【初心者向け】マンションの減価償却＆計算方法の簡単解説 |2024最新の確定申告ルール変更も解説

1.減価償却とは

減価償却とは、経年に伴い価値が減少する資産を耐用年数に合わせて分割し、その期ごとに費用として計上する会計上の手続きです。
減価償却を上手く活用することにより、所得税の節税が可能になります。

＜図　減価償却の仕組み＞

例えば1,000万円のマンションを購入した場合、最初の年に1,000万円を経費として計上するのではなく、毎年20万を50年にわたって計上し続ける、といったイメージです。

なお、減価償却は建物の劣化にのみ適用される会計項目です。会計上では「土地の資産価値は何年経っても下がらない」という考え方を採用しているため、土地については減価償却を適用しないこととなっています。

マンション経営における減価償却については、以下の記事もご参照ください。

• 【詳しく解説】アパートの減価償却シミュレーションと節税効果、耐用年数について

2.減価償却費の計算方法

3.構造別：マンションの耐用年数

4.目的別：新築マンションにおける減価償却の計算方法

4-1.居住用の場合

居住用の場合、マンション売却時にできるだけ課税されないように独自の計算方法を使用します。
計算式は以下の通りです。

4-2.事業用の場合

事業用の減価償却費の場合、マンションの取得日が平成19年3月31日以前か以後かによって計算方法が変わります。
それぞれの計算方法は、以下の通りです。

5.目的別：中古マンションにおける減価償却の計算方法

5-1.居住用の場合

居住用の中古マンションも新築マンション同様に、計算式は以下の通りです。

5-2.事業用の場合

事業用の中古マンションの減価償却の計算方法は以下の通りです。

ただし中古マンションの場合、残っている耐用年数（残存耐用年数）に応じた償却率を算出した上で減価償却費を計算しなければいけません。
残存耐用年数の計算方法は、以下の通りです。

残存耐用年数を求めたら、年数に該当する償却率を調べて計算式に当てはめます。

参考：国税庁「減価償却資産の償却率表」

6.建物価格が分からない場合の減価償却の計算方法

建物の価格が分からない場合でも、以下の方法で減価償却を求めることが可能です。

ここではそれぞれの計算方法を解説します。

6-1.建築費から計算する方法

消費税制度が始まる1989年以前に購入したマンションや、個人から購入した中古マンションの場合、以下のように建築費から減価償却の計算を行います。

まず国税庁が開示している「建物の標準的な建築価額表」をもとに新築当初の建物の建築費を求め、その上で建物価格を算出する必要があります。

6-2.消費税率から計算する方法

不動産では消費税は建物価格にのみ影響することから、消費税額と消費税率から以下のように建物価格を計算することが可能です。

ただし、マンション購入時期によって消費税率は異なる点に注意してください。

7.マンションの減価償却は確定申告に必要｜2024年からの改正点に注意

マンションを売却して譲渡所得を得た場合や、家賃収入のような不動産所得が発生した場合には、確定申告を行わなければいけません。

そして譲渡所得や不動産所得を計算するにあたって、マンションの減価償却費が必要になります。

マンション経営における確定申告の手順や、減価償却費が必要となる詳しいタイミングについては、以下の記事をご参考ください。

また、2024年の確定申告では以下のような変更点がありますので注意してください。

• 扶養条件の変更
• 「申告不要制度」の削除
• 青色申告・白色申告がインボイスに対応