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マンション経営にかかる費用
マンション経営の初期費用
マンション経営に必要な初期費用は、主に以下の5つです。規模や設備によって異なりますが、数千万円～数億円程度かかると考えておくとよいでしょう。
- 建築費用
- マンションを建てるために必要な費用で、主にローンの頭金として自己資金を用意します。
一般的には融資総額の20％が目安です。
- 登記費用
- マンションの所有権や抵当権などを法務局で登記するために必要な費用で、登録免許税と司法書士報酬からなります。
登録免許税は住宅家屋の場合は軽減税率が適用されます。
- ローン関連費用
- 金融機関から融資を受けるために必要な費用で、ローンの事務手数料、保証会社の手数料と保証料、団体信用生命保険料などからなります。
金融機関によって異なりますが、一般的には融資額の2～3％程度です。
- 保険関連費用
- 火災や地震などの災害に備えるために必要な費用で、損害保険料と固定資産税・都市計画税などからなります。
損害保険料は5～10年単位で契約し、固定資産税・都市計画税は毎年1月1日の時点で所有者に課税されます。
- 入居者募集費用
- マンションの空室を埋めるために必要な費用で、不動産会社への仲介手数料などからなります。
仲介手数料は入居者が決まった時に支払う成功報酬で、一般的には賃料の1ヶ月分です。
以上が、マンション経営の初期費用についての説明です。マンション経営を始める前に、これらの費用を把握し、事業計画を立てることが重要です。
また、複数のハウスメーカーや建築会社から見積もりやプランを取り寄せて、比較検討することもおすすめです。
マンション経営の経費
マンション経営を行うためにかかる費用はすべて経費となりますが、マンション経営の経費には定期的にかかるものと、必要に応じてかかるものがあります。
- 毎月発生する経費
- 管理委託費、金利・手数料、通信費、消耗品費、水道光熱費など
- 毎年発生する経費、税金
- 火災保険料、固定資産税、所得税・住民税、減価償却費、税理士報酬など
- 必要に応じて発生する経費
- 不動産取得税、仲介手数料、修繕費、大規模修繕費、原状回復費、旅費・交通費、接待交際費、情報収集費、立退料・弁護士報酬など
経費にするためには、領収書やレシートなどの証明書類が必要です。また、経費にできる金額には上限がありますので、適切な按分をすることが大切です。
経費は多ければ多いほど節税になりますが、マンション経営の目的は、安定した収益と資産形成にありますので、節税だけにとらわれず、入居者満足度や資産価値の向上にも注力しましょう。
マンション経営の利回りについて
マンション経営初心者向けに利回りについて簡単に説明します。
利回りとは、マンション経営に投資したお金に対する収益の割合を表す指標です。利回りが高いほど、マンション経営は儲かっていると言えます。
利回りには、表面利回りと実質利回りの2種類があります。
- 表面利回り
- 家賃収入と物件価格だけで計算する利回りです。管理費や修繕費などの経費は考慮しません。
表面利回りは、物件の収益性をざっくりと見るときに使います。
- 実質利回り
- 家賃収入と物件価格に加えて、経費や購入時の諸費用も考慮して計算する利回りです。
マンション経営の実際の収益を見るときに使います。
以下の式を使います。
- 表面利回り＝年間家賃収入の総額 ÷ 物件価格
- 実質利回り＝(年間家賃収入 - 諸経費) ÷ (物件価格 + 購入時の諸経費)
利回りの目安は、表面利回りで6.4%以上、実質利回りで5%以上が良いとされています。
ただし、利回りだけでなく、物件の立地や需要、将来性なども考慮する必要があります。
HOME4U（ホームフォーユー）土地活用ではお客様の状況に合わせて、上記の基準を満たした実績の豊富な、例えば
- 現実的な収支・利回りシミュレーションを提案してくれる
- マンション経営のサポート実績・経験が豊富な企業
を選んでご紹介いたします。
国内大手の会社が多数参画していて、お客様に合った企業から10社を選び、無料一括プラン請求できるため、条件に合った企業の中で比較検討が可能です。
- どの会社が一番信頼できる企画を出しているか
- どの会社が一番収益性が高いのか
など、客観的に判断することができます。是非ご活用ください。
マンション経営のリスク・メリット
マンション経営は高額の初期費用が必要なものの、高収益の土地活用として多くのメリットがあります。
- 安定収入
- マンション経営の基本的な収入は家賃収入ですが、家賃収入が急激に下落する要因は少ないため、安定した収入が得られます。
競合調査を行うことで、家賃を調整して空室を防ぐことができます。
- 管理負担の軽減
- マンション経営には、マンションを維持管理するために多様な業務が必要ですが、数％の家賃に相当する手数料で管理会社に委託することができます。
委託することによって、平日に移動できない会社員でも、ストレスなくマンションを管理することができます。
- 資産形成
- マンション経営の場合、マンションが建っている土地もあなたの所有物になります。したがって、建物が古くなって建物の価値が極端に低くなっても、土地の価値は残ります。
将来、建物の価値が低くなる頃に子供に相続させると、土地として売却したり、他の用途に変更したりすることができます。
- 税金の優遇措置
- マンション経営では固定資産税や相続税などの税金を軽減する効果があります。例えば下記のような節税効果が期待できます。
- 相続税の節税
- 固定資産税の節税
- 減価償却による所得税の節税
マンション経営のリスクとデメリットは多岐にわたり、「すべてをクリアするのは大変」と感じる方もいらっしゃるかもしれません。
でも、どんなリスクがあるのかを正しく把握し、回避策を講じることによってリスクを最小限に抑えることは可能です。
そのためには、マンション経営に精通した良心的な企業を経営のパートナーとして選び、そのノウハウを利用することが欠かせません。
とはいえ、信頼できる企業というのはすぐに判断するのは難しく、また、１社ずつ連絡を取って相談してみるのも手間がかかります。
そんな時に便利なのが
HOME4U（ホームフォーユー）土地活用。
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