【初心者向け】中古マンション経営の基礎知識

1.中古マンション経営に向いている人の特徴

2.中古マンション経営のメリット

2-1.新築マンションより安く購入できる

中古マンションは、新築マンションに比べて安く購入できます。

新築は高価になりやすく、立地が良い場所を選べばさらに金額が上がります。
一方で、中古マンションは同じ立地条件で同じ構造・広さだったとしても新築より金額が安くなります。

実際、首都圏の新築マンションと中古マンションの価格を比べてみると、約2倍もの開きがあります。

参考：国土交通省｜「土地総合情報システム」

購入費用が抑えられれば、ローンを組んでも新築よりも少ない借入金額で済みり、その後のキャッシュフローに余裕が出る可能性も高まるでしょう。

2-2.新築マンションよりも高利回りである

中古マンションは新築マンションに比べて高利回りのため、収益が相対的に高くなる可能性があります。
利回りが新築よりも高くなる理由としては、中古マンションは低価格で購入できるためです。

ランニングコストや経費を無視して、家賃収入と建築費だけを用いて計算する「表面利回り」という種類の利回りがあります。
計算式は以下の通りです。

一般的に中古マンションの表面利回りは3～7％で、新築マンションは2～5％と言われています。

ただしマンションの物件状態や入居状況によっては、新築マンションの収益額が中古マンションを上回ることもあり
十分なシミュレーションを事前に行っておくことが重要です。

2-3.家賃収入がすぐに得られるか予測しやすい

中古マンションのメリットとして過去の賃貸実績データがあるため、得られる家賃収入に関してある程度予測できることが挙げられます。
特に、「オーナーチェンジ形式」であれば購入後すぐに家賃収入を得ることが可能です。

中古マンションの購入方法には、大きく以下の2つがあります。

オーナーチェンジとは、入居者はそのままで物件のオーナーだけが変わる形式です。

＜図「中古マンションのオーナーチェンジとは」の解説＞

入居者がいない物件だと一から入居者を募集する必要があります。
しかし、オーナーチェンジなら既に入居者がいるため、入居者募集を始めとした諸々の手続きや費用を削減して、すぐに家賃収入を得ることができます。

3.中古マンション経営のデメリット

3-1.空室率が高くなるおそれがある

中古マンション経営をするデメリットとして、「空室率が高くなるおそれがある」ことが挙げられます。
理由としてはマンションの状態によって、外観や設備の劣化が原因で似た条件の新築マンションに入居者が流れる可能性があるためです。

元々賃貸需要が少ない立地の場合、初めは新しさに引かれて集まった入居者が離れてしまうこともあります。

上記の場合だと、過去の賃貸データでは良い結果がでていたのに思ったように人が集まらなかったということも起こりえるため、事前に物件の状態や周囲の環境を十分に調査しておく必要があるでしょう。

また周囲のマンションと差別化したり、定期的にリノベーションやメンテナンスをして綺麗な状態を保ったりすることは、空室率を下げるために効果的な方法です。

3-2.購入後に修繕費がかかりやすい

中古マンション経営をするデメリットとして、「購入後に修繕費がかかりやすい」ことが考えられます。
物件の状態によっては外観や設備の経年劣化に対応するために、大規模な修繕費用が発生する可能性があります。

加えて中古マンションは、新築マンションに比べて建物の寿命が「短い」ため長期保有には向いていません。

修繕費には以下の2つの種類があります。マンション経営をする上で押さえておくとよいでしょう。

1回の修繕費が高くなくても、何度も修繕が必要になってしまうとそれだけ金額も大きくなる可能性があります。
そのため中古マンション経営を決める際は、物件状態の入念な確認が重要です。

4.中古マンション経営をする前に知っておくべきこと4選

4-1.中古マンションを購入する流れ

中古マンションを購入する流れは以下の通りです。

内見時は、特にリフォームやリノベーションでは変更できない耐震性や立地などを確認しましょう。
特に立地はデータ等で確認するだけでなく、実際に足を運んでどんな層が多いのか見ておくことは大切です。

マンション購入後に後悔しないよう、購入の流れをしっかり把握して余裕のあるスケジュールで動くことをおすすめします。

4-2.中古マンション経営に必要な初期費用

マンション経営する際にかかる初期費用は、マンション購入費の5％前後です。
例えば中古マンション購入に4,373万円かかった場合は、初期費用は218.65万円（4,373万円×5%）かかります。

主な初期費用の内訳は以下の通りです。

一定条件を満たしている場合、税の負担を軽減させるために特例を適用できる可能性があります。
初期費用がどのくらいかかるかシミュレーションを行って、必要な金額を準備しておきましょう。

4-3.中古マンション経営に必要な維持費

マンション経営する際にかかる維持費は、ざっくり家賃収入の約85%です。
つまり、家賃収入が年間で500万円の場合だと、維持費は425万円になります。

主な維持費の内訳は以下の通りです。

初期費用だけでなく維持費もどのくらいかかるかシミュレーションして、事業計画を立てる際に参考にしましょう。

築年数が古いマンションを維持する方法や、対処方法については以下のページに書かれています。
ご参考ください。

4-4.中古マンション物件の選び方

中古マンション物件を選ぶ際は、以下を重視しましょう。

周辺環境に応じて入居者の需要が変わるため需要に応じてリノベーションを行ったり、騒音がひどい場合は防音を強化したりするなどの対策を取ることができます。

しかし、災害リスクは変更できません。

「ハザードマップ」を確認して災害リスクを確認したり、1981年以降に建てられた新耐震基準に基づいている物件を購入したりすることで、災害リスクが大きい物件を避けることが重要です。

災害によって修繕が発生した場合も、修繕費は基本オーナー負担となります。
災害リスクが比較的低い物件だったとしても、保険を検討するなどして対策を十分に練っておきましょう。