駐車場の収入にかかる税金とは？ 7つの税金と節税方法を解説

個人が駐車場経営を行うと、所得税や事業税、消費税、固定資産税等の税金が生じます。
所得税は駐車場の運営の仕方によって所得の区分が異なるため、ルールが若干複雑です。
所得から控除される金額も、所得の種類や台数によって変わります。
初めて駐車場経営を検討している方にとっては、少しわかりにくいかもしれません。

そこでこの記事では、「駐車場収入にかかる税金」について解説します。
駐車場収入の所得の分類や、所得税を計算するうえでの控除や経費、駐車場経営で生じるその他の税金についても紹介しますので、ぜひ「駐車場経営を始めるかどうか」を判断するための一助としてください。

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この記事の執筆者

竹内 英二

不動産鑑定士事務所および宅地建物取引業者である（株）グロープロフィットの代表取締役を務める。不動産鑑定士、宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、不動産コンサルティングマスター(相続対策専門士)、中小企業診断士。

（株）グロープロフィット

1.駐車場収入の所得の分類

個人の所得には、給与所得の他、不動産所得や事業所得、雑所得、譲渡所得、山林所得、退職所得、利子所得、配当所得、一時所得と言った10種類があります。

このうち、駐車場収入の所得は、「不動産所得」か「事業所得」、「雑所得」のいずれかに分類されます。

国税庁は、駐車場所得に関し、以下のような表現で分類を定義しています。

【国税庁の分類の定義】

まず、月極駐車場は不動産所得に該当します。
また、コインパーキングであっても、駐車場運営会社に一括貸しを行って固定の賃料を得ているケースなら不動産所得です。

コインパーキングで駐車場運営会社に一括貸しする形式を「一括借り上げ方式」と呼びます。
さらに一括借り上げ方式は、土地所有者がアスファルト舗装せずに貸す「土地貸し」と、アスファルト舗装をした後に貸す「施設貸し」の2種類に分類されます。

一括借り上げ方式の場合には、土地貸しまたは施設貸しのいずれであっても不動産所得です。

一方で、コインパーキングでは、自ら駐車場を運営し、駐車場運営会社に管理だけを委託する経営方式があります。
管理を委託する経営方式は、「管理委託方式」と呼ばれます。

管理委託方式では、土地所有者がアスファルト舗装だけをした後、パーロックや自動精算機等の主要な設備を管理会社が持ち込む方式(賃料変動型の駐車場)と、主要な設備まで土地所有者が購入する方式があります。

ここでは、便宜上、主要な設備を管理会社が持ち込む方式を「持ち込み方式」、主要な設備を土地所有者が購入する方式を「所有方式」と呼ぶことにします。

駐車場収入は、持ち込み方式なら不動産所得、所有方式なら事業所得に分類されるのが一般的です。

持ち込み方式は駐車場の事業のリスクを管理会社が引き受けているため、不動産所得と判断されます。
それに対して、所有方式は駐車場の事業のリスクを土地所有者が引き受けているため、事業所得と判断されるという理屈です。

つまり、管理委託方式のうち、所有方式が「自己の責任において他人の物を保管する場合の所得」となり、原則として事業所得に分類されます。

ただし、「管理委託方式かつ所有方式」であっても、例外的に雑所得に区分されることがあります。
事業所得や雑所得の判断は、明確な基準がなく、実体に応じて判断されることが一般的です。

例えば、駐車場が1～2台しかなく、実質的に管理会社が駐車場の事業リスクを取っており、なおかつ、他に主要となる収入がある場合には、「雑所得」に分類されます。

「第3章　控除と経費」で「50台以上なら事業的規模」という不動産所得の分類が登場しますが、事業所得か雑所得の判断については不動産所得ではないので、50台以上という台数基準は無関係となります。

事業所得か雑所得かについては、事業リスクの取り方等、あくまでも実態に応じて総合的に判断が行われます。

以上、まとめると駐車場の所得は、経営形態に応じて以下のように分類されます。

2.所得税と税率

所得税は原則として総合課税方式と呼ばれる方式で課税されます。
総合課税方式とは、各所得金額の合算額に累進税率をかけて税額を出す方式です。
累進課税率とは、所得が増えるほど大きくなる税率のことを指します。

税率は不動産所得や事業所得だけで決まるのではなく、他の給与所得等と合算した総所得によって決まります。

総所得に対する累進課税率は以下の通りです。

所得税の求め方は以下の通りです。

課税標準は、不動産所得や給与所得等を合算した総所得になります。

3.控除と経費

この章では、「不動産所得」における控除と経費について解説します。
事業所得および雑所得となる方は読み飛ばして頂いて構いません。

不動産所得の計算式は以下の通りです。

駐車場の必要経費としては、主に以下のものが該当します。

借入金の返済に関しては、「利子」は費用になりますが、「元本返済部分」は費用になりません。

青色申告特別控除は、正規の簿記の原則により記帳している場合には、55万円または65万円(以下「最大65万円」と略)、その他の場合には10万円が認められています。

ただし、最大65万円の青色申告特別控除を受けるには、駐車場が事業的規模であることが必要です。

駐車場が事業的規模であるかどうかは、明確な基準は設けられていませんが、一般的に「50台以上」の駐車場を運営していると事業的規模とみなされます。

事業的規模とみなされれば最大65万円の特別控除を受けることができますが、事業的規模に満たないと判断されれば控除額は10万円になるということです。

駐車場が事業的規模になると、最大65万円の青色申告特別控除が利用できる他、「青色事業専従者給与が経費計上できる」「小規模企業共済の加入ができる」といったメリットもあります。

青色事業専従者給与とは、一定の要件を満たす親族に支払う給与のことです。
親族への給与を費用とすることができ、かつ、所得税を節税できるため、メリットがあります。

小規模企業共済とは、小規模企業の経営者や役員、個人事業主などのための、積み立てによる退職金制度のことです。
小規模企業共済は、掛け金を全額所得控除することができます。

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4.駐車場経営で生じるその他の税金

この章では、駐車場経営で生じるその他の税金について解説します。

4-1.住民税

住民税は、前年の所得に対してかかります。
所得とは、総合課税方式で計算された不動産所得や給与所得、事業所得、雑所得等を合算した総所得のことです。
住民税の税率は、ほぼ一律に10％となります。

4-2.事業税

駐車場経営では、事業税も生じます。
事業税とは、事業を行う法人や個人に課税される都道府県税のことです。

個人にかかる不動産関係の事業税は、「不動産貸付業」、「駐車場業」、「不動産売買業」が対象です。
駐車場業においては、事業税の課税対象となる基準が以下のように定められています。

【駐車場の事業税の課税基準】

まず、駐車場に関しては、事業税の課税基準が独自に設けられていることがポイントです。
アパートであれば「不動産所得で最大65万円の青色申告特別控除が受けられる事業的規模となる基準」と「事業税が生じる基準」が同じです。

しかしながら、駐車場業の事業税は不動産貸付業とは異なる課税基準を定められているため、「50台以上が事業的規模となる基準」と「事業税が生じる基準」は異なります。

駐車場で事業税が課される基準としては、上記イの「建築物である駐車場または機械設備を設けた駐車場」は時間貸し駐車場(コインパーキング)のことを指します。

イは台数に関わらず課税対象となるため、時間貸し駐車場であれば、1台でも事業税の課税対象ということです。

また、上記ロの「イ以外」というのは月極駐車場や青空駐車場のことを指します。
月極駐車場であれば、10台以上となると事業税の課税対象ということです。

事業税は所得税とは別の税金であるため、「不動産所得」や「事業所得」の分類とは無関係に決まります。

「不動産所得」か「事業所得または雑所得」なのか否かに関わらず、実体としてコインパーキングであれば1台以上、月極駐車場であれば10台以上から事業税の課税対象になるということです。

【事業税の課税対象の有無】

個人の事業税に関しては、以下の式で計算されます。

※税率は5％が標準税率、5.5％が制限税率となります。

事業税に関しては、290万円の事業主控除があるため、小規模な駐車場であれば発生しないことが多いです。

事業税は所得税の確定申告のときに申請するため、所得税を申告している人は、特段、申告の手続きは必要ありません。
事業税が課される人は、都道府県から納税通知書が送られてくることになります。

4-3.消費税

駐車場経営では、消費税の納税が必要となることがあります。

まず、駐車場では収入が消費税の課税取引になる場合と課税取引にならない場合(非課税取引)があります。

駐車場の施設を貸した場合は、消費税が生じる課税取引です。
それに対して、単なる土地の貸付によって受領する地代は非課税取引となります。

アスファルト舗装は駐車場施設の一部とみなされるため、時間貸し駐車場の「一括借り上げ方式」のうち、土地所有者がアスファルト舗装をしてから貸す「施設貸し」の場合には課税取引です。

それに対して、時間貸し駐車場の「一括借り上げ方式」のうち、土地所有者がアスファルト舗装をせずに貸す「土地貸し」の場合は単なる土地の貸付となるため、非課税取引となります。

また、時間貸し駐車場の「管理委託方式」の場合は、駐車場施設を貸していることになるため、課税取引になります。
さらに、月極駐車場も駐車場としての地面の整備またはフェンス、区画をしていることから、消費税の課税取引となります。

課税取引か非課税取引課の別をまとめると、下表の通りです。

消費税は施設を貸しているか、または土地を貸しているかの違いで生じるため、所得税の「不動産所得」か「事業所得または雑所得」の区分とは無関係に決まります。

課税取引となっている場合、消費税の課税事業者であれば、消費税を納税する義務があります。

課税事業者とは、基準期間における課税売上高が1,000万円を超える事業者を指します。
基準期間は、法人なら原則前々事業年度、個人事業主なら前々年です。

基準期間における課税売上高が1,000万円以下の事業者は免税事業者と呼ばれます。
免税事業者は課税取引の駐車場であっても、消費税を納税する義務はありません。

4-4.固定資産税

駐車場経営では、土地の固定資産税も生じます。
固定資産税とは、毎年1月1日時点の所有者に対して課される税金です。

固定資産税の求め方は以下のようになります。

駐車場の土地は、「非住宅用地」と分類される土地です。
宅地における非住宅用地の課税標準額は、固定資産税評価額の70％程度となります。

4-5.都市計画税

原則として、都市計画で指定されている市街化区域内の土地については、都市計画税も生じます。
都市計画税の求め方は以下の通りです。

都市計画税の課税標準額は、固定資産

税の課税標準額と同じものを用います。

4-6.償却資産税

駐車場でアスファルト舗装等の償却資産がある場合は、償却資産税も課されます。
償却資産税の求め方は以下の通りです。

償却資産税には150万円の免税点が設けられており、償却資産の課税標準額が150万円に満たない場合は課税されないことになります。

まとめ

いかがでしたか。
駐車場収入にかかる税金について、知識を深めていただけたでしょうか。

駐車場の所得は、基本的には不動産所得に分類されますが、駐車場設備をすべて購入し、管理を委託しているような形式では事業所得に分類されます。
雑所得に分類されるものは、事業所得に該当するような形態のうち、小規模、かつ、他に主要な収入があるようなケースが該当します。

税率に関しては累進課税が適用されるため、総所得が上がるほど税率も高くなります。
控除に関しては、不動産所得で事業的規模に分類されるようなケースでは最大65万円の青色申告特別控除があります。

事業税に関しては、時間貸し駐車場であれば台数に関係なく課税され、月極駐車場や青空駐車場なら10台以上の場合に課税されることが一般的です。

消費税に関しては、アスファルト舗装して貸している場合は、課税取引となります。
消費税の課税事業者であれば、消費税の納税が必要です。

駐車場収入にかかる税金は、ルールが難しいので、不明な点があれば必ず税理士に相談するようにしてください。

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