底地と借地権の違いとは？種類や地代相場をわかりやすく解説

不動産用語の一つに「底地(そこち)」があります。
底地とは、借地権が設定されている宅地の所有権のことです。

なかなか聞きなれない言葉ですが、土地活用を検討し始めると目にする機会も増え、理解を深めたいと思っている方も多いのではないでしょうか。

そこでこの記事では、「底地」に関する基礎知識を丁寧に解説していきます。
できるだけやさしい言葉で説明したいと思いますので、ぜひ最後までおつきあいください。

1.底地とは？借地権との違いは？

国土交通省が示す不動産鑑定評価基準によると、底地と借地権は以下のように定義されています。

出典：国土交通省「不動産鑑定評価基準」

まず、底地は、借地権が設定されている土地の所有権であるということです。
底地は、地主の土地の所有権の名称ということになります。

また、借地権は「建物の所有を目的」として土地を借りる権利であるということです。
借地権は、建物所有者の土地を借りる権利の名称ということになります。

土地は、例えば駐車場や看板等の構築物の設置場所として借りるケースもありますが、車や看板は建物ではないため、このような土地の賃借は借地権ではないことになります。

借地権とは、あくまでも建物所有を目的とした土地の賃借権であるため、底地の上には建物があることが原則です。

建物所有を目的とした賃借権には、借地借家法が適用されます。
借地借家法は借主の権利を守る法律であることから、貸主である地主の権利は一定の制限を受けることがポイントです。

駐車場や看板等の構築物の設置場所として土地を借りる権利は、一般的に使用貸借と呼ばれます。
賃料が有償か無償かを問わず、借地権ではない土地を借りる権利が使用貸借です。

使用貸借は、借地借家法が適用されないことから、借主の権利は弱く、貸主からいつでも解約をできることになっています。

使用貸借は、土地所有者の使用収益を制約する権利とまでは言えないことから、使用貸借権が付着している土地は、底地ではなく更地として扱うことが一般的です。

底地とは、借地借家法が適用される土地の所有権であることから、例えば土地の賃貸借契約を簡単に解除するようなことはできません。

自由に使える更地よりも大きな権利の制約を受けることから、底地価格は更地価格よりも安くなることが一般的です。

尚、底地権者は、「地主」や「貸主」、「借地権設定者」等の呼び名があります。
呼び名の違いをまとめると、下表の通りです。

2.底地(借地事業の種類)

底地は借地権が設定された土地のことですが、設定される借地権には4つの種類があります。
本章では、底地(借地事業の種類)について、以下の4種類を解説します。

1. 普通借地権
2. 一般定期借地権
3. 建物譲渡特約付借地権
4. 事業用定期借地権

それではひとつずつ見ていきましょう。

2-1.普通借地権

普通借地権とは、更新ができる借地権のことです。
次節以降に示す定期借地権以外の借地権のことを指します。

普通借地の契約期間は最低30年となっており、契約は更新させることが原則です。
地主が更新拒絶をするには「正当事由」が必要とされます。
正当事由とは、土地の賃貸借契約の解除が認められるに相当する正当な理由のことです。

ただし、正当事由があっても借地人からの更新請求や、借地人が契約期間満了後も土地を使用し続けているのに、地主が異議を述べなかった場合は、契約は更新されます。

さらに、正当事由が認められても、借地人は地主に対し、土地上に存在する建物を時価での買取を請求することが可能です。
しかも、この買取請求は地主の同意がなくても成立してしまいます。

このように、普通借地は地主からの契約解除が極めて難しいという特徴があることがポイントです。

普通借地権で土地を貸してしまうと、地主は半永久的に土地を取り戻すことができないようなイメージとなります。

2-2.一般定期借地権

一般定期借地権とは、建物譲渡特約付借地権または事業用定期借地権以外の定期借地権のことです。

定期借地権とは、更新ができない契約になります。
契約期間満了後、地主は確実に土地を取り戻すことができ、正当事由も不要である点がポイントです。

一般定期借地権では、契約期間が最低50年とされています。
事業用以外の建物の借地で用いられることから、一般定期借地権はマンションや老人ホームといった特定人が継続的に居住する建物の借地で利用されることが多いです。

2-3.建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権とは、借地権設定後30年以上経過した日に地主が建物を買い取ることで消滅する借地権のことです。

地主が建物を買い取れば確実に借地権が終了するため、定期借地権の一種とされています。
もちろん、地主には正当事由も不要です。

建物譲渡特約付借地権は制度としては存在しますが、あまり利用されていないのが実態となっています。

理由としては、築30年以上経過した古い建物を、わざわざ地主が買い取るメリットがないからです。

よって、定期借地権で実際によく用いられているのは、「事業用定期借地権」と「一般定期借地権」の2択ということになっています。

2-4.事業用定期借地権

事業用定期借地権とは、もっぱら事業の用に供する建物(居住用を除く)の所有を目的とした定期借地権のことです。

契約期間は10年以上50年未満となっており、比較的短期で終了できる借地権になります。
定期借地権の一種なので、契約満了時に確実に土地を取り戻すことができ、地主にも正当事由は不要です。

事業用定期借地権は、建物が収益性の高い事業用であることから、他の借地と比べると地代も高いという特徴があります。

契約期間も短く、収益性も高いことから、地主にとって最も人気の高いのは、事業用定期借地権です。

尚、事業用定期借地権だけは、契約を公正証書で締結しなければならないと法律で定められています。
公正証書とは、公証人がその権限に基づいて作成する文書のことです。

事業用定期借地権は契約期間が短く、借主が不利益を受けやすいため、権利の濫用を防ぐ目的で公正証書によって締結しなければならないものとされています。

3.底地(借地事業)の2つのメリット

本章では「底地(借地事業)のメリット」について解説します。
主なメリットは次の2点です。

1. 建物投資が不要となる
2. 撤退リスクが低い

それではひとつずつ見ていきましょう。

3-1.建物投資が不要となる

底地は建物投資が不要となる点がメリットです。
建物所有者ではないことから、建物の固定資産税や損害保険料、将来発生する大規模修繕費等も全て不要となります。

3-2.撤退リスクが低い

底地は、借地人の撤退リスクが低いです。
借地人は建物投資をしてまで土地を借りており、建物投資を回収するためにも簡単には撤退することは少ないといえます。

4.底地(借地事業)の2つのデメリット

続いて、「底地(借地事業)のデメリット」について解説します。
主なデメリットは以下の2点です。

1. 収入が低い
2. 相続税対策効果が薄い

それではひとつずつ見ていきましょう。

4-1.収入が低い

地代収入は家賃収入と比べると、収入は低いです。
収入を多くするなら、建物投資を行って、家賃を得る借家事業を選択する必要があります。

4-2.相続税対策効果が薄い

底地は、建物投資を伴う借家事業に比べると相続税対策効果が薄いです。
借地事業は建物投資を伴わず借入金が生じないこと一般的であることから、借入金による相続財産の圧縮効果が少なくなります。

また、普通借地の底地の場合、時価よりも相続税評価額の方が高くなることも多く、底地を持っていることで逆に相続税が増えてしまうことがあります。
普通借地の底地は、生前に売却した方が相続税評価額は圧縮され、相続税の節税となることも多いです。

5.底地の固定資産税

底地であっても、通常の宅地と同じ考え方で固定資産税が生じます。
宅地とは建物の用に供される敷地のことです。

宅地の原則的な固定資産税の計算式は以下のようになります。

課税標準額とは、税率を直接乗じて税額を求めるための価額のことです。
宅地の課税標準額は一般的に「土地の固定資産税評価額の70％」となります。

底地上の建物が、オフィスやホテル、店舗、倉庫等の住宅以外の建物の場合、課税標準額は一般的には固定資産税評価額の70％です。

【住宅以外の建物が建っている場合】

一方で、底地上の建物が戸建てやアパート、マンション等の住宅の場合、住宅用地の軽減措置が適用されます。
一定の要件を満たす住宅の土地における課税標準額の計算方法は以下の通りです。

よって、底地の上の建物が住宅である場合、住宅用地の軽減措置が適用されることで底地の固定資産税評価額は安くなります。

6.底地の相場

底地の相場には、主に以下の2種類があります。

1. 地代相場
2. 買取相場

それではひとつずつ見ていきましょう。

6-1.地代相場

地代相場には、定価水準である「相当地代」の相場と、定価よりも著しく低い「低廉な地代」の2種類があります。

相当地代とは、この程度の地代は相当とするいわゆる地代の定価のことであり、借主(借地人)の権利が強い定期借地権で採用される地代相場です。

相当地代は、更地価格の6％程度とされています。
更地価格とは原則として土地の時価を指しますが、実務上は簡易に求められる相続税路線価による価格を更地価格とすることが一般的です。

通常、事業用定期借地権で締結される相当地代の目安は以下のようになります。

また、一般定期借地権では、契約期間が長期であることや、居住用の建物の収益性が低いこと等から、6％を下回る水準となることも多いです。
一般定期借地権による相当地代の目安は以下のようになります。

一方で、低廉な地代に関しては、借地人の権利が強い普通借地権で用いられることが多いです。
低廉な地代の相場としては、固定資産税の3倍程度が相場となります。

尚、普通借地権は、地代が低廉であることと引き換えに譲渡承諾料や建て替え承諾料等の一時金が発生することが一般的です。

普通借地権における一時金の相場は以下のようになります。

借地権価格は、更地価格に借地権割合を乗じて求めることが一般的です。
借地権割合とは、相続税路線価図に記載されているA～Gまでの記号で割り振られた割合を利用することが多いです。

6-2.買取相場

底地の買取相場は、借地権が普通借地権か定期借地権かで異なります。
普通借地権の場合、地主からの契約解除が困難であるため、収益物件として買い取られることが通常です。

収益物件の運用利回りの相場は2％程度が一般的であり、買取価格は以下のように決まります。

普通借地の場合、地代が低廉なことが多いため、結果的に底地の買取価格は「更地価格の1～2割程度」となることが多いです。

一方で、定期借地権の場合、契約期間満了時に更地返還されることが保証されていることから、残存期間が短いほど更地価格に近くなります。

また、地代も普通借地よりも高いことから、残存期間が相応に残っていても、それなりに高く取引されることが多いです。

定期借地が設定された底地の買取価格の相場は、以下の通りです。

まとめ

いかがでしたか。
「底地」について、基礎知識を解説してきました。

底地とは借地権の付着している宅地の所有権のことです。
底地に設定される借地権には、「普通借地」、「一般定期借地」、「建物譲渡特約付借地」、「事業用定期借地」の4種類があります。

底地には、「建物投資が不要となる」や「撤退リスクが低い」というメリットがある反面、「収入が低い」、「相続税対策効果が薄い」といったデメリットがあります。

底地にも固定資産税が発生し、建物が住宅であれば住宅用地の軽減措置が適用されます。
底地の地代相場は、相当地代なら更地価格の6％程度、低廉な地代なら固定資産税の3倍程度です。
買取相場は、普通借地の場合、更地価格の1～2割となることもあります。

本記事の内容を、借地事業の参考にして頂ければ幸いです。