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必ずある!
空き家になっている建物を活かす方法9選

ファイナンシャルプランナー 富田浩司
監 修ファイナンシャルプランナー│富田 浩司プロフィール
必ずある!空き家になっている建物を活かす方法9選

今、日本では「空き家問題」が大きな社会問題となっています。活用されずに放置されている空き家が増えており、朽廃して人に迷惑をかけたり犯罪に利用されたりする例があります。危険性の高い空き家は「特定空き家」に指定されて固定資産税の負担が増えることもあるので、要注意です。

一方で、空き家を活用すると大きなメリットを得られます。賃貸に出すと、空き家になることで生じるさまざまなリスクを避けられる上に、賃貸料という収益を得ることができます。
空き家の活用方法にはさまざまなものがあるので、具体的にどのような方法にとり組んだらいいか分からないという方も多いでしょう。

今回は、空き家になっている建物を活かす9つの方法を詳しくご紹介いたします。

まずは、空き家を活かす方法にどのようなものがあるのか、確認しましょう。

  • 居住用物件として賃貸する
  • 店舗用物件として賃貸する
  • 借主負担型DIYを利用する
  • お試し移住用住宅
  • シェアハウスにして賃貸する
  • 民泊経営をする
  • トランクルームにする
  • 地域のコミュニティスペースとして活用する
  • 寄付する

それでは、上記の項目がそれぞれどのような方法なのか、見ていきましょう。

必ずある!空き家になっている建物を活かす方法9選

1. 居住用物件として賃貸する

まずは、空き家を居住用の物件として賃貸する方法があります。
たとえば、親から引き継いだ戸建ての家やマンションの一室を所有している場合には、そのまま賃貸に出せるケースがあります。特に、都心部で周辺の賃貸需要が高いエリアに立地している物件なら、修繕など大きく手を入れなくてもそのまま賃貸にしやすいです。

居住用物件として賃貸に出す場合、借家契約の種類をよく検討する必要があります。なぜなら、借家契約には、定期借家契約と普通借家契約があるからです。

定期借家契約の場合には、あらかじめ定めておいた賃貸借契約の期間が過ぎると必ず契約が終了して、物件を返還してもらうことができます。これに対し、普通借家契約の場合、賃貸借契約期間が終わっても、賃借人が希望したら原則的に契約が更新されます。賃貸人は正当な理由がない限り、賃借人からの更新の申し出を断ることができません。

ですから、将来自分の都合で別の用途に使用したり売却したりしたい場合には、定期借家契約にして置いた方が良いことがあります。ただし、定期借家契約にすると、普通借家契約より賃料が落ちることが多いので、どちらのメリットを重視するか、状況に応じた判断が必要となります。

2. 店舗用物件として賃貸する

2つ目の活用方法が、店舗用物件としての賃貸です。
たとえば、飲食店や商品販売用の店舗、会社のオフィス、各種の事務所などに使ってもらうことができます。店舗用物件の場合、個人に貸すよりも家賃滞納トラブルが起こりにくいですし、店舗内の什器備品などがあるため、家賃滞納されたときの差押えなども行いやすいことが利点です。

店舗の場合、基本的には借り主に比較的自由なリフォームを認める必要があります。
たとえば、今まで居住用として親などが使用していた物件ならば、事業用物件では風呂などの設備は不要ですし、飲食店を経営するにはそのための内装が必要です。したがって、リフォームに関して柔軟な対応をする方が、物件としてのニーズが高まり、賃料を高く設定しやすくなります

その代わり、完全な原状回復を期待できなくなるケースがありますので、注意が必要です。また、業種によっては店舗として利用できる場所が限られますので、立地条件により店舗利用に不向きなケースもあります。

もう1つ、マンションを所有している場合、管理規約によって利用方法を「住居用」に限定されているケースがあります。そのような物件で、事業用賃貸希望者を募集するとトラブルになるので、必ず事前に確認しておくべきです。

さらに、事業用物件として賃貸した場合、年間の課税売り上げが1,000万円を超えると、消費税の納税義務が発生します。居住用物件の家賃は非課税ですから、消費税の納税義務は生じませんが、事業用物件の場合、賃料に消費税が課税されます。賃貸に出すとき、居住用にするか、事業用にするかを選択するときの参考にしましょう。

3. 借主負担型DIY

空き家を賃貸するとしても、建物が老朽化していてそのままの状態では人も住まないし、事業用賃貸にも出せない、というケースもあるでしょう。一方、近年は物件が田舎の古民家などの場合、傷んでいる物件であっても、地方移住したい人が、「自由にリフォームして住みたい」と希望していることがあります。

そのような場合には「借り主負担型DIY」を利用することが1つの解決法となります。借り主負担型DIYとは、賃貸物件の借り主が自己負担で物件のリフォームをすることです。

一般的に、賃貸借契約を締結するときには、貸し主が物件を利用に耐える状態にして提供しなければなりません。ただし、特約をつけておけば、借り主が自己負担でリフォームすることも可能となります。

そうすれば、貸し主は古家に手を入れずにそのまま貸すことができますし、借り主は好きなようにリフォームして気に入った家に住めるので、お互いにメリットを得られます。

この場合、原状回復義務を免除することが多いので、その点には注意が必要です。原状回復義務とは、借り主が物件を貸し主に返還するとき、物件の状態を元に戻すべき義務のことです。

借主負担型DIYの場合、借り主が自由にリフォームできることが前提なので、この原状回復義務を課さないというものです。

4. お試し移住用住宅

田舎の古民家などを所有している場合、お試し移住用住宅として提供する方法もあります。
お試し移住用住宅とは、地方移住したい人に、まずはお試しで短期間貸して、地方生活を体験してもらうための住宅です。

最近では、地方移住したい人が増えていますが、いきなり移住してしまうのはリスクが高いので躊躇することも一般的です。そのような場合、まずは短期間だけ地方に滞在し、現地での生活を体験して、気に入ったら実際に移住する、という方法をとります。そのために使ってもらう家が、お試し移住用の住宅です。

お試し住宅として、たとえば2か月程度使ってもらい、気に入ってもらえたらそのまま継続して賃貸することも可能ですし、条件によっては買い取ってもらうなどの方法も可能です。お試し移住用住宅として提供するためには、まずは物件のある地域の自治体に行き、地方移住プログラムなどに参加できないか、相談してみると良いでしょう。

5. シェアハウスにする

複数の部屋と共有スペースなど、ある程度広い物件などを所有しているなら、おすすめの方法として、シェアハウスがあります。

シェアハウスとは、複数の世帯が1つの物件を共有し居住する賃貸借契約の方法です。たとえば、1つの戸建て住宅に4世帯が入居しているケースなどがあります。

シェアハウスのメリットは、複数世帯が入居するので、総額の賃料収入が高額になりやすいことです。たとえば、1世帯当たりの賃料は少なめであっても、4世帯分を合計すると、1世帯だけに賃貸するより総額収入が高額になります。

また、シェアハウスにすると、同時に複数世帯が入居するので、1世帯分が空き状況となっても、他の世帯が入居しているので、空き家リスクを軽減できます。戸建てを丸ごと賃貸するときには、入居者が入るかどうかで0か100になってしまいますが、シェアハウスなら、入居率75%、50%、ということもあり得ます。

ただし、シェアハウスにする場合でも、最低限のリフォームは必要になりますし、シェアハウスを募集してくれる建築会社があまり多くはないので、募集の方法に工夫が必要です。現時点では、ネットのシェアハウス募集サイトなどを利用する方法がもっとも効果的でしょう。

6. 民泊経営する

最近、民泊経営が熱を帯びています。民泊とは、旅館業許可を取らない民間の住居に観光客などを宿泊させることです。

従来、ホテルや旅館などの経営をするときには、旅館業法に基づき、旅館業としての許可を取得する必要がありました。しかし、近年外国人観光客などが増加して宿泊施設が足りなくなり、民間の住居などを宿泊施設として利用する必要性が増大しました。

その結果、ホテルや旅館などを営まない一般の人の住宅を「民泊」として提供することが行われるようになったのです。ただし、本来であれば、旅館業を行うためには旅館業法による許可が必要です。許可を取らずに、ホテルや旅館などと同じような民泊経営を行うことは認められません。

民泊を行うには、一定のルールが定められております。1つは、特区民泊と言って、自治体が特に「民泊経営しても良い」と認めた地域における民泊です。東京都大田区や大阪市において、特区民泊が認められています。

もう1つは、2018年6月15日に施行された新しい法律「住宅宿泊事業法(民泊新法)」で認められる民泊です。民泊新法の場合、地域による限定はなく、日本全国どこでも民泊経営できます(ただし、自治体によっては禁止されているところもあります)。

旅館業のような許可は不要で、「届出」で十分です。ただし、新法民泊の場合には、年間で営業できる日数が180以内と限定されます。それを超えると、営業行為として旅館業を営んでいるものと考えられるためです。

ただし、民泊経営には、まだ法律上の問題や周辺とのトラブルなど課題も多いので、慎重に取り組む必要があります。

7. トランクルームにする

空き家を「トランクルーム」として活用する方法もあります。トランクルームとは、レンタル収納スペースのことです。

すなわち、自宅などに物を置く場所がない方が、外部に物を置く場所を借りて、自分の物品を保管するための空間です。本格的な倉庫業を営むとき、倉庫業法に基づく国土交通省の許可が必要ですが、簡易なレンタルスペースであれば、国交省の許可は不要で、建築基準法と都市計画法の適合のみで行うことが可能です。

空き家を使ってトランクルーム経営を行えることは、あまり広く知られていないこともありますが、すでに建物がある場合、トランクルーム経営に有利です。空き地でトランクルーム経営するためにはコンテナ等を用意しなければなりませんが、空き家ならそのまま建物を利用できるからです。

また、トランクルーム経営は、初期投資が小さい割にリターンが大きいので、高い利回りが取れます。借地借家法が適用されないので、契約期間の縛りなども弱く、日当たりや面積など物件条件が悪くても、問題になりにくい点がメリットと言えます。

空き家でトランクルームを経営するときには、建物の中をパーテーションなどで区切ったり、ロッカーや物置を設置したりして、借り主ごとのスペースを作ります。また、トランクルームであることを知らせるために看板を設置したり、ネットなどで広告を出したりすることが必要です。借り主募集や管理のため、トランクルームを運営する会社のフランチャイズに入るのも良いでしょう。

トランクルームの需要があるのは、都市部など、人口密集地域です。車で何時間もかけて行かなければならない場所や、土地が有り余っている地方などでは、わざわざスペースを借りて荷物を預けようとする人が少ないため、トランクルーム経営には不向きと言えます。

都市部の需要ある場所なら、狭い建物、不整形な土地上の建物、陽当たりの悪い建物など、どのような場所でもトランクルーム経営しやすいので、一度チャレンジしてみると良いでしょう。

8. 地域のコミュニティスペースとして活用する

空き家を賃貸活用しない場合、地域のコミュニティスペースとして利用してもらう方法もあります。

たとえば、近隣住民のサークル活動や、町内会の会議、子どもたちや高齢者の集いなどに利用してもらう方法です。田舎などで賃貸需要が小さく、借り主を見つけるのが大変な場合や、地域貢献したい方などにお勧めです。

コミュニティスペースとして活用したいときには、直接利用を希望する人や団体と話合いをしても良いですし、自治体などにそういった需要がないか、相談してみても良いでしょう。収益よりも、地域貢献を主眼にした活用方法です。

9. 寄付する

所有している空き家に文化的な価値がある場合など、自治体などに空き家を寄付できるケースがあります。たとえば、町屋風の建物や昔の商家を自治体に寄付し、それらが文化財として保護され、公開されて観光に活かされている事例などもあります。

どのような物件でも寄付として受け入れてもらえるわけではありませんが、寄付を考えているならば、一度自治体に相談してみると良いでしょう。


売却について

活用方法からは少し離れますが、空き家を管理運営することを負担に感じる場合には、売却してしまうのも1つの方法です。空き家を売却してしまったら、もはや固定資産税等はかからなくなりますし、特定空き家に指定されるリスクや、管理の負担もなくなります。

特定空き家とは、放置されて倒壊の危険や周辺環境を著しく悪化させるような劣悪な空き家で、市町村によって特に指定された空き家のことです。これを放っておくと、市町村により空き家を撤去されその費用負担を請求されたり、住居用地の適用が受けられなくなり、固定資産税が上がるリスクがあります。

空き家を売ると、まとまった売却金が手元に入るといったメリットもあります。そのお金を元手にして、何らかの事業や新しい投資を始めても良いですし、家族との遊興費に使ったり、もっと良い所に自宅を買い換えたりしても良いでしょう。生活に使ったり貯金をして将来に備えたりすることも可能です。

一方、売却するには諸経費がかかります。また、不動産という資産がなくなるので、その後の活用は一切不可能になります。それらの点を理解してから売却活動に取り組みましょう。

空き家バンクについて

田舎の空き家を所有している場合、入居希望者や購入希望者を探すことは大変です。そのようなとき、「空き家バンク」を利用すると便利です。空き家バンクとは、自治体やNPOなどが間に入って、空き家を提供したい人と空き家を利用したい人とをつなぐ、マッチングサービスです。

ただし、空き家バンクは単なるマッチングサービスですから、自治体が仲介業を行ってくれるわけではありません。正式に賃貸や売買の契約を締結するのであれば、不動産仲介会社を間に入れた方が安心でしょう。物件のある地域に空き家バンクがあるかどうかは、自治体のホームページなどで確認できます。また、直接自治体に問い合わせてもみても良いでしょう。

田舎の空き家を所有している場合、入居希望者や購入希望者を探すことは大変です。そのようなとき、「空き家バンク」を利用すると便利です。空き家バンクとは、自治体やNPOなどが間に入って、空き家を提供したい人と空き家を利用したい人とをつなぐ、マッチングサービスです。

ただし、空き家バンクは単なるマッチングサービスですから、自治体が仲介業を行ってくれるわけではありません。正式に賃貸や売買の契約を締結するのであれば、不動産仲介会社を間に入れた方が安心でしょう。物件のある地域に空き家バンクがあるかどうかは、自治体のホームページなどで確認できます。また、直接自治体に問い合わせてもみても良いでしょう。

まとめ

以上のように、空き家となっている建物を活かす9つの方法をご紹介しました。

  • 居住要物件として賃貸
  • 店舗用物件として賃貸
  • 借主負担方DIY
  • お試し移住用住宅
  • シェアハウスにする
  • 民泊経営する
  • トランクルームにする
  • 地域のコミュニティスペースとして提供する
  • 寄付する

ご紹介した中で、活用できそうなものはありましたか?
空き家の状況や地域性、さらに、自分の好みなどに応じて、適切な方法を選択し、空き家活用を成功させましょう。

この記事を監修│専門家プロフィール

  • ファイナンシャルプランナー 富田浩司
  • 富田 浩司
    ファイナンシャルプランナー
    富田FP事務所 代表

ゴールドマンサックス証券などの勤務を経て2007年に富田FP事務所を設立。主に、子育て世帯のマネープランをテーマに、講演、執筆活動などを行い、金融リテラシー向上に努める一方、FP相談では本音で話し、本気でサポートするFPとして、多数の顧客から支持を得ている。

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