アパートローンの審査に通りやすい事業計画書の作り方

不動産投資や土地活用では多額の初期費用がかかります。ほとんどのケースでアパートローンを活用しますが、少しでも有利な条件で借り入れたいものです。有利な条件を引き出すには審査のために準備する事業計画書作成に注意を払わなければなりません。

そこで本記事では、アパートローンの審査に必要な事業計画書の作り方を紹介します。通りやすくなるポイントや、通らなかった場合の見直し方もわかる内容です。

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1.事業計画書はアパートローンの審査に必要

不動産投資の事業計画書は融資を受ける際、審査において必要となる資料です。まずは、事業計画書とは何か、誰が何の目的で作成するかを解説します。

アパートローンの審査については以下の記事で詳しく解説しています。

1-1.事業計画書とは

事業を興す際は、どのように事業を進めていくか、どのくらいの収支となるかを事業計画書という形でまとめます。不動産投資や土地活用における事業計画書では、不動産を活用した事業をどのような戦略で運用し、収益を上げていくかを示します。

事業主が計画に沿って経営するのはもちろん、融資を受ける際や事業連携をする際に事業内容を示すものとして重要な役割を果たします。

1-2.事業計画書を作成するタイミング

事業計画書は事業を興すにあたって、取引が発生する企業や金融機関に提出するものです。取引を持ち込まれた企業側、金融機関側は、計画書の内容からその事業が取引に足る事業かどうかを見極めます。

つまり、事業計画書は取引が発生する前の計画段階で用意しておく必要があります。計画段階で作成する必要があるため、立地エリアのさまざまな調査が必要です。

1-3.事業計画書を作る人は誰？

事業計画書はオーナー（事業主）自身が作成することも可能です。インターネットひな型を見つけて作成したり、提出先の求める体裁で作成したりします。

ただし、さまざまな調査に基づいて実行性の高いものを作成する必要があるため、個人で作るとなると大変です。また、事業計画書には具体的な事業規模も記載するため、建物の設計などの資料を基に分析する必要もあります。

そのため、事業計画書の作成はハウスメーカーや建築会社が主体となって作成するとよいでしょう。ハウスメーカーには設計のみでなく経営についても相談できるプロが在籍しています。相談の際に希望を伝えることで、事業計画書のたたき台となる経営プランの提示が受けられることもあります。

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2.【項目別】アパートローン審査に通りやすくなる事業計画書の作り方

事業計画書はアパートローンの審査のために提出しなければなりません。

以下のひな型をもとに、項目別にアパートローンの審査に通りやすくなる書き方を紹介します。

2-1.プロフィール（職歴・事業実績）

事業計画書には、事業主となる不動産オーナーの経歴や年収も記載します。不動産経営に関係がない経歴であっても記載することで、属性の高評価につなげられる可能性があります。業務上で身に付けたスキルなども記入するとよいでしょう。

サラリーマンの場合は業務内容を詳しく書き、副業をしている場合も詳細記入することをおすすめします。法人化をした場合には、代表者のプロフィールを記載します。

2-2.資産状況

アパートローンの審査のために提出する事業計画書に欠かせない項目です。投資を行う土地だけでなく、他所の所有不動産、金融資産も記載します。相続予定の不動産がある場合はその旨も記載することで、与信があると判断されやすくなります。

この項目は代表者の資産のみでなく、家族の資産も書き込むとよいでしょう。

2-3.事業内容

事業内容には、以下のような項目を記載します。

事業の目的は創業動機とも被る内容ですが、どのような社会的価値がある事業かを示しておくと好印象を与えられます。また、将来のビジョンを持っていることを表すことで、計画性の面でもプラスに働くでしょう。

2-4.資金の使途

資金計画を記載します。初期費用の資金繰りです。創業にあたって何にどれだけの額が必要で、どのように調達するのかを書きます。

アパートローンの借り入れ審査に提出する事業計画書には、融資額と借入期間の希望を書き入れます。エリア競合の調査分析の結果など、資金繰りの根拠についても触れることで計画の実行性が伝わりやすくなるでしょう。

2-5.取得する物件の概要

アパートなどの建物を新築する場合、新築する建物の概要を記載し、事業規模の目安とします。設計図面をもとに構造、フロア数、間取り、戸数、共有設備などをまとめます。また、土地についても面積や固定資産税評価額、用途地域などについて記載します。

用意できる場合は、設計図面を用意しておくと安心です。

2-6.事業の収支計画

事業開始後の収支計画を記載します。収支計画では利回り、返済比率なども詳しく試算します。ここが現実的な数字でないと、事業計画自体に信頼性が生まれず、審査に通りにくくなるかもしれません。リスクなどを考慮した現実的な数値で計画を立てることをおすすめします。

アパートローン審査のために用意するときは事業計画書にまとめず、収支計画書として別紙にまとめる手法をとるのが一般的です。金融機関の求める書式を事前に確認しておくとよいでしょう。

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3.アパートローンの審査で見られるポイント

審査のために提出する事業計画書では、重視されるポイントがあります。実行性、信ぴょう性、わかりやすさ、です。その3点についてどのように確認されるのか解説します。

3-1.実行性のある計画となっているか

事業計画書には、取得費用、家賃収入見込み、利回り、返済利率など、多くの数字、数値が使われます。数字、数値を出すには裏付けが必要です。エリアのニーズや不動産市場の状況などを分析に基づくデータで構成することで事業計画書の実行性が高まります。

アパートローンの審査では、返済原資となる事業収益が確かなものかどうかが重要視されます。ただの数字の羅列とならないよう、背景まで丁寧に書くことで実行性がある計画となっているかが判断しやすくなるでしょう。

3-2.記載内容にぼやかしがないか

不動産投資など、大きな事業を展開するにはリスクがつきものです。計画段階からリスクを考慮した内容とすることで信ぴょう性が増し、審査にも好印象となります。ネガティブな要素が存在する場合も計画書でつまびらかにし、どのように対策するかに言及するとよいでしょう。

3-3.わかりやすい内容となっているか

事業計画書の体裁は基本的に決まっていません。事業の内容と事業主の情報をわかりやすくまとめて、審査側へ伝わりやすくするよう心がけます。

わかりやすくするには、項目ごとに簡潔にまとめるとよいでしょう。難しい用語を羅列するのではなく、不動産事業に詳しくない担当者へも一読で理解できるよう平易な言葉を使うのがおすすめです。

金融機関によっては専用の用紙を指定されることもあるため、指定の用紙がないかを確認しておきます。

4.審査に通らなかった場合の事業計画書の見直し方

アパートローンの審査に通らなかった場合、原因を探す必要があります。そこで、審査に通らなかった場合の事業計画書を見直すポイントを紹介します。

4-1.正確性に問題はないか

アパートローンの審査では、事業のしっかりとした見通しを重視するため、事業計画書には正確性が求められます。数値にミスがないか、分析が甘いところはないかなど、正確性に問題がある部分が存在しないかを確認することから見直しを進めるとよいでしょう。

なぜこの数値を出したのか、分析の根拠がしっかり書かれているかを確かめ、場合によっては分析しなおし正確性を高める必要があります。

4-2.きちんと事業内容が伝わる内容か

事業計画書は創業の動機や事業の目的などを盛り込んだ内容とします。事業の内容や事業計画は書式の中の肝です。この部分がしっかり伝わるように、見やすく仕上げる必要があります。

熱意が空回りして、分析に基づく計画であることが伝わりにくいと審査に影響します。審査では融資対象となる事業の内容を知ることが第一の目的です。伝わりやすいよう、項目を細分化して見せるなどの工夫で事業内容が伝わりやすくなります。

4-3.競合のリサーチなどが十分か

事業計画には、エリアの不動産市場の動向や競合の経営状況などを反映させる必要があります。競合の分析が不十分である場合、はじき出した収支計画の数値などの裏付けが乏しくなり、計画そのものが甘い見通しであると判断されかねません。

事業計画は十分な分析のもとで作成することが大切です。しかし、不動産市場の動向調査や立地周辺の開発計画の確認などは、オーナー一個人では情報を得ること自体が難しく、また、分析も不動産の知見がないと重要な部分を見落としてしまうかもしれません。ローンの審査に臨むにはプロの力を借りてリサーチを進めるとよいでしょう。

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5.審査に強い事業計画書づくりは信頼できるパートナーと

事業計画書はアパートローンの審査で重要視される書類です。計画書の内容をもとに融資対象として問題ないか、返済能力がある事業であるかを判断します。そのとき、事業計画書に求められるのは分析に基づく実行性があるかどうかです。

競合の分析やエリアのニーズの分析などは専門家の力を借りるのが得策です。金融機関の信用度が高いハウスメーカーに分析を依頼し、経営プランを作成してもらえば、実行性の裏打ちにもなります。

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