古家の解体費用と費用内訳。古家解体に関したよくある5つのQ&A

相続などで古家が建っている土地を引き継いだ場合、売却をするにも、アパート経営などの土地活用をするにも、いったん古家を解体しないとなりません。

今回は、古家の解体費用と解体の際に知っておいたほうがよいことを、初めて古家の解体をしようとしている方向けにやさしく解説します。

古家解体後の土地の活用について不安や悩みがある方は、本記事をご覧になった上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」でプラン請求をしてみることをおすすめします。
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1.古家の解体費用めやす

古家の解体費用は、解体坪単価に家の延床面積の坪数をかけたものです。坪単価は、エリアや土地条件によって変わりますが、一般的な坪単価めやすは次の通りです。

構造が強固になるほど、坪単価が上がり解体費用が高くなります。また、古家は1970～1990年年代に建てられた家であることが多いため、建材にアスベストを使用している可能性が高く、アスベストへの対処費用が加算されることがあります。

解体の際は重機、荷物やごみの運び出しにはコンテナやトラックを使いますので、重機やトラックが入りにくい土地の形状の場合は、その分、人が荷物などを運びだすための人員と時間がかかり割高になります。これらは見積やプラン請求の段階で提示されます。

解体を開始後、地中埋蔵物や地下水・井戸などが見つかった場合には、解体会社からの報告があります。撤去などのための追加工事が必要となるため、追加料金が発生します。

2.家の解体費用内訳

解体費用の内訳は、以下のような7種類の項目に分かれています。解体会社や、その後の土地活用方法によって多少の違いはありますので、プラン比較するときの参考にしてください。

2-1.家屋調査

家屋調査とは、解体工事に関したトラブルなどが出ないように、事前にする調査のことで、主に解体する家の周辺家屋を調査します。具体的には、ご近所の家全体の外観・景観を確認することと、隣接する家屋の壁や天井の亀裂の状態、柱や床の傾斜などを計測・確認したうえで画像に残しておきます。

解体工事にはどうしても重機やトラックなどによる大きな振動がつきものであり、その結果「解体のせいで亀裂が入った」「ヒビが入っている」などのクレームが出やすくなります。このような家屋調査を事前にしておけば、クレームのもとになっているヒビや亀裂が、もともとあったものなのか、それとも、本当に解体工事によって発生したものなのかがハッキリしますので、明確な証拠をもとに説明ができます。

調査費用は解体費用全体の0.5～1割程度ですが、解体する古家の周辺に建物などがない場合は、この調査は必要ありません。解体会社に調査ができる社員がいない場合は、別途、調査のみを解体会社を通じて依頼することもできます。

2-2.仮設工事

仮設工事とは、建物の周りに足場を組み、粉塵やごみなどが周辺に出ないようにするための養生をすることです。仮設工事の工事費用は解体費用全体の1割程度です。

養生には防音効果のある防塵シートをつけて、解体する家の周りを取り囲みます。エリアによっては、解体工事をする職人が利用できる、仮設トイレや休憩所などが設営されることがあります。また、重機を乗り入れるための足場として鉄板を敷き、工事で使う水道や電気配線の準備もします。

仮設工事をスタートする数日前に、工事会社の責任者が説明書類とともに、近隣の方へ挨拶に回ります。この時、できれば土地オーナーも一緒に挨拶に行く方が、後々の住民トラブルが起こりにくくなる傾向があります。

2-3.解体工事

解体工事費は、主に人件費と重機の利用料です。解体工事費全体の3割程度を占めます。重機は家を解体する際に使う油圧ショベルと呼ばれるもので、この重機を操作できる人員と、解体して出た廃材を搬出するための人員が必要です。

油圧ショベルは、家の規模が大きくなるほど大型のものが必要になります。また、建物構造によって、油圧ショベルのアームと呼ばれる部分のアタッチメントが数種類必要になるケースもあります。

重機は解体会社が自社で所有しているものを使う場合と、重機レンタルをする場合があります。レンタルの場合は、工事期間が延びるほど料金が加算されます。

2-4.付帯工事

付帯工事とは、解体する家屋以外の解体工事のことです。国土交通省では「建設業許可事務ガイドライン」の中で、付帯工事を「主たる建設工事の施工により必要を生じた他の従たる建設工事又は主たる建設工事を施工するために生じた他の従たる建設工事」と定義付けていますので、母屋に相当する家屋を解体する際に生じる、母屋以外の解体工事全般を指し、工事費全体の2割程度です。

例えば、敷地内にある駐車場・納屋・ブロック塀・生垣・庭木や岩石の撤去、家屋の残留物（不用品として置いていったものすべて）の片付けがあります。また、工事中に出てきた埋蔵物（浄化槽・井戸・古い基礎）などの処理費用も、付帯工事に分類されます。

2-5.廃棄物の処分代

解体をすると廃棄物が出ますので、その処分代がかかり、解体工事費全体の3割程度を占めます。ごみには産業廃棄物と一般廃棄物があり、「廃棄物処理法」では、事業活動に伴って発生するものが「産業廃棄物」、家庭で個人が発生させるごみが「一般廃棄物」という定義になっています。そのため、解体工事会社が解体を請け負って出した廃棄物は、すべて「産業廃棄物」になります。

産業廃棄物は、燃え殻・汚泥・金属くず・木くずなど20種類が指定されています。これらの廃棄物はそれぞれ指定された種類に分けてコンテナやトラックに積載し、処分場へと運ばれます。廃棄物の量は、解体する古家の大きさや構造によって違いがあります。多くの場合、プランの段階で「コンテナ〇個分」「トラック〇台分」などで計算されます。

2-6.整地

整地とは、解体で掘り起こした土地の凸凹をならすことです。工事費全体の1割程度までで、解体後の土地の利用方法によって仕上げ方が変わります。

重機で地面の表面を押し固めただけのシンプルなスタイルから、砂利や防草シートを敷く、アスファルトやコンクリートでしっかり固めるなど、さまざまな仕上げ方がありますので、プラン相談の段階で解体会社。または土地活用を依頼するハウスメーカーや建築会社に相談をしてください。

2-7.その他

その他の費用は、解体工事に必要な申請代行手数料、トラックなどの駐車料金、近隣へ挨拶をする際の手土産代・解体中の職人への差し入れなどです。解体会社や土地のあるエリアによって、その他の費用には違いが出ますので、プランを比較する段階で、不明な点はしっかりと確認してください。

上記のように、古家の解体工事を完成させるには、さまざまな手順が必要であり、トータルでは大きな費用が発生します。また、途中で地中埋蔵物や地下水などが見つかった場合は、必然的に工事期間が長くなり、解体工事費用そのものが大きくなる可能性があります。

ハウスメーカーや建築会社に解体費用を含めた土地活用プランを請求すると、あらかじめ、トータルでいくら必要なのかがわかりますので、土地活用選びをするときのヒントにできます。NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求であれば、これから解体をしようとお考えの古家がある土地を、土地活用と売却の両方の可能性を探り、土地からの利益を最大化させるのに役立ちます。また、一回の入力で最大10社にまでプラン請求が可能ですので、数多くの解体費用と土地活用プランの比較が同時にできます。

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3.古家の解体費用を上手に抑える5ポイント

古家を解体する場合、以下の5ポイントを知っておくと、費用を抑えることができます。準備が必要なものもありますので、解体を検討し始めた段階で、できることから始めるようにしてください。

3-1.生活ごみ・家財道具・庭木を処分しておく

解体予定の古家は、親やご自身が住んでいた家であることが多いため、家屋の中には一般家庭にある家財道具などがたくさんあります。このような家屋に残されたものは「残留物」と呼びます。

残留物の中には、普通のごみとして捨てることができるものが数多くあります。このようなごみは、個人が家庭から出すごみの場合は一般ごみの扱いになりますが、解体会社が捨てると「産業ごみ」となってしまい、捨てるのにお金がかかります。

そのため、解体までにある程度の時間的な余裕がある場合は、解体する家屋内にある一般ごみとして捨てられるものを出しておくと、解体の際にごみの総量を抑えることにつながり、解体費用を抑えることができます。

一般ごみになるのは、普段からご自身でもごみとして捨てている可燃ごみ・不燃ごみ・資源ごみを含む以下のようなものですが、自治体によって少しずつ違いますので、解体する自治体のごみの分別を確認してください。

大型のゴミは粗大ごみとして指定された日に粗大ごみ券をつけて出す必要があります。しかし、家財道具でまだ使えるものは、解体前にリサイクルショップに引き取ってもらうか、近隣の方に譲るような形で引き取ってもらえれば、粗大ごみとして捨てる費用もかからなくなります。敷地内に庭がある場合は、植木類などは近隣の園芸好きの方に引き取ってもらうようにすれば、捨てるということをしないでも済みます。

3-2.補助金を活用する

自治体によりますが、多くのケースで住む人のいなくなった家を解体するための補助金や助成金が設置されています。自治体で空き家が発生するのを抑えるための制度ですので、補助金が下りるためには制度の要件を満たす必要があります。

多くの場合、解体着工前に申請をする必要があります。自治体によって補助金額・申し込み期間なども違いますので、解体をすることを検討している段階で補助金に関しては調べておき、適切なタイミングで申請できるように準備が必要です。

また、家屋のそのもの解体補助金以外にも、敷地内のブロック塀や生垣を撤去するための補助金など、自治体によってさまざまな制度があります。こちらも、申請期間や要件がありますので、解体予定の古家がある自治体のホームページなどで調べておくとよいでしょう。

3-3.解体後の土地活用も考えたうえで決める

ご所有の土地条件によっては、解体してしまうと、二度と住居を建てられないケースがあります。このような不動産を、再建築不可物件と言います。

再建築不可物件は、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。現行の建築基準法になる前のルールで家を建てているため、多くのケースで2メートルの接道義務を果たしていません。そのため、古家を解体してしまうと、同じ土地に住居などの建物を建てることができなくなります。

売却を含めた土地活用の検討には、所有地での再建築に問題がないかどうかなどを、確認してから解体を検討するようにしてください。また、解体会社の多くは、土地活用のプロではありませんので、解体後のことまでは関与しない傾向です。

古家の解体をする場合は、今後の土地活用も視野に入れた状態での、土地活用プランを複数比較しておく必要があります。「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求であれば、一回の入力で最大10社にプラン請求ができます。

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3-4.解体会社のスケジュールに合わせる

解体会社のスケジュールに合わせると、解体費用を抑えやすくなります。解体会社の中には公共工事や法人向けの工事を請け負っているところも多いため、工事の発注が集中する年末年始や年度末は繁忙期にあたり、解体費用の相場が高くなる傾向です。

解体費用が安くなるのは閑散期である5月のゴールデンウイーク明けから10月中旬ごろまでになり、この時期を狙って解体工事のスケジュールを組むことで、工事費を抑えることができます。

さらに、閑散期の中でも解体会社のスケジュールがつけやすい、余裕のある時期に合わせてあげることで、値引き交渉がしやすくなり、より解体費用を下げられることがあります。そのためには、土地オーナー側が半年くらいの余裕をもって解体工事を計画しておくことが肝要です。

3-5.複数の会社にプラン請求して比較検討する

解体工事は、解体単体で考えるのではなく、解体する家屋がある土地建物の活用を前提として、たくさんの土地活用プランを比較検討してから、土地からの利益が最大化できる方法を選択するようにしてください。相続などで引き継いだ実家の場合は特に、周辺エリアでの開発環境も変わってきているため、一度、不動産と土地活用のプロフェッショナルが、綿密な調査をしたうえで提案する土地活用プランを比較しておくことを、強くおすすめします。

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4.古家解体と費用に関するよくある5つのQ＆A

本章では、古家の解体費用に関するよくある質問をQ&A形式で5つにまとめています。

4-1.　Q1　解体には何日くらいかかるの？

A:一般的な木造30～50坪の家屋で10～20日間くらいかかります。

一般的な木造家屋の大きさ（30～50坪程度）で10～20日間くらいかかります。ただし、これらの推定日数は、普通の土地条件であることが前提です。旗竿地や接道面が狭いなどで、重機やトラックが入りにくい土地の場合は、重機は解体したものを敷地内で組み立ててから使用し、廃棄物の積み込みなども敷地からトラックまで人力で運ぶことになります。そのような場合には、人員も余分に必要となり、さらに1～2週間追加で日数が必要になる傾向があります。

また構造が鉄骨造や鉄筋コンクリート造である場合は、家屋本体を解体しながら、コンクリート部分も壊す必要が出てくるため、より多くの日数が必要です。概算の工事日数はプラン比較の段階で提示されていますので、見積もり段階で想定した日程と費用で収まるケースが多いと言えます。どのような場合でも、人員や日数が追加された場合には、料金が加算されます。

4-2.　Q2　アスベスト・地下水・井戸が出たらどうしたらいい？

A:解体工事会社と相談の上、追加工事が必要です。

どの場合でも、解体会社からの報告がありますので、相談をしながら工事を進めます。

アスベストは着工前に調査をしたうえで、ある程度の予測をつけて工事計画を立てていますが、工事開始後、新たにアスベストを使用している箇所が見つかることがあります。その場合は、法律に従ってアスベストの濃度測定などを再度行い、必要な手順に従って対処をする必要があります。

解体工事が始まってから、地下水・井戸・浄化槽などが見つかることがあります。地下水の場合は、汚染水の調査をしたうえであふれている水をくみ上げてから、地下水の流れを止めないような専門の処理をします。古い井戸が見つかった場合は、基本的には埋め戻し工事をします（お祓いをするケースもあります）。井戸も浄化槽も、次の土地活用の障害になるようであれば、撤去工事が必要なります。

どのケースも解体会社から相談・提案がありますので、予算に合わせて適切な対処をしてくれます。家を解体してみるまではわからないことが多いため、当初の費用プランにはリストされていないことが多く、追加工事による料金が発生します。気になる方は、あらかじめ、このような工事が起きたケースのプラン作成もしてもらっておき、費用概算だけでも頭に入れておくと安心です。

4-3.　Q3　整地はしなければいけないの？

A:その後の土地活用方法によって、整地の方法は変わります。

整地の方法には、以下のような方法があります。次の土地活用方法に合わせた整地を選べば、費用を適切に抑えることができます。どのような整地の仕上げをするのかは、解体後、売却をふくめた土地活用をするハウスメーカーや建築会社の担当者に確認をしてください。

1. 更地
   何も仕上げをしていない凸凹の土地の状態です。更地の場合、整地費用はかかりません。
2. 粗仕上げ
   最も簡単な仕上げ方法で、解体後のコンクリート・ガラス・石・木くずなどを除去し、重機もしくはトンボ（土ならし）で地面を平らにします。
3. 砕石・砂利整地
   粗仕上げをした後に、適当な大きさに砕いた石や砂利を敷き、ローラーで圧してきれいな面に仕上げる方法。砂利が多いと雑草対策にもなります。
4. 真砂土舗装
   真砂利という粒のそろった園芸用砂利を土地表面に撒いてから、ローラーで圧してきれいな面に仕上げます。前項の砂利整地よりも見栄えが良く、雑草が生えないため、売却するときの印象が良くなります。
5. コンクリート整地・アスファルト整地
   コンクリートやアスファルトで整地をする方法。耐用年数が長いため、長期に土地のまま所有する場合は、この方法のほうが補修などの必要がなくなる。また、駐車場などにも転用しやすいくなります。
6. 防草シート仕上げ
   土地に防草シートを敷き、雑草が生えてくるのを防ぎます。

4-4.　Q4　解体しないで土地を売ることはできる？

A:できます。「古家付き物件」として中古市場で売却可能です。

古家付き物件とは、古家が建っている現状のままで売り出される土地のことです。古家の定義は金銭的な価値がない家屋のことですので、一般的には構造の耐用年数（木造22年）に近い、または過ぎている状態です。ただし、経年をしていても手入れの良い家の場合は、中古住宅として流通していることもあります。

古家と土地に対する評価は、不動産と土地活用のプロフェッショナルによる査定が必要です。NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご活用いただくことで、解体後の土地活用も含めたプランを比較できて、古家の市場価値もわかるようになります。

広告には「土地（現況古家あり）」などと表示されます。古家付きで売るときには、売主が「中古一戸建て」ではなく「土地」として売りたいという意味になりますので、買い主は購入に古家に住むかどうかを自由に決めることができます。古家付き物件に関して詳細を知りたい方は、古家など空き家活用の関連記事も合わせて参考にしてください。

4-5.　Q5　更地にしたら税金が上がるって本当？

A:本当です。最大で6倍になります。

固定資産税は毎年1月1日時点で土地建物などの不動産を所有する方に課せられる地方税です。固定資産税は不動産評価額を基準に算出されますが、人が住むための住居が建っている土地は「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が減額されます。

しかし、更地にしてしまうと住居がなくなってしまいますので、制度が適用できず、固定資産税は制度適用前の価格となり、最大で6倍になります。仮に毎年20万円の固定資産税を支払っていた場合、家屋を壊してしまうことで、固定資産税が120万円にまで跳ね上がることがあります。

このように、土地は古家であっても住宅があることで減税対象になっているため、解体をする場合には、売却を含めた土地活用のタイミングなどを考えたうえで、慎重に判断するようにしてください。事前に土地活用プランを請求し、数多くのハウスメーカーや建設会社の土地活用のアイデアを比較しておくことで、古家の解体をする最善のタイミングもわかるようになります。

まとめ

古家がある土地は、解体をするために100万単位のお金がかかることがわかりました。しかし、多くの場合、解体費用は現地調査の段階である程度はめやすが付きますが、家を解体してから埋蔵物が見つかった場合には、追加費用が発生することもあります。また、古家を壊さないままでも売る方法も選択可能です。

解体を検討する前に多数のプランを比較しておくことで、ある程度の解体費用の相場がわかります。また、条件によって再建築がむつかしい土地もあるので、かならず不動産のプロフェショナルに現地調査をしてもらい、土地活用の条件やプランをよく比較しておく必要があります。プラン請求の際には、NTTデータのグループ企業「NTTデータ・ウィズ」が運営する「HOME4U 土地活用」の一括プラン請求をご利用ください。