地主大家さんのための法人活用術～所得移転編（物件売却ついて）～

大家の右腕税理士事務所、一般社団法人大家の右腕代表税理士の細江博之です。本連載では、「地主さんのための経営指南」をテーマにしています。

今回は前回に引き続き所得税・相続税を圧縮させるための、メソッドである法人活用（所得移転編）について解説していきたいと思います。

前回は所得移転効果（相続税の節税）のひとつである役員報酬について解説させて頂きましたが、今回はもうひとつの方法を解説します。

1.建物売却とは

所得移転効果の2つ目の方法は、結論からお話しすると「建物売却」です。

これだけ聞くと「？？？」かもしれません。詳細を説明します。

まず、建物売却の意図としては「そもそも、物件を購入又は建設した意図は何でしたか？」です。

恐らく、土地の有効活用、相続税の圧縮対策、資産運用などがあると思います。特に地主系の大家さんの場合は、相続税を圧縮する対策、固定資産税の圧縮対策が多いと思います。

では、相続税の圧縮効果がなくなったもしくは薄くなった物件、つまり、相続税の評価減、圧縮効果がなくなった「築古」物件の出口はどのように考えていますか？

築古物件は相続税の圧縮効果がないだけでなく、減価償却費もなくなり、個人で所有すると所得税が高くなる物件です。

ということは、築古物件は課税所得が高くなり、所得移転をしないと所得税が高くなります。

そして、相続税の圧縮効果も薄いので相続税も高くなります。

では、これを解消するために、第三者に売却して新規で物件を建設する、または購入するということも考えられますが、地主系のオーナーさんには不動産管理法人（同族会社）を活用するのをおすすめします。

個人の建物を不動産管理法人（同族法人）に売却することを「不動産所有方式」といいます。

※法人活用の３つの方式については来月以降でお伝えします。

ここで、具体的な事例を解説します。

例えば、時価２億円（固定資産税評価額２億円・簿価２億円）の物件で残債が１億円の物件を個人で所有していたとします。この時点で相続税の課税遺産総額は２億円ー１億円＝１億円です。１億円に相続税が発生してしまいます。

これを２億円で不動産管理法人（同族法人）に売却したとすると、法人は２億円で物件を購入し、個人は２億円の現金を不動産管理法人から取得し、その原資で１億円の借入金を返済します。

簿価２億円の物件なので、譲渡収入２億円ー取得費２億円＝譲渡所得０円

つまり、譲渡所得税はかかりません。ですから、税引き後のキャッシュが１億円となる訳です。

建物⇒現金に資産の組み換えをして、この１億円を元手に別の物件を購入して、相続税の圧縮・節税を実行すると言う訳です。

2.まとめ

所得移転効果とは、贈与税を払わずに、下の世代に財産と将来の財産を移転する作用のこと（収益移転・役員報酬）ですが、そのうち築古の建物を売却し収益移転することで、相続税の圧縮対策を行う原資を得られること、所得税の節税というダブルの効果が期待できるので、おススメです。