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マンション経営とは？

マンション経営イメージ

マンション経営は、マンションを購入または建築して部屋を貸し出すことで収益を得る方法です。

マンション経営を始めるには、

  • ・マンションを1棟建築する
  • ・中古の1棟を丸ごと購入する
  • ・マンションの1室を区分で購入する

などの方法があります。

・マンションを一棟建築する場合

土地をすでにお持ちの方は、マンションを建築することをご検討されているかと思います。そこでよくいただくのは、「マンションとアパートはどちらが良いか？違いは何か？」というご質問です。

マンションとアパートの違いについて、法的な定義はありませんが一般的には、構造や階数で区別されています。 アパートは2階建ての木造建築を指すことが多く、マンションは3階建て以上の鉄骨鉄筋コンクリート（SRC）や鉄筋コンクリート（RC）で造られています。

規模が大きく構造がしっかりした物件のため、初期投資額はアパート建築よりも多くなりますが、戸数が多いために収益性が高く、長期的な運営ができるのは大きな利点です。

・中古物件を一棟または区分で購入してマンション経営を始める場合

物件を購入してマンション経営を始める場合、投資額に応じて物件の規模を決めることになりますが、それぞれのメリットとデメリットがありますのでご紹介します。

一棟物件の場合、戸数を多く所有するため当然収益性は高くなります。また、一棟全体の「大家さん」になるため、入居者条件などをある程度自分の希望通りに設定することができるでしょう。そして、戸数が多い分、空室リスクが軽減される点は大きなメリットです。

一方区分所有の場合は、一室所有の場合、空室リスクは常にあります。また、他の大家さんの兼ね合いもありますので、個別に入居者条件を定めることは難しいでしょう。

しかしながら、投資額が少ないため初めて不動産投資を始める方には取り掛かりやすい投資先となります。さらに複数の物件をエリアを分けて購入することで、需要変化へのリスク分散が可能になります。

一棟所有と区分所有では、それぞれの利点がありますので、専門の会社に相談して自分に合った投資方法を検討することをおすすめします。

マンション経営のメリット

マンション経営は上手にプランをたてれば、長期的に安定した家賃収入を得ることが可能ですが、それ以外にも税金やローンの利用で得する面があります。そのメリットについて見てみましょう。

メリット1長期安定の不労所得になる

マンション経営は入居者がいる限り安定的な収益が得られます。管理会社に管理を委託していれば、その分を引いた収益が不労所得なりますが、マンション経営にかけた金額と同じ金額を銀行に預けてもどのくらいの利息が得られるのかを考えると、マンション経営はより多くの安定した不労所得を生み出すことができます。

メリット2相続税や固定資産税の節税対策になる

相続税は土地や住宅となる建物のそれぞれの評価額に課税されます。しかし、貸している住宅に対しては評価額から一定の割合を減額してもらえるため、相続税の負担を減らすことができます。

メリット3第2の年金、生命保険となる

毎月の安定した家賃収入を長期に渡って得ることは、老後の私的年金としてとらえることもできます。加えて、マンションを建てる際に金融機関でマンション（アパート）ローンを組んだ場合は「団体信用生命保険」に加入することになり、契約者が死亡または高度障碍者となった場合、ローンの残りを保険金で返済することができます。

メリット4不動産なのでインフレに強い

マンションは不動産です。物価が上昇し貨幣（現金）の価値が下がってしまった場合でも、不動産の場合「現物資産」のため貨幣による貯金などとは違い、影響を受けにくいため価値変動の少ない資産となります。

マンション経営のデメリット

デメリットはありますが、裏を返せばその点を対策、改善すれば成功に近づくポイントにもなります。デメリットを知ることで、より良いマンション経営を目指しましょう。

デメリット1立地や設備による空室のリスク

賃貸物件に借り手がつくには、まず立地に大きく左右されます。それだけではなく賃貸住宅とするからには、借りる側にとって魅力的な家にする必要があります。

デメリット2入居者トラブルとその対策

部屋を貸した入居者とのトラブルも考えられます。経費は発生しますが、これらの管理を管理会社に委託し、間に立ってもらうのも一つの方法です。

デメリット3金利の変動によるローン返済額増の恐れ

マンション経営をローンで始めた際に「変動金利（または固定期間選択型変動金利）」を選択した場合、金利の上昇でローン返済額が増額になるリスクがあります。低金利が続く場合は良いですが、今後の金利上昇を考慮に入れ余裕を持った返済計画をたてるか、固定金利での融資も視野に入れるなどのリスク対策を考えましょう。

デメリット4老朽化や災害時の建て替えのリスク

建物は年月が経つほど、そして人が多く利用すればするほど劣化していきます。経年劣化に対応するために管理費、修繕費を考慮に入れたプラン、災害の対策に保険に加入するなどの対策を立てましょう。

デメリット5税金などの手続きを自分で行う必要がある

賃貸を行い、それについて収入を得るということは、事業を自ら行うということになります。確定申告を含めて税金にまつわる知識を身につけるか、税理士に相談、依頼するといったことが必要になってきます。

クリーニング、メンテナンスや入居者とのトラブルに関しては、管理会社の利用も検討に入れる必要もあります。その点を踏まえた資金計画を立てましょう。

マンション経営で収益最大化プランを見つける方法

提案イメージ

土地をすでにお持ちの方も、これから土地を探してマンション経営を考えている方も、収益を得るプランを見つける近道はプロに相談することです。マンション経営に強い複数企業に相談して価格面だけでなく、経営開始後も相談に乗ってもらえる会社を選択しましょう。

「HOME4U土地活用」なら、簡単な項目をフォームに入力すれば、その土地のマンション経営に強い複数の企業から、さまざまなプランの提案を無料で受けることができます。複数の提案を受けることで、

  • ・自分の物件の立地にはどのような活用方法が最適なのか
  • ・収益最大化プランはどれなのか

がはっきり見えてきます。
複数の活用プランを比較して、最適な活用方法を見つけましょう。

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マンション経営のよくある質問

  • マンション建設にかかる費用はどのくらいでしょうか？

    マンション建築費は、例えば5階建てぐらいまでのマンションの場合、鉄骨造なら坪84～104万円程度、鉄筋コンクリート造なら坪92～120万円程度が目安です。

    「マンションを建てると決めたなら知っておきたい費用と高収益にするためのポイント」の記事で、マンション建築費の具体例や、収益を上げるコツを解説していますので、ぜひご覧ください。

  • コロナの状況でも、マンション経営は始められますか？

    マンション建設を請け負うハウスメーカーや建設会社は、現在の状況に応じて、電話やテレビ電話などを使って、マンション経営の相談や提案を実施している企業も多くあります。

    ハウスメーカーや建設会社については、「マンション経営・建築に強い提携企業」をご覧ください。

  • マンション経営で節税はできるのでしょうか？

    代表的もので、土地の固定資産税が減税となる「小規模宅地の特例」や、必要経費を計上し、不動産所得を抑えることによる節税があります。

    詳しくは、「アパート経営でできる8つの税金対策とは？必要経費も解説」の記事もご覧ください。(アパート経営を題材にしていますが、マンション経営でも当てはまります）

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