【詳しく解説】千葉のマンション経営をシミュレーション！成功の秘訣とおススメ建築会社を解説

千葉は北西部を中心に賃貸住宅需要が高く、土地活用の選択肢としてマンション経営も考えられるエリアです。都心へのアクセスが良い一方で、家賃が安いことが需要を支えています。
しかし、千葉県は房総半島を有する広い県であることから、賃貸住宅需要が高くないエリアが存在することに注意が必要です。

本記事では、千葉でのマンション経営について、向いているエリアの紹介や利回りのシミュレーションを紹介します。

なお、千葉県内のマンション経営で何から手をつけるべきか悩んでいる方は「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」をご活用ください。最大10社から経営プランを手に入れられます。

1.千葉県でマンション経営がおすすめのエリア

千葉県は広大で、マンション経営が成り立ちやすいエリアと多くの対策が必要となるエリアがあります。まずは、千葉県内でマンション経営に向いているエリアを3つピックアップし、紹介します。

1-1.東葛エリア

東葛エリアは旧東葛飾郡を中心とする県北西部のエリアです。県内でも鉄道網が発達しているエリアで、縦断するJR常磐線やつくばエクスプレス、さまざまな路線と接続する東武野田線など、東京都内へアクセスしやすいことからベッドタウンとして発展しています。

マンションは単身者向け、ファミリー向けのどちらも需要が見込めます。駅との距離や周りの環境によって、ターゲット設定をするとよいでしょう。

1-2.京葉エリア

東京湾沿いの高速道路網が発展しているエリアです。大規模マンションも多く、千葉県で最も地価の高いエリアとなっています。

また、千葉市、市原市、船橋市、習志野市など、県主導で都市計画が進む地域も多くあり、商業施設以外にも公共施設の整備も含まれることからファミリー向けの賃貸需要が期待できます。

1-3.印旛エリア

印旛エリアは、国際空港を要する成田市があるエリアです。JR成田線、京成本線沿線に沿って街が発展しており、沿線には大型商業施設もあります。

乗り換えなしで都内までアクセスできることからベッドタウンとしても需要があるエリアです。また、空港や商業施設、観光施設なども多いことから、就業者向けの住宅需要も見込めるでしょう。

2.千葉でのマンション経営利回りシミュレーション

不動産経営の利回りは年間収支を初期費用で割って算出します。千葉県で賃貸集合住宅を新築する場合の期待利回りの数値目安は5％程度です。ここでは、千葉県でのマンション経営の利回りをエリア別でシミュレーションします。

2-1.松戸市で80坪のマンション経営

松戸市は東京都葛飾区と隣接し、鉄道網が発達している市です。このエリアのマンション経営の利回りをシミュレーションします。

2-2.船橋市で50坪のマンション経営

船橋市は京葉エリア内でも東京都のごく近くに位置する市です。周辺に大学が多く、有名テーマパークも近いことから単身者にも人気があります。船橋でのマンション経営の利回りをシミュレーションします。

2-3.成田市で100坪のマンション経営

上記の条件をもとにアパート経営の利回りをシミュレーションします。

千葉でのマンション経営の詳しい収益シミュレーションを知りたい方は「HOME4U 土地活用」をご活用ください。最大10社から収支シミュレーションの提案を受けられます。

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3.マンション経営を千葉でするメリット

千葉はマンション経営に向いているエリアが多くあります。ここでは、千葉でマンション経営をすることのメリットを３つ紹介します。

3-1.人口流入傾向にあり、賃貸需要が見込める

千葉県は多くの市町村で人口流入傾向にあり、特に東葛エリアや京葉エリアなど東京に近いエリアでその傾向が顕著です。
全国の人口流入者数増加ランキングでも、千葉県内の複数の市町村がトップ10入りしています。

背景にはベッドタウンとして開発されたエリアが多いことが挙げられます。公共施設や商業施設の充実など、住みやすい環境が整っていることが、人気を集める理由といえるでしょう。

3-2.東京通勤圏でも地価が安い

千葉県の平均地価は、東京や神奈川に比べて安価です。それに伴い、賃貸住宅の家賃相場も低くなります。都内へのアクセスに利便性がありつつ、安い家賃で借りられる物件が多い傾向です。
具体的には、東京に比べ千葉の家賃設定平均は単身者向けで1万円以上の差、ファミリー向けの間取りでは倍額の差となっています。

家賃相場が安いと収入は減ってしまうものの、その分入居者を集めやすくなり経営が安定しやすくなることはメリットです。

また、京葉エリアの高速道路沿いや幹線道路沿いに立地している場合には副収入として屋上の看板設置なども考えられます。

3-3.開発計画が進んでいるエリアがある

千葉県では県内にある主要な駅周辺で都市開発計画が進んでいることがあります。県が計画、デベロッパーなどの参入によって商業施設や公共施設の建設計画が進んでいます。

開発計画が進むエリアでは、新たな賃貸住宅需要も見込めるでしょう。ただし、計画の進捗など見通しには難しい点も多いため、プロの分析に頼ると安心です。

4.マンション経営を千葉でする際のデメリットとリスク

千葉は賃貸住宅需要が高いことから多くのメリットがある一方で、千葉ならではのデメリットも存在します。そこで、千葉でのマンション経営で生じうるリスクとデメリットを解説します。

4-1.マンションを対象にした建築規制がある

千葉県の市町村ではそれぞれ、マンションの規模やワンルームマンション建築に関する条例を設けていることがあります。事前の申請が必要な場合もあり、計画段階から確認しておかなければなりません。対象となるマンションは、大規模マンションやワンルームマンションです。

例えば、千葉市では千葉市ワンルームマンション建築指導要綱を定めており、以下のような基準を設けています。

そのほかの市町村でもマンションを対象にした条例があり、それぞれに基準や対象が異なります。

4-2.賃貸需要のあるエリアが偏っている

千葉県で賃貸住宅需要が期待できるエリアは、県北西部と一部北東部に偏っている状況です。主に東京へのアクセスが良いエリアで、生活利便施設の多く住みやすい環境が整っています。

一方、房総半島にある県南部や県東部の人口は減少傾向です。そのため、東京通勤圏エリアほどの賃貸住宅需要は期待できません。ただし、リモートワークの浸透などから、今後需要が微増する可能性はあります。

4-3.家賃相場が比較的安い

家賃相場が低いエリアでは、マンション経営の主収入となる家賃収入が少なくなります。例えば、千葉県の２LDKの家賃相場は8万6,375円で、東京とは約11万円の開きがあり、8戸規模では年間収入に約1,000万円の差が生まれます。（2023年2月、HOME4U調べ）

収入が少ない見込みとなると、マンションの初期投資額にも影響するでしょう。アパートローンの借り入れも月々の返済が可能な範囲にとどめなければなりません。
収入の少なさを打開するには、初期費用を抑えることが大切です。

4-4.災害対策が必要なエリアがある

千葉県の京葉エリアを中心とした沿岸の地域は、一部が埋め立て地です。そのため、大規模地震が発生すると土地の液状化の懸念があります。

沿岸部では塩害対策と湿気対策も欠かせません。海風にさらされると建物は傷みが早くなる可能性があるため、通常より短いスパンでの点検・メンテナンスが必要です。

5.千葉のマンション経営に強い企業7選

千葉県のマンション経営に強い企業を7社紹介します。どの企業も「HOME4U 土地活用」で一括プラン請求が可能な実績豊富な企業です。
建築会社がたくさんあって選べないという方は「HOME4U 土地活用」を使えば、複数社から一括で「マンション経営プラン」を請求でき、ベストな企業を見つけやすくなります。ぜひご活用ください。

5-1.積水ハウス

賃貸住宅シリーズ「シャーメゾン」を展開するハウスメーカーです。「シャーメゾン」シリーズの3・4階建てマンション「べレオ」のほか、中高層マンションも手掛けています。
高齢者向けマンションや環境対応型、ファミリー向け高級賃貸などさまざまな経営プランを提案可能で、立地に合った付加価値の高いマンション経営が実現できます。

積水ハウスについてはこちらのページで詳しく紹介しています。

5-2.ミサワホーム

ミサワホームは、戸建て建築だけでなく、医療・介護施設や複合施設の建設にも強いハウスメーカーです。
街づくり全体を見据えた、地域の中で競争力ある土地活用の提案を心がけており、土地活用を多角的に検討したいというニーズにもマッチします。

「URBANCENTURY」は重量鉄骨ラーメン構造を採用する、設計の自由度の高いマンションシリーズです。店舗併用のほか賃貸併用自宅マンションとしても都市生活を演出する住まいを提案しています。

ミサワホームについて詳しくはこちらのページをご確認ください。

5-3.旭化成ホームズ

旭化成ホームズでは、賃貸ブランド「へーベルメゾン」シリーズの中で高級ライン「リゾ」、複合用途対応「プラネックス3」や「へーベルビルズ」などマンションブランドも展開しています。
マンションブランドは重量鉄骨システムラーメン構造を採用。部材にもALCコンクリート・へーベルを用いており、耐久性の高さは同社が提供する「へーベルハウス」「へーベルメゾン」のほかのブランドと同様です。

旭化成ホームズの詳しい情報はこちらのページでも紹介しています。

5-4.クラスト

RC（鉄筋コンクリート）造をスタンダードとしたマンション建設を手掛ける企業です。
オーナーの資産であるマンションが守り継げる資産となるべく、メンテナンスや改修のしやすさを基本設計に織り込んでいます。

クラスト最大の特徴は、経営をしっかり支え続ける「無料管理システム」です。40年の実績があるこのシステムは、建設・管理部門と不動産賃貸部門を社内にもつ企業の強みを生かして成立しています。
経営を続けていく中で管理委託費の負担は少なくないのが一般的ですが、費用の負担をなくすことで、高収益で安心の経営が実現しやすくなります。

クラストをより詳しく確認したい方はこちらのページもご覧ください。

5-5.ファミリーコーポレーション

ファミリーコーポレーションは、マンション経営のコンセプトづくりから二人三脚で資産運用をサポートしてくれる企業です。
工事に関しても「いつでも見ることができる」という環境透明化のほか、近隣住民とのコミュニケーションも図り、経営に至ってから重要となる信頼関係構築にも努めています。

マンション建設は、経営で重要な長期視点での収支計画を提案。現実可能な長期計画でマンション経営が初めてでも安心です。

ファミリーコーポレーションについてはこちらもご覧ください。

5-6.大東建託

幅広い構造に対応している大東建託は、マンション建設・経営でも優れた仲介力と安心の管理力を発揮します。

免震構造は、低層にふさわしい構造と高層に最適な構造を使い分け。高層マンションには横揺れを効果的に低減する「鉛入りゴムタイプ」免震構造を採用しています。
また、遮音性能にもこだわりをもっており、独自開発の「ノイズレスシステム」で、賃貸住宅であっても快適な住環境を提供するマンションとして付加価値をつけることが可能です。
大東建託の詳しいラインアップ紹介はこちらでご確認ください。

5-7.生和コーポレーション

安定した賃貸ニーズの見込める4大都市圏に特化して、提案を行う企業です。10万戸超着工、入居率98%台の実績を誇り、景気に左右されにくい健全経営のサポートには定評があります。

「100年先を見据えた価値」をモットーに100年受け継がれる賃貸住宅の提案をしています。
生和コーポレーションは一括借り上げシステムのほか、24時間365日インフォメーションサービスなど、マンション経営のリスクに対応する体制をいち早く導入。サービス内容を時代に合わせて充実させています。

生和コーポレーションの詳細はこちらで紹介しています。

6.千葉でのマンション経営を成功させるポイント

千葉でのマンション経営のカギは初期費用を抑えつつ、賃貸ニーズに応えることにあります。本章では、千葉のマンション経営を始める際の成功の3ステップを紹介します。

6-1. エリアのニーズと土地の建築規制を確認する

マンション経営の方針を固めるのと同時に、まずしておきたいのはエリアニーズの把握です。賃貸住宅需要の高いエリアであっても、間取りの決定にも影響があるターゲット設定が可能なようにニーズ調査をします。

また、マンション建設の場合、土地の建築規制を確認しておくことも重要です。例えば、土地それぞれで異なる容積率や高さ制限は建物規模に影響します。
単身者向けのマンションを検討している場合には、市町村にワンルームマンションを対象とした条例や規制がないかを確認しておきます。

6-2.長期的な経営プランを策定する

マンション建設は、ほかの土地活用に比べてかかる初期費用が莫大です。借入金も多くなる傾向で、返済計画は必然的に長期のものになります。
また、千葉県は周辺の都県に比べて家賃相場が安いことが特徴です。つまり、収入と返済額のバランスを崩すリスクが高いといえるでしょう。

マンション経営は特に、長期運用が基本の資産運用です。そのため、数年後のリスクも踏まえた経営計画が重要になってきます。
マンション経営の収支試算は、相談する建築会社、ハウスメーカーで作成してくれるのが一般的です。わからない点、不安な点はしっかりクリアにして、長期運用に備える必要があります。

6-3.複数のマンション建設プランを比較検討する

千葉はマンション経営に向いているエリアが多くあります。各地で進む開発計画も賃貸住宅需要を後押ししています。しかし、開発計画を見越したニーズの予測が必要なことから、早い段階で地元の情報に精通するプロの力を借りたほうが賢明です。

プロの分析に基づくプラン策定は、企業によっても変わってきます。一つの企業のみで、経営計画をブラッシュアップしていくより、複数のハウスメーカー・建築会社のプランを比較したほうが所有地の最適を見つけやすくなります。
また、比較検討することで、まったく異なる知見を多く取り入れることができます。

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