【建築事例】「受け継いだ土地を生かしたい」日差しが降り注ぐキッチンが自慢の人気物件オーナー／東京都足立区

今回の物件は、東京都足立区にある1K/1LDK4戸のご紹介です。

奥様のご両親から東京都足立区のご実家を相続したことから、土地活用を検討し始められた千葉県在住大家のHMさん。親類からも「実家の土地を生かして、誰かに住んでもらいたい」というご希望もあり、アパートを建築しオーナーになることを決意されました。

土地活用については初心者でしたが、相続をきっかけにHOME4Uを利用され、さまざまな住宅メーカーとのやり取りを重ねるなかでアパート経営について学ばれたのだそう。日当たりのよい南向きの立地を生かし、奥様のご意見もふまえながらキッチンにこだわったアパートを建築され、現在も満室経営を続けられています。

1.「ご近所に迷惑をかけないようにして、相続した土地を生かしたい」

――土地活用を検討されたきっかけを教えてください。

きっかけは、妻の実家の相続です。親族の実家を売ってほしくない、という雰囲気を感じたので土地活用を検討しました。親族は実家に住んでほしかったみたいなんですが、生活の基盤はこちら（千葉県）に確立しているので、実家に引っ越すことはできませんでした。

もう1点は、老朽化です。実家は足立区なんですが、場所柄、古い家の建て替えを推奨していて、そのような制度もあるのだなと……。老朽化が進んだ古い家だったので、ご近所に色々と迷惑をかけてはいけないという心配もありました。

実家周辺は住宅密集地で、古い家も多い地域です。

川も近いのでハザードマップ上で洪水のリスクもあって、防火規制区域にも指定されていて、そういう条件を満たす建物でないと補助が適用にならないということも知りました。

更地にして駐車場にするという方法もありましたが、専門家でもないし、土地活用をただ漠然と検討している段階だったので、相談してみようと思い、HOME4Uを利用させてもらったという感じです。

――HOME4Uを選んで良かった点はありますか。

はい。 最初はもう私も何も分からなかったので、HOME4Uさんに紹介いただいた会社さん、全社と色々お話しさせていただきました。たくさん（住宅メーカーを）紹介していただけたのは大きかったですし、専門家というか、プロとすぐにお話しができたというのはとても良かったです。

2.「収益化」は目的ではなく、老朽化した実家を何とかしたい

――土地活用するにあたって、こだわった点はどのようなところでしょうか。

まずは、やっぱり売らないという前提で、どう活用した方がいいのかっていうのを考えたことです。

「駐車場」という案もありましたが、駐車場にしてもたぶん採算が合わなかったんですよね。試算してもらった結果、台数を多く止められなかったんです。コインパーキングにしても利用率もないだろうと。

今回色々ご相談させていただいたそれぞれの住宅メーカーいずれも、駐車場にしても採算割れするだろうというお答えだったと思います。

あとは、先ほども触れましたが親族は私たちに住んでほしかったみたいですけど、そこは基盤が別にあるので、それはちょっと難しいと。やはり採算が合うこと、誰かに住んでもらって活用している感覚があるアパート経営をと思いました。最終的には、積水ハイムさんにお願いしました。

――ご予算など、当初からイメージされていたのでしょうか。

いや、もう全然なくて。元々収益化など計画していたわけではないので、家賃と建設する費用を吟味して、自分たちでも扱えるレベルでやりたいと思いました。 例えば3階建てのアパートを建てられる土地ではあったんですけど、そこまではしないで採算が合うようにと。相続した土地でしたし、元々（資金は）準備していないのでまるまる借りています。

無理なく手の届く範囲でそのなかでやりたいっていうのが希望でした。何年以内には返せそうかなとか、そういう試算をしてもらってから踏み出した感じですね。やっぱり突然相続することになったので、冒険はしたくなかったです。

3.ご近所に配慮した具体的な点は……

――アパート建築にあたって、ご近所にかなり配慮されたということですが、具体的にどのようなご苦労があったのでしょうか。

ご近所付き合いじゃないですけれども、割とコミュニティがきちんとあるような地域なので、周りの人達の理解を得られないと、建て替えも難しいというような状況でした。

お隣との敷地の境界にあるブロックが壊れていて、そこを直してもらわないと建て替えもできない状況でしたが、積水ハイムさんがそれをうまく調整してくれました。ご近所の合意を取っていただけたっていうところも、有り難かったです。

アパートを建築した土地は、道路に面しているんですけど、その西側の道路が引き込み道路というか、路地というかそんな感じなので、その路地に向けてアパートの出入り口を作るとやっぱり、元々住んでいる方の車の出入りなんかに影響するんです。余計な摩擦を生まないためにも、西側の入り口を完全にふさいでしまって南側を開口部にしました。

――なるほど。そういった調整も積水ハイムさんがされたのですね。

ええ。色々調べてくれたと思います。元々の図面を取り寄せると、その図面に矛盾があったりして、 その辺も全部1個1個紐解いてくれました。

役所も結構困るぐらいの資料が出てきたりして。どれが本当なの、どうしてこうなっているの、みたいなことがたくさん出てきました。建て替えのためには、まずうちの土地を確立しないといけなかったんですよね。そういう細かい調整を、積水ハイムさんが足立区などに対してもしてくれました。

――実際にアパートを建築される段階で、なぜ2階建てを選ばれたのでしょうか。

やはり工事費がやっぱり3階建てになると ガンと上がるからです。部屋数が増えるので採算は計算上は合うんですが、やっぱり借金、ローンが大きくなっちゃうので、そこはちょっと怖かったんですね。

あとはお金だけじゃなくて、ご近所に対しての配慮もありました。うちの土地が南に向いているので、3階建てにすると、ご近所の後ろのお家は日当たりとかが、相当変わっちゃうだろうなというのは気にしたところです。

4.「水害に強い」「工期が短い」

―― 管理方法については、現状ではどのような形を取ってらっしゃるのでしょうか。

もう積水ハイムさんの管理会社さんに一括でお願いして。やっぱり一括、全て込み込みです。うちはなにもしなくていいっていうのが良かったです。

積水ハイムさんは、「一括借り上げシステム」によるサブリースで空室時の家賃保証もあるので、それも良かったところです。

―― ほかにも、積水ハイムにして良かった点はありますか。

積水ハイムの建物は鉄骨ユニット工法なので地震や、構造的に水害に強いこと、工事期間が短いのも良かったです。工期が短いと、ご近所にご迷惑かける時間が少ないので。あとは、建築資材を工場で作って持ってくるので、品質的に均一だということも良かったですね。

実際の工期は6ヶ月なんですけど、現場でトンカチやる時間がユニットなので少ないんです。基礎を作ったら、あとはガンと全部立ち上がってできちゃうのが良かったですね。内装は時間をかけてやってくれましたけど、足場を組んで…という時間が非常に短かったです。

―― アパート建築でこだわったポイントはありますか。

人様に住んでいただくので、やっぱり水害や地震に強いというのはこだわりました。

アパートにしては内装もすごくいいと思います。キッチンはマンションに付いているような対面キッチンにしています。妻の実家の土地ということもあるので、妻の意見は尊重しました。キッチンはこういうのが絶対いいよ、など内装などはほぼ妻の意見を取り入れました。

アパートは1LDK・1Kを1階、2階に一戸ずつなんですが、アパートとして、今1Kとか1Rとかって結構いっぱいあるんです、在庫的には。でも土地がこれだけと取れるんだったら、ちょっと（部屋を）1K31平米、1LDK35平米と大きめにして、そうすれば家賃も少し高めにしてもいいという提案をしてもらいました。

アパートではあまり広い部屋は在庫的にないので貴重になって、他と差別化できているみたいです。家賃は広さと相場を参考にしましたが、少し高めに設定してもらいました。

あとはやっぱり、南向きで日当たりがすごくいいということ、それは最大限生かせるようになったと思います。ちょっと縦長の間取りには当然なるんですけど、奥のキッチンまで十分に陽が入ることも良いところです。

――どこか参考にしたアパートなどはありますか。

いっぱい見学しました。特に積水ハイムさんは、例えば外装や壁、壁はどうするか、ベランダはどうするかというのはモデルルームだけじゃ分からないので、実際に建っているアパートに何か所も連れて行ってくれました。ここのアパートの特徴はこうですよ、ベランダがこうなんですよというのを、積水ハイムの方が見せてくださって。

外壁の色や雰囲気は、やっぱりカタログだけだとパースともまた違うし、現地で行ってみて良かったです。

5.たくさんの住宅メーカーと話して、学べばいい

――これから土地活用しようと検討している方に、事前準備などアドバイスがあればお聞かせください。

そもそも、相続した実家を建て直さないといけない状況だったので、資産運用とはちょっとスタンスが違う状況なのですが、それでも、いいアパートはできたのかなと思っています。

あとは、そうですね。そんなにかしこまらなくても、住宅メーカーから色々なことを教えていただけるので話を聞くことが大切かなと思います。

今回は大手住宅メーカーばかりとやり取りしたのですが、他にも調べると地元密着のものもあるので、それはどんな感じだったんだろうというのはちょっと思います。

今まで収益化を目的にしていなかったんですけど、またアパート経営をする機会があれば、次は収益化も考えてやってみたいですね。

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(※1) 2024年3月現在 (※2)2023年10月～24年3月実施のHOME4U満足度調査およびオーナー意識調査より

※記事内の情報は全て取材当時のもの