賃滞納リスク、家賃変動リスクには一括借り上げ・賃料長期固定で対応します。
賃貸経営をする上での業務は、すべて任せられることもポイントです。入居者募集から契約管理、家賃管理、建物管理、原状回復管理など、サポートではなく代行というかたちで対応しています。

建物は、木造・鉄骨造・鉄筋コンクリート造とあらゆる構造での建築が可能。立地ニーズの判断が難しい神奈川においても、徹底した土地診断でマンション経営の将来性を見出します。

大東建託の紹介はこちらのページでもご覧いただけます。

2-5.タカマツビルド

「ベタークオリティ・バリュープライス」を合言葉に、適正な品質の、価値ある価格での賃貸集合住宅建築を実現できる企業です。
住宅設備の技術革新に伴う弊害ともいえる、過剰品質・過剰サービスを排除し、適正な品質の賃貸用物件とすることでマンション経営を成功に導きます。

また、管理・入居者募集、メンテナンスも髙松コンストラクショングループの総合力でサポート。負担の少ないマンション経営を目指せるでしょう。

タカマツビルドの詳しい情報はこちらでも紹介しています。

2-6.朝日建設

神奈川県相模原を拠点とする朝日建設は、高性能・省エネ賃貸マンション建設実績豊富なマンションビルダーです。
特徴的なのは、マンション経営の管理を2種から選択できる点。入居者募集や家賃集金、現状回復などの経営業務を一括もしくは一部委託できる「一般管理」と賃貸物件を一括して借り上げる「サブリース（一括借り上げ）」から選べます。

朝日建設の高性能省エネ賃貸マンションは、1K～2LDKまでのフリープランで、間取りもグレードも自由に設計可能です。さまざまな地形が想定される神奈川のマンション建設でも、フリープランの対応力で収益性のあるマンション建設が可能になります。

朝日建設の紹介はこちらのページをご覧ください。

3.神奈川でマンション経営することのメリット・デメリット

マンション経営はリスクとともにあるといっても過言ではありません。計画の段階からリスクヘッジしておくためにはメリット・デメリットの把握から始めるとよいでしょう。ここではマンション経営を神奈川ですることのメリット・デメリットを解説します。

3-1.神奈川でマンション経営をするメリット

神奈川は賃貸住宅需要の高いエリアが多く、マンション経営には多くのメリットがあります。そのうちの3点を確認します。

3-1-1.賃貸住宅需要が高い

神奈川県は東京都に次いで人口の多い都道府県です。そのため、住宅需要は非常に高く、マンション経営に向いている土地は多く存在します。
可能なターゲット設定も単身者からファミリーまで幅広く、立地の特徴を生かしたターゲット設定で高収益を得ることも可能でしょう。

ただし、需要がある分、競争力が必要となる点には注意が必要です。建設時に差別化を図るポイントを見出すなど、対策も必要になってくるでしょう。

3-1-2.東京に比べ地価が高くない

群を抜いて地価が高い東京に比べ、南に隣接する神奈川の地価はかなり低くなります。そのため、土地にかかる固定資産税も低くなるのが一般的です。
マンションを建設すると小規模宅地等の特例の適用を受けられるため、固定資産税はさらに減額となります。

一方、東京と神奈川の建設費はほぼ同程度が相場となっており、高額なマンション建設においては、減価償却費を長く多く計上し続けられます。
神奈川でのマンション経営を土地の購入から始める場合、地価が安い分初期費用の負担は減ります。一方で、減価償却費として経費計上できる建設費は東京と同等となるため、かかった初期費用の中の建設費の割合と高くすることができ、長く多くの節税効果を期待できるという仕組みです。

3-1-3.東京への交通網が延伸している

神奈川には東京へ延びるJR、私鉄各線が各地にあります。そのため、古くから東京や横浜のベッドタウンとしての印象が強く、実際東京への通勤者の住宅供給エリアとして発展してきたエリアも多くあるのが特徴です。

また、東急東横線、東急目黒線へは相鉄線が乗り入れを開始するなどの影響で、新たに賃貸住宅需要が開拓できるエリアも存在します。

3-2.神奈川でマンション経営をするデメリット

マンション経営にはエリア特有のデメリットもつきものです。神奈川でマンション経営する場合のデメリットを把握しておきます。

3-2-1.エリアによってニーズが異なる

神奈川は、横浜・川崎エリアと湘南・相模原・中央エリアに大別できます。
どちらのエリアもファミリータイプの間取りも単身者向けの間取りもある程度の需要が期待できるエリアですが、どちらを選択するかの判断は非常に難しいものがあります。

神奈川は開発計画が進んでいることも多く、将来性の判断が難しいためです。どのような間取りが長期運用に適しているか、は建設会社と相談の上決めると安心でしょう。

3-2-2.塩害・津波対策が必要なエリアがある

神奈川は海に面したエリアが多く、海沿いならではの建物の対策が必要になることがあります。
例えば塩害です。潮によって建物の金属部分のサビつきや腐食が進みやすくなるため、建設時には対応が必要となるでしょう。また、まめなメンテナンスをしておくと安心です。

また、藤沢市などでは、立地によって津波避難のための利用協定を求められることもあります。この協定はマンション住民以外にも一時的な避難場所として開放することを求めるものです。

3-2-3.入退去が頻繁になるエリアがある

神奈川では、単身者向けの賃貸住宅需要もあります。こうした地域で注意したいのが、頻繁な入退去による経費の膨大化です。

退去時には、貸していた部屋を原状回復するための費用や次の入居者を募集するための広告費などがかかります。もし、退去後に入居者が見つからなければ、その間の収入減は避けられません。

単身者向けの賃貸住宅は、入居者にライフステージの変化が起こるスパンが短いため、長期入居はあまり見込めません。

4.神奈川のマンション経営のエリア別の特徴とニーズ

神奈川県は、東京や横浜のベッドタウンとして発展してきた地域と観光地、工業地帯などが混在しています。
ここでは、マンション経営の観点から見る神奈川県内のエリアの特徴を見てみます。

4-1.横浜・川崎エリア

神奈川県の北東部に位置する横浜・川崎エリアは海沿いに工業地帯や観光地、繁華街を有し、内陸には住宅街が広がります。また、首都高速や東名高速道路、第三京浜、圏央道などの高速網も整備され、物流の要所としての側面もあります。

中でも人気のある横浜市中区、西区は単身者向けマンションのニーズが見込めるエリアです。また、都内へのアクセスに便利な鉄道沿線エリアは単身者向け、ファミリー向けともに需要が高く、空室リスクを最小限にすることができます。

4-2.湘南・相模原・中央エリア

湘南エリアは相模湾に面した地域で、海のあるライフスタイルに憧れる移住者も多くいます。最近はリモートワーク浸透の影響もあり、賃貸住宅需要が高まりを見せている傾向です。

相模原エリアは、国道16号が縦断する緑豊かな環境が広がるエリアで、ベッドタウンとしての賃貸住宅需要が見込めます。

県西エリアで、不動産投資の観点で最も熱いのは中央エリアにある海老名地区です。海老名駅を中心として開発事業が進んでおり、生活利便性が増しています。賃貸住宅需要も現時点では競合がさほど多くなく、穴場ともいえます。

5.神奈川でのマンション経営の利回り

マンション経営の利回りとは、経営収支を建設にかかった初期費用で割った「利益率」のことです。利回りは大きく表面利回りと実質利回りに分けられ、それぞれの目安となる数値は異なります。
ここでは神奈川でのマンション経営の利回りをシミュレーションします。

5-1.神奈川のマンション家賃収入目安

神奈川県の間取り別の家賃相場をまとめました。

※HOME4U調べ

東京の家賃相場と比べると、1万5,000～10万円ほども差が出ます。そのため、利回りを上げるには建設費をいかに抑えるかが重要です。

5-2.神奈川のマンション建設費の傾向

マンションで採用される構造は、主に重量鉄骨造、鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造です。

マンション建設に用いられる構造の坪単価相場をまとめました。

※HOME4U調べ

マンションの建設費は坪単価に延床面積をかけると試算できます。それに付帯工事費や諸費用足した初期費用総額が、利回り計算の分母となります。

5-3.神奈川のマンション経営利回りをシミュレーション

ここではマンション経営の指標とする利回りをシミュレーションしてみます。横浜市内の所有地に新築するケースです。

神奈川エリアのマンション利回りの期待値は5％といわれています。
家賃設定が東京ほど高く設定できない分、建設費用を抑えることが利回りを上昇させるコツです。

6.神奈川でマンション経営を始める上での注意点

神奈川は賃貸住宅需要が高いものの、リスクを最小限に抑えるために建設前に注意しておきたいことがあります。本章では、マンション経営を始める際の注意点、成功する秘訣を紹介します。

6-1. エリアのニーズを調査する

マンション経営は立地商売です。立地の賃貸需要にマッチしているかは、マンション経営成功の大きな要因となります。

• 土地のあるエリアに賃貸集合住宅の需要があるか
• どの程度の間取りの需要が高いか

上記の2点を調査し、競合の分析などに進みます。

さらに、開発途上のエリアも多い神奈川では、エリアの将来性も分析する必要があります。マンション経営は長期的運用で元を取る形の資産運用です。10年後の見込みも考慮して計画を進めるとよいでしょう。

6-2.土地の建築条件を確認する

まずすべきことは、マンション規模に影響がある建築規制や条例の確認です。
土地や需要が十分あっても、中高層マンションが建てられない場合があります。主に注意したいのは高さ制限です。用途地域によって定められている「絶対高さ制限」であったり、隣地への日照に配慮する「北側斜線制限」であったりは、4階以上が建てられない可能性もあるため注意しなければなりません。

また、マンションの規模によっては、ワンルームタイプの住戸に対する条例の対象となることがあります。例えば、相模原市は15戸以上を有するワンルーム建築物に対して、住戸の床面積が16平米以上、ゴミ置き場の確保などの基準を設けています。
一方、横浜市は「横浜市ワンルーム形式集合建築物に関する指導基準」を2022年に廃止しています。

6-3.複数の企業にプラン請求をして比較する

神奈川は開発が進んでいるエリアも点在することから、土地活用の検討には将来性を判断する目が必要です。しかし、事業計画書からどのような将来像かを予測するのは難しいかもしれません。そうしたときに頼りたいのが、マンション建設を多く手掛ける企業です。

マンション建設を手掛ける企業は土地の開発計画だけでなく、市況などの情報も多く持っています。そうした情報を生かしてプランニングし、マンション経営を始めるのが、成功の大きな要因となるでしょう。

しかし、建築会社はそれぞれ異なる特徴があり、得意とする技術や構造なども違います。それぞれを比較検討すると、それぞれの良さが見えてくることもあります。そこで利用したいのが「HOME4U 土地活用」です。

「HOME4U 土地活用」は、神奈川のマンション建設実績が豊富な企業が多く参画する一括プラン請求サービスです。最大10社から、無料で簡単にマンション建設プランを取り寄せることができます。

最大10社のプラン比較はこちら