【空き家活用】手軽な事例からビジネス的事例まで一挙公開！

空き家は何もしなければお荷物になりますが、活用すればお金を生み出す資産に変わります。でも、最近では色々な活用方法があるため、「自分が持っている空き家には何が適しているのか？」と悩む方も増えています。

空き家活用で成功するには、まずはどのような活用方法があるのかを知ることが重要です。

また、所有する空き家の建て替えも含めて建築会社に直接相談したい方は、以下のボタンから、活用プラン請求ができます。ぜひご利用ください。

1.他人に貸す9つの空き家活用の事例

それでは、ここからは「空き家の具体的な活用事例」を紹介していきます。
まずは、「他人に貸す9つの空き家活用の事例」について、順番に解説します。

1-1.戸建て賃貸

空き家の活用事例としては、戸建て賃貸があります。
戸建て賃貸は特に大きな改修工事もせずにそのまま貸すことができ、また賃料も高いことから、収益性が高く最もおススメの活用方法です。

戸建て賃貸を成功させるには、力のある管理会社を探すことがポイントです。
管理会社は賃料を見積もってくれたり借主を見つけてくれますが、適切な賃料で借主を見つけられるかどうかは、管理会社の力量にかかっているからです。

もし「管理会社に一度相談してみたい」と検討されている方がいらしたら、ぜひ「賃貸経営HOME4U(ホームフォーユー)」で、いくつかの管理会社に相談し、提案内容を比べてみてください。

「賃貸経営HOME4U」は、入居者募集を行う賃貸仲介を得意としている管理会社が厳選して登録されているシステムなので、どなたでも簡単に力のある管理会社を見つけることができます。

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1-2.マイホーム借上げ制度

マイホーム借上げ制度とは、シニア(50歳以上)のマイホームを一般社団法人移住･住みかえ支援機構(通称：JTI「Japan Trans-housing Institute」)が借上げを行ってくれる公的な制度となります。

JTIとは、国内の住宅資産を有効活用するために設立された組織であり、国の基金によるサポートも得て設立されている公的な機関です。

マイホーム借上げ制度は、名称の中に「マイホーム」という単語が入っていますが、マイホームでなくても一定の要件を満たす空き家であれば利用することができます。

マイホーム借上げ制度では、空き家をJTIに貸し出し、その後、JTIが借主に転貸を行う制度です。
空き家所有者は入居者と直接貸主と借主との関係にはならないため、賃貸経営は全てJTIに任せることができるという点がメリットです。

マイホーム借上げ制度は、JTIに貸し出した後、一度入居者が決まるとその後はずっと賃料が発生し、入居者が入っている間は、入居者が支払っている家賃から15％が差し引かれた賃料を受け取ることができます。

しかも、空室になったときも、市場賃料の6割程度の賃料を空室時保証賃料という形で受け取ることができるため、空室時でも収入を得ることができます。

戸建て賃貸よりは収益性は低くなりますが、煩わしい賃貸経営はしたくないという方は、マイホーム借上げ制度を検討してみる価値があります。

1-3.シェアハウス

都市部の空き家であれば、改修してシェアハウスとして活用する方法もあります。
シェアハウスとして成功させるには、物件のコンセプトを明確にして、他の物件と差別化することがポイントです。

同じ趣味や目的を持っている人を集めるような仕組みにしておくと、入居者を安定的に確保しやすくなります。

映画シアター付きのシェアハウスや可愛い雑貨を揃えたシェアハウス、本格的なDIY工具を揃えたシェアハウス等、入居者に選ばれるような物件にすることがポイントです。

1-4.サブスク住宅

サブスク住宅とは、全国に点在する住宅に定額で住み放題ができるというサービスのことです。

サブスク住宅は、サブスク住宅運営会社に空き家を登録することで簡単に始めることができます。

サブスク住宅では、空き家にベッドやテレビ、洗濯機等の家具を用意し、ホテルのように貸し出す活用方法です。

主に観光客が利用することが多いため、周辺に観光施設があるような空き家では、成功する確率が高くなります。

国内ではまだ登録施設が少ないため、競合も少ない状況です。
先行者利益が取りやすいため、サブスク住宅を始めるなら今がチャンスとなっています。

1-5.バーチャル賃貸住宅

バーチャル賃貸住宅とは、大阪府不動産コンサルティング協会が提唱している空き家の活用方法になります。

バーチャル賃貸住宅は、空き家の一部を所有者のトランクルームのまま残し、トランクルーム以外の部分を賃貸物件として貸し出す活用方法です。

空き家は、所有者が倉庫代わりとして利用していることが多く、他に代替のスペースが見つからないことから活用できないままとなっている物件がよくあります。

一方で、借り手も「空き家全体だと面積が広く、家賃が高すぎて借りることができない」という背景があります。

そこで空き家の一部をトランクルームとして残し、残った狭い部分を、家賃を抑える形で貸し出す方法として考えられたのがバーチャル賃貸住宅になります。

バーチャル賃貸住宅は、貸主と借主の双方のニーズを満たす空き家活用事例と言えるのです。

1-6.介護施設

空き家はデイサービスやグループホームといった介護施設として貸し出せる可能性があります。

デイサービスとは、主に高齢者向けの通所介護施設のことです。
グループホームとは、主に認知症高齢者を対象に少人数で共同生活をする施設のことになります。

デイサービスやグループホームは、元々戸建ての建物を改修して借りているケースも多く、立地も住宅街の中にある物件が多いです。
介護事業者への一棟貸しですので、退去されない限り収入も安定し続けます。

安定収入を望む方は、介護施設への賃貸を検討してみることをおススメします。

1-7.古民家再生

空き家の中にも、築年数が古く、周辺に観光施設があるような立地では、古民家再生という選択肢もあります。

古民家再生とは、古民家に改修工事を行って、カフェやレストラン、ホテル等にして再生する活用方法です。

古民家再生で成功するには、建物が古いだけでなく、周辺に古民家に合う雰囲気が整っていることも重要な要素となります。

例えば京都や奈良、鎌倉等の古都では、古民家を改修してレストラン等で成功している例が多数あります。

条件が整っているような物件であれば、古民家再生も検討してみることもおススメします。

1-8.セーフティネット住宅

セーフティネット住宅とは、「住宅確保要配慮者に対する賃貸住宅の供給の促進に関する法律」に基づき、住宅確保要配慮者の入居を拒まない住宅として登録できる住宅のことです。

住宅確保要配慮者とは、例えば高齢者世帯、子育て世帯、被災者、日本の国籍を持たない方、障がい者、低額所得者等が該当します。

セーフティネット住宅に登録すると、「セーフティネット住宅情報提供システム」から検索される住宅となります。

他の賃貸物件が入居を拒む借主を確保することができるため、貸せるチャンスは格段に上がります。

セーフティネット住宅に登録するには、以下の要件を満たすことが必要です。

要件の中に「耐震性を有するもの」というものがあります。
耐震性を有するものとは、いわゆる新耐震基準を満たした建物のことです。
新耐震基準とは、昭和56年(1981年)6月1日以降に建築確認申請を通した建物となります。

セーフティネット住宅は、住宅確保要配慮者向け住宅であるため、必然的に収益性は低くなってしまいますが、戸建て賃貸としてなかなか借主を発掘できない場合には、セーフティネット住宅に登録してみるのも選択肢の一つです。

1-9.サテライトオフィス

サテライトオフィスとは、本社を中心に考え、その周りに衛星(サテライト)のように配置されたオフィスのことです。

近年は、IT企業が地方の自然豊かな場所にある空き家をサテライトオフィスとして借りるケースがあります。
サテライトオフィスとして貸すには、高速通信環境が整備されていることが条件です。

サテライトオフィスの成功例として有名なのは、「徳島県神山町」の事例があります。
徳島県神山町は山間部にあることで、ケーブルテレビが敷かれ、早くから高速インターネット通信環境が整備されていたことがきっかけで、多くのサテライトオフィスを生み出しています。

2.自分で行う3つの空き家ビジネスの事例

続いて、この章では「自分で行う空き家ビジネスの事例」について、3つ解説します。

2-1.民泊

自分で経営する空き家ビジネスとしては、民泊があります。
民泊は、年間180日以内なら届出だけで全国どこでも営業することが可能です。

民泊には「家主不在型」と「家主居住型」の2種類があります。
家主不在型とは、空き家でも行うことができる民泊です。
それに対して、家主居住型とは家主が住んでいる自宅の一部で行う民泊になります。

遠方にある空き家でも、「家主不在型」としてなら民泊経営を行うことができます。
ただし、家主不在型で民泊を行うには、住宅宿泊管理業者に管理を委託することが義務付けられています。
住宅宿泊管理業者とは、家主不在型事業者から委託を受けて衛生確保措置、騒音防止のための説明、苦情への対応、宿泊者名簿の作成・備付を行う国土交通省に登録されている事業者のことです。
民泊をスタートさせるなら、まずは住宅宿泊管理業者を探すことから始めてみてください。

2-2.コワーキングスペース・シェアオフィス

コワーキングスペースとは、会員制の事務所スペースを共有できる施設のことです。
シェアオフィスとも呼ばれることがあります。

コワーキングスペースは、テレワークが普及したことから利用者が急激に増えています。
テレワークが普及する以前は、コワーキングスペースができるところは都市部の立地の良い場所でないと利用者が見つかりにくい活用方法でした。

しかしながら、最近では郊外の利用者が増えてきたため、かなり広い範囲で事業として行うことができます。

建物に関しては、特にオフィス仕様にする必要はありませんが、高速インターネット環境を整備することや、プリンター、シュレッダー、ドリンクサーバー等の事務機器を用意することは必要です。

コワーキングスペースは利用者の会員が増えれば、高収益を得ることができる点がメリットとなります。
ただし、会員を集めるのに時間がかかるという点がデメリットです。
相応の収益が得られるようになるまでは、概ね1～2年程度はかかります。

コワーキングスペースを始めるのであれば、腰を据えて長期間経営する計画で始めることがポイントです。

2-3.時間貸しスペース

時間貸しスペースとは、時間単位で貸すスペースのことです。
貸し会議室とも呼ばれています。

戸建てタイプの時間貸しスペースでも、「ママ会」や「ホームパーティー」、「ヨガ教室」、「動画撮影」、「荷物預かり」等のニーズがあります。

必ずしも会議用のニーズだけではないので、住宅街の一角にあるような空き家であっても時間貸しスペースを運営することは可能です。

時間貸しスペースも、コワーキングスペースと同様に、上手くいけば戸建て賃貸よりも稼げるというメリットはあります。
また、収益化まで時間がかかる点もコワーキングスペースと同じです。

時間貸しスペースは、会員制ではないため、収益が増えていくスピードはコワーキングスペースよりも早いです。
ただし、固定の会費を受領するわけではないことから、コワーキングスペースよりも収益が不安定である点が特徴となります。

3.空き家を解体して活用する方法

ここまで読んでくださった方の中には、「うちの空き家は古いからそのまま貸すのは難しいかな…」とお考えの方もいるでしょう。
空き家は、「解体して活用する」ことも選択肢の一つです。
そこでこの章では、「空き家を解体して活用する方法」について解説していきます。

3-1.駐車場にする

空き家解体後は、駐車場にするという選択肢があります。
駐車場は、少ない初期費用で始められるという点がメリットです。

また、駅から離れたような住宅街であっても需要があるため、立地条件が劣る土地でも安定した賃貸経営ができます。

ただし、駐車場の収益性は決して高くはありません。
固定資産税をギリギリ上回る程度の場合が多いため、維持費の負担を軽くする程度です。
維持費の観点からは、空き家を放置しておくよりは駐車場にした方がメリットはあります。

駐車場経営は「立地が悪くてアパート経営はできない」または「大きな投資はしたくないけど維持費の負担を軽くしたい」等の方に向いています。

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3-2.アパート等の「賃貸住宅」を建てる

空き家を取り壊したら、アパートや賃貸マンションのような「賃貸住宅」を建てることも選択肢の一つです。本格的な土地活用となるため、収入は最も大きくなります。

新築で土地活用をする場合、建物はアパートだけではなくその土地に適した建物をゼロから計画することができます。アパート、マンション、ビル、戸建て賃貸、自分の新居も兼ねて賃貸併用住宅などの選択肢があります。つまり、地域の賃貸需要にあった建物を建築するため、貸しやすく、かつ、賃料も上げやすくなります。

また、他人に建物を貸す土地活用には、相続税を大きく減額させる効果があり、相続税対策がとなる点もメリットです。

ただし、土地活用には大きな投資を伴います。借入金も併用できますが、自己資金も建築費の3割程度は必要となります。とはいえ建物を新築したら高収益を得ることができますので、資金的な余裕のある方はアパート等に建て替えることをおススメします。

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3-3.土地活用の始め方

空き家を取り壊して土地活用を始めようと思っても、「どんな建物を」「どんな間取りで」「どれくらいの戸数で」建てれば良いのかなど、ご自身では判断が難しいですよね。

そんなときは、「HOME4U 土地活用」をご利用ください。

土地活用の専門会社やハウスメーカーなど、全国の優良企業を簡単に見つけることができ、時間貸し駐車場やアパート建築、戸建て賃貸、賃貸併用住宅、介護事業等のあらゆる土地活用について、無料で提案を受けることができます。

自分でも思いつかなかった活用方法の提案を受けられる可能性もあるので、選択肢を増やすためにも一度提案を受けてみてください。

土地活用の知識がほとんどなくても、疑問があれば各社から懇切丁寧に説明してもらえますので、取り壊しも視野に入れている方は、ぜひ一度「HOME4U 土地活用」で土地活用のプロに相談してみてください。

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4.空き家活用のメリット

まず、「空き家を活用したら本当にメリットがあるのか？」と迷っている方もいらっしゃると思うので、メリットを具体的に挙げてみます。

4-1.家賃収入が得られる

空き家を活用すると、家賃収入が得られることが最大のメリットです。
空き家は持っているだけで、固定資産税や管理費等の維持費がかかります。
家賃が入ればマイナスがプラスに変わるわけですから、活用によって収入を得ることは大きなメリットです。

また、資産を生かしたビジネスとなるため、得られる収入は不労所得となります。
本業のある方は、メインの収入に加えてさらに収入を増やすことができるため、生活にゆとりを生むことができます。

さらに、株式投資のような金融商品だと価値が大暴落するケースもありますが、空き家の活用なら資産を大きく失うリスクもなく、安全に収入を得ることができます。
定期預金や国債よりも大きな収入が得られるため、空き家ビジネスは安全で収益性も高い資産活用といえるのです。

4-2.「特定空き家」に指定されるリスクがなくなる

空き家は活用することで、「特定空き家」に指定されるリスクがなくなるという点もメリットです。

特定空き家とは、「空家等対策の推進に関する特別措置法(以下、「空き家法」と略)」によって指定される危険な空き家を指します。

特定空き家に指定される空き家とは、地域に深刻な影響を与える危険な空き家です。
具体的には以下のような空き家が特定空き家に指定される可能性があります。

特定空き家に指定されると、自治体から助言、指導、勧告、命令の順番で処分を受けます。
勧告処分まで受けると、住宅用地の特例の適用が受けられなくなるため、土地の固定資産税が上がります。

さらに命令処分まで下ると50万円の罰金が科され、最終的には行政代執行と呼ばれる手続きにより強制的に建物が取り壊されます。

解体費用は、もちろん建物所有者の負担です。
もし建物所有者が解体費用を払えない場合は、土地が差し押さえられ、土地まで売却されることになります。

このように、空き家は放置しておくと、特定空き家に指定され、最終的には土地まで全て失うリスクがあります。

特定空き家に指定されるくらいであれば、活用するか、もしくは売却して現金に変えてしまった方が良いのです。

5.空き家活用のデメリット

次に、空き家活用のデメリットについても紹介しておきましょう。

5-1.借り手や活用方法を探すことが難しい

空き家は活用するといっても、そもそも借り手や活用方法を探すことが難しい点がデメリットです。

借り手や活用方法を探すことが難しい理由としては、主に以下の2点があります。

空き家活用とは、別の表現をすると不動産の賃貸事業を行うということになります。
賃貸事業を成功させるには、「良い立地であること」と「築年数が新しいこと」の2つが揃っていることが基本です。

賃貸事業に適した立地とは、例えば地域のターミナル駅から徒歩10分圏内のような場所になります。

多くの空き家は元々貸すために建てられたものではないため、必ずしも賃貸事業に適した立地に立っているとは限りません。
賃貸事業に適さない立地の空き家も多いことから、そもそも活用しにくくなっています。

また、築年数が古くなっているのも貸しにくい理由の一つです。
耐震基準を満たしていないような建物であれば、借主も不安を覚え借りる人は少なくなります。
古民家のように古いことに価値のある物件は別ですが、中途半端に古い物件だと貸しにくい原因となってしまいます。

5-2.賃貸人としての修繕費がかかる

空き家を他人に貸す活用をすると、空き家所有者は賃貸人という立場に変わります。
民法上、賃貸人には修繕義務が課されているため、空き家を活用すると賃貸人としての修繕費がかかる点がデメリットです。

同じ賃貸事業でも新築アパートであれば、新築から10年間くらいの間はほとんど修繕費が発生しません。
新築物件は築10年を過ぎたあたりから修繕費は徐々に発生しますので、それまでに家賃収入を修繕費として積み立てておく時間が十分にあります。

一方で、築年数の古い空き家は、貸したらすぐに修繕対応に迫られることがあります。
賃貸事業の開始直後から修繕の支出が立て続けに発生するようなこともあり、新築物件に比べると修繕費の負担感は大きいといえます。

空き家を活用したら、すぐに修繕が生じる可能性がありますので、最初から修繕費を計画に見込んでおくことがデメリットを回避するコツです。

まとめ

いかがでしたか。

空き家を活用すると、主に「家賃収入が得られる」というメリットがあります。
一方で、主に「賃貸人としての修繕費がかかる」という点がデメリットです。

他人に貸す空き家活用事例としては、「戸建て賃貸」等の9つの事例がありました。
また、自分で行う空き家ビジネスとしては、「民泊」や「コワーキングスペース・シェアオフィス」があります。
さらに、空き家は取り壊して「駐車場にする」、「アパート等を建てる」等の活用も可能です。
ご自身の物件の状況や投資できる期間や資金などに照らし合わせて、最良の道を検討していただければと思います。

なお、取り壊して新たな活用をする場合には、「HOME4U 土地活用」を使うと、良い活用方法を幅広く見つけられる可能性があります。
本記事で紹介した内容を、空き家活用のヒントにぜひお役立てください。

この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

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