更新日:2023.12.05

遊休地の活用方法が知りたい！お金を生む24個の活用例をご紹介

土地の中には何らかの理由で活用できていない「遊休地」があり、良い土地活用が見つからないケースも多いです。

この記事を読むと、

遊休地は土地の条件によって実現できる土地活用方法が異なる
土地活用方法によって投資額や収益性は変わってくる
土地に適した活用方法を選ぶにはプラン請求サービスがおすすめ

といったことがわかります。

一見扱いの難しい遊休地ですが、活用の種類や自分の遊休地に適した活用方法はアイデア次第です。ぜひ、「遊休地を活用したい」という希望をかなえてください。

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この記事の内容

1. 遊休地の活用はプラン請求サービス
2. 遊休地の活用を決める3つのポイント
3. 土地活用アイディアまとめ表
4. 第一種低層住居専用地域でもできる土地活用
5. 比較的広く高い容積率があるところで可能な土地活用
6. 都市部の好立地で可能な土地活用
7. 郊外でも広い土地なら検討したい土地活用
8. ローコストで始められるその他の土地活用
まとめ

1. 遊休地の活用はプラン請求サービス

遊休地の土地活用を決めるには、「土地の法規制」といった専門的な知識や、「賃貸需要」の把握といった組織的な調査力が必要です。

ベストな建物想定は一般の人が容易にできるものではありません。
最適な土地活用を見つけるには、建物の設計も可能で、賃貸マーケットの調査力もあるハウスメーカーに提案を受けるのが一番良い方法となります。

国内のハウスメーカーは、様々な業種とのコネクションがあり、ロードサイド型店舗や老人ホームといった様々な土地活用提案が可能です。

ハウスメーカーの良い点は、実際の事業者を連れて来ることです。
ロードサイド型店舗であれば、出店するテナント有りきで具体的な計画を提案してくれます。

そのため、建物を建ててからテナントを探すというリスクを負うことはなく、テナントと契約を結んだうえで建物投資に着手することができます。

ハウスメーカー各社は、それぞれ異なるテナントとのネットワークを持っているため、提案を受けるハウスメーカーを増やすと、土地活用の選択肢も増やすことが可能です。

複数のハウスメーカーから土地活用提案を受けるのに、良い方法があります。
それは、NTTデータグループが運営する「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」のプラン請求サービスの利用です。

HOME4Uは国内の有力な大手ハウスメーカーから、無料で土地活用の提案を受けることができます。

誰でも簡単に本格的な土地活用を知ることができますので、遊休地の活用を考えるならHOME4Uをぜひご利用ください。

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2. 遊休地の活用を決める3つのポイント

最初に遊休地の活用を決める3つのポイントを解説します。

2-1. 土地の法規制

土地には利用上の法規制があるため、自由に建物を建てられるわけではありません。

土地の法規制の代表的なものには、都市計画法の用途地域があります。

用途地域とは、住居、商業、工業等の用途を適正に配分して、住居の環境を保護し、商工業の利便を増進するために定められた13種類の地域の総称です。

例えば、用途地域の中には、低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するための地域として、第一種低層住居専用地域というものがあります。

第一種低層住居専用地域にある土地では、百貨店のような大規模な商業施設を建てることができません。

建築可能な建物の用途は、用途地域によってある程度制限されており、その中からベストな活用方法を選ぶのが土地活用の基本です。

2-2. 広さ

土地活用の決め手には、土地の広さも重要です。
例えば、土地活用の一つにビジネスホテルがあります。

外国人観光客の増加から、地方都市でもビジネスホテルは賃貸需要もあり、人気の高い土地活用です。

しかしながら、駅近くでホテルの建築が可能な用途地域であっても、30～40坪しかない土地であれば、ホテルを建てることができません。

ビジネスホテルは、200室以上確保が投資採算ラインであることから、300坪程度の土地の広さが必要となってきます。

このように、土地は法規制上、建築可能な場所であっても、広さによっては建築できない建物もあります。

土地活用は、用途地域によって建築できる選択肢が限られ、さらに土地の広さによって建物の用途の選択肢が絞られることになります。

2-3. 賃貸需要

土地活用の最終的な決め手となるのは、賃貸需要です。
法規制や土地の広さで物理的に建築可能な建物があっても、誰も借手がいなければ、その投資は無駄になってしまいます。

例えば、郊外に広い土地があり、法規制の上でも店舗が建てられるような土地であっても、店舗の賃貸需要がなければ、店舗用地としての活用はできません。

賃貸需要のない活用は諦め、その他のアパートや老人ホーム等の選択肢の中から一番収益性の高い活用方法を選ぶことになります。

3. 土地活用アイディアまとめ表

土地活用アイディアをまとめると、以下の通りです。

土地活用	広さ	投資額	難易度	収益性	相続税節税効果
アパート	100坪～	中	中	中	高
戸建賃貸	40坪～	中	中	中	高
賃貸併用住宅	60坪～	中	中	中	高
老人ホーム	300坪～	大	低	中	高
保育園	60坪～	中	低	中	高
ディサービス	60坪～	中	低	中	高
マンション	100坪～	大	中	中	高
寮	300坪～	大	低	中	高
シェアハウス	100坪～	中	高	高	高
貸しオフィス	300坪～	大	高	高	高
貸し店舗	100坪～	大	高	高	高
ビジネスホテル	300坪～	大	低	中	高
ロードサイド型店舗	3,000坪～	大	高	高	高
倉庫	10,000坪～	大	中	中	高
トランクルーム	100坪～	小	低	低	低
住宅展示場	50坪～	小	低	低	低
時間貸駐車場	1台～	小	低	低	低
月極駐車場	1台～	小	低	低	低
貸農園	300坪～	小	低	低	低
資材置場	200坪～	小	低	低	低
事業用定期借地	300坪～	ー	低	低	低
等価交換	300坪～	ー	低	高	高

4. 第一種低層住居専用地域でもできる土地活用

土地活用が難しい遊休地の一つに、第一種低層住居専用地域があります。
第一種低層住居専用地域は建築制限が厳しく建築可能な建物用途が限られています。

第一種低層住居専用地域で行うことのできる土地活用には、以下のものがあります。

土地活用	内容
アパート	2階建てアパートは、工業専用地域と呼ばれる用途地域以外であれば、どこでも建築可能です。木造も可能であり、規模も小さく、比較的、投資額を抑えて活用することができます。
戸建賃貸	狭い土地でも、戸建てを建てることができる面積があれば、戸建て賃貸は可能です。 1つの敷地に1戸しか建てられないため、複数戸建てられるアパートよりは投資効率が低くなります。アパートが建てられない狭い土地や地型の悪い土地には有効な活用方法です。
賃貸併用住宅	自宅と兼ねたい場合には賃貸併用住宅を建てるという選択肢もあります。自宅面積を50％以上とすると、住宅ローンを使って建てることができ、アパートローンよりも有利な条件で借入をすることが可能です。
老人ホーム	広い土地の場合は、老人ホームが有効です。老人ホームは、平家や2階建てタイプのものもありますので、第一種低層住居専用地域でも建てられることが良くあります。 1棟貸で管理の手間がほぼなく、なおかつ、撤退リスクは低いです。
保育園	近年は保育園の土地活用も増えています。保育園も1棟貸であるものの、撤退リスクは低いです。それほど立地は良くなくても、周辺に保育園がない場合には、保育園事業者が出店してくる可能性があります。
ディサービス	ディサービスは日帰りの通所介護施設です。広さは戸建て程度で、住宅街の中にある施設も多いです。戸建て賃貸や賃貸併用住宅、保育園等の土地活用と比較検討が可能な活用方法となります。

コラム～アパート収支のシミュレーション～

代表的な土地活用であるアパートの収支シミュレーションを紹介します。

建物概要

土地面積：100坪（約330平米）
延床面積：100坪（約330平米）
戸数：8室(3LDK)
構造：木造2階建て
建築費：8,000万円(坪単価：80万円)
借入金：4,900万円(金利2％、ローン期間22年、元利均等返済)
賃料：1室あたり7万円
土地の固定資産税評価額：5,600万円

収支

年間家賃収入＝ 7万円×8室×12か月
　　　　　　＝ 672万円

土地の固定資産税および都市計画税＝ 5,600万円×(1/6)×1.4％＋5,600万円×(1/3)×0.3％
　　　　　　　　　　　　　　　　＝ 16.7万円(全敷地小規模住宅用地の特例を適用)

建物の固定資産税および都市計画税＝ 8,000万円×50％×1.7％
　　　　　　　　　　　　　　　　＝ 68万円(概算値)

建物の損害保険料＝ 8,000万円×0.05％
　　　　　　　　＝ 4万円(概算値)

管理委託料＝ 672万円×5％
　　　　　＝ 33.6万円(管理委託方式を採用した場合)

借入金返済額＝ 275.5万円(金利2％、ローン期間22年、元利均等返済)

支出合計＝ 397.8万円
(その他、偶発的に修繕費や入居者募集費用が発生します。また、不動産所得や給与所得等を合算した所得に所得税等の税金が発生します。)

収支＝収入－支出
　　＝ 672万円－397.8万円
　　＝ 274.2万円

5. 比較的広く高い容積率があるところで可能な土地活用

比較的広く高い容積率があるところで可能な土地活用を紹介します。

容積率とは、延床面積の敷地面積に対する割合です。
200％以上の数値で指定されている土地なら、高層住宅を建築することができます。

土地活用	内容
マンション	ターミナル駅に近い立地であれば、賃貸マンションの需要は比較的全国の広い範囲で存在します。東京23区や全国の主要都市では、ワンルームに関する建築条例が設けられており、建築しにくいという特徴があります。オフィスビルよりは賃料単価が低いですが、賃貸需要が景気に左右されにくいため、長期的に見ると安定した土地活用といえます。
寮	大企業の社員寮も選択肢の一つです。一時期、寮は下火になりましたが、近年は社員同士のコミュニケーションを向上させるため寮に価値を見出す企業も出てきました。寮は、室内に風呂やトイレがないドミトリータイプの場合もあります。ドミトリータイプは、将来的に賃貸マンションへの転用がしにくいため、避けた方が無難です。
シェアハウス	都市部ではシェアハウスの土地活用も可能です。シェアハウスは住宅系の中では一番収益性を高くすることができます。ただし、管理会社など事業パートナーの選定にあたっては、会社の実績や規模等を十分に考慮するようにしてください。

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6. 都市部の好立地で可能な土地活用

都市部の好立地では、以下のような収益性の高い地活用が考えられます。

土地活用	内容
貸しオフィス	都市部の極めて立地の良い土地であれば、賃貸オフィスも可能です。オフィスは住宅よりも賃料単価は高いですが、需要が景気に連動しやすいという特徴があります。地方都市の場合、限られた一部の土地以外では、オフィスビルは難しいです。近年はオフィスの大型化が進んでおり、個人投資家には不向きな土地活用になりつつあります。
貸し店舗	貸し店舗は、平家やマンションの1階などであれば、地方でも割と広く賃貸需要があります。 2階以上にテナントが入る商業ビルは限られたところしか賃貸需要がありませんが、カラオケボックスや居酒屋ビルであれば、地方のターミナル駅の前の土地でも可能性はあります。
ビジネスホテル	ビジネスホテルはホテル事業者への一棟貸しの土地活用となります。東京と京都ではビジネスホテル用地は慢性的に不足していますので、用地があれば事業者が飛びついてきます。新幹線の駅前も需要があり、地方でも新幹線の駅前ならビジネスホテル事業は可能です。賃料はオフィスビルほど高くはありませんが、一棟貸しで安定しており、撤退リスクはそれほど高くはありません。

7. 郊外でも広い土地なら検討したい土地活用

郊外でも、広い土地は希少性があるため、収益性の高い土地活用が可能です。

土地活用	内容
ロードサイド型店舗	ロードサイド型店舗は、幹線道路沿いに広い土地があり、第二種住居地域等の大規模な床面積の店舗の建築が可能なエリアで賃貸ニーズがあります。建物は鉄骨造のため比較的安く、かつ、賃料単価は高いため投資効率は非常に高い土地活用です。ただし、徹底リスクが高く、後継テナントが見つかりにくいというリスクもあります。
倉庫	インターネット通販の増加により、全国で倉庫の開発が相次いでいます。高速道路のインターチェンジに近い大規模地であれば、全国的に賃貸需要があります。鉄骨造のため、建築費は比較的安く、かつ、賃料は普通程度ですが撤退リスクは低いです。ただし、近年は倉庫が大規模化しており、倉庫に適した用地は希少性が高くなっています。

土地活用

内容

ロードサイド型店舗

ロードサイド型店舗は、幹線道路沿いに広い土地があり、第二種住居地域等の大規模な床面積の店舗の建築が可能なエリアで賃貸ニーズがあります。
建物は鉄骨造のため比較的安く、かつ、賃料単価は高いため投資効率は非常に高い土地活用です。
ただし、徹底リスクが高く、後継テナントが見つかりにくいというリスクもあります。

倉庫

インターネット通販の増加により、全国で倉庫の開発が相次いでいます。
高速道路のインターチェンジに近い大規模地であれば、全国的に賃貸需要があります。
鉄骨造のため、建築費は比較的安く、かつ、賃料は普通程度ですが撤退リスクは低いです。
ただし、近年は倉庫が大規模化しており、倉庫に適した用地は希少性が高くなっています。

8. ローコストで始められるその他の土地活用

収益性は低いですが、ローコストで始められる土地活用もあります。
また、非常に条件の恵まれた立地であれば、事業用定期借地や等価交換といった選択肢もあります。

土地活用	内容
トランクルーム	トランクルームは、少ない投資額で始められる土地活用です。ただし、昔のようにコンテナを置くだけではできず、建築確認申請を通し、建物として建てる必要があります。トランクルームは第一種低層住居専用地域等一部の用途地域では建築することができません。
住宅展示場	近くにマンションが開発される場合、モデルルーム用地として短期間の間土地を貸せることがあります。初期投資はかからず、賃料は時間貸し駐車場よりも高いことが多いです。
時間貸駐車場	時間貸し駐車場は、郊外のターミナル駅前の立地であれば、固定資産税が安いわりに賃料が高いため、比較的収益性は高いです。初期投資もアスファルト舗装程度であり、投資額が低いのが魅力です。良い土地活用が見つかるまでの暫定利用としては一番良い活用方法といえます。
月極駐車場	月極駐車場は、時間貸し駐車場のニーズのないところでも可能です。砂利敷きのロープで区画しただけでもできるため、初期費用はほとんどかかりません。
貸農園	地方の農地などは、貸農園としての活用方法も可能です。週末だけ農作業をしたい都会のサラリーマンに貸せるケースがあります。
資材置場	資材置場は、市街化調整区域でも行うことのできる活用方法です。市街化調整区域とは、市街化を抑制すべき区域であり、原則として建物を建てることができません。大型トラックが搬出入できる道路条件の良い土地にニーズがあります。
事業用定期借地	事業用定期借地とは、建物の用途が店舗や工場、倉庫、ホテル等の事業用建物に限定された借地です。借地なので建物投資は必要ありません。相当地代と呼ばれる比較的高い水準の地代をもらうことができるため、地主には非常に人気の活用方法の一つです。
等価交換	等価交換とは、開発事業者が土地の上に建物を建て、建物完成後に開発事業者と地主が土地と建物を交換しあい、土地と建物を共同で所有する形態の事業です。土地所有者は投資を一切行うことなく、建物を所有することができ、家賃収入を得ることができます。