【初心者向け】「マンションオーナー」になる為の基礎知識|1棟＆区分所有それぞれ、収入と条件・仕事内容・メリット＆デメリットを解説

1.マンションオーナーになる為の基礎知識　まとめ

1-1.マンションオーナーになるメリット・デメリット

マンションオーナーには、大きく分けて「一棟マンションオーナー」と「区分マンションオーナー」の2種類があります。

2つのマンション投資方法には、それぞれメリットとデメリットがあります。

【一棟投資・区分投資のメリットとデメリット】

	メリット	デメリット
一棟マンション投資	収益性が高い 自分の好きなように管理ができる 家賃収入の大幅な下落を防げる	初期費用が大きい 失敗した時のリスクが大きい 管理・維持コストが高い
区分マンション投資	少ない資金でアパート経営を始められる 一等地の大人気マンションでも安く購入できる 売却しやすい	収入の乱高下が激しい 部屋の管理権限が小さい 利益が小さい

一棟マンション投資のメリットについては、「3-1. 一棟マンションオーナーになるメリット」をご覧ください。

区分マンション投資のメリットについては、「4-1. 区分マンションオーナーになるメリット」をご覧ください。

1-2. マンションオーナーが向いている人や便利な資格

以下のような人は、マンションオーナーに向いているといえます。

また、マンションオーナーになるために必須の資格は特にありません。しかし以下のような資格を取っておけば、マンション経営に関する理解が深まるでしょう。

【マンション経営の理解が深まる資格】

資格名	詳細
ファイナンシャル プランナー	お金に関するアドバイスができるようになる資格。マンションの購入に関する税金手続きや契約、経営における資金運用に役立つ。
マンション管理士	マンションの住民からのクレームや相談に対応するための資格。
不動産実務検定	マンションをはじめとする不動産経営について網羅的に学べる資格。
宅地建物取引士 （宅建士）	不動産について網羅的に学べる国家資格。不動産に関する業務を独占的に行える。
住宅診断士	マンションをはじめとする住宅の劣化状態をチェックするための資格。

マンションオーナーの適性については、「2-4. マンションオーナーになるのがおすすめの人」をご覧ください。

1-3. マンションオーナーの収入

マンションなど不動産を所有している人の全国平均収入は「521万円」となっています（【資料】国税庁：「令和元年申告所得税標本調査」）。

詳しくは「2-3.マンションオーナーとして期待できる収入」で説明します。

2.一棟＆区分所有マンションオーナー共通の基礎知識

2-1.マンションオーナーの仕事内容

マンションオーナーの仕事内容には、大きく分けて以下の3つがあります。

【マンションオーナーの仕事内容】

仕事内容	詳細
賃貸管理	入居者募集案内 契約対応、更新管理 退去対応 家賃の振り込み確認 催促 クレーム対応
清掃・設備点検	エントランス・廊下・ゴミ置き場など共用部分の清掃・整理整頓 共用部分の電灯・電子機器・エレベーターなどの建物設備の管理点検
建物管理	建物の構造や共用部分・室内に関した修理修繕の対応 修理修繕の計画

一般的に、上記の管理業務自体はオーナーが行うのではなく、不動産管理会社に委託をします。
不動産管理会社によって、上記３つの業務をすべて扱うところと、得意な分野を単独で扱うところがあります。

委託した仕事内容に対し、オーナーの判断が必要なことに対しては管理会社から連絡が来ますので、その都度、判断・指示をすることが主な仕事になります。

例えば、賃貸管理の委託をしている場合は、入居申し込み者の審査や家賃交渉に対しての判断を下して、管理会社に指示をします。

良質な委託先と提携すると不動産経営も成功しやすくなりますので、不動産管理会社選びは、複数の会社に見積もりプラン請求をして、たくさんの候補の中から内容を比較して決めるようにしてください。

賃貸オーナーについてより詳しく知りたい人は、以下の記事も併せてご覧ください。

2-2.マンションオーナーになるメリット・デメリット

マンションオーナーになるメリットとデメリットをまとめました。

【マンションオーナーになるメリット・デメリット】

メリット	デメリット
安定収入が期待できる 空室リスクを分散できる 管理の手間を減らすことができる 大きな資産になる 節税効果が期待できる	初期費用とランニングコストが高い 空室や家賃滞納のリスクがある 家賃下落リスクがある 共用部の修繕費用が発生する 災害リスクがある

マンション経営は、比較的高額な収益が期待できる投資です。
経営に成功すれば、長期間にわたって安定した収益が発生します。

一方でそれ相応のリスクがあることも覚えておきましょう。
特に空室リスクや災害リスクは、マンションの建築段階でハウスメーカーとしっかりと検討をしておくことが大切です。

メリット・デメリットについてより詳しく知りたい人は、以下の記事も併せてご覧ください。

2-3.マンションオーナーとして期待できる収入

マンションオーナーの収入は家賃収入で、以下の式で計算できます。

マンションなど不動産を所有している人の全国平均収入は「521万円」となっています
（【資料】国税庁：「令和元年申告所得税標本調査」）。

また、不動産所得を得ている人の、所得金額別の内訳は以下の図の通りです。

【不動産所得を得ている人の、所得金額別の分布一覧】

所得	割合
〜100万円	7.8%
100万円超〜200万円	19.8%
200万円超〜300万円	16.8%
300万円超〜500万円	23.2%
500万円超〜1,000万円	21.9%
1,000万円超〜2,000万円	8.2%
2,000万円超〜5,000万円	2.3%
5,000万円超〜1億円	0.1%
1億円超	0.1%

300万円〜500万円、500万円〜1,000万円の層が比較的厚いという結果になっています。

この中にはマンションだけでなくアパートやテナントビル、土地を貸している方や区分所有マンションを貸している方など、様々なタイプのオーナーが含まれているのでご注意ください。

2-4. マンションオーナーになるのがおすすめの人

マンションオーナーになるのがおすすめなのは、以下のような人です。

• 広めの土地を持っている
• 自己資金に余裕がある
• 資産運用や相続税対策をしたい

2-4-1.広めの土地を持っている

ある程度の広い土地がないと、戸数の多いマンションの経営には向きません。狭い土地であれば、一戸建ての建築や、駐車場、トランクルーム等の経営が向いています。

目安としては、100坪以上の土地があれば、マンションを建築するのには十分です。

2-4-2.自己資金に余裕がある

建築費などの初期費用がかかるのも、マンションの特徴です。

自己資金の目安は、初期費用の20〜30%、それ以上はローンで賄うのが一般的です。
ほかの土地活用よりも初期費用が高額になるため、マンション経営は自己資金に余裕がある方に向いています。

マンションの初期費用について詳しく知りたい人は、以下の記事も併せてご覧ください。

2-4-3.資産運用や相続税対策をしたい

賃貸にすることで、相続税の評価額は格段に下がります。
また、家賃収入も得られるので、資産として運用したい方にもおすすめの土地活用の手段といえます。

3.一棟マンションオーナー向けの基礎知識

3-1. 一棟マンションオーナーになるメリット

マンションを一棟丸ごと経営することには、以下のようなメリットがあります。

• 収益性が高い
• 自分の好きなように管理ができる
• 家賃収入の大幅な下落を防げる

それぞれ詳しく解説していきます。

3-1-1.収益性が高い

マンションの一棟経営では複数の部屋を所有できる分、大きな収益を期待できます。
長期にわたって効率良く収益を上げたいなら、区分よりも一棟買いがおすすめです。

例として、7部屋のマンション経営と、区分所有で１部屋を経営する場合の収益性を比べてみましょう。

• 7部屋・家賃8万円の場合の年収：8万（家賃）×7（部屋数）×12（月）＝ 672万円
• 1部屋・家賃12万円の場合の年収：12万（家賃）×12（月）＝ 144万円

区分の場合はどんなに家賃を上げても、一棟経営より高い収益を出すのは難しいでしょう。

3-1-2.自分の好きなように管理ができる

管理の自由度の高さも、一棟マンション投資のメリットのひとつです。

マンションを一棟買いすれば、マンションの全室・全フロアの所有権を持てます。
そのため家賃設定や修繕工事のタイミング決定など、マンションに関する意思決定を自由に行えます。

区分分け投資の場合は、同マンションのすべての所有者の合意がない限りは、条件の変更や修繕を行うことはできません。

マンション投資で長期的に利益を上げるには、時代によって移り変わる住民や引越し検討者のニーズに合わせて、条件や外装・設備を微調整し続ける必要があります。
一棟投資でマンション全体に所有権を持つことで、マンションに関する意思決定をスムーズかつ柔軟に行うことが可能です。

3-1-3.家賃収入の大幅な下落を防げる

マンション一棟投資では複数の部屋を貸し出せるので、空室が出た時の収益の下落を最小限に防げます。

例えば15部屋を賃貸として運営していて、急に3部屋が空室になっても、残り12部屋分の家賃があります。
最大家賃の80%はこれまで通り支払ってもらえるため、空室が生まれても大きなダメージにはなりません。

一方で区分所有の場合、1室しか運営していなければ、空室が生まれた途端家賃はゼロに。
一棟投資に比べて空室リスクがかなり高くなっています。

3-2. 一棟マンションオーナーになるリスク

大きな収益が期待できる一棟マンションオーナーですが、その分それなりのリスクもあります。

ここでは、一棟マンションオーナーになるリスクやデメリットを、以下の順番で紹介します。

• 初期費用が大きい
• 失敗した時のリスクが大きい
• 管理・維持コストが高い

3-2-1.初期費用が大きい

最初の投資金額が大きくなってしまうのはデメリットです。

マンション一棟を購入するには、1億〜数十億円ほどがかかります。
個人で支払うにはかなり大きな金額なので、フルローンを組める可能性も低いです。
全体の20〜30％を頭金として用意しなければならないケースが多く、その負担はかなり大きなものになるでしょう。

3-2-2.失敗した時のリスクが大きい

一棟投資は初期費用が大きい分、失敗した時のダメージは計り知れません。

例えば火災や土砂災害により、一夜にして家賃収入の全てが途絶えてしまうリスクがあります。
家賃だけでなく多額の修繕費用も必要になるでしょう。

またマンション一棟を購入する費用の高さゆえに複数のマンションを保有することは難しいため、災害に関していえばリスクの分散もしにくいです。

3-2-3.管理・維持コストが高い

区分投資に比べてマンションの維持・管理コストが大きいのも、一棟オーナーのリスクのひとつです。

一棟オーナーは、マンション全体の品質を常時一定にキープする必要があります。
時には大幅な改修工事や設備投資を行う必要もあり、大きな手間や費用がかかります。

日々の管理や清掃は管理会社に委託できますが、所有者としてこまめにコミュニケーションを取ったり、意思決定を行ったりすることも求められます。

3-3. 一棟マンションオーナーになるのが向いている人

一棟マンションのオーナーに適しているのは、以下のような人です。

性格の面では、長期視点を持って地道な作業ができる人や、コミュニケーションが得意な人が向いています。

また、現在所有している土地がマンション投資に適しているかも重要です。
空き室の埋まり易い立地条件である事は必須条件です。

3-4. 一棟マンションオーナーの収支シミュレーション

一棟マンションの収支事例を紹介します。

【事例1】

表面利回り6％前半の物件を、自己資金1割を用意して投資した場合の収入を示します。

【事例2】

表面利回り4％半ばの物件を、自己資金3割を用意して投資した場合の収入を示します。

収支を増やすには、ローン返済額を少なくすることが最大のポイントです。

事例2の投資額は事例1の約2倍ありますが、利回りが低く、自己資金を多く積み増しローン返済額を減らさないと収入を大きく上げることが難しい状況です。
ただし、立地の良い物件は空き室がでにくく資産価値も高いので、自己資金が十分にあるのなら利回りが低くても立地の良い物件を選んだ方がいいです。

総じてまとめると、用意できる自己資金から購入できる物件価格を逆算し、その中で極力立地の良い物件を選ぶことが収入を上げるコツです。

4.区分マンションオーナー向けの基礎知識

4-1. 区分マンションオーナーになるメリット

区分マンションオーナーになるメリットは、以下の3つです。

• 少ない資金でアパート経営を始められる
• 一等地の大人気マンションでも安く購入できる
• 売却しやすい

4-1-1.少ない資金でアパート経営を始められる

区分マンション投資は比較的安い費用でマンション経営がスタートできます。

区分所有であれば500万〜1,000万円程度で購入できる部屋が多数あるため、費用に余裕のない人でも気軽に投資できます。
ローンの返済負担も小さいです。

「一棟マンションのオーナーになりたいけど資金に余裕がない」という人は、まずは区分所有でマンション経営の練習をしてみるのもおすすめです。

4-1-2.一等地の大人気マンションでも安く購入できる

マンション投資において難しいポイントは、費用と条件のバランスを取ることです。
多くの人に人気のある条件（都内や駅近、新築など）は高額になり、逆に安すぎるマンションは条件が悪く人を集めづらいです。

そんな中、区分所有マンション投資であれば人気の高い好条件の物件を１部屋単位から購入できます。
安いものであれば2,000万円程度から購入できるものもあり、好条件物件を低リスクで運用可能です。

4-1-3. 売却しやすい

区分マンションは一棟マンションに比べて、売却の難易度が低いです。

一棟マンションは高額な分、どうしても売り手がつきづらいです。
そのため、経営が回らなくなった時にすぐに手放せないリスクがあります。

一方で区分マンションは１部屋単位から売却できるため、一棟マンションに比べれば売却しやすいといえます。

4-2. 区分マンションオーナーになるリスク

続いて、区分マンションのオーナーになるリスクについて、以下の順番で解説します。

• 収入の乱高下が激しい
• 部屋の管理権限が小さい
• 利益が小さい

4-2-1. 収入の乱高下が激しい

区分マンションは所有する部屋が少ない分、空室リスクが高くなります。

もし１部屋しか所有していない場合、その部屋が空室になると家賃収入がゼロになってしまいます。
家賃収入がない時でもローンの返済を行わなければいけません。

空室リスクを減らすには、好条件の部屋を所有することや、複数物件の部屋を運用することが有効です。

4-2-2.部屋の管理権限が小さい

所有する部屋の管理権限が小さいことも、区分マンションオーナーのデメリットです。

部屋を所有するとはいえ、部屋を含むマンション全体の所有権を持てるわけではありません。
そのためロビーやエレベーター等の共用施設の改善等を行うにも、他の部屋のオーナー全員の合意を得る必要があります。

4-1-3.利益が小さい

区分マンションの場合、家賃収入は１部屋分に限られるため、得られる利益が小さくなります。

ローンの金額によっては、手元に利益がほとんど出なくなるリスクもあります。
ハウスメーカーや運営会社としっかり収支計画について話し合いを行った上で、長期目線を持って部屋選びをするのがポイントです。

4-3. 区分マンションオーナーになるのが向いている人

一棟マンションよりも区分マンションのオーナーが向いているのは、以下のような人です。

区分マンションなら比較的リスクを抑えてマンション投資を開始できます。
その分収益性が下がったり、空室リスクが高くなったりする点には注意が必要です。

4-4. 区分マンションオーナーの収支シミュレーション

区分マンションの収益事例を示します。

【事例3】

表面利回り4％前半の物件を、自己資金3割を用意して投資した場合の収入を示します。

【事例4】

表面利回り6％半ばの物件を、全額自己資金で投資した場合の収入を示します。

区分マンションでは、借入金が増えると収支がギリギリとなってしまうケースがよくあります。
区分所有マンション投資は、情報に惑わされず、初心者の方は全額自己資金でスタートするのが無難です。

事例4は全額自己資金で投資したケースです。
年間収入は、実は前節の事例1の一棟マンションとほとんど変わらない結果となっています。

また、区分所有マンションは空室時に収入がゼロになる点がリスクです。
収入を増やす以外にも、返済リスクを下げるという意味合いから、区分所有マンションでは借入金を極力少なくした状態で始めるようにしてください。

5.マンションオーナーになるまでの流れ

6. マンション建築にかかる費用