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店舗併用住宅の費用
店舗併用住宅の初期費用
店舗併用住宅に必要な初期費用は、主に建築費です。
規模や設備、店舗の種類によって異なりますが、数千万円～数億円程度かかると考えておくとよいでしょう。
- 建築費
- 店舗併用住宅を建てるためにかかる費用です。
建物の構造や設備などによって異なりますが、一般的には坪単価で77万円～120万円程度が相場で、坪単価相場に延床面積をかけると建築費用を概算できます。
- 登記費用
- 店舗併用住宅を新築するとかかる、所有権や抵当権などを登記するための費用です。
規模によって異なりますが、目安として20万円程度です。
- 印紙税
- 店舗併用住宅建築の契約書には印紙税がかかります。印紙税は、契約書の内容によって異なりますが、一般的には、建築費の1%程度です。
- ローン関連費用
- 店舗併用住宅では自宅部分を延床面積の50％以上とすると住宅ローンを活用できます。金融機関から融資を受けるためには、ローンの事務手数料、保証会社の手数料と保証料、団体信用生命保険料などがかかります。金融機関によって異なりますが、一般的には融資額の2～3％程度です。
以上が、店舗併用住宅の初期費用とローンについての説明です。店舗併用住宅での賃貸経営を始める前に、これらの費用を把握し、事業計画を立てることが重要です。
また、複数のハウスメーカーや建築会社から見積もりやプランを取り寄せて、比較検討することもおすすめです。
店舗併用住宅の維持費用、税金
貸店舗経営を続けていくには毎年、税金や経費がかかります。そのほか、必要に応じてかかる経費もあります。
- 固定資産税、都市計画税
- 店舗併用住宅と土地に毎年かかる地方税です。それぞれの固定資産税評価額をもとに固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%（エリアによっては都市計画税がない、0.3%より低い税率であることもある）の税率をかけて算出します。
固定資産税評価額は毎年送られてくる固定資産税納税通知書に書かれています。店舗併用住宅では住宅用地として使用しているため、減税措置がとられます。
- 修繕費
- 大規模修繕は住居で10～15年に一度の頻度で行う必要があり、1回にかかる費用は数百万円に及ぶこともあります。
大規模修繕の費用はその年まで収益の一部を積み立てておくのが一般的です。
- 管理費
- 店舗併用住宅の場合、管理はオーナー自営でない店舗の管理はリーシングを行う会社に委託するのが一般的です。
管理委託費は、家賃設定の5％程度を月額で払います。
- 保険料
- 賃貸物件を所有する場合、火災保険や地震保険などの保険料が必要です。
保険料は、保険会社や保険内容によって異なりますが、一般的には、建物の価値に応じて保険料が決まります。
以上が、店舗併用住宅での賃貸経営の維持費、税金についての説明です。経営を始める前に、これらの費用を把握し、事業計画を立てることが重要です。また、複数のハウスメーカーや建築会社から見積もりやプランを取り寄せて、比較検討することもおすすめです。
店舗併用住宅の利回りについて
利回りについて簡単に説明します。
利回りとは、店舗併用住宅に投資したお金に対する収益の割合を表す指標です。
利回りが高いほど、店舗併用住宅での貸店舗経営は儲かっていると言えます。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
- 表面利回り
- 賃料収入と物件価格だけで計算する利回りです。管理費や修繕費などの経費は考慮しません。
表面利回りは、物件の収益性をざっくりと見るときに使います。
- 実質利回り
- 賃料収入と物件価格に加えて、経費や購入時の諸費用も考慮して計算する利回りです。
実質利回りは、賃貸経営の実際の収益を見るときに使います。
以下の式を使います。
- 表面利回り＝年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格
- 実質利回り＝(年間家賃収入 - 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時の諸経費)
利回りの目安は、表面利回りで5%程度です。店舗併用住宅は建築費に自宅部分が含まれるため、他の賃貸経営の利回りより低くなります。
ただし、住宅ローンで金利を低く借り入れられるなどのメリットを生かせば、低い利回りでも順調な経営が可能です。
HOME4U（ホームフォーユー）土地活用ではお客様の状況に合わせて、上記の基準を満たした実績の豊富な、例えば
- 現実的な収支・利回りシミュレーションを提案してくれる
- アパート経営のサポート実績・経験が豊富な企業
を選んでご紹介いたします。
国内大手の会社が多数参画していて、お客様に合った企業から10社を選び、無料一括プラン請求できるため、条件に合った企業の中で比較検討が可能です。
- どの会社が一番信頼できる企画を出しているか
- どの会社が一番収益性が高いのか
など、客観的に判断することができます。是非ご活用ください。
店舗併用住宅のデメリット・リスク
店舗併用住宅のデメリット・リスクは、次の４つです。
- 設計の失敗
- 自宅部分が狭くなったり、入居テナントとのトラブルが起きやすくなったりする可能性があります。
設計には店舗併用住宅のノウハウを持ったハウスメーカーを選ぶことが重要です。
- 売却の困難
- 店舗併用住宅は一般的な住宅や賃貸物件と比べて購入希望者が限られるため、売却する際に有利な価格で売れない可能性があります。
また、住宅ローンを利用している場合、売却によって契約違反になることもあります。
- 空室のリスク
- 貸店舗経営は景気の影響を大きく受けます。不景気で入居テナントが業績不振となった場合、あっという間に撤退ということも考えられるでしょう。
また、店舗数も多く設けられないことが多いため、空室リスクは通常より高くなりがちです。
- 管理の負担
- 店舗併用住宅は自宅と同じ建物に入居テナントが入るため、管理を自分で行うと入居テナントとのコミュニケーションやトラブル対応などが大変になります。
専門の管理会社に委託することで負担を軽減できます。
店舗併用住宅のリスクとデメリットは独特で、「すべてをクリアするのは大変」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
どんなリスクがあるのかを正しく把握し、回避策を講じることによってリスクを最小限に抑えることは可能です。そのためには、店舗併用住宅に精通した良心的な企業を経営のパートナーとして選び、そのノウハウを利用することが欠かせません。
とはいえ、信頼できる企業というのはすぐに判断するのは難しく、また、１社ずつ連絡を取って相談してみるのも手間がかかります。
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