自主管理は危険！資産があるから引き継いでくれるという幻想

最近、賃貸経営をどう引き継がせるかに悩んでいる大家さんが多いような気がします。

「子どもが賃貸経営に興味がない」「子どもに任せたいけど、きちんと管理できるか不安」とよく相談を受けます。

とくに自主管理されている大家さんにからこのような声を聞きます。

自主管理とは、管理会社に頼まず、自分でアパートやマンションを管理していることです。

しかし、はっきり言いますが、その自主管理が事業承継の障害になっている可能性があるのです。

1.自主管理している大家さんの本音

なぜ、管理会社に頼まずに自分で管理をする選択をしているのでしょうか。

管理会社に支払う管理料を節約するためというのが大半の理由ですが、その本音は別のところにあるのです。

「管理会社は自分の思うように動いてくれない」

「管理会社に頼んでも共用部分の清掃が行き届かない」

といっている方が多いです。

たしかにその通りの部分があります。

「自分でやった方が管理はよく行き届く。」

これも事実でしょう。

自分の物件ですから、管理会社の担当者と比べたら思い入れも違いますし、かけられる時間も違うでしょう。

しかし、それは現時点だけを見た判断に過ぎません。

事業承継という視点で考えたときに、果たしてそれは正しい選択なのでしょうか。

2.その自主管理お子さんができますか？

自主管理をしている大家さんを見ていると、入金管理のために毎日銀行に行って、滞納があれば督促し、設備が壊れたという連絡を受け、修理業者を手配する。

そんな日々に追われています。

自分で管理をするためには相当な時間と労力を割かなければならないのです。

これをお子さんが同じようにできますか？

お子さんがサラリーマンとしてお勤めしていたり、自身で別の事業をやっていることが多いのです。賃貸経営にそもそも時間が割けないという問題があります。

さらに、親御さんがやってきた自主管理のノウハウを伝えて、身につけてもらわないといけないのです。

それは現実的にできるのでしょうか？

お子さんが自分で管理をすることが難しければ、管理会社に頼む必要もあるでしょう。

「子どもに引き継がせること」と「管理のクオリティーを維持する」ことを天秤にかけなければならないかもしれないのです。

私の意見とすれば、賃貸経営は自分の時間をあまり使わずにできる事業であることが魅力だと思っています。

その魅力がないと賃貸経営はなかなか引き継ごうと思ってくれないのが現実ではないでしょうか。実際に管理会社にお願いしても、実は満室経営を維持できることも多いです。

毎日の清掃がなくても入居者から不満がでないかもしれないのです。「自分の方ができる」という気持ちを抑えれば、意外に賃貸経営は楽になるのです。

「自分でなくても管理ができる状態にしておく」この考えが事業承継には必要なのです。

3.資産があるから引き継いでくれるという幻想

「資産があるから、引き継でくれるだろう」

「家賃収入が入ってくるのだから、断る理由がない」

と思っていませんか？

さらに言うと、「自分の時間と労力を使って一生懸命に管理してきた。その親の背中を見て育った子どもだから自分と同じ気持ちで取り組んでくれるだろう」と思ってないですか？

それは勘違いです。まずはその幻想を捨てるところから始めましょう。

子どもは気づいているのです。資産と思っていいた物件が、本当に価値のある資産かどうか。資産的な価値よりも、引き継いだ後の苦労の負担の方が大きいかもしれないと。

賃貸物件は、所有しているだけでは価値が100％発揮されません。

賃貸物件には、不動産という資産と賃貸経営という運用を合わせて始めて価値があるのです。

運用の割合が高い物件であれば、引き継ぐ人の能力や使える時間に左右されるために引き継ぐハードルが高くなるのです。

運用の割合が高いかどうかを確認してみましょう。

これらの１つでもチェックがついた場合には、運用面がネックになって引き継いてもらえない可能性があります。

お子さんご自身が運用を引き受けてやる覚悟があるのか、賃貸経営をする時間が取れるのか、きちんと話し合わなければならないのです。

その覚悟や時間の確保ができないのであれば、その解決方法を探ることです。管理会社に任せることで解決できるなら、任せた方がよいでしょう。

建物を建て替えて手間のかからない物件にすることも検討する必要があるかもしれません。

また、お持ちの不動産を売却して、立地のよい物件にして、もっと手間のかからない物件に買い替えることも検討しなければならないかもしれません。

まずはお子さんとコミュニケーションを取ってみる。ここからしか事業承継は始まりません。