6階建てマンションの建築費はいくら？費用を抑えるコツと利回りシミュレーションを詳しく解説！

1.6階建てマンションの建築費相場は？

「６階建てマンション」と一言で言っても、敷地面積やどんな構造を選ぶかで建築費は変わります。

1-1. 6階建てマンションの構造と構造別坪単価

まずは、一般的な構造別の建設費を見ていきましょう。あくまでも平均ですが、坪単価は以下のようになります。鉄骨造か鉄筋コンクリート造で費用は変わり、鉄筋コンクリート造のほうが同じ階数・敷地面積でも鉄骨造よりも建設費が高くなります。

◯鉄骨造……１坪あたり約90万円〜110万
◯鉄筋コンクリート造……１坪あたり約90万円〜120万円

出典：国税庁HP　地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】

1-2.マンション建設の費用詳細

そもそも、マンションを建設するにはどんな費用がかかるのでしょうか？　大きく分けると以下の3種類となります。

1-3.6階建てマンションの建設費シミュレーション

建設費は「坪単価✕坪数✕階数」で計算することができます。目安ではありますが、前述の相場で6階建てマンションを建てる場合の一般的な敷地面積ごとの建設費相場は下記になります。

参考：国税庁HP　地域別・構造別の工事費用表（1m2当たり）【令和5年分用】をもとに「HOME4U土地活用」が計算

これはあくまでも本体工事費のみで、上記の金額に加えて別途工事費や諸費用がかかります。

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マンションの建築費はいくら？

2.6階建てマンションはその土地に建てられる？　建築規制と階数の関係

どのくらいの高さのマンションが建てられるかには、下の５つの条件が大きく関わってきます。

2-1.都市計画区域

基本的に、個人が所有している土地であっても各自治体（市町村）がその土地に対し「都市計画区域」というものを設定しています。この都市計画区域は、都市計画法に基づきどこにどのような建物を建ててよいかのルールを定めたもので、下記のように定められています。

市街化調整区域は基本的に住宅の建築は不可であり、マンション建設も行うことができません。可能なのは市街化区域と非線引き区域、また都市計画区域外の土地となります。市街化区域においても用途地域により建てられる建物の種類や大きさに制限があり、６階建てマンションの場合は高さの制限がネックになることが多いので注意が必要です。

2-3.高さ制限

「どのくらいの高さの建物を建てられるか」も、前述の用途地域により細かく定められています。高さ制限には「絶対高さ制限」「道路斜線制限」「隣地斜線制限」「北側斜線制限」の４種類がありますが、市街化区域の中でも第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、田園住居地域では、絶対高さ制限により高さが10ｍまたは12ｍ以上の建物は建てられません。6階建てのマンションを建てる場合には、それ以外の住居地域であることが条件となります。

2-4.接道義務

建築基準法において、建物を建てる場合には原則として幅員4m（特定行政庁が幅員6m以上を道路として取り扱う区域は6m以上）の道路に2m、ないし3m以上接した土地でなければいけません。これは都市計画区域と準都市計画区域のみなので、対象外の区域では適用されませんが、自治体によっては独自に接道義務の基準を設けているところもあります。特に大型マンションには接道義務の規定以上の長さを求める場合もあるので、建築予定地域の条例等をしっかり調べておきましょう。

また、道路幅が足りない場合は土地と前面道路の境界線を後退させる「セットバック」が必要なこともあります。緊急車両の通行など道路を確保するために必要な措置ではありますが、セットバック部分の土地は容積率や建蔽率の計算に用いる敷地面積に含まれないため、建てられる建物の高さが低くなる可能性があります。土地購入の際には併せて確認しておきましょう。

2-5.自治体の条例

主に都市部では、マンション建設において独自の条例を設けている自治体が多くなっています。例えば千代田区や大田区、港区はワンルームマンションの建設に対して、専有面積の下限、駐車場・駐輪場の附置、隣地間距離、目隠しの設置、ファミリー向け住戸の一定割合の設置など、さまざまな規制を設けています。

3.6階建てマンションの建設費を抑えるコツ

戸建て住居と違い、6階建てのマンション建設ともなると、費用は高額になってしまいます。なるべく費用を抑えるためには、次のような方法が考えられます。

3-1.設備のグレードを落とす

マンション建設で高額になるのが1戸あたりの設備。賃貸物件では水回りの設備などのグレードを落とすことで、建設費を抑えることができます。ただし、防犯設備のグレードは落とさないほうがいいでしょう。

また、建築基準法では「高さ31mを超える建物」にはエレベーターの設置義務がありますが、これはおよそ7階建て以上の建物の高さに該当します。6階建ての場合は法令上は設置義務がない高さのことも多いのですが、5〜6階までエレベーターなしで階段を上り下りするのは大変なものです。エレベーターは高額で定期メンテナンス費用もかかりますが、設置は考えておきましょう。

3-2.1戸の間取りを広くする

設備費用を抑える簡単な方法は「戸数を減らす」ことです。1戸あたりを40平米以上にすることで、1戸あたりの家賃を上げ、戸数を減らすことが可能になります。しかし、家賃坪単価に関しては単身者向けワンルームのほうが高く設定できるため、収益や利回りを考えたうえで選択しましょう。

3-3.設計施工一貫方式で建てる

「設計施工一貫方式」とは、建物の設計と建築工事を一つの会社に一貫して依頼する建築発注方式のことです。一般的にはハウスメーカーで採用する受注形態となり、プランニングから竣工までがスムーズになる、各社の得意技術を生かした建物を建てられる、設計料を抑えられるというメリットがあります。

4.6階建てマンションの間取り例と利回りシミュレーション

実際に6階建てマンションを建てた場合、単身者向け物件とファミリー向け物件では建築費や利回りにどのような違いがあるのでしょうか？　同じ条件で建築した場合のシミュレーションを行ってみましょう。

4-1.単身者向けワンルームマンションの場合

1フロア8戸、家賃は7万円／戸のワンルームマンションを建てる場合です。 別途工事費は20％ほどかかります。上記の条件だと本体工事費4億8000万円、諸経費と別途工事費が合わせて本体工事費の35％として計算すると、建築費は6億4,800万円です。

家賃収入は336万円／月、想定利回りは4〜5％になる想定です。なお、利回りは地価と建築費が高価になる都市部のほうが低くなる傾向にあります。

4-2.ファミリー向け物件の場合

上記と同じ条件で、１フロア3戸、家賃15万円／戸のファミリー物件を建てた場合のシミュレーションです。別途工事費は20％より低くなる可能性があり、建築費は6億4,800万円よりも下がるかもしれません。しかし戸数が少ない分、家賃収入は月270万円と下がってしまいます。

ただしワンルームマンションよりもファミリー向け物件は入れ替わりが少ないため、経営は安定するという利点があります。上記の想定利回りは約4％前後ほどです。

5.損をしないマンション建設のポイント

マンション建設には大きな費用がかかるもの。失敗しないためには、どのようなことを考えればいいのでしょうか？

5-1.立地に合った間取りにする

まずは、建てる土地の周辺状況をきちんとリサーチしておきましょう。駅への近さや周辺環境の利便性はもちろんですが、ビジネス街や大学に近い場合は単身者向けワンルーム物件のニーズが高いでしょうし、公園や学校が多い地域はファミリー向け物件の需要が高くなります。

5-2.差別化を図るポイントを作る

例えばペットが同居できる仕様になっている、専用庭がありガーデニングができる、など、他のマンションにはない設備がある物件は入居者へのアピールポイントとなります。また、音楽大学の近くでは防音室完備のワンルームマンションの需要が高くなるなど、近隣環境と併せて考えることも必要です。設備投資はかさみますが、安定して入居者を集めることができます。

5-3.シンプルな意匠にする

奇抜なデザインの物件は一部の入居者にはニーズが高いものの、一般的には敬遠される傾向があります。また、清掃や修繕などの問題も発生します。安定した経営を目指すなら、シンプルな意匠にしておいたほうが無難だと言えます。

5-4.ハウスメーカーのプランを比較検討する

マンション建設をハウスメーカーに頼む場合、各社それぞれに得意な条件や工法などが違います。費用に関しても大きく変わってきますので、まずはWEBサイトなどを利用して各社のプランを比較検討してみましょう。

まとめ

マンション経営は、建設費と建設できる土地の条件、そして立地条件などさまざまな条件を照らし合わせたうえで、「最適な方法はどれか」を考えることが大切です。例えば相続した土地がある場合とそうでない場合では大きく前提が変わりますし、利回りも変わってくるでしょう。

まずはメリット・デメリットを含めて調べたうえで、失敗しないマンション建設・経営のかたちを探っていきましょう。