【初心者向け】年金対策としての不動産投資（マンション経営）について

1.年金の受給状況

1-1.年金の平均受給状況

日本年金機構のデータによると、令和3年と令和4年の国民年金・厚生年金の受給額は以下のようになっています。

※平均的な収入（平均標準報酬（賞与含む月額換算）43.9万円）で40年間就業した場合に受け取り始める年金（老齢厚生年金と2人分の老齢基礎年金（満額））の給付水準

参考：日本年金機構「令和4年4月分からの年金額等について」

令和4年度における国民年金の受給金額（1人分）は64,816円、厚生年金（夫婦2人分）は219,593円になっています。

ただし年金は2ヶ月に1回の給付なので、実際は平均額の半額（15万円強）で1ヶ月の生活を賄う必要があります。

もちろん今後、年金の支給金額が増加する可能性もゼロではありません。
しかし少子高齢化が進んでいくことを考慮すると、楽観的な考え方は危険だといえそうです。
事実、令和3年→令和4年で年金額が微減しています。

1-2.65歳以上の平均生活費

総務省統計局・家計調査（家計収支編）のデータによると、65歳の夫婦2人の平均生活費は236,696円になっています。

年金が夫婦で15万円前後（月）であることを考えると、年金だけで老後の生活を送るのは心もとないといえます。

資金に余裕を持って老後を過ごすためには、早いうちから何らかの対策を施すのが効果的です。

2.年金対策としての不動産投資（マンション投資）とは

3.不動産投資（マンション投資）が年金対策になる理由

3-1.長期間にわたって安定収入が得られるから

数ある投資手段の中でも、不動産投資は「ミドルリスクミドルリターン」の方法です。
瞬時に爆発的な収入を得るのは難しいですが、長期にわたってコツコツ収益を得ていくのに向いています。

暗号資産やFXは、大きな収入を得られる可能性がある一方で、一夜にして投資金額がすべて溶けてしまうリスクもあります。
2ヶ月に1回継続的に受け取り続ける年金の補填をする役割としては適していないでしょう。

3-2.管理会社に任せることで管理の手間を減らせるから

マンション経営においては、以下の業務が必要になります。

• 検討者の募集や物件案内
• 入居者との契約関連
• 家賃の徴収
• 家賃滞納時の対応やクレーム対応
• 共用部の清掃
• 共用部の修繕計画策定や修繕手配
• 退去時の立ち合いや修繕手配

いろいろな業務が発生しますが、手間や時間をかけられない場合は、基本的に家賃の数％ほどの手数料で管理会社に委託することができます。

老後で体力が落ちたり体調を崩してしまったりしても、管理会社に任せれば管理の手間を大きく減らせます。

3-3.長く続けるほど経営スキルに磨きがかかるから

不動産投資は経営であり、ギャンブルではありません。
そのため、長く続けるほど経営判断のスキルが熟練されていき、収支が安定していく可能性が高いです。

4.不動産投資（マンション投資）のリスク

4-1.初期費用がかかる

不動産投資の1つ目のリスクは、高額な初期費用がかかってくる点です。

コインパーキングのような投資であれば比較的安く済みますが、マンションやアパート投資は最初に建物を建てなければいけないので、どうしても一定の費用がかかってきます。

対策としては、初期費用の小さな投資方法を選ぶことが有効です。
例えばマンション投資の場合、一部屋から所有できる「区分マンション投資」を選ぶことで、初期費用を大幅に抑えられます。

4-2.空室や家賃滞納のリスクがある

アパートやマンション経営など賃貸を経営する投資では、空室や家賃滞納のリスクがあります。

そのため、マンションを建築する際、ハウスメーカーや建設会社にそのエリアでの空室率の予測をしてもらい、空室率を加味しても収支が黒字になる物件を建築・購入する必要があります。
同じく家賃収入が入ってこないという点では、入居者が家賃を払わない「家賃滞納」のリスクもあります。

4-3.災害リスクがある

３つ目のデメリットは災害リスクです。

火災や水害などで発生した被害は、基本的にオーナーが負う事になります。
近年では大規模震災への懸念も高まっており、想定外の損失が発生する可能性があります。

これに対処するのが火災保険になります。
保険への加入はローンを組んでいれば必須ですが、地震保険は任意であり、火災保険よりも保険料は高額です。負担額が高くなるほど、赤字のリスクも高まります。

マンションを建設するエリアのハザードマップや行政のWebサイトで地震に対する耐性を調べ、保険に加入すべきかの判断をしてください。

5.不動産投資（マンション投資）の収入

6.不動産投資（マンション投資）を始める流れ