空き家問題を早期決着！今すぐ活用を検討するべき理由とは？

公開日:2019/04/11　更新日:2019/09/20

最近、テレビや新聞などでも少しずつ空き家の活用について報じられるようになってきています。

全国的に空き家が増えているというだけではなく、荒れ果てた空き家が社会問題化しているという話を聞いたことのある方もいらっしゃるかもしれません。

近年、国もようやく重い腰を上げ「空き家等対策の推進に関する特別措置法」を施行し空き家を活用させる、減らすなどの対策に本腰を入れ始めたところです。上記の法律が施行される前は、空き家を放置していても所有者が不利益を被るようなことはありませんでした。

しかしながら、法律が施行されたことにより、空き家の放置が大変なデメリットとなりかねない状況に変わってきています。こちらの記事では、通称「空き家対策特別措置法」の具体的な内容や、空き家活用をすぐに検討するべき理由について詳しく解説していきます。

ぜひ最後までお読みいただき、あなた自身が空き家活用の初めの一歩を踏み出すきっかけをつかんで下さい。

「土地活用を検討しているけれど、難しい話をたくさん読むのは苦手」という方は、この記事をざっくりと大枠で押さえた上で、「HOME4U（ホームフォーユー）土地活用」を使って複数の企業から活用プランの提案を受けてみることをおススメします。

NTTデータグループが運営する「HOME4U 土地活用」は、実績豊富な多数の大手企業と提携しています。優良な企業のさまざまな提案を受けられるので、初期費用だけでなく、ランニングコストや将来の収益性などをしっかり比較した上で活用プランを選択できるのが最大のメリットです。

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Contents

1. 空き家を持っている人がすぐに手を打つべき3つの理由
2. 空き家活用方法トップ３！
3.「富動産」にするか「負動産」にしてしまうかはあなた次第！
- 3-1. あなたの空き家は金の生る木？金食い虫？
- 3-2. 一人で悩まず相談しよう！
まとめ

1. 空き家を持っている人がすぐに手を打つべき3つの理由

1-1. 固定資産税6倍の恐怖！空き家対策特別措置法施行の衝撃！

平成27年2月26日「空き家等対策の推進に関する特別措置法」、通称「空き家対策特別措置法」が施行されました。管理の行き届かない空き家が全国的に増えつつある状況に対処するべく、国としても関与していくことが明確になったことを示しています。

従来は空き家であっても、住居が建っていれば住宅用地として固定資産税の大幅な減免を受けることができました。しかしながら「空き家対策特別措置法」施行後は、「特定空き家等」に指定された空き家は固定資産税の減免措置を受けることができなくなっています。

固定資産税の減免内容を一目でチェック！
小規模住宅用地	住宅用地で住宅1戸につき200平方メートル以下の用地	課税標準額×１/６
一般住宅用地	住宅用地で住宅1戸に付き200平方メートルを超える部分の用地	課税標準額×１/３
特定空き家等用地	空き家対策特別措置法で特定空き家等に指定された建物が建つ用地	減免措置なし

ちなみに特定空き家に指定される条件は以下のように規定されています。

そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
著しく衛生上有害となるおそれのある状態
適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

具体的にどのような状態が当てはまるのかについては、ガイドラインが提示されていて、

柱が傾斜している
多数の窓ガラスが割れたまま放置されている
門扉が施錠されていないなど不特定のものが容易に侵入できる状態で放置されている

など具体的に例示されています。

所有する空き家が遠方にあって普段なかなか訪れることができないような場合、窓ガラスの割れなどに気が付かない場合もあるでしょう。台風などのたびに点検に訪れるのも大変ですし、管理会社に委託するのも費用の問題があるので悩ましいところかもしれません。

なおガイドラインはあくまでも例示であるため、それ以外でも総合的な判断で「特定空き家等」に指定されてしまう可能性がありますので注意が必要です。

今まで住宅用地の優遇措置を知らずに、無意識的に減免された固定資産税を支払っていたような場合、万が一「特定空き家等」の指定を受けると、今までの数倍もの固定資産税額に驚くことになるでしょう。「空き家対策特別措置法」の施行により従来の常識が通用しなくなっている面がありますので、しっかりと法律の内容をチェックするようにしてください。

1-2. リフォームするなら早めが吉！空き家の傷みの早さは想像以上！？

空き家のまま放置しておくと、実際に人が住んでいる場合と比べ格段に傷みが早いということをご存知でしょうか。空き家は全面的に施錠が必要となるため、どうしても換気不足で湿気がこもりやすくなり、柱の腐食やカビが発生しやすくなります。

また台風や強風時に窓ガラスが割れたり瓦がひび割れたりしたような場合、普段からチェックしていないと対処が遅れがちとなります。そうなりますと浸水によって余計に劣化を早めることになりかねません。そのほかにもゴキブリやシロアリなどの害虫や、ネズミやハクビシンなどの害獣の侵入を許しやすくなるなど、空き家は想像以上にシビアな環境にさらされているといえるでしょう。

建物の傷みが進行してしまいますと、リフォームしようにも想定以上の費用が掛かってしまいます。場合によってはリフォームによる再利用を断念せざるを得ないケースも出てきます。早めの段階でリフォームすることで、建物が傷んでしまうリスクを減らすことができますし、また賃貸物件として利用する場合はその分早く収入を得ることもできるのです。

空き家が自宅の近所にあり、管理が行き届く環境にあれば心配は少ないですが、年単位で訪れないような空き家はなるべく早い段階で手を打つようにしましょう。

1-3. 競合が少ないうちが勝負！空き家活用は始まったばかり！

空き家問題が徐々に顕在化しつつあるなか、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」をきっかけに、ようやく空き家対策の機運も次第に高まりつつあります。ここ最近になってようやく、各自治体でも空き家対策の施策が整備されるようになってきました。

しかしながら一般の認知度はまだまだ高いとはいえず、本格的な空き家活用はこれからといった印象があります。空き家の需要は確実にありながら供給の絶対数が少ないため、条件にもよりますが全般的には空き家活用物件は売り手市場にあるといえるでしょう。今のところ空き家対策関連法令が施行されて間もないこともあり、実際に空き家活用に踏み込んでいる方は少数派です。

しかしながら実際に「特定空き家等」の指定が本格化してきますと、空き家活用市場に新しい物件が急増することが予想されます。また空き家活用の補助金手続きの窓口となる各自治体の混雑具合や予算枠などを考えますと、早めの申込みが吉といえるかもしれません。

2. 空き家活用方法トップ３！

2-1. リフォームして人に貸す

空き家活用方法として最もイメージしやすいのが、空き家をリフォームして戸建賃貸とする方法なのではないでしょうか。リフォームの内容も予算に応じて相談することができますし、たくさんのリフォーム業者に見積もりを依頼すれば妥当なリフォーム金額を把握することができます。それほど築年数が経っていない戸建てであれば、リフォーム費用も控えめで済ますことも可能でしょうし、工期も比較的短くて済みます。

反対にかなり築年数が経っている物件の場合、簡単なリフォームだけでは設計の古さを隠せず、なかなか良い条件で人に貸すのは難しい場合もあります。そのような場合に注目したいのが「リノベーション」です。

リノベーションという言葉にあまりなじみがないかもしれませんが、日本語で言うならば「革新」や「刷新」といった意味合いになります。「リフォーム」は新築状態への復旧を目指すのに対し、「リノベーション」では部分的な改築を含めることで、新築時を上回る居住性の実現が目標となります。例えば、古いキッチンをカウンター付きのキッチンに造り替えたり、２つの部屋の壁を抜いてゆったりとしたリビングにするなど、大胆な変更も視野に入ります。

リノベーションによって魅力が増しますと、築年数の相場よりも良い条件で人に貸すことができるようになります。もちろんリノベーションは簡単なリフォームに比べると高額な費用がかかりますが、月々の収入が増えることで長期的に回収することも十分に可能です。

ちなみに「リフォーム」と「リノベーション」の間に明確な線引きがあるわけではなく、業者がイメージで使い分けているというのが実際のところです。リノベーションを検討する際には言葉のイメージにとらわれずに、本当に自分が望むことが実現できるかどうかを判断基準にしましょう。「リフォーム」だからレベルが低いなどと一概に決めつけることはできません。

いずれにしても業者によって得意分野が異なる場合もありますし、1社だけではなく複数の業者に相談してみるのがおすすめです。

2-2. アパート・マンションへ建替えてガッチリ不労所得を確保

空き家の老朽化が激しくリノベーションでは対応できない場合や賃貸戸建としての需要も見込まれない場合、別の活用方法を検討したほうが良いかもしれません。

高収益が期待できる土地活用方法があれば、必ずしも空き家を残しておかねばならないわけではありません。空き家を更地にしてからの土地活用は以前から行われてきており、とくにアパート・マンション経営はどなたでもイメージしやすいのではないでしょうか。

空き家の解体費用とアパート・マンション建築費用を含めても、それを上回る収益が期待できるのであれば検討してみる価値は十分にあるといえます。条件の良い土地で適切なアパート・マンション経営を行った場合、損失を被るリスクは極めて小さいものとなります。

ただしアパート・マンション経営に適しているかどうかの判断は一般の方には難しい面もありますので、プロの不動産会社や建築会社などに相談するのが安心でしょう。相談すれば、アパート・マンション経営の収支シミュレーションでおおよその見積もりを出してもらうこともできます。

プロに相談するなら、大手の複数の会社から一括で色々なシミュレーションを出してもらえる「HOME4U土地活用」が便利です。複数の会社からの提案を比べて、自分にあったプランを見つけることが可能です。

2-3. 更地にしてお手軽な駐車場やトランクルーム経営

アパート・マンション経営は比較的安定した収益が期待できる優れた活用方法ですが、どうしても初期費用はそれなりに必要となります。できれば初期費用はなるべく少なく抑えて、気軽に空き家活用をしたいという方もいらっしゃることでしょう。

その点、駐車場経営やトランクルーム経営であればアパート・マンション経営よりは随分と控えめな初期費用で始めることができます。アパート・マンション経営ほどの高収益は期待できないかもしれませんが、管理の手間も比較的少なめですからとにかく手軽に空き家活用をしたい方におすすめです。

上記以外にも「太陽光発電」や「コインランドリー経営」など多種多様な土地活用方法があり、予算や土地活用の目的から最適な方法を選択することができます。やはり遠慮せずに複数の業者に相談することで、より有利な土地活用プランが見つかる可能性が広がることでしょう。

具体的な土地活用方法については「王道の土地活用方法のすべて！メリット・デメリットを一気に解説！」でわかりやすく解説していますので、ぜひこちらもご参照ください。

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3.「富動産」にするか「負動産」にしてしまうかはあなた次第！

3-1. あなたの空き家は金の生る木？金食い虫？

空き家は立派な資産であることは間違いありませんが、ただ持っているだけではお金を生み出すことはありません。むしろ毎年課せられる固定資産税や、メンテナンス費用などの負担をしなければなりません。万が一「特定空き家等」として指定を受けてしまいますと、固定資産税負担の急増に直面することになります。

それだけの負担をしているにもかかわらず、空き家があると治安悪化の不安もあって、正直空き家の印象はあまり良いとはいえません。さらに建物の築年数が古くなったり、傷んだりすることで資産価値が減ってしまうことも懸念されます。よく「乗らない車は金食い虫」などと揶揄されることがありますが、空き家についても同じようなことがいえます。

しかしあなたが適切な空き家活用を行うことによって、金食い虫を金の生る木に変えることも可能なのです。空き家活用は、早くに始めるほどそれだけ収益も早くから得ることができます。手つかずの空き家を持っているだけではお金は出ていくばかりで良いことはあまりありません。

将来的に空き家に住む可能性があるなど、どうしてもそのまま空き家で所有しておきたいという特段の理由がない限りはなるべく早く手を打つことが大切です。

3-2. 一人で悩まず相談しよう！

空き家対策は早くするに越したことはありませんが、なかなか一人で悩んでいても答えを見つけるのは難しいかもしれません。不動産税制や、土地利用方法に関する法令など専門的な知識も必要となってきますので、一般の方が自力で空き家の活用をやり遂げるのは難易度が高いといえるでしょう。

プロフェッショナルである不動産業者であれば数多くの実例を手掛けていますし、生きた情報を持っています。場合によっては、こちらが思いもよらないようなプランを提案してくれることもあるかもしれません。

不動産業者の店舗に出向くのは、なんとなく心理的なハードルが高く感じてしまうかもしれませんが、今のご時世、インターネット経由で複数社の見積もりを取ったり、簡単な相談をしたりもできるので、まずは利用してみることをおススメします。「三人寄れば文殊の智慧」ということわざもありますが、誰かに相談することによって新しい道が開けることはよくあることです。

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