【初心者向け】マンション経営が失敗する7大リスクとよくある失敗事例　一覧

1. マンション経営が失敗する7大リスク

1-1. 借入金額が多い

マンション経営が失敗するリスクとして「借入金額が多い」ことが挙げられます。
マンション経営をする上で、キャッシュフローを甘く考えて、許容範囲を超えたローンを組むことは非常に危険です。

キャッシュフローを甘く考えていた方が、借入をしすぎたと気付けるのは、空室が増えたタイミングであることが多いです。

想定していたよりも利益が小さくなってしまったり、想定外の修繕が重なったりすることで赤字になった場合、自己資金で借入の返済や固定費用を賄う必要が出てきます。

ローンを組む際の目安金額は物件の購入価格に対して7割程度です。
全額借入で賄う方法も存在しますが、初心者は失敗しやすく向かない方法であるといえます。

1-2. 場所が田舎すぎる

「場所が田舎過ぎる」とマンション経営は失敗しやすくなります。
特に郊外の場合は、人口が少なく、市街中心地へ住民が集中している地域も多くあります。

上記のような地域では、市街中心地以外はそもそもあまり人がいない可能性が高く、いくら購入価格が安くてもマンション経営には向きません。
もし需要が少ない地域でマンションを経営するのであれば、差別化が図れる特長が必要でしょう。

マンション経営は家賃収入が少ないとかなり厳しくなります。
マンション経営を始めるにあたって、最初に地域のリサーチを徹底的に行うことは欠かせません。

人口はどれくらいいるのか、どれくらいの入居者が見込めるのかを計算せずにマンション経営に手を出してしまえば、失敗しやすいといえます。

1-3. 管理が甘かった

「共用部分が汚い」、「問い合わせをしても対応が遅い」など管理の甘さによって、入居者の不満が高まった状態が続くと、マンション経営は失敗しがちです。
特に家賃が高額なマンションだと、なおさら住民からの期待値も高く、クレームに繋がりやすくなります。

困っているときにすぐに対応されなければ、住人からの不満もたまる一方で、退去が多発する可能性もあります。

特また以下のような、物件の劣化を修繕しないことで発生する空室にも注意が必要です。

定期的に室内をチェックして、痛んでいるところがないか・壊れているところがないかを把握し、適切な対応をすることが必要です。

1-4. 管理会社選びに失敗した

管理会社選びに失敗してしまうことも、マンション経営が上手くいかなくなる原因のひとつです。
管理会社は、マンションの清掃・修繕など物件の維持管理から入居者募集、家賃の集金などを請け負っており、業務内容は会社によって異なります。

特に管理会社の影響が特に大きくなるのは、入居者募集と審査においてです。
ケースによっては、会社を変えるだけで長い間空室だった部屋が埋まることもあり、入居者募集において管理会社は大きな役割を果たしているといえます。

つまり管理会社選びを失敗すれば、入居希望が想定より集まらず家賃収入が見込めないことで、赤字になる可能性も考えられるでしょう。

また、管理費は管理会社を見極めるポイントの1つです。
管理費はマンション経営を管理会社に依頼する際の費用で、極端に高い利率を設定している管理会社は注意が必要です。

目安として、上記の相場を押さえておきましょう。

1-5. 迷惑住人がいる

空室を埋めることにばかり気が回ってしまって、借り手がどんな人なのか確認を怠ると後々トラブルに発展する可能性が高くなります。
特に「迷惑住人」の影響によって、他の住人が退去してしまえば空室率が高まってマンション経営が厳しくなるケースも考えられます。

よくある迷惑住人に関するトラブル事例は、大まかに以下の通りです。

上記はいずれも、他の住人からクレームが多発する事案です。

また家賃滞納は、マンション経営をしていると高確率で発生します。
収入に直結するため、避けたいトラブルです。

1-6. マンション経営に関して勉強不足である

マンション経営には、知識が必要です。
知識がないままで、なんとなく経営を進めてしまうと思わぬ失敗をする可能性があります。

最低限身につけておきたい、マンション経営における重要な知識は大まかに以下の3つです。

特に入居者の需要は空室率に直結します。
空室が多くなると収入が下がり、借入の返済が思うようにできない事態に発展する恐れもあるでしょう。

1-7. 魅力的な物件でない

借り手にとって魅力的に見えない物件は入居者が集まらず、思ったような家賃収入が得られないリスクがあります。
家賃収入がなければ、実質赤字経営となってしまうためマンション経営失敗に繋がると言えるでしょう。

入居者から見て、魅力的と思われない物件の特徴は以下の通りです。

借り手が部屋に魅力を感じるかどうかは、物件サイトの写真や内見時の短い時間によって決まります。
室内や共用部などが掃除されていなかったり、日当たりが悪く室内が暗く見えたりすると、良い印象はもたれません。

また、周囲の物件と比べて占有面積が小さかったり、一般的なマンションと比べて変わった間取りになっていたりすると、敬遠されてしまう恐れがあります。

マンション経営を失敗とさせないために、魅力的な物件になるよう工夫することは欠かせないと言えるでしょう。

2. マンション経営でよくある6つの失敗事例

2-1. 周辺環境の調査不足による失敗

「事前の周辺環境に対する調査が甘く、収益性の悪い物件を購入した」ことが理由で、マンション経営が失敗に追い込まれたという方は多くいます。

例えば大学やオフィス街の近くであれば、多くの人に需要があり入居も早く決まるでしょう。
しかし需要が少ない土地や環境であれば、いくら魅力的なマンションでも空室が目立つ恐れがあります。

また、大学やオフィス街の近くであっても、学生や従業員向けの寮や格安アパートが建設されれば、そちらに入居者が流れる可能性も考えられます。

マンション周辺の環境は常に入れ替わることが頭に入れて、物件の購入前はもちろん経営開始後にも環境の変化に対して敏感にアンテナをはりましょう。
何か変化が起きても対策がとれるよう準備しておくことが大切です。

2-2. 入居者の募集方法による失敗

どれだけ魅力的なマンションであっても、入居者の募集方法が適切でないと、いつまでも空室が埋まらない状態が続いてしまいます。

賃貸収入が少ないことで、マンション経営が赤字化して経営を辞めるしかなくなってしまうケースもみられます。

失敗しやすい入居者の募集方法は、主に以下の2つです。

賃貸サイトによっては、マンションの外観写真ばかり載せていて、物件の内部がよくわからない場合があります。
しかし、入居を考えている人からすると、詳細がわからなければ部屋の雰囲気が掴めません。
ほかの物件と比較しづらいと、もはや比較対象として外れてしまうことも想定できるでしょう。

特に看板のみだと、人目につきにくいことがマイナスポイントといえます。
立地によっては街中に看板を設置して入居者を募集するだけでは、マンションの存在はほとんど知られないといっても過言ではありません。
屋外看板だけでなく、インターネット上の物件サイトなどにも入居者募集の広告を掲載してみるのもよいでしょう。

2-3. 利回りの見積もりが甘くて失敗

マンション経営において利回り計算が甘いと収支のバランスが悪くなり、利益が出せず赤字に陥って失敗しているケースが多くみられます。
マンション経営における表面利回りは10％程度に設定されていることがほとんどです。

マンション経営には修繕費や物件維持費など何かとお金がかかります。
収入がある一方、支出も多いため余裕を持った数値で計算しておく必要があるでしょう。

2-4. 無理して高額ローンを組んだことによる失敗

マンション経営の失敗において、よくある失敗として購入時に無理なローンを組んでしまうケースが挙げられます。

マンションの経営はアパートなどと比較して家賃収入が多くなる反面、修繕費や税金などで支出が増加しやすいです。
支出が増えたことによって、想定していた事業計画が成り立たなくなり結局赤字に転じてしまうといったケースもあります。
家賃収入だけ見ると返せそうな金額だったとしても、計画通りの返済が可能だと簡単に判断してはいけません。

また、マンションで空室が出れば、当然、予定していた家賃収入は期待できません。

高い入居率を前提にしたローンの返済計画などは見直したほうが良いでしょう。
ローンは返済計画が1度でも狂うと、立て直しが難しくなります。

2-5. サブリース契約にしたことによる失敗

サブリースは一見魅力的ですが、落とし穴が多い形態でもあります。
サブリース契約によって、場合によっては賃料停止になって自己破産に追い込まれるという恐ろしい結果も、現実で起きています。

契約内容をしっかりメリット・デメリットの両面から理解して、十分に検討を重ねることが必要です。
サブリース契約による失敗事例は、主に以下が挙げられます。

サブリース契約をしていても経年劣化などを理由に家賃が下がる可能性があります。
家賃収入が減ると、ローン返済にも影響が出てしまいます。

また、サブリース会社から不当な解除金を請求されたり、家賃が振り込まれなかったりするケースもあります。
サブリース会社と契約する際は、事前にきちんとした会社かどうかを入念に調べておきましょう。

2-6. 売却したいときにできないという失敗

マンション経営では、出口戦略として「売却のタイミングも考えておく」ことが必要です。
マンション経営で、マンションが売りたいときに思ったように物件を売れず損をした失敗事例もよくみられます。

特に経年劣化したマンションでは、買い手がローンを組めない場合があるため、一層売却に苦労するでしょう。

売却の流れが知りたい方は、以下の記事をご参考ください。