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戸建て賃貸経営の費用
戸建て賃貸経営の初期費用
戸建て賃貸経営に必要な初期費用は、主に以下の5つです。
規模や設備によって異なりますが、一棟当たり数千万円程度かかると考えておくとよいでしょう。
- 建築費
- 賃貸用の戸建てを建てるためにかかる費用です。
建物の構造や設備などによって異なりますが、一般的には坪単価で77万円～100万円程度が相場で、坪単価相場に延床面積をかけると建築費用を概算できます。
- 登記費用
- 戸建て賃貸の所有権や抵当権などを法務局で登記するために必要な費用で、登録免許税と司法書士報酬からなります。
登録免許税は住宅家屋の場合は軽減税率が適用されます。
- 不動産取得税
- 戸建て住宅を建築すると、固定資産税評価額の4%（2024年3月31日までは3%）の税金を納める必要があります。
固定資産税評価額は、時価のおおむね7割程度とされています。
- 管理費
- 戸建て賃貸の場合、オーナー自らが管理をすることもあります。この場合、管理費は清掃にかかる費用、事務経費などの実費です。
管理を委託する場合は、家賃収入の5％程度を月額で払います。
- 保険料
- 賃貸用戸建て住宅を建築すると、火災保険や地震保険などの保険料が必要です。
保険料は、保険会社や保険内容によって異なりますが、一般的には、建物の価値に応じて保険料が決まります。
以上が、戸建て賃貸経営の初期費用と税金についての説明です。戸建て賃貸経営を始める前に、これらの費用を把握し、事業計画を立てることが重要です。
また、複数のハウスメーカーや建築会社から見積もりやプランを取り寄せて、比較検討することもおすすめです。
戸建て賃貸経営の維持費用、税金
戸建て賃貸経営には毎年、税金や経費がかかります。そのほか、必要に応じてかかる経費もあります。
- 固定資産税、都市計画税
- 住宅と土地に毎年かかる地方税です。それぞれの固定資産税評価額をもとに固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%（エリアによっては都市計画税がない、0.3%より低い税率であることもある）の税率をかけて算出します。
固定資産税評価額は毎年送られてくる固定資産税納税通知書に書かれています。住宅用地として使用しているため、減税措置がとられます。
- 修繕費
- 大規模修繕は住居で10～15年に一度の頻度で行う必要があり、1回にかかる費用は百万円に及ぶこともあります。
大規模修繕の費用はその年まで家賃収入の一部を積み立てておくのが一般的です。
- 管理費
- 戸建て賃貸の場合、オーナー自らが管理をすることもあります。この場合、管理費は清掃にかかる費用、事務経費などの実費です。管理を委託する場合は、家賃収入の5％程度を月額で払います。
- 保険料
- 賃貸物件を所有する場合、火災保険や地震保険などの保険料が必要です。
保険料は、保険会社や保険内容によって異なりますが、一般的には、建物の価値に応じて保険料が決まります。
以上が、戸建て賃貸経営の維持費、税金についての説明です。経営を始める前に、これらの費用を把握し、事業計画を立てることが重要です。
また、複数のハウスメーカーや建築会社から見積もりやプランを取り寄せて、比較検討することもおすすめです。
戸建て賃貸経営の利回りについて
利回りについて簡単に説明します。
利回りとは、戸建て賃貸経営に投資したお金に対する収益の割合を表す指標です。利回りが高いほど、戸建て賃貸経営は儲かっていると言えます。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
- 表面利回り
- 家賃収入と物件価格だけで計算する利回りです。管理費や修繕費などの経費は考慮しません。
表面利回りは、物件の収益性をざっくりと見るときに使います。
- 実質利回り
- 家賃収入と物件価格に加えて、経費や購入時の諸費用も考慮して計算する利回りです。
実質利回りは、賃貸経営の実際の収益を見るときに使います。
以下の式を使います。
- 表面利回り＝年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格
- 実質利回り＝(年間家賃収入 - 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時の諸経費)
利回りの目安は、表面利回りで6.4%以上、実質利回りで5%以上が良いとされています。
ただし、利回りだけでなく、物件の立地や需要、将来性なども考慮する必要があります。
HOME4U（ホームフォーユー）土地活用ではお客様の状況に合わせて、上記の基準を満たした実績の豊富な、例えば
- 現実的な収支・利回りシミュレーションを提案してくれる
- 戸建て賃貸経営のサポート実績・経験が豊富な企業
を選んでご紹介いたします。
国内大手の会社が多数参画していて、お客様に合った企業から10社を選び、無料一括プラン請求できるため、条件に合った企業の中で比較検討が可能です。
- どの会社が一番信頼できる企画を出しているか
- どの会社が一番収益性が高いのか
など、客観的に判断することができます。是非ご活用ください。
戸建て賃貸経営のデメリット・リスク
戸建て賃貸経営のデメリット・リスクは、次の5つです。
- 空室のリスク
- 戸建て賃貸は一戸建て分の土地を擁して1戸の家賃を得る形であるため、入居者が決まらないと収入はゼロになります。
戸建て賃貸としてのニーズがあるエリアかどうかをよく吟味して始めることが重要です。
- 管理のリスク
- 戸建て賃貸は長期入居が見込める一方で、建物管理の手が入りにくいという特徴があります。
適切な時期に適切な管理や修繕ができないことによって、建物の老朽化リスクは高まる傾向です。この場合、退去後の修繕費用が莫大になる可能性があります。
- 家賃下落リスク
- 市場の状況や競合物件の影響により、家賃を下げざるを得なくなることです。
家賃下落リスクを回避するためには、物件の価値を高めるための改修やリノベーションなどを行うことが有効です。
- 金利変動リスク
- 戸建て賃貸経営に必要な資金を借り入れる際に、金利が上昇することで返済負担が増えることです。
金利変動リスクを回避するためには、固定金利のローンを選ぶか、変動金利のローンでも金利上限付きのものを選ぶことが望ましいです。
- 災害リスク
- 地震や火災などの自然災害や人災により、物件が損傷したり、入居者が退去したりすることです。
災害リスクを回避するためには、物件の耐震性や防火性を確保することや、適切な保険に加入することが必要です。
戸建て賃貸経営のリスクとデメリットは多岐にわたり、「すべてをクリアするのは大変」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
どんなリスクがあるのかを正しく把握し、回避策を講じることによってリスクを最小限に抑えることは可能です。そのためには、戸建て賃貸経営に精通した良心的な企業を経営のパートナーとして選び、そのノウハウを利用することが欠かせません。
とはいえ、信頼できる企業というのはすぐに判断するのは難しく、また、１社ずつ連絡を取って相談してみるのも手間がかかります。
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