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アパート経営にかかる費用
アパート経営の初期費用
アパート経営に必要な初期費用は、主に以下の5つです。
アパートの規模や設備によって異なりますが、年間で数百万円から数千万円程度かかると考えておくと良いでしょう。
- 建築費
- アパートを建てるためにかかる費用です。
建物の種類や規模、設備などによって異なりますが、一般的には坪単価で55万円～80万円程度です。
- 登記費用
- アパートを建築すると、所有権や抵当権などを登記するためにかかる費用です。
アパートの規模によって異なりますが、目安として20万円～50万円程度です。
- 不動産取得税
- アパートを建築すると、固定資産税評価額の3%（2021年3月31日まで）の税金を納める必要があります。
固定資産税評価額は、時価のおおむね7割程度とされています。
- 印紙税
- アパートを建築すると、契約書に必要な印紙税がかかります。
印紙税は、契約書の内容によって異なりますが、一般的には、建築費の1%程度です。
- 保険料
- アパートを建築すると、火災保険や地震保険などの保険料が必要です。
保険料は、保険会社や保険内容によって異なりますが、一般的には、建物の価値に応じて保険料が決まります。
以上が、アパート経営の初期費用と維持費、税金についての説明です。アパート経営を始める前に、これらの費用を把握し、事業計画を立てることが重要です。
また、複数のハウスメーカーや建築会社から見積もりやプランを取り寄せて、比較検討することもおすすめです。
アパート経営の維持費用、税金
アパート経営に必要な維持費、税金は、主に以下の7つです。
- 管理費
- アパートを所有する場合、管理費がかかります。管理費には、管理会社に支払う管理報酬、清掃費、修繕費、保険料などが含まれます。
管理費は、アパートの規模や設備によって異なりますが、一般的には、年間で数十万円から数百万円程度かかると考えておきましょう。
- 修繕費
- アパートを所有する場合、定期的な修繕が必要です。修繕費には、建物の老朽化に伴う修繕費、水回りの修繕費、外壁の塗装費などが含まれます。
修繕費は、アパートの規模や設備によって異なりますが、一般的には、年間で数十万円から数百万円程度かかると考えておきましょう。
- 保険料
- アパートを所有する場合、火災保険や地震保険などの保険料が必要です。
保険料は、保険会社や保険内容によって異なりますが、一般的には、建物の価値に応じて保険料が決まります。
- 固定資産税、都市計画税
- アパートを所有すると、毎年固定資産税がかかります。固定資産税は、土地と建物の評価額に応じて課税されます。
評価額は、市町村が定めた評価基準に基づいて算出されます。特に手続きをしなくても納付書が送られてきます。小規模住宅用地の軽減措置などの特例があります。
- 所得税、住民税
- アパート経営の収入から経費を差し引いた利益に課税される税金です。翌年の2月～3月に確定申告を行います。
他の所得と総合課税されるもので、累進課税となっており税率は5～45％になります。
- 事業税
- アパート経営が事業規模になると課税される税金です。事業所得が290万円を超えるとかかります。
市町村によって税率が異なります。
- 消費税
- アパート経営が課税事業者になると課税される税金です。課税対象額が1,000万円を超えるとかかります。
家賃は非課税ですが、店舗や駐車場などは課税されます。
以上が、アパート経営の初期費用と維持費、税金についての説明です。アパート経営を始める前に、これらの費用を把握し、事業計画を立てることが重要です。
また、複数のハウスメーカーや建築会社から見積もりやプランを取り寄せて、比較検討することもおすすめです。
アパート経営の利回りについて
利回りについて簡単に説明します。
利回りとは、アパート経営に投資したお金に対する収益の割合を表す指標です。利回りが高いほど、アパート経営は儲かっていると言えます。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
- 表面利回り
- 家賃収入と物件価格だけで計算する利回りです。管理費や修繕費などの経費は考慮しません。
表面利回りは、物件の収益性をざっくりと見るときに使います。
- 実質利回り
- 家賃収入と物件価格に加えて、経費や購入時の諸費用も考慮して計算する利回りです。
実質利回りは、アパート経営の実際の収益を見るときに使います。
以下の式を使います。
- 表面利回り＝年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格
- 実質利回り＝(年間家賃収入 - 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時の諸経費)
利回りの目安は、表面利回りで6.4%以上、実質利回りで5%以上が良いとされています。
ただし、利回りだけでなく、物件の立地や需要、将来性なども考慮する必要があります。
HOME4U（ホームフォーユー）土地活用ではお客様の状況に合わせて、上記の基準を満たした実績の豊富な、例えば
- 現実的な収支・利回りシミュレーションを提案してくれる
- アパート経営のサポート実績・経験が豊富な企業
を選んでご紹介いたします。
国内大手の会社が多数参画していて、お客様に合った企業から10社を選び、無料一括プラン請求できるため、条件に合った企業の中で比較検討が可能です。
- どの会社が一番信頼できる企画を出しているか
- どの会社が一番収益性が高いのか
など、客観的に判断することができます。是非ご活用ください。
アパート経営のデメリット・リスク
堅実な土地活用としておなじみのアパート経営も、不動産投資である以上、一定のリスクやデメリットは存在します。
リスクは完全に抑え込むことはできませんが、少なくすることは可能です。以下に代表的なリスクとデメリットと、対応する回避方法をまとめています。
- 空室リスク
- 入居者がいない期間に家賃収入が得られないことです。空室率が高いエリアや物件の需要が低い場合に発生しやすくなります。
空室リスクを回避するためには、物件の立地や設備、家賃設定などを入居者のニーズに合わせて検討することが重要です。
- 家賃下落リスク
- 市場の状況や競合物件の影響により、家賃を下げざるを得なくなることです。
家賃下落リスクを回避するためには、物件の価値を高めるための改修やリノベーションなどを行うことが有効です。
- 金利変動リスク
- アパート経営に必要な資金を借り入れる際に、金利が上昇することで返済負担が増えることです。
金利変動リスクを回避するためには、固定金利のローンを選ぶか、変動金利のローンでも金利上限付きのものを選ぶことが望ましいです。
- 災害リスク
- 地震や火災などの自然災害や人災により、物件が損傷したり、入居者が退去したりすることです。
災害リスクを回避するためには、物件の耐震性や防火性を確保することや、適切な保険に加入することが必要です。
- 老朽化リスク
- 物件の経年劣化により、修繕費用が増加したり、入居者の満足度が低下したりすることです。
老朽化リスクを回避するためには、定期的なメンテナンスや更新工事を行うことや、物件の資産価値を維持するための戦略を立てることが大切です。
アパート経営のリスクとデメリットは多岐にわたり、「すべてをクリアするのは大変」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
どんなリスクがあるのかを正しく把握し、回避策を講じることによってリスクを最小限に抑えることは可能です。そのためには、アパート経営に精通した良心的な企業を経営のパートナーとして選び、そのノウハウを利用することが欠かせません。
とはいえ、信頼できる企業というのはすぐに判断するのは難しく、また、１社ずつ連絡を取って相談してみるのも手間がかかります。
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