【初心者向け】1部屋マンション経営が失敗する４大リスク一覧

1. 「1部屋マンション経営」が失敗する4大リスク一覧

1-1.空室時は収入が入らない

１部屋マンション経営が失敗する原因として「空室時に収入が入らない」ことが、挙げられます。

複数の部屋を経営していれば1部屋が空室になっても他の部屋からの収入を得られます。
しかし、1部屋しか経営していない場合、その部屋しか収益源がないので空室になってしまうと収入はなくなります。

空室によって収入がなくなっても、マンション購入時のローン返済、管理会社への管理費等の支出は毎月一定額発生します。

よって単に収入が入らないだけでなく、費用だけが出るかたちになり、赤字続きになってしまう可能性が考えられます。

1-2.家賃保証に慢心してしまう

「家賃保証に慢心してしまう」ことで、1部屋マンション経営を失敗するケースはよくみられます。

1部屋マンション経営では、オーナーと管理会社との間でサブリース契約を結ぶことがあります。
サブリース契約の「家賃保証」「空室保証」といった内容に魅力を感じ、安定した収入が入ることに期待して締結するケースも少なくありません。

しかし実際の契約条項では、賃料が減額されたり一定期間は賃料を支払わなくて良いとする免責期間が設けられていたりします。

また家賃の見直しを定期的に行っているため、家賃相場が下がると支払われる家賃が減額する恐れも考えられます。

上記のような契約内容のデメリット面を、よく確認せず契約を結んでしまい「家賃保証」に慢心してしまうと、想像していたよりも収入が少なく、赤字に陥る可能性が高まります。

サブリース契約について詳しく知りたい方は、以下の関連記事にも目を通してみてください。

1-3.修繕費がかさむ

1部屋マンション経営で「修繕費がかさむ」ことは、失敗しやすい理由の1つです。

手ごろな購入価格に心惹かれて物件状態を見誤ったことで、購入後すぐに修繕が必要になって「修繕費がかさみ」早期に赤字化してしまうことはままある失敗です。

中古マンションの経営に必要な基礎知識は以下の記事で解説しています。

1-4.マンションの市場価格が大幅に下落する

「マンションの市場価格が大幅に下落」して、1部屋マンション経営を失敗することはリスクとしてあり得ます。

始めてみたものの1部屋マンション経営がうまくいかなかった場合、売却して初期費用を回収しようと考えることもあるでしょう。
しかし、売却時にマンションの市場価格が大幅に下落していた場合、売却しても初期費用を回収できず結果損をしてしまうことも十分に考えられます。

マンション経営においてよくある失敗は以下の記事で詳しく解説しています。

2. 「1部屋マンション経営」で、よくある想定失敗事例

2-1.契約内容を理解せずに、経営を始めた

マンション経営のリスクを減らすために、「家賃保証型」と言い表されているサブリースの契約する方が多くいます。

しかし、多くのサブリース契約には、Aさんが結んだような「賃料減額請求」「賃料支払いの免責期間」について定められているため、実質家賃が保証されないケースもあり得ます。

契約前には必ずその契約に対するデメリットやリスクを理解することが重要です。

2-2.中古マンションで頻繁に修繕が必要になった

購入費用の安さが魅力の中古マンションですが、修繕が必要なケースも少なくありません。
マンションを購入した後に発生した修繕費用の支払いは、一般的に全額オーナーが払う必要があります。

購入費用を安くするために中古マンションを契約したのにも関わらず、修繕費がかさんだ結果トータルの出費が安くならないことも想定されるでしょう。

2-3.焦って空室対策をしたが空室が続いてしまった

空室が続いてしまうと「物件に何か問題があるのではないか」と感じ、空室対策としてリノベーション等を実施する方が多くいます。
しかし、リノベーションなどの空室対策は多くの費用がかかるため、入居者が入った場合でも回収するまでに時間が必要です。

さらに、空室対策をしても入居者が現れなかった場合、空室対策の費用までも回収不可能になる場合も考えられるでしょう。

2-4.利益が少ないと思って不安になり、売却してしまった

1部屋マンション経営はマンションを1棟経営するよりも失敗するリスクが小さいものの、大きな利益が得づらいというデメリットもあります。
そのため順調に入居者が入っていても、わずかな利益しか得られない場合が多くあります。

そのため、「このままで大丈夫なのだろうか」と不安に感じてしまうこともあるでしょう。
長い目で事業計画を練っておけば想定通りだと考えることができますが、先が見えずにスタートをしてしまうと不安で損のまま売却してしまうことは、よくある失敗です。

2-5.サブリース会社が倒産してしまう

「家賃保証」が受けられるとうたっていても、サブリース契約では十分な家賃保証が得られないリスクがあります。
さらにサブリース契約を結んでいた会社が倒産してしまえば、家賃保証自体がなくなってしまうケースも考えられます。

もちろん、サブリース契約を家賃保証がなくても入居者がいれば経営は続けられます。
しかし入居者がいないときにサブリース会社が倒産すると家賃収入が入らず、経営が傾いてしまうでしょう。

マンション経営において、借金や赤字を防ぐためのリスク管理方法については以下のページでまとめています。