３代目大家が教える自主管理の極意＜失敗しないリフォームをするために＞

入居者が退去すると、次の入居者へ貸し出せる状態にするために原状回復工事またはリフォームをしなければなりません。入居期間が長い入居者が退去すると、リフォームやリノベーションが必要になる可能性が高くなります。

1．管理委託と自主管理のリフォームの違い

管理委託をしている場合は管理会社から「〇号室が退去したのでリフォーム工事の見積もりが〇万円です」と依頼があり施工の判断をしていきますが、自主管理の場合は大家さん自身で、内装業者やリフォーム会社にリフォームの依頼をする必要があります。

私の場合、風呂やトイレ、給湯器などは設備屋さん、水道関連は水道屋さん、電気工事や内装仕上げは自分で改修し、仕上げのハウスクリーニングはクリーニング業者に分離発注をして原状回復工事やリフォーム工事をしていきます。

その場合は、設備屋さんと水道屋さんが同じ日に工事に入らないように日程を調整したり、逆に、同時に施工してもらったりするなど工期のスケジューリングや業者の施工日の調整などが自主管理では必要となります。

さらに、「〇月〇日～〇月〇日まで◆号室でリフォーム工事をします」といった住人への案内や騒音などのクレーム対応なども自主管理だと大家さんの仕事となります。そこまで対応できない方も多いでしょう。その場合は、一括でリフォーム工事を引き受けてくれるリフォーム業者へ依頼するとその辺りの煩わしさがなくなります。

2．大家さんが判断すること

リフォームを検討する場合、多くの方が管理会社かリフォーム業者から提案を受けることから始まります。

そのリフォームは本当に必要か？　いくらかけられる？　間取りは？　設備は？　などチェックする項目は多数です。

さらに、自主管理の場合は、工事する範囲や内容も大家さん自身で決めなければいけません。リフォームをする際は、多面的な視点、投資的な視点、税務的な視点、市場的な視点を考慮しなければなりません。

失敗しないリフォームをするためには、それらの判断ができる大家さんである必要があります。

ここに、3部屋の退去が重なり、入居期間も長くて大規模な改修が必要だった物件の事例があります。リフォームやリノベーションを行う際の大家さんが決めていかなければいけない項目をみていきましょう。

3．事例：どのように判断したか

①市場調査

• 対象物件のエリアでは、賃料は1LDK＞2LDK＞2DK
• 1LDKだと競合は増えるが2DKよりニーズはある
• 1LDKへ改修すれば値上げが可能
• 2LDKは間取り変更なしで値上げ可能
• 築古物件でも検索されるエリアである
• 1LDKのターゲットは30～40代の単身男性

②リフォーム内容の決定

• 2DKは原状回復工事では入居付けが難しいため間取り変更
• 2LDKは間取り変更なし
• 競合別件の設備を調査し、本物件の設備のグレードアップが必要

③リフォーム会社の選定

• 3社から相見積もり
• 一部分離発注も実施（自主施工もあり）

④税理士との打ち合わせ

• リフォーム工事の内容説明と見積をもとに、顧問税理士と修繕費と資本的支出のどちらに該当するかなどの打ち合わせ

⑤銀行への融資交渉

• 金額、期間、金利などの融資交渉

⑥リフォームを実施するかの判断

• 事業計画とキャッシュフローへの影響を確認
• 融資条件、会計処理等を考慮してもキャッシュフローは問題なし

⑦条件設定、入居募集対応

• ペットOKにすることで追加値上げ可能
• 仲介店へ事前ヒアリングと空室募集依頼

4．事例：リフォームのビフォーアフター

間取り

• 2DK　→　1LDK
• 2LDK　→　2LDK　※変更なし

家賃

• 1LDK　4万8,000円　→　6万5,000円　※1万7,000円値上げ
• 2LDK　4万8,000円　→　6万円　※1万2,000円値上げ

空室

• 3室　→　満室　※工事中に申し込みあり

資金調達

• 融資

改修内容

• 設備の取り換え（キッチン、トイレ、風呂）
• バランス釜→給湯器
• 畳→フロアタイル
• チャイム→カメラ付きインターフォン
• 押し入れ→クローゼット
• 室外洗濯機置き場→室内洗濯機置き場

他

条件

• ペットOKに変更（ペット飼育時は賃料、敷金等の条件変更あり）

5．リフォームの結果どうなったか

今回の事例では、9戸中3戸の空室がリフォームを実施することで満室となり、キャッシュフローが改善し、空室期間が短くなり空室ロス減少となりました。

ただし、必ずしも2DKを1LDKに間取りを変更すれば値上げできるわけではなく、逆に1LDKにしたことで競合が多くなり空室期間が長くなる場合もあるので、物件のあるエリアの市場やニーズにあったリフォームを実施する必要があります。

また、すべて設備や内装を改修する必要もありません。リフォーム工事代は高額になりやすく、最近では工事代金も上がってきています。適切な箇所の改修、必要最低限の改修も検討が必要です。さらに、リフォーム工事代金も全てが修繕費となるわけではないので、予算や資金調達も含め、税理士や専門家へ相談しながらリフォームの検討を進めてください。

6．リフォーム判断基準のまとめ

リフォームをする際、今回ご紹介した項目を大家さん自身が判断することになります。

しかし、これらを判断する基準がないと、なかなかリフォーム計画が進まない、リフォームをやってはみたが入居が決まらない、キャッシュフローが厳しくなったなどが起こってしまう場合があります。管理委託をしている場合でも、管理会社に提案されたから、リフォーム業者に勧められたからと安易にリフォームを決めてはいけません。

多面的な視点、投資的な視点、税務的な視点、市場的な視点をもとに総合的にリフォームの判断をして、最適なリフォームを実施していきましょう。