【2021年版】土地活用市況予想は？法改正やコロナの影響を解説

※この記事は2021年に公開されたものです

2020年は新型コロナウィルスによって、様々な業界が影響を受けました。

土地活用は大きな投資を伴いますので、これから土地活用を始める人の中には、2021年の土地活用市況について不安視している方もいらっしゃるのではないでしょうか。

土地活用は40年～50年に渡って収益を生み出す資産を作ることになるため、成功するためには一過性の要因にとらわれず中長期的な視野で判断をすることが重要ですが、近い将来に関する予測にも一定の関心があるかと思います。

そこでこの記事では、「2021年の土地活用の市況予想」について、お話ししたいと思います。
2020年の土地活用市況の振り返りもあわせて紹介していきます。
ぜひ最後までおつきあいいただき、土地活用を始める判断をするための一助としてください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.2020年の土地活用市況

最初に2020年の土地活用市況を振り返ってみます。

1-1.コロナが住居系土地活用に与えた影響は限定的

2020年においては、新型コロナウィルスが住居系土地活用に与えた影響は限定的でした。
以下に2020年の月別の貸家の着工数と家賃指数(住宅の家賃動向を表したもの)の推移を示します。

出典：家賃指数「政府統計の総合窓口」
　　 一般社団法人日本ツーバイフォー建築協会「新設住宅着工戸数月別推移」

貸家着工数は2020年5月に若干減少したものの、2020年6月以降は回復しています。
家賃指数に関しては、2020年4月までは99.2でしたが、2020年5月以降は99.3に微増しています。

住居系の土地活用においては、新型コロナウィルスの影響はほとんど見られなかったということがわかります。

1-2.土地活用が必要な人は増加傾向

相続税対策のために土地活用が必要な人は増加傾向にあります。
国税庁は、相続税納税義務者の人数と全体に対する割合は以下のように公表しています。

出典：国税庁「平成30年分相続税の申告事績の概要」

高齢者の絶対数は増加傾向にあるため、相続税納税義務者は増加傾向にあります。
2021年以降も相続税対策のために土地活用が必要な人は逓増していくことが予想されます。

2.2021年の土地活用市況予想

この章では2021年の土地活用市況予想について解説します。

2-1.サブリースを慎重に検討する機会が増える

2021年以降は、賃貸オーナーはサブリースを慎重に検討する機会が増えることが予想されます。

理由としては、2020年12月15日より賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(以下、「賃貸住宅管理業法」と略)が施行されるからです。

賃貸住宅管理業法は、良好な居住環境を備えた賃貸住宅の安定的な確保を図る目的で、サブリース会社と賃貸オーナーとの間の賃貸借契約の適正化を行うために2020年6月12日に可決された新しい法律となります。

賃貸住宅管理業法ができた理由は、簡単にいうとサブリース会社と賃貸オーナーとの間でサブリースのトラブルが増えたためです。

サブリースは、通称、「家賃保証」または「空室保証」などと呼ばれる管理方式となります。
名称からするとサブリースは永久に家賃や空室が保証されるイメージを与えますが、実際には空室が増えればサブリース会社からの賃料は下がる契約方式です。

以前は一部のハウスメーカーで、「サブリースだから安心です」という営業トークによって強引にアパートを建てさせる勧誘が散見されました。
サブリースに関する理解が不十分なまま契約してしまったオーナーも多く、後から家賃を下げられたことで「聞いていた話と違う」ということになり、賃貸オーナーがサブリース会社に訴訟を起こすという事態が相次ぎました。

このような事態を受け成立したのが、「賃貸住宅管理業法」です。
賃貸住宅管理業法では、サブリース会社に対し、「誇大広告の禁止」や「不当な勧誘等の禁止」の2つを定めています。

誇大広告の禁止では、例えば契約期間内に定期的な家賃の見直しがあるにも関わらず、その旨を表示せずに「収入は下がりません」等、賃料が保証されていると誤認を与える表示が禁止されています。

また、不当な勧誘等の禁止では、例えば原状回復費用をオーナーが負担する場合があるにも関わらず、「原状回復費用はサブリース会社が負担するので、入退去でオーナーが負担することはない」等、故意に不実の内容を告げる行為が禁止されています。

賃貸住宅管理業法ができたことで、今後の土地活用ではサブリース会社から賃貸オーナーに対してサブリースのリスクについての説明が十分になされるものと期待されます。

一方で、賃貸オーナーにとっては、サブリースのリスクを知らされることで、逆に土地活用に対して不安を覚える人は増えることが予想されます。
ただし、賃貸住宅管理業法は賃貸オーナーを守るための法律ですので、サブリースのリスクを知って慎重な判断をとるのは良いことといえます。
もし、サブリースのリスクを理解せずにそのまま大きな投資を行ってしまったら、後悔をするのは賃貸オーナー自身です。
不動産投資は一定のリスクを伴いますので、賃貸住宅管理業法がなくても賃貸オーナーは土地活用を慎重に判断すべきものといえます。

空室リスクは、サブリースが唯一の回避方法ではなく、以下の2つの方法でリスクヘッジをすることが基本です。

良い立地であれば、賃貸需要が高いため、空室リスクが少なくなります。
自己資金が十分にあれば、借入金返済リスクが下がるため、空室に耐えられるようになります。

立地が悪い土地をお持ちであれば、それを売って立地の良い土地に買い替えることも一つの方法です。
自己資金がなければ、自己資金が貯まるまで少し待つことをおススメします。

2021年以降の土地活用では、空室に関してはサブリース以外のリスクヘッジ方法をしっかりと検討していくことが求められるようになっていくものと思われます。

2-2.民法改正で個人の連帯保証人は減っていく

2020年4月1日の民法改正により、今後は個人の連帯保証人は減っていくことが予想されています。

2020年4月に行われた民法改正は、約120年ぶりの大改正ともいわれており、様々な内容が大幅に改正されました。

不動産に関しては、売買において契約不適合責任と呼ばれる新しい売主責任が創設されたことが話題となりました。

一方で、賃貸に関してはそれほど大きな改正論点がなかったというのが特徴です。
賃貸は、条文上の記載がなく判例で運用されていた部分が条文で明文化されたような改正が多く、実態上は民法改正が賃貸市場に与える影響はほとんどないといわれています。

ただし、賃貸に関しては個人の連帯保証人を取るケースでは、極度額の定めが必要となったという点が大きなルール変更です。

極度額とは連帯保証人が負う責任の限度額のことを指します。
従来、連帯保証人が負う責任の範囲が無制限であったことから、連帯保証人の責任が重過ぎるという批判がありました。

そこで、連帯保証人の契約を有効とするには、極度額の定めを必要とするように変更され、連帯保証人の責任の範囲を限定するようにしたのです。

連帯保証人に極度額設定を求めたのは、表面的には連帯保証人を守ることが理由ですが、実は個人の連帯保証人そのものを減らしていくことが目的ともいわれています。

極度額を設定することで、逆に「極度額をいくらにすべきか」という面倒な問題が発生するため、そのうち個人の連帯保証人を求める賃貸オーナーが減っていくだろう考えらえているのです。

すると、今後の土地活用においては、賃貸借契約において個人の連帯保証人ではなく、家賃保証会社を保証人として立てるケースが多くなると予想されます。
ここでいう家賃保証会社とはサブリース会社のことではなく、借主の家賃不払いを保証してくれる会社のことです。

既に、アパート等では個人の連帯保証人ではなく、家賃保証会社を使った保証を採用する賃貸オーナーが増えてきました。

家賃保証会社の保証は、基本的に家賃不払い等の限定的な借主の債務を保証するだけであり、連帯保証人のような包括的な補償をする立場ではありません。
したがって、家賃保証会社は連帯保証人よりも保証の範囲が狭いといえます。

今後賃貸オーナーに求められることは、入居審査をしっかり行って、いかにしてトラブルを発生するリスクが低い借主を入居させるかということになります。

入居審査については、管理会社が行ってくれます。
実績のある管理会社であれば、入居審査のスキルも高くトラブルを起こしにくい借主を決めてくれます。

2021年以降の土地活用では、賃貸オーナーは管理会社も実績のある会社をしっかりと選ぶ目線が求められるようになっていくものと思われます。

2-3.事業系の土地活用は慎重な判断が必要となる

2021年以降は、事業系の土地活用は慎重な判断が必要となると予想されます。
2020年11月に、日経新聞ではオフィスの空室率が増加していることを報道しています。

オフィス空室率は前月比0.50ポイント上昇の3.93%だった。上昇は8カ月連続で、2016年7月(3.94%)以来4年3カ月ぶりの高さとなった。

（2020年11月の日経新聞の記事)

記事の中では、テレワークが普及したことと企業のコスト削減の動きが強まってきていることを要因として挙げています。
今後、オフィスや店舗等の事業系の土地活用は賃貸需要の低下が続くものと予想されます。

一方で、全国の住宅の家賃に関しては大きな影響はありませんでした。
住居系は従来から不況時にも強いといわれており、新型コロナウィルスによりその強さが改めて証明されたものといえます。
当面の土地活用は事業系ではなく住居系を中心に選択することをおススメします。

2-4.建築費は安くはならない

景気の状況が悪化すると建築費が下がることを期待したいところですが、2021年以降も建築費は安くはならないことが予想されます。
理由としては、昨今の建築費の上昇は人手不足が主たる原因で生じているからです。

以下に、過去20年間の地価公示の土地価格と、建築費の値動きを示す建築工事費デフレーターの推移を示します。

出典：土地価格「全国地価公示全用途平均価格」
　　 建築工事費デフレーター「政府統計」

建築費は2011年頃より上昇に転じてきており、土地価格は2013年頃から上昇に転じました。
2011年頃より震災等の影響によって工事現場の人手不足が叫ばれたことがきっかけで、建築費は上昇し続けてきました。

昨今は、外国人労働者を受け入れることで人手不足の解消に努めてきましたが、新型コロナウィルスによって外国人労働者の活用も鈍化したことから、建築現場の人手不足はまだまだ解消されないと予想されます。
よって、建築費については下がることは期待できないと考えられるのです。

2-5.アパートローン規制はまだまだ続く

2021年以降もアパートローン規制はまだまだ続くものと予想されます。
全国の貸家の着工戸数は、2015年の相続税法の改正によって2014年から2016年にかけて急増しました。

しかしながら、金融庁がアパートの急激な供給過剰を懸念したことから、2016年12月以降はアパートローンの貸し出しについて銀行に対する監視強化を行うようになりました。
その結果、2018年以降は金融庁の狙い通り、アパート等の貸家の着工数は減っています。

出典：国土交通省「建築着工統計調査報告」

アパートローンの監視強化は、今のところ緩和される見込みはありません。
2018年には「かぼちゃの馬車事件※」やスルガ銀行の不正融資問題が発覚したため、監視は緩むどころか一層強化される方向に動いています。

※シェアハウスを「かぼちゃの馬車」ブランドで展開していた株式会社スマートデイズが破綻した一連の事件

融資環境に関しては、2021年以降も引き続き厳しい状況が続くと考えていた方が良いと思われます。

2-6.土地購入のチャンスは増える

2021年以降は、土地購入のチャンスは増えることが予想されます。
2020年9月29日に国土交通省により公表された「令和2年都道府県地価調査」では、全国で土地価格の下落が始まったことが公表されました。

令和2年都道府県地価調査の結果では、全国全用途が平成29年以来3年ぶりに下落に 転じ、全国住宅地の下落幅が拡大し、全国商業地が平成27年以来5年ぶりに下落に転じるなど、新型コロナウィルス感染症の影響により、これまでの回復傾向から変化した。

（【国土交通省報道発表資料】)

土地価格は一旦下落し始めるとなかなか回復しないことから、2021年以降は土地価格が安くなっていくことが予想されます。

今保有している土地の立地条件が悪い場合には、買い替えによって良い立地で土地活用をできるチャンスは広がります。

また、土地を持っていない方でも、土地が購入しやすくなるため、土地活用を新規で始めるチャンスは増えるものと考えられます。

3.土地活用を始めるなら、最初の「プラン」比較が最重要

2021年も「建築費の高止まり」や「アパートローンの規制」等、賃貸オーナーにとって逆風となる要因は引き続き続くものと予想されます。

新型コロナウィルス感染拡大前の状況に戻ると考えられますが、不透明感は以前にも増して濃くなっていくことが考えられます。

このような先行き不透明な時期だからこそ、土地活用を始めるにあたってはますます最初の「プラン」の比較が重要となってきます。

「プラン」とは、ハウスメーカーや駐車場専門企業などが、初期費（建築費）・収益・節税効果などを土地オーナーの予算や立地などにあわせて総合的に見積もった提案書です。
例えば、「アパートを建てる」と一口に言っても、構造により法定耐用年数などが異なるため（減価償却なども変わるため）、実際にハウスメーカーに見積もってもらわなければ収益がどのくらいになるのかわかりません。
しかも「プラン」は、各企業により試算が変わりますので、複数社のプランを比べてからベストなものを選ぶことが土地活用の正攻法になります。

とはいえ、会社により対応できる土地の広さ、土地活用の種類、工法、運営方式などにはバラつきがあるため、自分の土地に対して提案をしてくれる企業を探すのは、とても手間がかかります。

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まとめ

いかがでしたか。
2021年の土地活用の市況予想について解説してきました。

2020年の土地活用市場においては、新型コロナウィルスの影響は限定的だったといえます。
高齢者の絶対数の増加により、相続対策を目的とした土地活用が必要な人は引き続き増加傾向にあります。

2021年は賃貸住宅管理業法によって、賃貸オーナーはサブリースを慎重に検討する機会が増えることが予想されます。
土地価格については下落していく可能性があるため、2021年以降は土地購入のチャンスは広がっていくでしょう。

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