【詳しく解説】埼玉のマンション経営利回りをシミュレーション！おすすめ建築会社と成功のセオリー

埼玉は県南部が東京に面しており、交通網も発達していることから東京のベッドタウンとして住宅需要が高い傾向にあります。賃貸住宅需要も同様で、マンション経営にも適した土地です。
しかし、マンション建設費は高額になることが多く、収支の計画をきっちり立てたうえで始める必要があります。

本記事では、埼玉でのマンション経営について、利回りをシミュレーションした上で埼玉特有の注意点を紹介します。

なお、埼玉県内のマンション経営で何から手をつけるべきか悩んでいる方は「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。最大10社から経営プランを手に入れられます。

1.埼玉のマンション経営利回りシミュレーション

マンション経営は多額の初期費用がかかることから、経営の可否を計る方法として利回りシミュレーションがよく用いられます。
まず、埼玉の主要エリア別にマンション経営の利回りをシミュレーションしてみます。

1-1.大宮で50坪のマンション経営

さいたま市大宮区は東北新幹線をはじめ、京浜東北線、埼京線などが多くの鉄道路線が乗り入れる大宮駅を中心に栄えるエリアです。さいたま市の中で最も高い家賃相場となっています。

1-2.与野で80坪のマンション経営

大宮と浦和の中間地点にある与野駅周辺は、静かな住宅街を擁する住環境の良い土地です。ファミリー向けの物件のシミュレーションをします。

1-3.川口で60坪のマンション経営

川口市は、都内通勤・通学者のベッドタウンとして栄えている土地です。都心エリアへ30分ほどの好アクセス地で、人口流入傾向にあります。

埼玉でのマンション経営の詳しい収益シミュレーションを知りたい方は「HOME4U 土地活用」をご活用ください。最大10社から収支シミュレーションの提案を受けられます。

マンションを建築した時の予想収益は
いくら？

2.埼玉でマンション経営をするメリット

埼玉の賃貸住宅需要が高いのには理由があります。ここでは、埼玉でマンション経営をすることのメリットを３つ紹介します。

2-1.賃貸需要が見込める

埼玉県は、東京のベッドタウンとして住環境が整ったエリアがたくさんあります。大型商業施設も多く、交通の便もよいため、入居希望者にも人気です。

県全体の人口も微増となっているだけでなく、県南部を中心に他県からの流入も見込めることから、賃貸住宅需要が期待できます。
市町村単位で住環境を整える都市計画も進んでおり、今後も賃貸住宅需要は見込めるでしょう。

2-2.東京通勤圏でも地価が安い

埼玉県の平均地価は一都三県の中でも安価です。地価と賃貸住宅の家賃相場は密接な関係があるため、家賃相場も低くなります。都内へのアクセスに優れ、都内の強豪となりうるエリアより安い家賃で借りられる物件が多い傾向です。
特に単身者向けではその傾向が顕著で、一都三県で最も低い水準となっています。

家賃設定が競合に比べやすいと、入居者を集めやすくなり経営が安定しやすくなることはメリットです。

2-3.開発計画が進んでいるエリアがある

埼玉県では、市町村が中心となって進められている都市開発が県南部の主要駅周辺を中心にあります。
大宮駅では「大宮駅グランドセントラルステーション化構想」の取り組みが始まっており、東日本の交通拠点としての役割を強化する方針です。

開発計画が進むエリアでは、住環境への良い影響も期待できます。新たな賃貸住宅需要も見込めるでしょう。ただし、計画段階でストップすることも考えられます。詳しい都市計画の内容や進捗については、賃貸経営のプロに相談するのが賢明です。

3.埼玉でマンション経営をするデメリットとリスク

マンション経営は多額の初期費用を必要とする不動産投資です。家賃相場が東京より安いということで、埼玉では初期費用の負担がリスクを生じさせることもあります。本章では、埼玉でのマンション経営で考えられるリスクとデメリットを解説します。

3-1.ワンルームタイプを対象にした建築規制がある

埼玉県では、小規模住戸形式集合住宅（ワンルームマンション等）に対して、建築の指導方針を打ち出しています。

対象となるのは床面積（居室）が25平米未満の住戸を15以上有する建築物です。対象にあてはまる場合、以下のような要請事項への適用が求められます。

• 一戸の面積は原則16平米以上
• 市町村と協議の上、ごみ置き場及び自転車置き場等を設置する
• 隣地境界線から建物の外壁までの距離は50センチ以上とする
• 住戸数に応じて管理人を常駐もしくは派遣する

3-2.賃貸需要のあるエリアが偏っている

埼玉県での賃貸住宅需要が高いエリアには偏りがあり、東京へのアクセスがよいエリアに集中している傾向です。

賃貸住宅需要が期待できるエリアであっても、立地によってターゲットが異なることがあります。一般的に駅近の立地であれば単身者向けの需要が見込め、生活利便施設が充実しているエリアではファミリー層のニーズが見込めます。
ターゲットによって最適な間取りは変わるため、計画段階での見極めが重要です。

3-3.家賃相場が比較的安い

マンション経営は一般的にかかる初期費用が高額です。そのため、ある程度の家賃収入が見込めないと借入金の審査が難しくなることもあります。

埼玉での家賃相場は、東京や神奈川に比べ低めです。例えば、２LDKであれば、埼玉の家賃相場は8万8,8461円で、東京とは約11万円、神奈川とは約1万4,000円の開きがあります。（2023年2月、HOME4U調べ）

家賃収入が少ない見込みとなると、初期投資額を見直す必要も出てくるかもしれません。計画段階で、経営プランと返済プランをしっかり立てておくことが重要となってきます。

4.埼玉のマンション経営に強い企業7選

埼玉県でのマンション経営は地元の情報に精通した企業とタッグを組むことが重要ポイントです。本章では埼玉のマンション経営に強い企業を厳選して紹介します。

建築会社をうまく選べないという方は「HOME4U 土地活用」を使えば、複数社から一括で「マンション経営プラン」を請求でき、ベストな企業を見つけやすくなります。ぜひご活用ください。

4-1.大東建託

幅広い構造に対応している大東建託は、マンション建設・経営でも優れた仲介力と安心の管理力を発揮します。

大東建託はその優れた仲介力、管理実績でマンション経営に長期的な安心をもたらすパートナーとなれる企業です。
一括借り上げは借り上げ賃料を10年以降5年ごとの更新の長期固定とし、収入の安定が見込めます。また、管理に関しても原状回復・修繕対応に2つのプランを用意。経営方針によって30年フルサポートも選べます。

マンションの地震に対する対策は、低層か高層かで構造を使い分け。高層マンションは横揺れを効果的に低減する「鉛入りゴムタイプ」を採用しています。
また、賃貸集合住宅で入居者のチェックポイントにも上がりがちな遮音性能も強化し、付加価値のあるマンション経営を実現できます。

大東建託の詳しいラインアップ紹介はこちらでご確認ください。

4-2.埼玉丸山工務所

埼玉丸山工務所は、特にさいたま市のマンション経営に強みをもつ企業です。
地元埼玉を熟知しており、マンション経営をサポートします。さいたま市の管理物件入居率は驚異の99％です。

特に埼玉でのニーズがある自宅併用マンションの提案に力を入れています。オーナーの将来の暮らしを豊かにし、土地を守る自宅併用マンションは、オーナーのライフスタイルの変化にも柔軟に対応。初期費用ゼロのリフォームプランも用意しています。

埼玉丸山工務所についてはこちらのページもご覧ください。

4-3.ミサワホーム

ミサワホームは、戸建て建築で培った技術力と実績で幅広いジャンルの土地活用に対応するハウスメーカーです。医療・介護施設のほか、マンションとの複合施設などの提案も行っており、土地を有効活用する方法を熟知しています。

「URBANCENTURY」は階下にテナントを設けた複合マンションなどにも対応できる、設計の自由度の高いマンションシリーズです。
また、重量鉄骨ラーメン構造の「HYBRID MAISON」は、住空間に快適性をもたらす機能を満載したZEH賃貸にも対応しています。

ミサワホームについて詳しくはこちらのページをご確認ください。

4-4.生和コーポレーション

生和コーポレーションは4大都市圏でのマンション建設・経営サポート実績が10万戸を超える企業です。「100年先を見据えた価値」のあるマンションで景気の変動にも強い、安定の賃貸経営を提案します。
マンション経営のリスクに備える24時間365日インフォメーションサービスなどもいち早く導入。経営の不安をなくす体制を整えています。

生和コーポレーションの詳細はこちらで紹介しています。

4-5.クラスト

クラスとの自社設計のRC（鉄筋コンクリート）造マンションは、ローコストとハイクオリティを両立させた耐久性の高さが強みです。主要構造や間取りの仕様を規格化しローコスト化を実現しているだけでなく、メンテナンスや改修のしやすさも設計段階から盛り込まれています。

経営面でも「無料管理システム」で強力にバックアップ。40年の実績を誇るシステムで、高収益で安心の経営が実現しやすくなります。

クラストをより詳しく確認したい方はこちらのページもご覧ください。

4-6.セレ コーポレーション

「生き方にこだわりを持つ若者」をターゲットとした空間設計で、付加価値のあるマンション経営を実現できる企業です。
多機能ロフトスペースや大容量収納スペース、リモートワークに対応できるワークスペースの設置など、若者の生活様式にマッチした空間設計をすることで、高収益な安定経営を目指せます。

埼玉の県南部では特に、東京へ通勤する若年層の賃貸住宅需要が見込めます。若者を意識した間取りは競合との差別化が図れ、空室リスクの軽減にもつながるでしょう。

セレ コーポレーションをより詳しく確認したい方はこちらのページもご覧ください。

4-7.ファミリーコーポレーション

ファミリーコーポレーションは、マンション経営のコンセプトづくり全面的にサポートしてくれる初めての土地活用に最適なパートナー企業です。
土地活用の実績をもとに、立地にふさわしい資産活用を提案しています。マンション経営のほか、商業施設やガレージハウスなども手掛けており、さまざまなニーズに応えられる賃貸住宅経営が実現できるでしょう。

マンション建設に際して、中立的立場である別会社に地盤調査を依頼。正確に土地の状況を把握したうえで、安全性の高い建物建設に取り組んでいます。また、透明性の高い建設現場を心がけていることも特徴です。

ファミリーコーポレーションについてはこちらもご覧ください。

5.成功する埼玉でのマンション経営の始め方

埼玉でのマンション経営のカギは家賃相場の安さをカバーするための初期投資の削減と空室リスクを減らすための競争力をつけることにあります。本章では、埼玉で成功できるマンション経営の始め方を3つのポイントで紹介します。

5-1. エリアのニーズと土地の建築規制を確認する

土地活用の中でもマンション経営を始める際にもっとも重要なのはエリアニーズを把握し、ニーズに応えられる建物が建てられるかどうかです。
そのために、ターゲット選定につながるニーズの調査と土地の建築規制などを調査します。

マンション建設では初期費用がほかの土地活用より高額になることが多いため、初期費用に見合った収入が得られる規模になるかどうかも重要です。そのため、どの程度の規模の建物が建つかを決める、土地に決められている容積率や高さ制限を確認します。
また、市町村にワンルームマンションを対象とした条例や規制がないかも確認しておくとよいでしょう。

5-2.長期的な経営プランを策定する

マンション経営は、長期的な運用が基本です。マンション建設でよくみられる鉄筋コンクリート造の法定耐用年数は47年と長く、長期的な運用でも資産価値が長く残ります。
また、借入金も多額であることが一般的なため、長期間の安定経営が求められます。

埼玉の場合、全国的な水準より高いものの、競合となりうる東京よりも家賃設定が安くなりがちです。そのため、長期的な経営計画を立てることで、リスクに備える体力がつけやすくなります。

5-3.複数のマンション建設プランを比較検討する

埼玉は地元の不動産動向を熟知したハウスメーカーや建築会社、土地活用会社が多く存在します。どの企業もそれぞれ独自の強みを打ち出しており、自分たちの強みを生かした最適なマンションの提案にしのぎを削っています。

しかし、所有地のマンション建設、その後の経営サポートを任せるのが最適かを知るため、各企業にアプローチするのでは大変な手間がかかるでしょう。
「HOME4U 土地活用」は、こうした手間をフォームから一括で申し込むことで最大10社のプランを取り寄せられる一括プラン請求サービスです。「HOME4U 土地活用」でプラン請求することで、複数のプランを同時に検討でき、理想のマンション経営をより具体化しやすくなります。