空き家の固定資産税が6倍になるのはいつから？正しい理解と適切な管理方法

空き家をご所有の方は、2023年12月13日から施行される法律により、空き家の管理状態によっては、固定資産税が6倍に跳ね上がる可能性が出てきました。

使っていない家屋のために固定資産税を支払っているのに、さらにそれが値上がりするとなると大変なことになります。本記事では、空き家の固定資産税が上がる条件などについて、わかりやすくまとめています。

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1.いつから固定資産税が6倍になるのか？

空き家の固定資産税が最大6倍になるという法律は、「空家等対策の推進に関する特別措置法」に関したもので、2015年（平成26年）からあります。
適切に管理がされておらず、倒壊の恐れなど近隣への被害が懸念される空き家は「特定空き家」と指定され、固定資産税が6倍になるというものです。

この特定空き家の前段階として、2023年12月13日より施行される新ルールが制定されています。
同じく管理が不十分なために、これから空き家化していく問題を抱えた空き家を「管理不全空き家」とし、固定資産税の支払額が6倍になるというものです。

つまり、法案が施行されても、いきなり、すべての空き家が対象になるわけではありません。
以下は、今回の法案施行に関して気になることをまとめたものです。

1-1.行政から「勧告」を受けた翌年度から適用される

ご所有の空き家の固定資産税の支払額が6倍になるのは、自治体から「勧告」を受けた翌年度の固定資産税からです。

所有者の状況と空き家の管理状態を参考にしながら判定していきますので、空き家化してから実際に勧告を受けるまでには、実際にはかなりの時間的な猶予があります。

1-2.特定空き家と管理不全空き家が対象

固定資産税が6倍になるのは、自治体から「特定空き家」または「管理不全空き家」に指定され、勧告を受けた場合です。

どちらも問題のある空き家という意味では同じですが、新制度である「管理不全空き家」は、より問題の大きい特定空き家を増やさないようにするための制度です。

それぞれ、以下のような、問題があると判断された空き家が対象です。

【参照：国土交通省　空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律　編集部まとめ】

1-3.空き家＝即6倍にはならない

空き家の固定資産税が6倍になるかどうかは、法律をベースに自治体の基準に照らし合わせていくため、空き家だからといって、即、固定資産税が6倍に跳ね上がるわけではありません。

また、自治体は空き家がダメだと言っているわけではなく、管理の行き届いていない空き家を問題視しています。

前項で解説をした、問題のある空き家の条件に当てはまらないようにすることで、住宅用地の特例を外されないままで、誰も住んでない状態の家を所有し続けることも十分に可能です。

ただし、空き家の固定資産税が6倍にならなくても、所有している限り、毎年、固定資産税の支払いは続きます。管理や税額負担が気になる方は、売却を含めた土地活用も検討しておく必要があります。
【関連記事：【詳しく解説】空き家の有効活用法3選とメリット・デメリット】

固定資産税6倍が決定する3段階とその対策

これから空き家になる可能性のある家も、すでに空き家になっている家も、自治体からの「勧告」が出た時点で、人が住んでいない・住めない建物として認定されます。

すると、住宅ではなくなるため、住宅用地の特例という、固定資産税の軽減対象から外れてしまい、固定資産税6倍が決定してしまいます。
実際に固定資産税が6倍になるまでには、次のような3段階の流れがあります。

2-1.行政による状況把握

はじめに、行政による空き家の状況把握からスタートします。
この場合の行政とは、空き家のある自治体の担当課のことです。空き家は担当者の見回りなどで発見されるケースと、近隣住民からの連絡で確認されるケースがあります。

ただし、人が住んでいない状態であっても、この段階で十分な配慮と対策がしてあれば、将来的に、固定資産税の特例から外れるようなことにはなりにくい傾向があります。

＜できる対策＞
空き家の管理が不十分かどうかを判断するのは、自治体の担当者です。
判断基準は自治体によってさまざまで、現時点では、「こうだと管理の悪い空き家で、それ以外は大丈夫である」というような、わかりやすい線引きはありません。

行政の見回りによる管理状態のチェックの際に、管理の悪い空き家だと判断されないようにするためには、周辺の家の外観に合わせた状態になるように管理をしてください。

例えば、夏場は雑草を抜いておく、秋冬は落ち葉の処理をしておくなど、不定期にでも人がいれば、行き届いている範囲のことが、ある程度されていれば、あまり大きな問題にはなりにくいと言えます。

ただし、気を付けているつもりであっても、近隣住民へ何らかの迷惑がかかると、問題がある家屋の候補になってしまうケースもあります。

近隣エリアで害獣や害虫が増えた、空き巣被害があったなどがあると、空き家が直接の原因ではなかったとしても、周辺の方から「あの空き家を何とかしてほしい」というクレームが入ることもあります。

このようなことを前提に、周辺の方には普段からきちんと配慮をしておき、家に関して気になることがあれば、ご自分に連絡してもらえるように、連絡先を教えておくことで、行政へ通報などを回避できます。

また、自発的に「うちの家が空き家に該当するかを判断してほしい」と依頼すれば、行政の担当者が現地確認をしてくれたうえで、対応すべき箇所を指摘してくれます。このように、維持管理のための努力をしている家屋は、たとえ人が住んでいなくても、管理不全であるとはみなされない傾向があります。

2-2.行政からの状況改善指導

今後、問題のある空き家となりうると判断された家屋は、定期的に行政の担当者が家屋を外部から観察・確認をしたうえで、家屋の所有者に状況改善への指導が入ります。

問題があるとは、見た目でわかる状況のことです。例えば、窓ガラスが割れている、通学路に庭木の大枝が飛び出していて危ない、落ち葉が降り積もって通行の邪魔になっているなどのことです。

このように一般的な住環境として考えたときに「良くない」と思われる箇所に対し、対処をしてくださいと、連絡・指導が入ります。

指導は、所有者と空き家の住所へ電話連絡・手紙などで通達をし、担当者が、所有者からの連絡を待機することになります。所有者が不定期でも管理に来ていれば、かならず空き家に届いている郵便物を確認することになりますので、原則として、その時に連絡ができれば問題ありません。

＜できる対策＞
状況改善方法のめやすとして「普通に人が住んでいたらこうはならない」という家屋の状態にしないように、所有者が自ら気を付けておき、指導されたことは迅速に対応しておけば、あまり厳しい結果にはならない傾向があります。
行政が指導してくる「状況改善」の内容がどのようなものになるのかは、周辺の環境と行政の考え方によって違います。判断基準には国の制定した点数式の計算方法がありますが、どのようなタイミングで、どのくらいの点数をつけていくのかは、空き家の状態とエリア状況に大きく依存します。

例えば、近隣に状態の悪い空き家が多く、自治体が一刻も早く空き家の問題を改善したいのであれば、判断タイミングなどもスピード感のあるものになる可能性があります。

また、持ち主の態度も大きく関係してきます。自治体の担当者に対して反抗的で居丈高な態度をとる、通達などに対して無視を決め込むなど、「所有物件の空き家化によって起きる周辺環境の悪化」を食い止める気持ちがないと思われてしまうと、今後も空き家の状態が改善される見込みがないと判断され、管理不全空き家などへの判定が付きやすくなる可能性は十分にあります。

特に、行政からの連絡への無反応・無視は「管理が行われていない」と判断されやすくなりますので、不定期にしか管理ができない場合は、郵便物は現住所に転送しておくようにしてください。

2-3.改善されない場合は「勧告」＝6倍が決定

行政からの指導や提案が聞き入れられない、または何かしらの行動をしているが、状況改善するほどの対応ができていない状態が続くと、最終的には「勧告」が発令されます。「勧告」が出た時点で、空き家は人が住める状態の家屋ではないと判断されますので、住居ではなくなります。

その結果、住居用地の特例が適用できなくなり、固定資産税が最大で6倍にまで跳ね上がります。

＜できる対策＞
状況改善のための指導で、どのくらいの改善ができていれば良いのかは、担当者との相談によって決めていきます。行政からの提案は無理難題になることはなく、かならず所有者の年齢・職業・現住所・金銭的な背景などをみながら、適切な指導をしてくれるので、所有者側も誠意のある対応をすることがとても大切です。

行政側は、空き家が増えることによる住環境悪化を防ぐのが目的であり、空き家を積極的に壊したいわけではありません。ご所有の空き家が、行政から指導されている理由を理解し、適切かつ必要な対処をすることで、固定資産税6倍は十分に回避できると言えます。

3.空き家の固定資産税6倍を上手に回避する5つの方法

現時点で管理が行き届いておらず、空き家化しそうな物件を持っている方や、すでに空き家化しつつある家屋がある方向けに、空き家の固定資産税6倍を回避するために、今からでもしておくべきことを5つにまとめています。

3-1.周辺に合わせた適切な管理をする

今のところ、近所から文句が出るほどは荒れていないが、「この先、どのくらいの管理ができてればいいのか」はわかりにくいものです。このような時は、近隣の家がどのような状態になっているかをめやすに管理をすると良いと言えます。

例えば、庭の落ち葉の状態、ブロック塀や庭木の状態、ゴミの状態などに注意してください。粗いながらも、人の出入りがある家と同じような状態を維持できていれば、「エリア住環境に影響がある」ようなことにはなりにくいと言えます。

一般的な感覚として、人が住んでいる家の窓ガラスや扉は、壊れているままにはしません。空き家がそのような状態になっていたら修理修繕をしておく必要があります。

ゴミに関しては、家を空けることが分かった時点で、家の中にある生ごみなどを可燃物の日に出しておけば、あとは、管理に来た時に少しずつ出していくのでも、十分に間に合います。

ただし、これらはあくまで外観上の管理ですので、家の中は、定期的に換気をして湿気を取り除くなど、季節に合った管理をしておく必要があります。

3-2.自分から自治体に相談しにいく

自分では適宜な管理をしているつもりでも、管理状態に不安が残ることがあります。
そのような場合は、自分から自治体に管理方法などに関する相談をしてみてください。自治体に電話をして、相談依頼をすれば、窓口で担当者が対応をしてくれます。

自治体は、自治体の良好な住環境保全のために空き家対策をしていますので、空き家の管理方法に関して自分から相談をしてくれる方は「環境保全に協力的な人物」として判断されます。こういう方に対して、行政は、積極的に空き家保全のためのアドバイスをしてくれます。

自治体によっては、空き家を活用する事業や、積極利用したい自営業者向けの連携サービスなどもあります。ご自身で管理をするだけではなく、定期的に人に使ってもらうことで、代わりに管理をしてもらうなど、空き家問題の解決のためのさまざまな方法を提案してもらえます。

自分でネットなどを使って調べることもできますが、エリアの問題を同時解決できる、より適切な空き家活用方法を提案してもらうためにも、ご自分から相談にいくことを強くおすすめします。

空き家の老朽化が進んで状態が良くない場合でも、自分から改善のための行動を起こす方に対して、行政は厳しくはありません。空き家対策は、すでに国策レベルの問題ですので、積極的に相談・協力することで、空き家管理のさまざまな負担からも解放されやすくなる傾向にあります。
【参照：国土交通省　空き家・空き地バンク総合情報ページ】

3-3.不動産管理会社に管理をしてもらう

空き家がある場所が遠い、近隣エリアではあるが、忙しくて管理をする時間が取れないなど、空き家管理そのものにお困りの場合は、不動産管理会社に適切な管理を委託してください。

一般的には、月に1度、不動産管理会社の担当者が敷地内に立ち入って40～60分程度でできる範囲の見回りと経度の作業を行います。例えば、空気の入れ替え、水道の使用による給排水管管理、目立つ雑草や落ち葉の清掃とゴミ捨てなどを行います。

空き巣や放火が心配な場合は、スマホで監視ができる簡易な見張り用のカメラなどを利用することも、あわせて検討してみてください。近隣エリアの不動産管理会社に依頼をすれば、管理に関しては任せてしまうことができますので、ご自身で頻繁に通う必要がなくなります。
【参照：賃貸経営HOME4U】

3-4.売却を検討する

固定資産税を含めた空き家の問題に取り組むときには、まず、空き家を売却したらいくらになるのかを先に確認しておくことをおすすめします。はじめから「売ったらこのくらい」とわかっていれば、空き家を管理し続けて所有する・直して貸す・壊して土地活用をすることなどと比較して、どの方法が土地からの利益を最大化できるのか、比較検討しやすくなります。

管理を持て余している空き家を「もう、手放そうかな」と思うのは、空き家を所有する誰もが一度は考えることです。空き家の売却額がいくらになるのかは、NTTデータグループが運営する「不動産売却　HOME4U」での一括プラン請求をご活用ください。

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3-5.土地活用をする

空き家を売却以外の方法で活用する方法を検討したいとお考えの場合は、ご所有の不動産から利益を最大化できるプランを探すことからはじめてください。土地活用にはさまざまな種類があり、土地条件やエリア条件、さらにエリアニーズによって適切な活用方法が絞られていきます。

希望している土地活用方法が、空き家の活用方法として適しているかは、スタートする前の段階で、徹底的に調べておく必要があります。そのためには、土地活用方法も、建築会社もはじめから決め打ちをせずに、幅広い選択肢の中から比較検討していくようにしてください。

複数の土地活用プランを比較するためには、NTTデータグループが運営する「 HOME4U土地活用」をご利用ください。一回の入力で最大10社にまでプラン請求ができますので、多くの選択肢を一度に比較することができます。

日本全国の大手ハウスメーカーや建築会社から、地元の精鋭企業までをふくめて、空き家があるエリアで土地活用に信頼と実績のある会社のみをピックアップします。さらに、提案された企業の中で、ご自分が選んだ会社以外からは一切の連絡がありませんので、まだ土地活用の検討段階のときに、営業電話庭ずらされることもなく、ゆっくりと比較検討できます。