譲渡型賃貸住宅は人気上昇中！投資家必読のメリット・デメリット

譲渡型賃貸住宅は、まだ始まって数年の新しい取引形態です。
賃貸経営の業界紙などで名前を見かけたことがあっても、内容は詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか？

「譲渡型賃貸住宅」は、最初のうちは賃貸住宅として貸し出され、一定期間が経過したら入居者のマイホームになるという家です。
例えば、「20年借り続ければその家をもらえる」といった契約なので、入居者は家賃を契約通りに支払う意欲を強く持ちます。

譲渡型賃貸住宅は、オーナー（投資家）から見ると、延滞が起こりにくく安定した家賃を受け取れる上に、売却先に迷わないという利点があります。
逆に入居者から見ると、家賃を払い続ければ自分の家になるので、家賃が無駄にならないというメリットがあります。
また、住宅ローンの審査が通りにくい人でも、マイホームを取得できるという点が革新的です。

このように譲渡型賃貸住宅にはオーナーと入居者の双方に利点があるため、興味を持つ方が増えています。
とはいえ、オーナーから見たデメリット・リスクもいくつかあるので、それを把握した上で投資するかどうか検討したいものです。
この記事では、

• 譲渡型賃貸住宅の詳しい仕組み
• オーナー目線でのメリット＆デメリット
• 注意点

について詳しく解説していきます。

不動産投資の一つとして譲渡型賃貸住宅に興味をお持ちの方は、ぜひご一読いただき、土地活用を成功させるためにお役立てください。

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1.譲渡型賃貸住宅の仕組みは？なぜ注目されているのか

まずは譲渡型賃貸住宅の詳しい仕組みを解説します。

1-1.譲渡型賃貸住宅の特徴

譲渡型賃貸住宅では、契約で定めた一定の期間は賃貸住宅として家賃を受け取り、一定期間が経過したら、土地・建物を入居者に譲渡します。
譲渡型賃貸住宅に入居するのは、何らかの事情で住宅ローンの審査が通りにくいけれどマイホームを持ちたいと考える人などです。
譲渡するのは10年～28年後とする契約が一般的です。
このとき、無償で譲渡する契約と、低額で売買する契約があります。

具体的には、次のような契約になります。

• 25年間は家賃月額10万円で賃貸し、25年経過後は無償で所有権を移転する。
• 15年間は家賃月額12万円で賃貸し、15年経過後は●万円で売買する。

このような譲渡型賃貸住宅の契約を詳しく言うと、賃貸借契約と譲渡予約契約（売買予約契約）の二つを結ぶということになります。
そして、土地・建物には売買予約について仮登記しておき、一定期間が経過したときの所有権移転を保全します。

1-2.譲渡型賃貸住宅には様々なタイプがある

（1）入居者とオーナーどちら主導か

譲渡型賃貸住宅では、入居者主導のタイプとオーナー主導で始めるタイプがあります。
今のところ多いのは、「入居者が自分の希望する家を準備してからオーナーを募集するパターン」です。
つまり、入居者が自分の希望どおりの家の建築を計画するか、あるいは中古物件を見つけた上で投資家を募集し、投資家が見つかったら物件を購入してもらい賃貸借契約を締結して入居します。
そのまま10年～28年ほどしたら、家を無償または低額で投資家から入居者に譲渡する、という流れになります。
この流れでは、投資家は物件の価値を判断した上で投資を決め、入居者や家賃が決まっている物件を手に入れられます。
このような賃貸住宅に暮らして最終的にマイホームを手に入れたい入居者と、譲渡型賃貸住宅に投資したいオーナーをマッチングする企業も登場しています。

逆に、「オーナーが土地と建物を用意してから入居者を募集するパターン」もあります。
一戸建てを新築したり、中古の一軒家をリフォームして譲渡型賃貸住宅として用意し、「何年間家賃を支払えば無料で（または何円で）家を譲りますよ」という条件で入居者を募集します。

（2）新築と中古

譲渡型賃貸住宅には、もともと譲渡型賃貸住宅として新築するケースと、一般の中古住宅を譲渡型賃貸住宅に転用するケースがあります。
新築する場合には、入居者の要望を取り入れながらセミオーダーで戸建て住宅を建築するケースが多いです。
中古住宅では戸建て住宅をリフォームするケースが多いですが、中古分譲マンションを譲渡型賃貸住宅にすることも可能です。

（3）譲渡金額について

一定期間、家賃を支払ったときの譲渡価格については、無料で譲渡する場合と一定金額で売買する場合があります。
「10年目ならいくら、11年目ならいくら・・・」というように、長く住めば購入金額が下がっていくような形で途中購入する際の条件を定めるケースもあります。

1-3.譲渡型賃貸住宅が注目を集める理由

譲渡型賃貸住宅は、持ち家を手に入れたい人と投資家を結びつける新しい契約形態です。
入居者は住宅ローンを組まないでマイホームを手に入れられるという点が最大の特徴です。
そもそも「住宅ローン」は支払い意欲が高いために延滞率が低く、金融機関にとっては大切な収入源です。
譲渡型賃貸住宅は、その金融機関の安定した収入源である「住宅ローン」の部分を不動産投資家が担うような仕組みになっている点が革新的です。

2.譲渡型賃貸住宅は入居者にもメリットが大きい！

譲渡型賃貸住宅には、入居者にとっても多くのメリットがあるため、入居希望者が増加しています。
デメリットと合わせて知っておくとよいでしょう。

2-1.入居者からみたメリット

（1）家賃が無駄にならない

「普通の賃貸住宅にどれだけ長く住んでいても自分のものにはならないので、それならマイホームを買ったほうがいい」という考え方がありますが、譲渡型賃貸住宅は「長く住めば自分のものになる」住宅です。
譲渡型賃貸住宅は、家賃が無駄にならないのが大きなメリットです。

（2）住宅ローンの審査に通りにくい人でも家を持てる

「自分の家が欲しければ、住宅ローンを組んで買えばいいのでは？」と思うかもしれませんが、実は安定収入があっても住宅ローンの審査が通りにくい人もいます。
例えばフリーランス、個人事業主、年間契約で働く人、自己破産したことがある人、シングルマザー・シングルファザー、外国籍の方などです。
事情のある人でも、譲渡型賃貸住宅に長期間住めばマイホームが手に入るのがメリットです。

（3）家賃の一部を経費にできたり、勤務先からの家賃補助を受けられる

自宅兼職場で仕事をするフリーランスの場合、賃貸住宅ならば家賃の一部を経費にできますが、マイホームを購入すると家賃がないので経費にできません。
また、家賃補助や住宅手当がある会社にお勤めの人は、家を購入すると補助が受けられなくなってしまいます。
このような方が譲渡型賃貸住宅に住めば、初めは賃貸住宅なので普通に家賃が発生しますから、家賃を経費にしたり家賃補助を受けられます。
そのため、自由業の人、大企業にお勤めの方や公務員の方など、譲渡型賃貸住宅を利用する人が増えてきています。

（4）入居者の要望を反映できるタイプもある

入居者の要望を反映した戸建て住宅をセミオーダーで新築する会社を選べば、入居者は自分好みの譲渡型賃貸住宅に住むことができます。
また、中古物件を入居者の好みにリフォームする前提でオーナーを探せるサービスも登場しています。
このような譲渡型賃貸住宅なら、完全に自由ではないものの、間取り・壁紙・設備などを選んで自分に合った家に住むことができ、最終的にその家が自分のものになるというメリットがあります。

2-2.入居者から見たデメリット

譲渡型賃貸住宅の立地や契約内容によっても異なりますが、譲渡型賃貸住宅の賃料は、周辺の賃貸物件の相場よりも高めになる可能性があります。
そして、最終的に入居者が支払うことになる総額は、普通に住宅ローンを組んでマイホームを購入するよりも安くなるとは限りません。
また、今のところ譲渡型賃貸住宅を扱っている企業が少ないので、好きな建築会社を自由に選べないというデメリットもあります。

3.譲渡型賃貸住宅のメリット【オーナー目線】

それでは、譲渡型賃貸住宅はオーナーの立場から見るとどのようなメリットがあるのか見ていきます。

メリットは主に以下の4つです。

1. 空室リスク・滞納リスクが低い
2. 収支を予測しやすい
3. 売却先を探す必要がない
4. アパートに向いていないエリアでも投資可能

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

3-1.空室リスク・滞納リスクが低い

譲渡型賃貸住宅の場合、入居者は契約のとおりに長く住んでマイホームを手に入れたいという動機があるため、家賃の支払い意欲が高いのが普通です。
そのため、よほどのことがない限り、家賃の滞納が発生したり途中で退去する可能性は低くなります。

一般的な戸建て賃貸経営やアパート経営では入居者が数年ごとに入れ替わることが前提ですが、譲渡型賃貸住宅は入居者が住み続けてくれるのが前提なので空室リスクが低い点が魅力です。
また、契約から５年以内の退去は違約金が発生するといった契約を結んでおけば、退去リスクはある程度回避することができます。

「住宅ローン審査に通りにくい人」だけでなく、「住宅ローンを組めるけれど、あえて譲渡型賃貸住宅を選ぶ大企業の勤め人や公務員」のような低リスクの入居者が増えてくれば、投資対象としての譲渡型賃貸住宅の魅力はさらに上がって来るはずです。

3-2.収支を予測しやすい

譲渡型賃貸住宅では、家賃が変動しない契約を結び、譲渡金額（無償または低額）も契約時に決めるので、スタートする時点で収支が明確です。
また、所有物件の修繕費（入居者の故意過失を除く）については一般の賃貸住宅ならオーナー負担ですが、譲渡型賃貸の場合は「15年まではオーナー負担でそれ以降は入居者負担」といった契約を結べば、築年数が古くなって多額の修繕費がかかるリスクを回避できます。
そのため、入居者が途中退去しない限り、スタート時点で安定した利回りが確定するというメリットがあります。

3-3.売却先を探す必要がない

10～20年くらいで物件を手放したいと考える不動産投資家の場合は、いつ・いくらで売却するという「出口戦略」が一つの悩みどころです。
マーケットの変動や建物の価値などを見極めつつ、売却のタイミングを判断し、売却先を探さなければなりません。
投資物件の売却は、思い通りのタイミングと金額で売れるとは限りませんし、手間もかかります。
譲渡型賃貸住宅なら、譲渡先が決まっていて出口戦略に悩む必要がないのがメリットの一つです。

3-4.アパートに向いていないエリアでも投資可能

譲渡型賃貸住宅は、アパートの需要が少ないエリアでも投資可能です。
賃貸需要は少なくても、マイホームが欲しいと思う人がいるなら、郊外や地方都市でもかまいません。

4.譲渡型賃貸住宅のデメリット【オーナー目線】

譲渡型賃貸住宅は「空室リスクがゼロ」といって注目されていますが、投資である以上はリスクはゼロではありません。
譲渡型賃貸住宅のデメリットは次のとおりです。

1. 退去リスクがある
2. 入居者の「万が一」を回避しにくい
3. 利回りはそれほど高くない
4. 売却益を得るチャンスがない
5. 新しいスキームなので取り扱いが少ない
6. 入居者層の認知度が低い

それでは、ひとつずつ見ていきましょう。

4-1.退去リスクがある

譲渡型賃貸住宅の入居者が退去してしまった場合には、新たな入居者を探すか売却することになります。
そうなれば、当初の収支計画が崩れてしまうリスクがあります。

住宅ローンが通りにくいという理由で譲渡型賃貸住宅を選ぶ入居者は、銀行から見ると収入の安定性が低いと判断されている属性であり、実際に収入の変動によって家賃の支払いができなくなる可能性は否定できません。
譲渡型賃貸住宅でも一般的な賃貸住宅のような入居審査を行いますが、住宅ローンの審査よりは簡単なものです。
また、家賃保証会社と契約すれば滞納リスク回避にはなりますが、途中退去を食い止められるわけではありません。
「契約から5年以内の退去には2年分の違約金が発生する」といった契約を結ぶことはできますが、退去リスクを完全に回避することは難しいです。

なお、入居者が退去したとき、あまり人気のない立地の場合や、建物の品質が低い場合には新たな入居者探しや売却に苦労する可能性が高くなります。

4-2.入居者の「万が一」を回避しにくい

一般的な住宅ローンを組むときには、多くの金融機関で「団体信用生命保険（団信）」への加入がセットになっており、借主が死亡・高度障害などのときに保険金で借入金が返済されます。
金融機関は団信によって住宅ローンの回収不能リスクを回避しているのです。
ところが譲渡型賃貸住宅の入居者は住宅ローンを組むわけではないので団信には加入できませんし、手厚い保険に加入していない可能性があります。
そこで、入居者に死亡・高度障害などが発生すると、家賃の支払い不能に陥り途中退去してしまうリスクがあります。
譲渡型賃貸住宅でも、入居者が団体信用生命保険と似たような生命保険に加入してくれればリスクを減らせますが、オーナー側が強制するのは難しいでしょう。

4-3.利回りはそれほど高くない

譲渡型賃貸住宅は長期にわたる家賃や売却先が決まっている代わりに、それほど高い利回りは期待できないというデメリットがあります。
収支の安定性や収益性について、他の投資方法と比較した上で投資判断をすることが大切です。

4-4.売却益を得るチャンスがない

通常の不動産投資なら、家賃収入を得るだけでなく売却益を得られるチャンスもありますが、譲渡型賃貸住宅は譲渡先が決まっているために想定よりも高く売れるチャンスがありません。
譲渡型賃貸住宅は長期の契約なので、あらかじめ出口戦略が決まっていることが逆にデメリットにもなります。
例えば不動産市況が大幅に上昇したり、物件周辺の開発などで資産価値が上昇したときでも譲渡価格は上がらないので、最終的に他の不動産投資よりも不利に感じる可能性があります。

4-5.新しいスキームなので取り扱いが少ない

譲渡型賃貸住宅は新しい契約形態なので、ごく一部の不動産会社・建築会社しか扱っていません。
また、日本全国どこでも建てられるわけではありません。
品質に納得できる建築会社を自分で選んで譲渡型賃貸住宅を建ててみたいと考える方には、選択肢がごく限られていることがデメリットです。

4-6.入居者層の認知度が低い

譲渡型賃貸住宅はまだ一般的に知名度が低いので、入居者層が薄いという問題があります。
入居者が譲渡型賃貸住宅の建築を計画してからオーナーを探している件数はそれほど多くないため、投資対象として魅力を感じる案件に出会えるとは限りません。
また、オーナー主導で譲渡型賃貸住宅を建築しても、入居者探しには苦労する可能性があります。
譲渡型賃貸住宅を扱う企業が今後増えて、一般的に知名度が高まり、入居者のニーズが増えてくればこのデメリットは解消されてくるでしょう。

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5.譲渡型賃貸住宅に投資する際に注意したいこと

譲渡型賃貸住宅に投資する際には、リスク低減のために次の３点に注意してください。

1. 売却しやすい立地や建物を選ぶこと
2. リスクを回避するような契約を結ぶこと
3. 修繕費や諸費用に関して明確な取り決めをすること

詳しく解説していきます。

5-1.売却しやすい立地や建物を選ぶこと

譲渡型賃貸住宅で入居者が退去してしまうリスクをゼロにするのは難しいです。
そのため、退去してしまった場合でもスムーズに売却できたり、次の入居者が見つかるような立地を選ぶことが大切です。
具体的には、通勤・通学に便利なエリアや、子育て環境が良好で人気の住宅地など、中古住宅の需要が多い場所にしておくとリスクが抑えられます。
また、建物についても構造や耐震性などの品質を確認した上で投資することが重要です。

5-2.リスクを回避するような契約を結ぶこと

譲渡型賃貸住宅では、できる限りリスクを減らすような契約を結び、トラブル回避に努めることが大切です。
とはいえ、譲渡型賃貸住宅は革新的で新しいスキームなので、まだ国土交通省や不動産協会などで標準的な契約書式が示されていません。

最も注意したい点は、途中退去の違約金です。
「5年以内の退去は違約金が発生する」といった契約を結ぶとリスクを減らすことができます。
また、途中退去の場合は建物の原状回復費用（クリーニング費用など）や仮登記の抹消費用なども負担してもらうことを明記する必要があります。
入居者から見ても、一定期間後に家を取得できたり自分の要望を反映できるというメリットがあるのですから、途中退去時には相応のペナルティがあっても仕方ないと言えます。

投資する際には、例えば違約金の発生がなくなった6年後に入居者が退去して売却することになったときの収支も確認してください。
それまで受領した賃料収入の総額と、中古住宅としての売却価格が投資価格を上回る見込みがあるか確認しておくと安心です。

5-3.修繕費や諸費用に関して明確な取り決めをすること

オーナーと入居者の間では、修繕費や諸費用に関して明確に契約で定めておくことが大切です。
明確な取り決めがないと、あとでトラブルになる可能性もありますし、将来の費用が明確なほうが入居者も安心して住むことができます。

修繕費については、「15年目までオーナー負担、それ以降は入居者」といった取り決めをします。
ただし、軽微な修繕（電球の交換など）は初年度から入居者負担にするのが普通です。
一般的な賃貸住宅と同様に、譲渡型賃貸住宅でも修繕費の負担区分を明確にすることが大切です。

さらに、諸費用についても契約で明確にしておく必要があります。
所有権を譲渡するまではオーナーが固定資産税や都市計画税を支払うのが一般的です。
また、所有権の移転時の登録免許税や贈与税、不動産取得税を誰が負担するのかについても契約書に明記したいものです。

まとめ

それではおさらいです。
譲渡型賃貸住宅は、契約に定めた一定期間は賃貸住宅として貸し出し、一定期間が経過したら低額または無償で入居者に家を譲渡します。
入居者は一定期間住めばマイホームが手に入るため、住宅ローンの審査に通りにくい人や、家賃を経費に計上したい人などにメリットがあります。

譲渡型賃貸住宅は、オーナーから見ると「空室リスク・滞納リスクが低い」「収支を予測しやすい」「売却先を探さなくてよい」「アパートに向いていないエリアでも投資可能」というメリットがあります。
一方で、「退去リスクがある」「利回りがそれほど高くない」「売却益を得るチャンスがない」「取り扱いが少ない」「入居者層の認知度が低い」といったデメリットもあります。

譲渡型賃貸住宅に投資してみようと思うならば、退去リスクに備えて売却しやすい立地を心掛け、リスクを減らすような内容の契約を結ぶとともに、入居者との間でトラブルが起きないように修繕費や諸費用について明確に取り決めることが大切です。

実際に検討を進められる際には、「HOME4U 土地活用」を活用して、収益を最大化できるハウスメーカーを見つけて建築に取り掛かっていただければと思います。

皆さんの土地活用が、着実な収益をあげることをお祈りしています。